论文部分内容阅读
从某种意义上讲，区域的发展，与其天然的地理区位有极为重要的关联。
胶州，因靠近胶州湾而得名，也因临近海湾港口而开放。她处在半岛“一体”发展的三条黄金通道。济青、青莱高速以及胶济铁路的咽喉位置，是山东半岛与内陆连通的交通枢纽，优越的交通条件使得她在融入大青岛、服务大半岛、发展蓝色经济中，赢得了区域经济发展的优势与活力。一个散发着勃勃生机的“金胶州”正在人们面前展现。
随着双积路、胶州湾大桥胶州连接线等一批重大交通设施的快速推进，公铁联运、海陆联动的优势愈加明显。加之山东半岛国际机场正式落户胶州胶东，使得胶州及红岛区片成为了山东省唯一的内联全国、外接全球的世界级中转枢纽和国际门户。得天独厚的区位优势，将对胶州的战略地位、产业结构调整、城市功能等方面起到巨大推动作用。在新一轮大青岛发展战略中，胶州将成为大青岛半小时辐射半径内重要的经济隆起带和交通枢纽。
房地产市场的发展离不开城市经济的有力支撑。作为青岛最有发展潜力的区域之一，如今，在众多利好因素的影响下，胶州地产已具备了领跑市场的“后发力”。
反观胶州，按照青岛市经济重心西移的发展布局，青岛西海岸将成为重点的产业发展区域。胶州处于西海岸产业带的中间位置，又是加工制造业和仓储物流业的基地，必将汇集大量的人流。
而有了需求的支持，必然会推动未来胶州房地产市场的繁荣，但前提是有品质才有市场。
市场为何“温吞”
胶州的房地产市场同青岛其他的县级市相比，起步并不算晚，但是在前几年中，发展却非常平稳，甚至有些平淡。胶东半岛房价飞涨，而融入半岛经济圈的胶州却迟迟没有大动作。房价相较于胶州湾及周边区域，无疑位居中等，甚至偏下。这与胶州的城市地位及整体经济发展水平是不相称的。那么，原因何在？
“胶州房地产和其他区域不一样，因为它的平台和土地资源相对充足。这里不仅有老城区、新城区、海尔大道、少海、产业新区等众多板块，还有相对宽裕的土地供应。就是不算胶东、胶西、胶北、李哥庄这些乡镇，市场上也至少有三四十个楼盘在建在售，从来就是供过于求。”青岛中置国际市场总监张百忍说。
从2004上半年来看，随着胶州城市影响力的扩大，以及胶州市政府对胶州房地产的愈加重视，一些大的地产商和有着丰富经验的地产投资者不断地将目光投向胶州，胶州新楼盘也如雨后春笋般不断涌现。大批土地的出让，导致胶州的房地产市场需求处于饱和状态。
另外，胶州房地产市场的主要客户群有着明显的特点，它主要由胶州当地的高中低各收入阶层和胶州外企员工组成。他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。
根据青岛网上房地产统计数据显示，胶州市全年新房成交13530套，成交量占青岛市总成交量的12.8%。一位业内人士告诉记者，其中七成为胶州本地客户，一成为胶州以外青岛其他区市客户，两成为外地客户。换句话说，支撑胶州房价的脊柱为刚性需求。
“胶州和原胶南不一样，很难依靠外来客户，主要还是本地人，可是这个全部人口只有80多万人、市区人口只有30多万人，且又在大力推进旧城旧村改造的小城市，还有多少挖掘潜力？”张百忍不无担心地说。
从目前的情况看，胶州地产还是新老城区两条腿走路，但因为本地购买力有限，市场短期内很难出现整体火爆行情。但从长远来看，随着新城区建设的逐步完善，经济的快速发展，城市居民收入的提高等，都将为城市房地产业提供购买力保障。
“不打烊的繁荣”
一个地区房地产业的发展同当地政府的政策指向是息息相关的。
作为山东省首批沿海开放城市，出口创汇连续多年居全省县市首位的胶州，正在通过集群效应，吸引越来越多的物流资源，把“交通枢纽”这—优势发挥到极致。
