论文部分内容阅读
摘要：房地产开发将拉动建材、化工、家具、家电等生产要素和商品的供给。但在长达10多年的大发展中，却导致了需求拉动型通货膨胀，并对金融市场产生了极大的负面影响。在此背景下，“广西地区房地产投资与可持续发展”如何契合，就显得格外重要。
关键词：广西；房地产投资；可持续发展
Abstract: the real estate development will pull building materials, chemical industry, furniture, home electrical appliances production elements and the supply of goods. But for 10 years of big developing, has led to the towing needs inflation, and the financial markets had a tremendous negative impact. In this context, "the region of guangxi real estate investment and sustainable development" how to agree, is especially important.
Keywords: guangxi; Real estate investment; Sustainable development
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
伴随着国家去年来针对房地产市场所实施的一系列调控政策，我国房地产市场逐步向理性复归。就这一轮房地产调控的原因来说，大众都以遏止房价过快上涨为根据。实则不然，在经济发展方式转变的大背景下，上述调控还在于满足房地产投资的可持续发展需要。
众所周知，我国的“房地产热”源于城市化进程的推进，也植根于各地政府的利益使然。尽管就产业关联度而言，房地产开发将切实拉动建材、化工、家具、家电等生产要素和商品的供给。然而，在长达10多年的大发展中，这种关联效应不仅导致了需求拉动型通货膨胀，还对我国金融市场产生了极大的负面影响。
鉴于上文所述，笔者将以广西房地产投资与可持续发展为出发点，探讨二者间契合的形成机制。文章将分为三个部分，来进行阐述。
一、综述
根据官方公布的有关信息及笔者的工作实际，分别从以下两个方面进行综述：
（一）广西房地产市场的发展现状
毫无疑问，随着十二五期间“西部大开发”策略的出台，必将对广西的区域经济发展产生深远的影响。其中，合理发展房地产业不仅能从产业关联效应上带动本地区的产业经济发展，还能在城市化进程中改善本地区的民生问题。
根据经济普查的结果显示：由于房地产开发投资强劲增长，建设规模也在不断扩大。近年来，广西房地产开发施工房屋面积已达3427.94万平方米。其中，住宅竣工面积883.9万平方米，增长50.6%,在住宅面积中，经济适用房37.37万平方米，增长23.5%，高档公寓和别墅69.97万平方米，增长2.9倍。办公楼竣工面积8.74万平方米，下降22%；商业营业用房竣工面积117.88万平方米，增长75.5%。
（二）针对本文主题的研究现状
从笔者可以查阅到的文献资料来看，针对本文主题仅2011年就有6篇文章。其中1篇为新闻报道、其余5篇为学术论文（信息来源：中国知网）。它们的名称分别为：（1）人才战略破解房地产可持续发展命题；（2）基于信息熵权和G1法的房地产决策研究和应用；（3）对市场条件下楼市的哲學思考；（4）蒲东新区扩区对房地产可持续发展的影响；（5）构建多层次住房供销体系；（6）浅谈我国旅游地产的发展。由此可见，针对广西的文献至少在2011年还没有。
二、目前存在的问题
结合广西的实际情况，其在房地产发展中存在的问题，可归纳为以下几个方面：
（一）项目投资环节论证缺失
房地产项目具有投资大、建设周期长等特点。这一特点就意味着，项目投资前的可行性论证极为重要。包括：造价、技术储备、资金融通等都应是论证的关键要素。然而，广西诸多开发商却根据以往经验，并结合当地政府的区域规划，对相关项目投资实施定性分析。这样一来，便时常因项目造价原因及国家调控政策使然，导致投资失败。目前，广西的商品房空置率仍处高位。
（二）项目建设环节监管缺位
针对房地产项目的建设环节，应切实开展施工质量监管和资金监管。其中，资金监管主要依赖于定期结算制以及成本控制来实现。从广西的情况来看，质量监管一般没有太大问题，而问题主要在于资金监管方面。受到房地产项目的层层外包现实，资金监管市场处于缺位的状态。
（三）项目销售环节秩序混乱
