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近年来，各种新型墙体材料迅速发展，轻质砌块得到广泛使用，随着全国各地住宅工程数量的增加，特别是南方地区雨强度大、时间长，外墙渗漏已成为近几年来较为突出的质量通病。雨水对外墙侵蚀危害十分严重。外墙渗漏等问题也日益成为社会各界关注的焦点之一，这与普通老百姓的日常生活息息相关，直接关系到广大人群众的切身利益；一幢住宅工程的建成是多方责任主体集体劳动的结果，其工程质量只有经过多方的努力，墙体渗漏等质量通病才能得到根本的改观，现就外墙渗漏的原因和防治措施作一简述。
一、外墙渗漏的原因分析； 1、砌体材料自身的缺陷
现在南方地区外墙体采用的材料基本上为粘土多孔砖、粘土空心砖、砼空心砌块，以及加气砼砌块等，这些砌体材料内部为竖向孔洞，其材料自身抗渗能力差，由于目前外墙基本上不设计防水，外墙在雨水长期浇灌下，容易发生渗漏。同时当外墙某处发生渗漏时，水会沿墙体内的孔洞在重力作用下由上而下扩散开来，并在内墙薄弱处表现出来，对于以后的处理留下难题――无法准确查找渗漏点。
2、结构与填充墙结合部位的渗漏
框架填充墙渗漏主要发生在填充墙与框架梁、柱的接壤部位，框架结构的外围护墙砌筑时没有与梁底顶紧砌筑严密，墙体与砼柱之间没按要求设置拉结钢筋。由于墙体的干缩变形和砼与砌体两种不同的材料线膨胀系数的差异，在温度变化作用下极易产生沿梁底的水平裂缝和柱边的垂直裂缝，墙体容易在此部位渗漏。
3、施工机械固定件洞口、剪力墙面对穿螺丝处、脚手眼等处理不当
施工机械固定墙体上的洞口和脚手架眼堵塞不彻底。外墙砌筑时，墙面上会留下许多洞眼，这些洞眼的堵塞在质量检验评定标准中没有涉及到，施工人员包括一部分管理人员从思想上不够重视，只是随便派人堵塞，封堵时，砂浆不容易达到密实，不做任何技术交底及提示，对后续工序（勾缝、抹灰等）依赖很大，导致外墙面以后容易从此处出现渗漏，给建筑单位、施工单位和住户带来不可弥补的损失。
4、砌筑砂浆饱满度不够
在墙体砌筑时由于砂浆铺贴不饱满，水平灰缝砂浆一次铺摊较多，砖没有经过浸水，砂浆里的水分被砖吸收，从而产生裂缝；砂浆饱满度就达不到要求；南方地区施工人员为了省材料、省力，砌筑习惯是在砖的竖缝两侧抹灰中间是空洞，也就是俗称的蓖刀灰，为雨水渗漏预留了空间，也是渗漏的原因之一。5、外墙面粉刷质量
外墙面粉刷时没有清除砌体表面的残余砂浆，并修补墙面的孔洞缝隙；墙体粉刷前墙体没湿水或过湿，粉刷时一次成活，粉刷层厚度过大，或粉刷后没喷水养护，产生干缩、空鼓、裂缝；粉刷时上下步脚手架接槎明显，接槎时没抹压严密，形成冷缝，从而产生墙体渗漏。6、外墙铝合金和塑钢窗框四周的渗漏； 外墙窗框渗漏主要集中在窗框顶部、窗台和窗框两侧边与外墙接壤部位，窗框材料间的接口处，特别是在暴风雨时，在风压作用下雨水沿塑钢窗（或铝合金）的侧面和下面的窗台流入室内，严重污染墙面装修。喷淋式试验检查渗水部位显示，外墙雨水是因窗框与外墙抹灰层之间的裂缝而渗入室内。