继总投资7.1亿元的中铁物流项目落户胶州后，投资5000万美元建设集装箱项目的以色列物流巨头以星综合航运公司来了，山东远通钢铁贸易有限公司青岛物流项目来了，山东钢联物流股份有限公司胶州物流项目、博远物流、中集物流等近百家物流、加工企业纷纷入驻胶州。据悉，目前胶州规模超过千万元的物流企业已经达到15家，在原青岛五市中处于优势地位。对此，有专家表示，物流企业的入驻，给胶州带来的将是以仓储物流业为龙头的现代服务业——“不打烊的繁荣”。
如今，从早到晚一辆辆呼啸而过的大型集装箱货车，俨然是胶州国际物流港日渐崛起的形象代言人。经济的发展必然带来城市的繁荣和人气的极大提升。而与日俱增的物流、人流、资金流，自然也同步带动了房地产市场的发展。
2013年1月，胶州楼市迎来了开门红，根据青岛网上房地产统计数据显示，2013年1月份胶州市销售830多套，相较2012年1月的330多套的销售量，同比增加了两倍还多。在传统营销的淡季取得如此喜人的成绩，让我们对未来的胶州楼市充满了期待。
“近年来，随着胶州国际物流港的日渐崛起，大量物流业相关企业入驻胶州，带动区域经济快速发展的同时也释放出了较多的就业机会，再加之政府注重城市建设，居住环境日益改善，吸引了大量外来人口到此就业、定居。为房地产市场消费增添了需求支持。”绿城胶州紫薇广场项目营销总监高翔说。
实际上，一个城市房地产市场的发展，仅靠本地人是不足以支撑的，必须有大量外来人口。上海有30万常住的中国台湾人，深圳有中国香港人买房、北京则集中了全国的购房者。
反观胶州，按照青岛市经济重心西移的发展布局，青岛西海岸将成为重点的产业发展区域，胶州处于西海岸产业带的中间位置，又是加工制造业和仓储物流业的基地，必将汇集大量的人流。
而有了需求的支持，必然会推动未来胶州房地产市场的繁荣，但前提是有品质才有市场。
如今，随着购房者购房理念的进一步理性，房地产开发也需要从原来的粗放型向品质精细型转变。“现在来看房的人已经从关注价格逐渐转向综合考虑，购房更加理性化。”高翔告诉记者，随着购房一族的年轻化，价格不再是购房者选房的唯一理由，购房者也会侧重于开发企业的品牌形象，从楼盘的外部环境、项目的户型设计、小区的环境绿化、物业管理等方面来考虑，从各项素质来评价楼盘的整体品质状况。 房企借势而为
什么样的房子值得期待？尤其在大量存盘加速销售，大量在建楼盘在售，产品日益丰富的情况下，置业者更是感到迷惑：我该买什么样的房子？
在买房成本不断提高的今天，品质高档的楼房更契合当前许多人的居住梦想。正如高翔所言：“好城市中的好房子永远是保值的。”
作为胶州新城区行政中心的首席品质大盘，绿城·紫薇广场自开发之日起，就以其高端的产品定位和高品质的开发理念获得了政府及社会各界人士的广泛关注与认可。
比如，紫薇广场是胶州第一个全石材干挂建筑的社区；全人车分流设计，在小区的地面看不到停车，打造纯步行环境；每一个项目组团内都有游泳池，从小就可培养孩子游泳……再加上五星级喜来登酒店的入驻，处处体现着绿城对产品品质的精雕细琢。“当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业并专注地投入智慧心血和生命时，其最终的建筑产品就将自然而然地超越技术，成为具有恒久价值的艺术作品。”绿城集团董事长宋卫平曾这样说。
不只是绿城这样大的地产企业，面对新的发展周期，胶州市本地企业也在“苏醒”，而其中的一个缩影就是该市的李哥庄镇。
在以蓝色经济为引擎的新的城市发展战略破茧之后，胶州市李哥庄镇也找到了自己的蝶变之路一“打造青岛后花园，建设青岛特色卫星镇”。