处于房地产商品市场中的项目销售环节，也受到秩序混乱的影响。在大压房价之前，广西诸多房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。目前，随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。
三、对策
尽管前不久央行下调了存款准备金率0.5个百分点，促使业内部分人士预测房地产市场不久将会“复苏”。但根据温总理的讲话来看，2012年仍是严格调控、规范房地产市场之年。在此背景下，“广西房地产投资与可持续发展”如何契合，则显得格外重要。为此，笔者提出以下3个方面的对策：
（一）项目投资环节的对策
可持续不仅体现为整个产业的需要，也体现为房地产开发商的要求。在房地产市场面临洗牌的历史时期，开发商惟有走内涵式发展之路才能生存与壮大。基于这一现实，在项目投资环节上应把握：严格遵照国家及广西的产业政策规定。当前在改善民生问题时，国家及地区对保障性住房、经济适用房建设的力度逐步加大。在政策保护下，这便构成开发商未来的项目投资方向。
针对项目开展充分的可行性论证。可行性论证不仅能保障项目本身的实施与否；还关系到开发商的能力能否达到，实则是对其的一种保护。为此，应强化工程造价、资金统筹等环节的论证分析。为此，应将“决策树法”应用于项目可行性论证中。
如下图所示：
其在具体的应用过程中，应注意以下几个方面：
1．对项目各途径投资期望值的估算。简单而言，期望值是由概率和概率所推导的收益决定的。为此，在估算时则需要科学、合理的，对在每项投资途径中“好”与“坏”的可能性进行全面考察。考察时，应充分对目前的宏观经济环境进行分析（如，融资渠道顺畅与否、消费者购买预期等）。此时，“好”与“坏”结果的概率估算就完成了，之后就面临着对各概率所对应的利润额展开估算。这里，笔者强调：应突出企业财务主管部门的“成本中心”职能。
2．对决策树各分支进行合理的处理。以上“估算”部分是针对一项投资途径而言的，作为优化投资决策必然是对两个以上投资途径的最优化选择。因此，这里就涉及到对决策树各分支的处理。笔者这里指出：应具体问题具体分析，即须根据投资项目的类型、区位大小、行政主导等因素，来构建项目可能的途径（也可能理解为：决策树的分支状态）。
（二）项目建设环节的对策
项目建设环节主要以项目施工为载体，此时则面临者质量监管和成本控制等任务。防止豆腐渣工程的出现，这是中央和地区一致的强烈共识；这也是开发商构建品牌效应，获得可持续发展的前提。因此，应建立全面的质量管理体系，做到责任到人。成本控制，则体现为企业经济目标与社会目标的内在统一。为此，应建立完善的项目结算审核制度；并配置合格的审核人员。
与此同时，还应建立科学、合理的绩效管理体系。针对项目建设环节，可将“质量监管和成本控制”量化为具体的指标，落实到人头上进行考核。以“成本控制”为例：可将原材料总成本逆向分解到具体施工阶段的员工头上，这样就使得成本控制能量化到个体；同时，将考核、监督的权利，下放给该施工阶段的负责人，并公布奖励、惩戒的具体办法。从而，就在建立与施工小组切身利益的基础上，促进了施工小组成员对成本控制的意识。
（三）项目销售环节的对策
针对项目销售市场秩序混乱而言，需要广西区政府制定出科學、合理的购房资格审查制度。在遏止投机性购房需求的同时，应切实保护中、低收入人群的购房权利。为此，应加强市场监管。
这里笔者提出，可建立“开发商与房产营销机构”的分工协作机制。关于这一点，是出于房地产商品的销售特性而作出的。从微观视角来看，因房地产业产品的异质性，楼盘具有不可移动、每一个产品都因其地理位置、周遍环境不同而具有唯一性，因此，在房地产业的销售中，客户到访、售楼接待是其最重要的组成部分。大多数客户只有产生参观现场的冲动后，才能形成购买欲望，在经过多次到访、考察后才能产生购买决定。因此可以说，买楼是一项复杂的系统工程，售楼员只有在这一工程中充当专业的解说员、优秀的推销专家、客户的购买决策伙伴之后，才能赢得客户最后的购买。由此一来，惟有寻求专业房产营销机构的协助，还能完善销售环节的工作。
综上所述，以上便构成了笔者对文章主题的讨论。最后，本文权当抛砖引玉之用。
四、小结
房地产开发在长达10多年的大发展中，导致了需求拉动型通货膨胀，并对金融市场产生了极大的负面影响。为此，应克服当前在项目论证、建设、销售等环节出现的问题。一切事情重在防范，这就意味着进行科学的项目可行性论证极为重要。为此，应将“决策数法”充分应用于论证实践中。在建设环节应在质量监管、成本控制上下工夫，其实则体现为社会效益与经济效益的统一。针对销售环节，广西各地方政府应规范市场秩序，防止恶意促销行为的发生。惟有这样，才能在形成房地产投资与可持续发展间的契合。
参考文献：
[1]唐奇展.广西房地产投资、房价与经济增长关系的实证分析[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2011,(12).
