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摘要：房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。
关键词：房地产项目；风险分析；风险控制
中图分类号：F293文献标识码： A
由于房地产开发项目的一次性、单件性，投资额度大、开发周期长等特点所决定，房地产开发项目具有较大的风险，因此，进行房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。
一、房地产投资开发项目风险的概况
１．１房地产投资开发风险的含义
从理论上来讲，房地产投资是指为了获得预期收益，资金流融入到房地产开发系列活动中。而房地产产业却存在着固定性，投资额度较大，建设周期长，不确定因素众多的特点，使得房地产投资开发面临着多方面的风险。具体来讲，房地产投资开发项目风险是指在房地产投资开发的过程中，可能出现的不利结果和经济损失。
１．２房地产投资开发风险的成因
从宏观角度来讲，房地产投资开发风险主要指国家政策的变动，金融环境的变化，资源风险的出现等；从微观角度来讲，房地产投资开发风险主要指的是区域土地资源的价格，区域开发的决策，区域开发的技术，区域开发的管理和控制以及盲目性发展造成的财务风险。
１．３房地产投资开发风险管理和控制的重要性
其一，房地产投资开发风险管理和控制，有利于提高项目开发的管理和控制水平和质量，保证其朝向更加自觉，更加系統的方向发展；其二，房地产投资开发风险管理和控制，有利于改变以往被动型的风险管理模式，实现向主动型风险管理的模式转变；其三，有利于进一步增强房地产开发企业的风险意识，对于健全其风险管理体系有着积极的促进作用；其四，有利于保证房地产开发企业经济效益的提高，在增强其实际竞争力的方面发挥着积极作用。
二、现阶段房地产开发项目风险管理和控制工作的缺陷和不足
２．１房地产企业非理性竞争白热化
在国家宏观调控政策的影响下，房地产开发企业不得不面临着土地和资金的双重压力。因此更多有实力的房地产企业将注意力放在了土地储备上，不惜重金获得土地的开发权。由此导致各区域地王的出现，使得其在项目开发初期就背负这巨额的债务，面临巨大的财务风险。
２．２房地产风险管理方式粗放化
在高利润的驱使下，大量的资金融入到房地产市场，使得房地产企业数量不断增加，房地产开发项目和面积都迅速增长。但是其房地产开发过程中，依然坚持按照惯用的“拿地－－建项目公司－－赚钱－－走人”的粗放式的经营模式，不注重项目的内部管理，使得管理呈现出盲目的特点，不确定因素越来越多，从而使得房地产风险管理难度加大。
２．３房地产开发项目资金绑定化
很多情况下，我国房地产项目都依赖于银行贷款，以滚动式开发模式进行的房地产资金链条是相互紧扣的，如果某一个环节出现了问题，势必对于整个开发项目造成严重的影响，一旦资金链条出现断裂，房地产的开发项目也就难以有效的进行下去。
２．４房地产开发项目决策盲目化
通过调查发现我国房地产行业往往会忽视项目前期的决策，这与房地产企业的民营性质有关，在利益的驱使下往往不愿在房地产前期决策上花费过多的人力物力财力，很多情况下都是依据主观经验来进行的。由此很容易出现市场估计太乐观，市场估计过于保守的情况，从而使得企业面临着巨大风险。
２．５房地产开发项目管理混乱化
很多房地产企业的前身都是国企或者官办性质的，往往受到计划经济的影响，风险管理意识较差，项目内部控制能力不足，各自权责不明确，制度不健全，部门协调性很差，项目业务流程管理往往呈现出混乱的局面。
２．６房地产项目法律法规形式化
虽然对于房地产项目开发，我国相关部门出台了《担保法》和《保险法》，但是其在细节性内容上不是很明确，从而难以切实的执行到现实的管理工作中去。从理论上来讲，进行房地产项目的担保和保险，可以最大限度的实现风险的转移和规避，但是风险转移存在片面性，只是针对于意外和自然灾害风险。再加上，房地产行业处理事故的基本模式是倾向于私了，很少房地产开发企业参与到投保保险中去。
２．７风险识别和风险处理模式化
风险管理理论是在上世纪８０年代引入我国的，初期被使用到大型土木工程项目中。后来慢慢融入到房地产开发项目中去，相对于发达国家的房地产项目开发风险管理，我国风险识别能力有限，难以依据实际情况制定高效的风险控制方案；风险管理处理模式比较单一，难以结合具体的实际情况进行创新。
三、房地产开发项目风险控制和管理的策略
３．１以市场为导向，提高自身风险预测能力
