不到半年，小郭的住房面貌就发生了“大变样”——全新的“公租房”，50多平方米，两室一厅，干净、敞亮、温暖而安全。2016年7月从北京第二外国语学院研究生毕业后，河北保定的小郭，曾在就职公司附近租了一间老旧小区的次卧，10平方米左右，仅够放一个简易衣柜和一个小梳妆台，几乎没有转身距离，父母曾因此居住状况劝她离开北京。
　　“我父母再也不劝我离京了，我自己对留京也有了更多盼头和希望。”小郭高興地对记者说。同小郭一样的新进应届毕业生、外来务工人员等流动人群是当前租房需求的主流群体。住建部官网显示，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。如何让“新市民”租得安定、有尊严、有品质、有城市归属感，是当前要面对的民生任务。
　　2016年12月，中央财经领导小组第十四次会议提出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。
　　更多人享受“安居”
　　近年，政府逐步加大租赁住房供给，越来越多人享受到租房的“阳光”。
　　北京市房山区的徐彬宾一家现住乐活雅苑小区。这是一套公租房。在2017年成功申请并入住后，夫妻俩最担心的孩子上学问题迎刃而解，居住面貌也焕然一新。
　　“国家为我们这些低收入群体做的事情简直太好了。”徐彬宾高兴地对记者说，“我们原来租的小开间，十几平方米，是自家盖的楼房，冬冷夏热，月租金要1500-1600元，现在住的房子有60平方米，月租金还不到1200元，干干净净，还有集中供暖，冬天在室内穿T恤就可以。”
　　如果说徐彬宾代表了公租房要优先保障的北京市住房困难群体，那么前文提到的小郭，则让人看到公租房分配的覆盖面正在逐步扩大。
　　小郭住的“燕保·高米店家园”小区有着开阔的楼间距、偌大的广场，崭新的楼层，与昔日公租房陈旧、阴暗等的印象截然不同。记者随小郭入其住所，室内温度显示26℃，一扫室外严寒。小郭说，这里除了生活用品、家用电器、家具等需自备，厨房和卫生间的基本设施都是事前配备一新的。如果有什么坏了，物业还会第一时间赶来修好，晚上加班12点多回来，门口都有保安执勤，非常安全。
　　更重要的是，房租性价比很高，月租只有2000元出头，能保证上下班通勤时间不到一小时，不算太远。“这是我2016年参加工作后，公司帮我申请的，一起申请成功的还有其他三个人。”
　　另据了解，2017年4月开始，北京此前更多面向京籍家庭配租配售的保障房，开始向小郭这样的“新北京人”敞开怀抱。小郭住的公租房就是北京创新与改革公共租赁住房分配制度的试点房源。
　　2017年8月，北京市住建委发布消息，未来各区面向“新北京人”配租的房源应不少于当年本区新分配房源总量的30%，包括公开配租、单位集体趸租及产业园区配租公租房等。
　　北京市住建委官网消息，2011年以来，北京市已累计建设筹集公租房20万套。目前全市已分配公租房14.7万套，分配率达到73.5%。今后五年，北京还将建设50万套租赁住房。
　　不独北京，其他省市也在响应中央关于保障人民“住有所居”的政策，从不同角度发力本地住房租赁市场。比如天津在全国率先将住房租赁企业纳入房地产管理部门的管理范围，合肥明确闲置房、公有房可转为租赁房，武汉等多城上线运行本地的住房租赁监管和服务平台等。
　　此外，金融机构、房地产开发商、国有企业、互联网电商、中介机构等也纷纷入驻住房租赁市场，使租赁住房的数量和质量发生显著变化。比如，领寓、魔方、红璞等品牌公寓的崛起和扩张，正因可拎包入住的配套设施、精致美观的装修及共享休闲场所等优势，受到年轻租客的青睐。
　　另外，随着2015年以来提取住房公积金支付房租的条件逐步放宽和办理手续的便捷化，租房者也有了实实在在的“获得感”。
　　在某事业单位就职的刘先生说，他每个月的公积金有1400元，基本覆盖房租，可之前因为取不出来，只能从到手的5000元工资中支出，自从2017年能用公积金付房租后，他的生活显得宽裕了不少。
　　变化背后是政策的调整。中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强接受记者采访时认为，2016年以来，我国租赁市场不断释放政策红利，从《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》到《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再到十九大报告明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，都预示着住房租赁将迎来发展。
　　租房的烦忧
　　租房的“春天”是否已经到来？
　　与小郭相比，还有不少在城市租房的新就业大学生和外来务工人员，他们还在忍受租房市场“发育不良”导致的“烦忧”。
