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【摘要】近年来，随着我市城市化进程不断加快，高层建筑越来越多，电梯日益成为建筑物内部主要的交通运输工具，与我们的生活密切相关，与此同时因电梯故障造成的电梯困人、开关失灵和陡升陡降等危险情况时有发生，特别是住宅电梯因其特殊性（多业主共有，一般委托物业代管，装修期间当货梯使用等），容易发生故障或事故，不仅影响了业主正常生活，其存在的安全隐患更是不容忽视。
【关键词】住宅小区；电梯；安全使用
一、住宅小区电梯现状分析：
（一）开发建设弊端
部分新建电梯配置标准不高，一些开发商为降低建设成本，配置的电梯质量较差，往往验收合格交付后不久就会出现种种问题，先天的不足增加了后期电梯使用成本，降低了电梯的使用年限。
（二）电梯维护保养市场不够规范
电梯的保养是电梯安全使用最重要的方面，根据电梯行业规范，每个维保人员负责20-25台电梯的保养，每部电梯每个月必须保养两次，每季度全面检查一次的要求。如能满足上述要求对电梯进行全方位保养，电梯安全事故将大幅度下降。然后目前电梯维保市场的竞争激烈，很多小电梯维保公司为了生存只能不断降价，降价的同时也在降低维保质量，使其无法达到规范要求的维保标准，无序的价格竞争，只会增加电梯运行故障率和事故率，减少电梯使用寿命。
（三）现行住宅电梯管理模式不利于电梯维护保养质量的提高
目前住宅小区的管理模式：业委会聘请物业公司，物业公司与电梯维修保养单位签订合同，电梯维保单位一般委托物业代管的管理模式。由于业委员是一个群众自治组织，大多对电梯管理不内行，没有选择合适的维保单位并对其进行考核能力。而物业管理公司准入门槛低，人员流动大，缺乏电梯维护专业人才，在维修保养单位选择上，部分物业公司从自身利益出发容易在选择维保单位时更注重价格而不是质量，过低价格的维保必然是造成日常维修保养不到位或少到位 ，致使电梯小“病”养大，以抢修代替维保的情况屡见不鲜，而这样做带来的后果却需要全体业主从自身的住宅维修资金中支出，这就造成了一种权利义务的不对等，形成劣币驱逐良币的恶性循环。
（四）电梯故障需要即时抢修的特点与现行住宅维修资金使用程序在时间上的矛盾以及第三方电梯安全评估机构的缺失
根据我国《物权法》以及《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等相关法律、规章。目前我市住宅维修资金使用程序，先由申请人（物业服务企业、业主委员会或相关业主）编制物业专项维修资金使用方案，提出使用申请，符合使用条件的，公示维修方案，组织业主表决，使用方案经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上业主书面同意后，由申请人选择施工单位，签订施工合同，组织方案实施及竣工验收。
在这个实施过程中矛盾主要体现在一是时间过长，首先维修方案需要“双三分之二以上”相关业主的书面签字认可后，方可实施，无法满足电梯出现紧急情况，即时维修的需要，二是在这个过程中业主和物业公司均缺乏相关专业技能，三是目前我市没有专业的第三方电梯安全评估公司来评估电梯是否存在事故隐患以及哪些零部件需要更换，也就无法对电梯维修单位出具的电梯更新改造方案进行鉴定评估，难以确定其方案的合理性，可能导致资金的不合理使用。
二、关于加强住宅小区电梯安全使用管理的几点建议
（一）开展全市范围内的老旧住宅电梯安全评估检测及相应的大修、更新、改造工作
建议针对全市范围内投用使用超过10年的老旧住宅电梯和虽未超过10年但故障频发的高层住宅电梯进行检测评估，摸清我市老旧住宅电梯安全隐患程度，针对这些电梯安全存在的问题，联合相关部门拿出大修、更新和改造方案，推动老旧住宅电梯的大修、更新和改造。
（二）规范电梯维护保养市场，强化责任主体的责任意识
建议依法对我市范围内电梯维护保养单位开展专项整治，根据现场检查情况，按照企业人员、资源条件、质保体系运转状况、现场应急响应时间、维保工作质量等方面对维保单位进行考核，依据考核结果对维护保养单位星级评定，将查出的不合格企业纳入企业诚信档案，定期向社会通报，并将结果通知给全市物业服务企业，使物业服务企业在选择维保单位的时候能够择优选优。同时建议也将物业服务企业对电梯维保公司的监督纳入物业服务企业的评优考核中，使其能够重视电梯维保。