在对于房地产进行投资的前期，应该积极做好市场调查，这是制定科学合理投资风险管理方案的基础。详细来讲，我们需要做好以下几方面工作：其一，确定投资决策方向，仔细来了解需求和政府的政策动向；其二，以国家经济政策，住宅制度和消费市场信息为基础，进行有效的市场定位，确定产品的功能和价格；其三，健全高效的房地产信息收集机制，为实现房地产投资项目的调整和改善提供依据。
３．２保证科学决策，合理控制投资风险
作为房地产投资者来说，应该具备风险意识，最好将风险管理和控制做在决策环节上，以保证后期工程开展过程的科学性和有效性，实现对于风险的最初控制。具体来讲，其一，确定开发项目的区位，保证是增值空间处于合理的范围内，最大限度的规避投资风险；其二，在区位确定之后，不断健全风险管理组织体系，保证处理好投资控制管理和进度，质量之间的关系，实现投资的动态化管理。
３．３利用信息技术，构建风险管理系统
在房地产项目开发过程中，需要大量的信息资源。无论是区域经济发展信息，还是区域城市规划信息，乃至区域房地产价格趋势信息，都对于房地产风险控制有着至关重要的影响。因此我们应该借助信息技术的优势，对于各种信息进行收集整理，从而为实现房地产风险控制策略的制定打下基础，这将极大的促进了房地产风险管理水平和质量的不断提高。
３．４注重人才培养，不断提高风险管理水平
风险管理人才队伍的培养，将保证风险管理工作水平和质量的提高。我们应该做好以下几方面的工作：其一，积极健全风险管理培训机制，做好员工的培训工作，保证其风险管理理论水平的不断提高；其二，形成严格的风险管理人才选拔机制，从根本上控制人才的质量；其三，不断对于自身企业进行的风险管理工作进行审核，对于做的优秀的员工给予合理的激励，保证激发风险管理人员的工作热情。
四、结语
房地产开发项目投资大，建设周期长，资金周转效率低，变现能力较差，影响因素众多，存在明显的不确定性因素。也就是说房地产产业是一种高风险的行业，如果不结合实际情况，对于房地产开发项目进行风险的管理和控制，将导致经济效益的不断缩减，甚至出现亏损的情况。因此，我们应该积极探析房地产开发项目风险管理和控制策略，以构建起风险管理和控制体系，促进开发项目经济效益的不断提高。
参考文献
[1]陈煌红，张欣；房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2006.(3)
[2]王葆华；《浅谈房地产开发企业成本控制措施》，商业经济，2012年第3期
[3]范婉梅；《浅议房地产开发项目成本控制》，陕西建筑，2010年10月
关键词：房地产项目；风险分析；风险控制
中图分类号：F293文献标识码： A
由于房地产开发项目的一次性、单件性，投资额度大、开发周期长等特点所决定，房地产开发项目具有较大的风险，因此，进行房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。
一、房地产投资开发项目风险的概况
１．１房地产投资开发风险的含义
从理论上来讲，房地产投资是指为了获得预期收益，资金流融入到房地产开发系列活动中。而房地产产业却存在着固定性，投资额度较大，建设周期长，不确定因素众多的特点，使得房地产投资开发面临着多方面的风险。具体来讲，房地产投资开发项目风险是指在房地产投资开发的过程中，可能出现的不利结果和经济损失。
１．２房地产投资开发风险的成因
从宏观角度来讲，房地产投资开发风险主要指国家政策的变动，金融环境的变化，资源风险的出现等；从微观角度来讲，房地产投资开发风险主要指的是区域土地资源的价格，区域开发的决策，区域开发的技术，区域开发的管理和控制以及盲目性发展造成的财务风险。
１．３房地产投资开发风险管理和控制的重要性
其一，房地产投资开发风险管理和控制，有利于提高项目开发的管理和控制水平和质量，保证其朝向更加自觉，更加系統的方向发展；其二，房地产投资开发风险管理和控制，有利于改变以往被动型的风险管理模式，实现向主动型风险管理的模式转变；其三，有利于进一步增强房地产开发企业的风险意识，对于健全其风险管理体系有着积极的促进作用；其四，有利于保证房地产开发企业经济效益的提高，在增强其实际竞争力的方面发挥着积极作用。
二、现阶段房地产开发项目风险管理和控制工作的缺陷和不足
２．１房地产企业非理性竞争白热化
在国家宏观调控政策的影响下，房地产开发企业不得不面临着土地和资金的双重压力。因此更多有实力的房地产企业将注意力放在了土地储备上，不惜重金获得土地的开发权。由此导致各区域地王的出现，使得其在项目开发初期就背负这巨额的债务，面临巨大的财务风险。
２．２房地产风险管理方式粗放化