　　链家研究院院长杨现领说，大部分租赁房源都存在“老、破、小”问题。仅北京就有接近30%的存量房源（超过200万套）房龄在20年以上，居住品质较差，存在消防、安全隐患。
　　与“老、破、小”的房源相比，不规范的租房市场更让租房人烦恼。
　　程女士2011年大学毕业后在京工作，并与房东签了一年租期，可住了半年就不得不搬离，因为房东把房子卖了。“换租不仅舟车劳顿，还要多交中介费，一年内光中介费我就交了7700元。”程女士说。
　　张先生虽然远在广州，却与程女士有着类似的经历。他曾经因房东毁约试图维权，却发现举步维艰，因为中介的人才流动很大，当发生合同纠纷时，很可能为他服务的中介人员已经离职，维权就变成“踢皮球”，遥遥无期。“租赁参与主体违约甚至违法成本低，影响了租赁市场的有序健康发展。”杨现领说，完善租赁领域的相关制度，加快推动住宅租赁法立法，从法律法规层面依法监管已经迫在眉睫。 　　王业强认为，租户反映集中的体验不佳问题，其主要症结在住房租赁市场发育不成熟。“因为当前租住房源中有90%属于个人持有，政府对其监管相对困难，黑中介等不规范行为就在所难免。”王女士在北京租的是新建不久的回迁房，虽然没有了“老、破、小”的困扰，但因其是外来务工人员，在享受城市公共服务方面和户籍居民仍存在诸多差别，她最焦虑的是即将面临的孩子上学问题。据王女士说，与她租住同一小区的京外人士屡有因孩子上学而离开北京的，希望有天租房者也能与买房者享受同等的城市公共服务。
　　杨现领认为，要真正实现中央强调的“租购并举”，明确租房能够享有教育、医疗等公共服务权益，实现租售同权，对政府的公共服务提供是个挑战。
　　王业强研究发现，虽然相关政策文件提出要构建租售并举的住房制度，并在税收、住房公积金等各个方面鼓励租房，但从市场反馈看，效果还不理想。
　　王业强分析认为，主要原因有三，一是住房租赁市场尚不规范，一些中介机构发布虚假房源信息诱导消费者，侵犯了租客的合法权益，扰乱了住房租赁市场的秩序，以致出现“劣币驱逐良币”效应，同时，相关保障租赁双方当事人权利义务的法律法规缺乏，难以有效遏制频出的住房租赁纠纷，严重阻碍了租赁市场的发展。
　　其二，居民个人供给的租赁房源品质差异较大，加之后续管理服务不到位，难以满足租赁市场日益增长的多样化需求。
　　其三，租房供给中的机构供给不足，不利于提高整个社会住房租赁服务水平，并形成完善的租赁住房供应体系。
　　租房市场或成主角
　　针对上述问题，相关部门加快落实发展住房租赁市场的“顶层设计”。2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，首次针对住房租赁和销售制定法规；7月，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；8月，国土部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，把北京等13个城市作为首批试点，搭建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度框架。
　　“下一步的关键就是推进落实。”接受记者采访中，王业强预测，住房租赁市场将是未来房地产发展的“主角”。这也意味着，老百姓反映强烈的租房问题有望得到改观。但也要看到，有限的公租房对庞大的社会需求还只是杯水车薪。进一步加强租房供给侧改革，除了继续增加公租房供给量外，还得在盘活现有存量房上下工夫。比如北京的二手房流通率仅3%-4%，且住房空置率高达近20%。
　　杨现领建议，一方面要通过税收等手段鼓励更多住房进入租赁市场，另一方面则要盘活国资属性的闲置房屋和土地资源，同时充分利用闲置的廉租房和公租房，开发利用工业物业和商业物业等。
　　王业强认为，提升房源品质、规范租赁市场的关键在于落实“多主体供给，多渠道保障”。“吸引规模化、机构化的企业开发租赁市场，不仅易于监管，而且有利于形成‘良币驱逐劣币’效应，整体优化房源品质。”
　　但就目前而言，由于投资住房租赁市场周期长、回报率普遍较低等问题，入驻其中的大企业参与积极性有限。王业强建议，政府宜加大对租赁企业的金融支持，比如支持基于租赁的房地产信托投资基金等，给予其税收、准入等相关的政策支持，激发更多规模化企业加入租赁市场，或者通过税收优惠措施降低租赁企业经营成本，吸引专业从事租赁开发的企业进入租赁市场。
　　杨现领建议，要加强对房地產租赁机构的准入管理和信用管理。比如在营业范围、注册资金、专业经纪人员等方面提高要求，对从事规模租赁的企业或机构发放统一牌照，逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营的租赁主体，同时建立失信惩戒机制，加强对租赁企业行为监督，对租赁企业违法、违规的行为及时处理和纠正。