[2]张文德.广西房地产开发投资高位回落[N].中华工商时报,2010年8月.
[3]覃杨.广西房地产经济未来发展趋势[J].现代经济信息,2010,(5).
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：广西；房地产投资；可持续发展
Abstract: the real estate development will pull building materials, chemical industry, furniture, home electrical appliances production elements and the supply of goods. But for 10 years of big developing, has led to the towing needs inflation, and the financial markets had a tremendous negative impact. In this context, "the region of guangxi real estate investment and sustainable development" how to agree, is especially important.
Keywords: guangxi; Real estate investment; Sustainable development
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
伴随着国家去年来针对房地产市场所实施的一系列调控政策，我国房地产市场逐步向理性复归。就这一轮房地产调控的原因来说，大众都以遏止房价过快上涨为根据。实则不然，在经济发展方式转变的大背景下，上述调控还在于满足房地产投资的可持续发展需要。
众所周知，我国的“房地产热”源于城市化进程的推进，也植根于各地政府的利益使然。尽管就产业关联度而言，房地产开发将切实拉动建材、化工、家具、家电等生产要素和商品的供给。然而，在长达10多年的大发展中，这种关联效应不仅导致了需求拉动型通货膨胀，还对我国金融市场产生了极大的负面影响。
鉴于上文所述，笔者将以广西房地产投资与可持续发展为出发点，探讨二者间契合的形成机制。文章将分为三个部分，来进行阐述。
一、综述
根据官方公布的有关信息及笔者的工作实际，分别从以下两个方面进行综述：
（一）广西房地产市场的发展现状
毫无疑问，随着十二五期间“西部大开发”策略的出台，必将对广西的区域经济发展产生深远的影响。其中，合理发展房地产业不仅能从产业关联效应上带动本地区的产业经济发展，还能在城市化进程中改善本地区的民生问题。
根据经济普查的结果显示：由于房地产开发投资强劲增长，建设规模也在不断扩大。近年来，广西房地产开发施工房屋面积已达3427.94万平方米。其中，住宅竣工面积883.9万平方米，增长50.6%,在住宅面积中，经济适用房37.37万平方米，增长23.5%，高档公寓和别墅69.97万平方米，增长2.9倍。办公楼竣工面积8.74万平方米，下降22%；商业营业用房竣工面积117.88万平方米，增长75.5%。
（二）针对本文主题的研究现状
从笔者可以查阅到的文献资料来看，针对本文主题仅2011年就有6篇文章。其中1篇为新闻报道、其余5篇为学术论文（信息来源：中国知网）。它们的名称分别为：（1）人才战略破解房地产可持续发展命题；（2）基于信息熵权和G1法的房地产决策研究和应用；（3）对市场条件下楼市的哲學思考；（4）蒲东新区扩区对房地产可持续发展的影响；（5）构建多层次住房供销体系；（6）浅谈我国旅游地产的发展。由此可见，针对广西的文献至少在2011年还没有。
二、目前存在的问题
结合广西的实际情况，其在房地产发展中存在的问题，可归纳为以下几个方面：
（一）项目投资环节论证缺失
房地产项目具有投资大、建设周期长等特点。这一特点就意味着，项目投资前的可行性论证极为重要。包括：造价、技术储备、资金融通等都应是论证的关键要素。然而，广西诸多开发商却根据以往经验，并结合当地政府的区域规划，对相关项目投资实施定性分析。这样一来，便时常因项目造价原因及国家调控政策使然，导致投资失败。目前，广西的商品房空置率仍处高位。
（二）项目建设环节监管缺位
针对房地产项目的建设环节，应切实开展施工质量监管和资金监管。其中，资金监管主要依赖于定期结算制以及成本控制来实现。从广西的情况来看，质量监管一般没有太大问题，而问题主要在于资金监管方面。受到房地产项目的层层外包现实，资金监管市场处于缺位的状态。
（三）项目销售环节秩序混乱
处于房地产商品市场中的项目销售环节，也受到秩序混乱的影响。在大压房价之前，广西诸多房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。目前，随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。