在高利润的驱使下，大量的资金融入到房地产市场，使得房地产企业数量不断增加，房地产开发项目和面积都迅速增长。但是其房地产开发过程中，依然坚持按照惯用的“拿地－－建项目公司－－赚钱－－走人”的粗放式的经营模式，不注重项目的内部管理，使得管理呈现出盲目的特点，不确定因素越来越多，从而使得房地产风险管理难度加大。
２．３房地产开发项目资金绑定化
很多情况下，我国房地产项目都依赖于银行贷款，以滚动式开发模式进行的房地产资金链条是相互紧扣的，如果某一个环节出现了问题，势必对于整个开发项目造成严重的影响，一旦资金链条出现断裂，房地产的开发项目也就难以有效的进行下去。
２．４房地产开发项目决策盲目化
通过调查发现我国房地产行业往往会忽视项目前期的决策，这与房地产企业的民营性质有关，在利益的驱使下往往不愿在房地产前期决策上花费过多的人力物力财力，很多情况下都是依据主观经验来进行的。由此很容易出现市场估计太乐观，市场估计过于保守的情况，从而使得企业面临着巨大风险。
２．５房地产开发项目管理混乱化
很多房地产企业的前身都是国企或者官办性质的，往往受到计划经济的影响，风险管理意识较差，项目内部控制能力不足，各自权责不明确，制度不健全，部门协调性很差，项目业务流程管理往往呈现出混乱的局面。
２．６房地产项目法律法规形式化
虽然对于房地产项目开发，我国相关部门出台了《担保法》和《保险法》，但是其在细节性内容上不是很明确，从而难以切实的执行到现实的管理工作中去。从理论上来讲，进行房地产项目的担保和保险，可以最大限度的实现风险的转移和规避，但是风险转移存在片面性，只是针对于意外和自然灾害风险。再加上，房地产行业处理事故的基本模式是倾向于私了，很少房地产开发企业参与到投保保险中去。
２．７风险识别和风险处理模式化
风险管理理论是在上世纪８０年代引入我国的，初期被使用到大型土木工程项目中。后来慢慢融入到房地产开发项目中去，相对于发达国家的房地产项目开发风险管理，我国风险识别能力有限，难以依据实际情况制定高效的风险控制方案；风险管理处理模式比较单一，难以结合具体的实际情况进行创新。
三、房地产开发项目风险控制和管理的策略
３．１以市场为导向，提高自身风险预测能力
在对于房地产进行投资的前期，应该积极做好市场调查，这是制定科学合理投资风险管理方案的基础。详细来讲，我们需要做好以下几方面工作：其一，确定投资决策方向，仔细来了解需求和政府的政策动向；其二，以国家经济政策，住宅制度和消费市场信息为基础，进行有效的市场定位，确定产品的功能和价格；其三，健全高效的房地产信息收集机制，为实现房地产投资项目的调整和改善提供依据。
３．２保证科学决策，合理控制投资风险
作为房地产投资者来说，应该具备风险意识，最好将风险管理和控制做在决策环节上，以保证后期工程开展过程的科学性和有效性，实现对于风险的最初控制。具体来讲，其一，确定开发项目的区位，保证是增值空间处于合理的范围内，最大限度的规避投资风险；其二，在区位确定之后，不断健全风险管理组织体系，保证处理好投资控制管理和进度，质量之间的关系，实现投资的动态化管理。
３．３利用信息技术，构建风险管理系统
在房地产项目开发过程中，需要大量的信息资源。无论是区域经济发展信息，还是区域城市规划信息，乃至区域房地产价格趋势信息，都对于房地产风险控制有着至关重要的影响。因此我们应该借助信息技术的优势，对于各种信息进行收集整理，从而为实现房地产风险控制策略的制定打下基础，这将极大的促进了房地产风险管理水平和质量的不断提高。
３．４注重人才培养，不断提高风险管理水平
风险管理人才队伍的培养，将保证风险管理工作水平和质量的提高。我们应该做好以下几方面的工作：其一，积极健全风险管理培训机制，做好员工的培训工作，保证其风险管理理论水平的不断提高；其二，形成严格的风险管理人才选拔机制，从根本上控制人才的质量；其三，不断对于自身企业进行的风险管理工作进行审核，对于做的优秀的员工给予合理的激励，保证激发风险管理人员的工作热情。
四、结语
房地产开发项目投资大，建设周期长，资金周转效率低，变现能力较差，影响因素众多，存在明显的不确定性因素。也就是说房地产产业是一种高风险的行业，如果不结合实际情况，对于房地产开发项目进行风险的管理和控制，将导致经济效益的不断缩减，甚至出现亏损的情况。因此，我们应该积极探析房地产开发项目风险管理和控制策略，以构建起风险管理和控制体系，促进开发项目经济效益的不断提高。
参考文献
[1]陈煌红，张欣；房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2006.(3)
[2]王葆华；《浅谈房地产开发企业成本控制措施》，商业经济，2012年第3期
[3]范婉梅；《浅议房地产开发项目成本控制》，陕西建筑，2010年10月