7、给排水管道安装引起的渗漏；
UPVC管在进行安装时施工人员通常只重视管道连接处的密封性，安装后的牢固性和外观的整体效果等，而对穿越外墙进入室内的管道，二次堵洞工作不重视或堵洞方法不得当，照成在此部位产生渗漏。
二、防治措施：
1、对有裂缝和孔洞的外墙砌筑材料不予使用，如墙体有裂缝或孔洞要将其封堵密实，建议外墙砌体应尽量避免采用空隙率大的墙体材料，尽可能采用实心砌块，且壁厚不宜小于200mm。
2、框架填充墙砖砌体与柱接壤部位必须按设计与构造要求配置拉结筋，粉刷时在不同材料的交界处配钢丝网片。框架梁底与砖墙顶面接触处应待墙体自然沉降稳定后（不能少于一周），最上一皮砖应按60°~75°斜砌，应采用专用砌块砌筑，并与梁底顶压严密。砌筑最上十皮砖的砂浆强度应提高一个等级，以防止因温差使填充墙与梁交界处产生水平裂缝。
3、外墙宜搭设双排脚手架，尽量减少脚手眼。其它施工孔洞在外墙粉刷之前应先清除孔洞内残浆杂物，浇水湿润，然后用相同标号的砂浆和砖封堵严密。
4、为保证外墙砌体质量，砌筑用砖和砂浆的质量及强度等级必须符合设计要求，一般宜用混合砂浆砌筑（基础以上）。砌砖前应提前一天把砖浇水湿润，使砖的含水率达到２０％左右，墙体砌筑时灰缝的厚度、饱满度及墙体的垂直度和平整度均应符合规范要求。
5、外墙面粉刷层应采用掺防水剂或微膨胀剂的水泥砂浆或高聚物防水砂浆。粉刷时一般情况下应二遍成活。当粉刷层厚度大于30mm以上的应用Φb1-10×10mm的钢丝网片与墙体连接牢固，再用1：2的水泥砂浆补平，防止产生空鼓裂缝。以分格缝为粉刷单元，尽可能做到不接槎。
粉刷前要清除墙面的残灰杂物，提前一天浇水湿润。第一遍粉刷应用力压实、抹平、搓毛，待六成干时抹第二遍。粉刷层抹完24h后应喷水养护7天。
6、.塑钢窗（或铝合金）框的下挡应设排水孔，窗台室外应低于室内20mm做成顺水坡，流水坡度为10％以上；窗楣设置滴水槽或做成鹰嘴，滴水槽的深度和宽度均不应小于10mm；框体材料间的接缝处应打胶；窗框两侧和上部要采用发泡剂柔性连接，发泡剂施打要连续、均匀、饱满，窗框下口采用细石混凝土嵌填密实并在窗两侧边上翻100ｍｍ。外墙抹灰时窗洞外侧靠框边处必须预留深５ｍｍ，宽５—８ｍｍ的槽口，以保证密封胶的粘结性和密封性。填嵌密封材料的槽口基层必须干燥并清理干净，密封胶应均匀地填满槽口，表面不得有缝隙、气孔等。
7、解决渗漏问题的办法是先踢除预留在主体混凝土中的PVC管头，堵洞前充分湿润混凝土基层，尽可能用C20以上細石混凝土掺加8%膨胀剂堵塞。从外向里用铁丝拉栓模板，从里向外填筑细石混凝土，并用钢筋捣实。
三、处理方法
外墙渗漏的处理对于已经出现渗漏的建筑物外墙，目前处理的办法主要有三种：
1、外墙全部重新做防水。这种办法优点是能彻底解决渗漏问题，但是费时费力，资金投入太大，在实际中常常得不到实现。
2、针对渗漏部位重点处理针对渗漏部位采取开洞、注浆的办法进行局部处理，但由于是对结构做处理，常常难以得到住户的配合，容易产生误会，处理难度较大。而且只能治表，不能从根本上解决问题，常常是处理完一个漏点，水可能又会从另外薄弱处渗漏出来。