如今，海湾大桥的通车进一步拉近了李哥庄与青岛主城区的距离。正是这样独特的区位优势，让李哥庄这座卫星城镇更加吸引人。
继成功引进总投资20亿元的“中国帽艺博览城”、投资8亿元的德才科技新材料和投资3.2亿元的久力电动车等23个内外资项目后，世界500强企业富士康集团又成功落户李哥庄镇，这一系列招商引资的佳作使得李哥庄镇的发展迈上了新台阶。另外，胶东国际机场的开建，也使得青岛北岸城区的李哥庄板块更具发展潜力。
其实，房地产市场的发展，主要就是靠人流和资金流“双流”推动的作用。人流与资金流的集聚将为地产开发企业提供广阔的市场空间。
在李哥庄顺盛·水岸绿城售楼处，销售人员忙得不可开交。青岛顺盛置业有限公司副总经理侯雷告诉记者，从今年正月初八到现在，顺盛·水岸绿城每天都保持着10～16套的销量。“我在这里买房，就是看中了它巨大的发展潜力。另外，价格也能够接受。”在城阳工作的东北小伙小卢告诉记者。
“像这样的外地购房者，占我们全部客户的2/3。我们项目的主要客群就是周边区域的外来务工人员。每天我们都有看房班车专门从黄岛、李沧、城阳接送购房者。仅仅依靠本地需求是难以为继的。”侯雷无奈地说。“在交通方面，目前李哥庄镇仍处于尴尬的地理位置。胶州的公交车已经延伸到胶东，青岛的公交车已经延伸到棘洪滩，而李哥庄镇却处在夹缝中，至今未有李哥庄镇通往青岛和胶州的公交车。”
交通布局与城区发展框架有机结合，才能获得长远发展的可能性。因此，我们必须向交通问题“开刀”。侯雷的一席话从另一侧面道出了李哥庄镇房地产市场可以预期的增值空间：随着半岛国际机场外围交通设施扩大辐射半径，内部交通系统提升客流疏散功能，这里的房地产市场将迈上新的台阶。
也许，小城镇房地产的精彩，亦预示着青岛特色新区胶州房地产的明天……
胶州，因靠近胶州湾而得名，也因临近海湾港口而开放。她处在半岛“一体”发展的三条黄金通道。济青、青莱高速以及胶济铁路的咽喉位置，是山东半岛与内陆连通的交通枢纽，优越的交通条件使得她在融入大青岛、服务大半岛、发展蓝色经济中，赢得了区域经济发展的优势与活力。一个散发着勃勃生机的“金胶州”正在人们面前展现。
随着双积路、胶州湾大桥胶州连接线等一批重大交通设施的快速推进，公铁联运、海陆联动的优势愈加明显。加之山东半岛国际机场正式落户胶州胶东，使得胶州及红岛区片成为了山东省唯一的内联全国、外接全球的世界级中转枢纽和国际门户。得天独厚的区位优势，将对胶州的战略地位、产业结构调整、城市功能等方面起到巨大推动作用。在新一轮大青岛发展战略中，胶州将成为大青岛半小时辐射半径内重要的经济隆起带和交通枢纽。
房地产市场的发展离不开城市经济的有力支撑。作为青岛最有发展潜力的区域之一，如今，在众多利好因素的影响下，胶州地产已具备了领跑市场的“后发力”。
反观胶州，按照青岛市经济重心西移的发展布局，青岛西海岸将成为重点的产业发展区域。胶州处于西海岸产业带的中间位置，又是加工制造业和仓储物流业的基地，必将汇集大量的人流。
而有了需求的支持，必然会推动未来胶州房地产市场的繁荣，但前提是有品质才有市场。
市场为何“温吞”
胶州的房地产市场同青岛其他的县级市相比，起步并不算晚，但是在前几年中，发展却非常平稳，甚至有些平淡。胶东半岛房价飞涨，而融入半岛经济圈的胶州却迟迟没有大动作。房价相较于胶州湾及周边区域，无疑位居中等，甚至偏下。这与胶州的城市地位及整体经济发展水平是不相称的。那么，原因何在？
“胶州房地产和其他区域不一样，因为它的平台和土地资源相对充足。这里不仅有老城区、新城区、海尔大道、少海、产业新区等众多板块，还有相对宽裕的土地供应。就是不算胶东、胶西、胶北、李哥庄这些乡镇，市场上也至少有三四十个楼盘在建在售，从来就是供过于求。”青岛中置国际市场总监张百忍说。