三、对策
尽管前不久央行下调了存款准备金率0.5个百分点，促使业内部分人士预测房地产市场不久将会“复苏”。但根据温总理的讲话来看，2012年仍是严格调控、规范房地产市场之年。在此背景下，“广西房地产投资与可持续发展”如何契合，则显得格外重要。为此，笔者提出以下3个方面的对策：
（一）项目投资环节的对策
可持续不仅体现为整个产业的需要，也体现为房地产开发商的要求。在房地产市场面临洗牌的历史时期，开发商惟有走内涵式发展之路才能生存与壮大。基于这一现实，在项目投资环节上应把握：严格遵照国家及广西的产业政策规定。当前在改善民生问题时，国家及地区对保障性住房、经济适用房建设的力度逐步加大。在政策保护下，这便构成开发商未来的项目投资方向。
针对项目开展充分的可行性论证。可行性论证不仅能保障项目本身的实施与否；还关系到开发商的能力能否达到，实则是对其的一种保护。为此，应强化工程造价、资金统筹等环节的论证分析。为此，应将“决策树法”应用于项目可行性论证中。
如下图所示：
其在具体的应用过程中，应注意以下几个方面：
1．对项目各途径投资期望值的估算。简单而言，期望值是由概率和概率所推导的收益决定的。为此，在估算时则需要科学、合理的，对在每项投资途径中“好”与“坏”的可能性进行全面考察。考察时，应充分对目前的宏观经济环境进行分析（如，融资渠道顺畅与否、消费者购买预期等）。此时，“好”与“坏”结果的概率估算就完成了，之后就面临着对各概率所对应的利润额展开估算。这里，笔者强调：应突出企业财务主管部门的“成本中心”职能。
2．对决策树各分支进行合理的处理。以上“估算”部分是针对一项投资途径而言的，作为优化投资决策必然是对两个以上投资途径的最优化选择。因此，这里就涉及到对决策树各分支的处理。笔者这里指出：应具体问题具体分析，即须根据投资项目的类型、区位大小、行政主导等因素，来构建项目可能的途径（也可能理解为：决策树的分支状态）。
（二）项目建设环节的对策
项目建设环节主要以项目施工为载体，此时则面临者质量监管和成本控制等任务。防止豆腐渣工程的出现，这是中央和地区一致的强烈共识；这也是开发商构建品牌效应，获得可持续发展的前提。因此，应建立全面的质量管理体系，做到责任到人。成本控制，则体现为企业经济目标与社会目标的内在统一。为此，应建立完善的项目结算审核制度；并配置合格的审核人员。
与此同时，还应建立科学、合理的绩效管理体系。针对项目建设环节，可将“质量监管和成本控制”量化为具体的指标，落实到人头上进行考核。以“成本控制”为例：可将原材料总成本逆向分解到具体施工阶段的员工头上，这样就使得成本控制能量化到个体；同时，将考核、监督的权利，下放给该施工阶段的负责人，并公布奖励、惩戒的具体办法。从而，就在建立与施工小组切身利益的基础上，促进了施工小组成员对成本控制的意识。
（三）项目销售环节的对策
针对项目销售市场秩序混乱而言，需要广西区政府制定出科學、合理的购房资格审查制度。在遏止投机性购房需求的同时，应切实保护中、低收入人群的购房权利。为此，应加强市场监管。
这里笔者提出，可建立“开发商与房产营销机构”的分工协作机制。关于这一点，是出于房地产商品的销售特性而作出的。从微观视角来看，因房地产业产品的异质性，楼盘具有不可移动、每一个产品都因其地理位置、周遍环境不同而具有唯一性，因此，在房地产业的销售中，客户到访、售楼接待是其最重要的组成部分。大多数客户只有产生参观现场的冲动后，才能形成购买欲望，在经过多次到访、考察后才能产生购买决定。因此可以说，买楼是一项复杂的系统工程，售楼员只有在这一工程中充当专业的解说员、优秀的推销专家、客户的购买决策伙伴之后，才能赢得客户最后的购买。由此一来，惟有寻求专业房产营销机构的协助，还能完善销售环节的工作。
综上所述，以上便构成了笔者对文章主题的讨论。最后，本文权当抛砖引玉之用。
四、小结
房地产开发在长达10多年的大发展中，导致了需求拉动型通货膨胀，并对金融市场产生了极大的负面影响。为此，应克服当前在项目论证、建设、销售等环节出现的问题。一切事情重在防范，这就意味着进行科学的项目可行性论证极为重要。为此，应将“决策数法”充分应用于论证实践中。在建设环节应在质量监管、成本控制上下工夫，其实则体现为社会效益与经济效益的统一。针对销售环节，广西各地方政府应规范市场秩序，防止恶意促销行为的发生。惟有这样，才能在形成房地产投资与可持续发展间的契合。
参考文献：
[1]唐奇展.广西房地产投资、房价与经济增长关系的实证分析[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2011,(12).
[2]张文德.广西房地产开发投资高位回落[N].中华工商时报,2010年8月.
[3]覃杨.广西房地产经济未来发展趋势[J].现代经济信息,2010,(5).
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。