3、采用有机高分子防水材料对外墙整体处理。这种材料能使其形成既透气又憎水的永久防水层，雨水落在上面象滴落在荷叶上一样不留水迹，墙面将始终处于干燥状态，达到防水的目的。这种处理方法简便、易行、费用低廉，且处理效果良好
一、外墙渗漏的原因分析； 1、砌体材料自身的缺陷
现在南方地区外墙体采用的材料基本上为粘土多孔砖、粘土空心砖、砼空心砌块，以及加气砼砌块等，这些砌体材料内部为竖向孔洞，其材料自身抗渗能力差，由于目前外墙基本上不设计防水，外墙在雨水长期浇灌下，容易发生渗漏。同时当外墙某处发生渗漏时，水会沿墙体内的孔洞在重力作用下由上而下扩散开来，并在内墙薄弱处表现出来，对于以后的处理留下难题――无法准确查找渗漏点。
2、结构与填充墙结合部位的渗漏
框架填充墙渗漏主要发生在填充墙与框架梁、柱的接壤部位，框架结构的外围护墙砌筑时没有与梁底顶紧砌筑严密，墙体与砼柱之间没按要求设置拉结钢筋。由于墙体的干缩变形和砼与砌体两种不同的材料线膨胀系数的差异，在温度变化作用下极易产生沿梁底的水平裂缝和柱边的垂直裂缝，墙体容易在此部位渗漏。
3、施工机械固定件洞口、剪力墙面对穿螺丝处、脚手眼等处理不当
施工机械固定墙体上的洞口和脚手架眼堵塞不彻底。外墙砌筑时，墙面上会留下许多洞眼，这些洞眼的堵塞在质量检验评定标准中没有涉及到，施工人员包括一部分管理人员从思想上不够重视，只是随便派人堵塞，封堵时，砂浆不容易达到密实，不做任何技术交底及提示，对后续工序（勾缝、抹灰等）依赖很大，导致外墙面以后容易从此处出现渗漏，给建筑单位、施工单位和住户带来不可弥补的损失。
4、砌筑砂浆饱满度不够
在墙体砌筑时由于砂浆铺贴不饱满，水平灰缝砂浆一次铺摊较多，砖没有经过浸水，砂浆里的水分被砖吸收，从而产生裂缝；砂浆饱满度就达不到要求；南方地区施工人员为了省材料、省力，砌筑习惯是在砖的竖缝两侧抹灰中间是空洞，也就是俗称的蓖刀灰，为雨水渗漏预留了空间，也是渗漏的原因之一。5、外墙面粉刷质量
外墙面粉刷时没有清除砌体表面的残余砂浆，并修补墙面的孔洞缝隙；墙体粉刷前墙体没湿水或过湿，粉刷时一次成活，粉刷层厚度过大，或粉刷后没喷水养护，产生干缩、空鼓、裂缝；粉刷时上下步脚手架接槎明显，接槎时没抹压严密，形成冷缝，从而产生墙体渗漏。6、外墙铝合金和塑钢窗框四周的渗漏； 外墙窗框渗漏主要集中在窗框顶部、窗台和窗框两侧边与外墙接壤部位，窗框材料间的接口处，特别是在暴风雨时，在风压作用下雨水沿塑钢窗（或铝合金）的侧面和下面的窗台流入室内，严重污染墙面装修。喷淋式试验检查渗水部位显示，外墙雨水是因窗框与外墙抹灰层之间的裂缝而渗入室内。
7、给排水管道安装引起的渗漏；
UPVC管在进行安装时施工人员通常只重视管道连接处的密封性，安装后的牢固性和外观的整体效果等，而对穿越外墙进入室内的管道，二次堵洞工作不重视或堵洞方法不得当，照成在此部位产生渗漏。
二、防治措施：