（三）加强住宅维修资金使用的制度创新
针对电梯发生紧急情况、需要即时维修，动支专项维修资金的特点，结合正在报审，即将出台的《铜陵市物业专项维修资金使用管理办法（试行）》，今后将在条件成熟的小区推行建立住宅维修资金紧急使用预案制度。预案的中心思路是全体业主先行对预案进行表决（预案经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上业主书面同意后），授权业主委员会在其授权范围内，当本建筑区划突发紧急情况，及時排危除险，保障业主、使用人生命财产安全，迅速恢复建筑区划共用部位、共用设施设备的正常使用功能，通过授权将业主表决的程序前置，以化解现行的住宅维修资金使用程序与电梯发生故障需要即时抢修在时间上的矛盾。
针对维修资金使用过程中业主和物业公司均缺乏相关专业技能的特点，通过公开招标的方式，在全市范围内建立住宅维修小额工程施工企业备选库，目前共有房建类（8家）、专业类（电梯、消防、智能化类各3家）供业主选择，增加了住宅维修资金使用的公开性，透明性和竞争性。
建议建立专业的第三方电梯安全评估机制，评估电梯更新改造方案，保证维修资金的合理有效使用。
（四）加快电梯管理信息化建设
随着我国物联网的迅速发展，国家对智慧城市的大力推进，建议采用远程无线网络管理手段，建立一个全市范围的电梯应急救援指挥中心，设立统一的电梯救助电话，并在此基础上逐步建立起电梯的远程监控平台，实时监控电梯运行状况以及维保单位是否按时维修保养，及时发现紧急情况，及时救援，确保市民出行安全。
（五）用全生命周期理念评估电梯采购成本
电梯作为一种耐用设备，一般至少要运行15年，电梯采购不能只看产品本身的价格，更要关注企业的后续服务质量和维保价格，用全生命周期成本来衡量电梯产品的竞争力。
建议对电梯采购采用全寿命周期成本招标的方法，把质保期后的5年甚至10年的维保内容和维保价格纳入采购考核体系，把产品和服务打包采购，这也符合国家大力推广的可持续发展、节能环保、绿色采购的理念。
作者简介：
陶函（1982-），男，安徽省铜陵市人，汉族，本科学历，维修管理科科长，工程管理方向。
【关键词】住宅小区；电梯；安全使用
一、住宅小区电梯现状分析：
（一）开发建设弊端
部分新建电梯配置标准不高，一些开发商为降低建设成本，配置的电梯质量较差，往往验收合格交付后不久就会出现种种问题，先天的不足增加了后期电梯使用成本，降低了电梯的使用年限。
（二）电梯维护保养市场不够规范
电梯的保养是电梯安全使用最重要的方面，根据电梯行业规范，每个维保人员负责20-25台电梯的保养，每部电梯每个月必须保养两次，每季度全面检查一次的要求。如能满足上述要求对电梯进行全方位保养，电梯安全事故将大幅度下降。然后目前电梯维保市场的竞争激烈，很多小电梯维保公司为了生存只能不断降价，降价的同时也在降低维保质量，使其无法达到规范要求的维保标准，无序的价格竞争，只会增加电梯运行故障率和事故率，减少电梯使用寿命。
（三）现行住宅电梯管理模式不利于电梯维护保养质量的提高
目前住宅小区的管理模式：业委会聘请物业公司，物业公司与电梯维修保养单位签订合同，电梯维保单位一般委托物业代管的管理模式。由于业委员是一个群众自治组织，大多对电梯管理不内行，没有选择合适的维保单位并对其进行考核能力。而物业管理公司准入门槛低，人员流动大，缺乏电梯维护专业人才，在维修保养单位选择上，部分物业公司从自身利益出发容易在选择维保单位时更注重价格而不是质量，过低价格的维保必然是造成日常维修保养不到位或少到位 ，致使电梯小“病”养大，以抢修代替维保的情况屡见不鲜，而这样做带来的后果却需要全体业主从自身的住宅维修资金中支出，这就造成了一种权利义务的不对等，形成劣币驱逐良币的恶性循环。
（四）电梯故障需要即时抢修的特点与现行住宅维修资金使用程序在时间上的矛盾以及第三方电梯安全评估机构的缺失