1、对有裂缝和孔洞的外墙砌筑材料不予使用，如墙体有裂缝或孔洞要将其封堵密实，建议外墙砌体应尽量避免采用空隙率大的墙体材料，尽可能采用实心砌块，且壁厚不宜小于200mm。
2、框架填充墙砖砌体与柱接壤部位必须按设计与构造要求配置拉结筋，粉刷时在不同材料的交界处配钢丝网片。框架梁底与砖墙顶面接触处应待墙体自然沉降稳定后（不能少于一周），最上一皮砖应按60°~75°斜砌，应采用专用砌块砌筑，并与梁底顶压严密。砌筑最上十皮砖的砂浆强度应提高一个等级，以防止因温差使填充墙与梁交界处产生水平裂缝。
3、外墙宜搭设双排脚手架，尽量减少脚手眼。其它施工孔洞在外墙粉刷之前应先清除孔洞内残浆杂物，浇水湿润，然后用相同标号的砂浆和砖封堵严密。
4、为保证外墙砌体质量，砌筑用砖和砂浆的质量及强度等级必须符合设计要求，一般宜用混合砂浆砌筑（基础以上）。砌砖前应提前一天把砖浇水湿润，使砖的含水率达到２０％左右，墙体砌筑时灰缝的厚度、饱满度及墙体的垂直度和平整度均应符合规范要求。
5、外墙面粉刷层应采用掺防水剂或微膨胀剂的水泥砂浆或高聚物防水砂浆。粉刷时一般情况下应二遍成活。当粉刷层厚度大于30mm以上的应用Φb1-10×10mm的钢丝网片与墙体连接牢固，再用1：2的水泥砂浆补平，防止产生空鼓裂缝。以分格缝为粉刷单元，尽可能做到不接槎。
粉刷前要清除墙面的残灰杂物，提前一天浇水湿润。第一遍粉刷应用力压实、抹平、搓毛，待六成干时抹第二遍。粉刷层抹完24h后应喷水养护7天。
6、.塑钢窗（或铝合金）框的下挡应设排水孔，窗台室外应低于室内20mm做成顺水坡，流水坡度为10％以上；窗楣设置滴水槽或做成鹰嘴，滴水槽的深度和宽度均不应小于10mm；框体材料间的接缝处应打胶；窗框两侧和上部要采用发泡剂柔性连接，发泡剂施打要连续、均匀、饱满，窗框下口采用细石混凝土嵌填密实并在窗两侧边上翻100ｍｍ。外墙抹灰时窗洞外侧靠框边处必须预留深５ｍｍ，宽５—８ｍｍ的槽口，以保证密封胶的粘结性和密封性。填嵌密封材料的槽口基层必须干燥并清理干净，密封胶应均匀地填满槽口，表面不得有缝隙、气孔等。
7、解决渗漏问题的办法是先踢除预留在主体混凝土中的PVC管头，堵洞前充分湿润混凝土基层，尽可能用C20以上細石混凝土掺加8%膨胀剂堵塞。从外向里用铁丝拉栓模板，从里向外填筑细石混凝土，并用钢筋捣实。
三、处理方法
外墙渗漏的处理对于已经出现渗漏的建筑物外墙，目前处理的办法主要有三种：
1、外墙全部重新做防水。这种办法优点是能彻底解决渗漏问题，但是费时费力，资金投入太大，在实际中常常得不到实现。
2、针对渗漏部位重点处理针对渗漏部位采取开洞、注浆的办法进行局部处理，但由于是对结构做处理，常常难以得到住户的配合，容易产生误会，处理难度较大。而且只能治表，不能从根本上解决问题，常常是处理完一个漏点，水可能又会从另外薄弱处渗漏出来。
3、采用有机高分子防水材料对外墙整体处理。这种材料能使其形成既透气又憎水的永久防水层，雨水落在上面象滴落在荷叶上一样不留水迹，墙面将始终处于干燥状态，达到防水的目的。这种处理方法简便、易行、费用低廉，且处理效果良好