根据我国《物权法》以及《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等相关法律、规章。目前我市住宅维修资金使用程序，先由申请人（物业服务企业、业主委员会或相关业主）编制物业专项维修资金使用方案，提出使用申请，符合使用条件的，公示维修方案，组织业主表决，使用方案经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上业主书面同意后，由申请人选择施工单位，签订施工合同，组织方案实施及竣工验收。
在这个实施过程中矛盾主要体现在一是时间过长，首先维修方案需要“双三分之二以上”相关业主的书面签字认可后，方可实施，无法满足电梯出现紧急情况，即时维修的需要，二是在这个过程中业主和物业公司均缺乏相关专业技能，三是目前我市没有专业的第三方电梯安全评估公司来评估电梯是否存在事故隐患以及哪些零部件需要更换，也就无法对电梯维修单位出具的电梯更新改造方案进行鉴定评估，难以确定其方案的合理性，可能导致资金的不合理使用。
二、关于加强住宅小区电梯安全使用管理的几点建议
（一）开展全市范围内的老旧住宅电梯安全评估检测及相应的大修、更新、改造工作
建议针对全市范围内投用使用超过10年的老旧住宅电梯和虽未超过10年但故障频发的高层住宅电梯进行检测评估，摸清我市老旧住宅电梯安全隐患程度，针对这些电梯安全存在的问题，联合相关部门拿出大修、更新和改造方案，推动老旧住宅电梯的大修、更新和改造。
（二）规范电梯维护保养市场，强化责任主体的责任意识
建议依法对我市范围内电梯维护保养单位开展专项整治，根据现场检查情况，按照企业人员、资源条件、质保体系运转状况、现场应急响应时间、维保工作质量等方面对维保单位进行考核，依据考核结果对维护保养单位星级评定，将查出的不合格企业纳入企业诚信档案，定期向社会通报，并将结果通知给全市物业服务企业，使物业服务企业在选择维保单位的时候能够择优选优。同时建议也将物业服务企业对电梯维保公司的监督纳入物业服务企业的评优考核中，使其能够重视电梯维保。
（三）加强住宅维修资金使用的制度创新
针对电梯发生紧急情况、需要即时维修，动支专项维修资金的特点，结合正在报审，即将出台的《铜陵市物业专项维修资金使用管理办法（试行）》，今后将在条件成熟的小区推行建立住宅维修资金紧急使用预案制度。预案的中心思路是全体业主先行对预案进行表决（预案经维修资金列支范围内专有部分占相关建筑面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上业主书面同意后），授权业主委员会在其授权范围内，当本建筑区划突发紧急情况，及時排危除险，保障业主、使用人生命财产安全，迅速恢复建筑区划共用部位、共用设施设备的正常使用功能，通过授权将业主表决的程序前置，以化解现行的住宅维修资金使用程序与电梯发生故障需要即时抢修在时间上的矛盾。
针对维修资金使用过程中业主和物业公司均缺乏相关专业技能的特点，通过公开招标的方式，在全市范围内建立住宅维修小额工程施工企业备选库，目前共有房建类（8家）、专业类（电梯、消防、智能化类各3家）供业主选择，增加了住宅维修资金使用的公开性，透明性和竞争性。
建议建立专业的第三方电梯安全评估机制，评估电梯更新改造方案，保证维修资金的合理有效使用。
（四）加快电梯管理信息化建设
随着我国物联网的迅速发展，国家对智慧城市的大力推进，建议采用远程无线网络管理手段，建立一个全市范围的电梯应急救援指挥中心，设立统一的电梯救助电话，并在此基础上逐步建立起电梯的远程监控平台，实时监控电梯运行状况以及维保单位是否按时维修保养，及时发现紧急情况，及时救援，确保市民出行安全。
（五）用全生命周期理念评估电梯采购成本
电梯作为一种耐用设备，一般至少要运行15年，电梯采购不能只看产品本身的价格，更要关注企业的后续服务质量和维保价格，用全生命周期成本来衡量电梯产品的竞争力。
建议对电梯采购采用全寿命周期成本招标的方法，把质保期后的5年甚至10年的维保内容和维保价格纳入采购考核体系，把产品和服务打包采购，这也符合国家大力推广的可持续发展、节能环保、绿色采购的理念。
作者简介：
陶函（1982-），男，安徽省铜陵市人，汉族，本科学历，维修管理科科长，工程管理方向。