从2004上半年来看，随着胶州城市影响力的扩大，以及胶州市政府对胶州房地产的愈加重视，一些大的地产商和有着丰富经验的地产投资者不断地将目光投向胶州，胶州新楼盘也如雨后春笋般不断涌现。大批土地的出让，导致胶州的房地产市场需求处于饱和状态。
另外，胶州房地产市场的主要客户群有着明显的特点，它主要由胶州当地的高中低各收入阶层和胶州外企员工组成。他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。
根据青岛网上房地产统计数据显示，胶州市全年新房成交13530套，成交量占青岛市总成交量的12.8%。一位业内人士告诉记者，其中七成为胶州本地客户，一成为胶州以外青岛其他区市客户，两成为外地客户。换句话说，支撑胶州房价的脊柱为刚性需求。
“胶州和原胶南不一样，很难依靠外来客户，主要还是本地人，可是这个全部人口只有80多万人、市区人口只有30多万人，且又在大力推进旧城旧村改造的小城市，还有多少挖掘潜力？”张百忍不无担心地说。
从目前的情况看，胶州地产还是新老城区两条腿走路，但因为本地购买力有限，市场短期内很难出现整体火爆行情。但从长远来看，随着新城区建设的逐步完善，经济的快速发展，城市居民收入的提高等，都将为城市房地产业提供购买力保障。
“不打烊的繁荣”
一个地区房地产业的发展同当地政府的政策指向是息息相关的。
作为山东省首批沿海开放城市，出口创汇连续多年居全省县市首位的胶州，正在通过集群效应，吸引越来越多的物流资源，把“交通枢纽”这—优势发挥到极致。
继总投资7.1亿元的中铁物流项目落户胶州后，投资5000万美元建设集装箱项目的以色列物流巨头以星综合航运公司来了，山东远通钢铁贸易有限公司青岛物流项目来了，山东钢联物流股份有限公司胶州物流项目、博远物流、中集物流等近百家物流、加工企业纷纷入驻胶州。据悉，目前胶州规模超过千万元的物流企业已经达到15家，在原青岛五市中处于优势地位。对此，有专家表示，物流企业的入驻，给胶州带来的将是以仓储物流业为龙头的现代服务业——“不打烊的繁荣”。
如今，从早到晚一辆辆呼啸而过的大型集装箱货车，俨然是胶州国际物流港日渐崛起的形象代言人。经济的发展必然带来城市的繁荣和人气的极大提升。而与日俱增的物流、人流、资金流，自然也同步带动了房地产市场的发展。
2013年1月，胶州楼市迎来了开门红，根据青岛网上房地产统计数据显示，2013年1月份胶州市销售830多套，相较2012年1月的330多套的销售量，同比增加了两倍还多。在传统营销的淡季取得如此喜人的成绩，让我们对未来的胶州楼市充满了期待。
“近年来，随着胶州国际物流港的日渐崛起，大量物流业相关企业入驻胶州，带动区域经济快速发展的同时也释放出了较多的就业机会，再加之政府注重城市建设，居住环境日益改善，吸引了大量外来人口到此就业、定居。为房地产市场消费增添了需求支持。”绿城胶州紫薇广场项目营销总监高翔说。
实际上，一个城市房地产市场的发展，仅靠本地人是不足以支撑的，必须有大量外来人口。上海有30万常住的中国台湾人，深圳有中国香港人买房、北京则集中了全国的购房者。
反观胶州，按照青岛市经济重心西移的发展布局，青岛西海岸将成为重点的产业发展区域，胶州处于西海岸产业带的中间位置，又是加工制造业和仓储物流业的基地，必将汇集大量的人流。
而有了需求的支持，必然会推动未来胶州房地产市场的繁荣，但前提是有品质才有市场。
如今，随着购房者购房理念的进一步理性，房地产开发也需要从原来的粗放型向品质精细型转变。“现在来看房的人已经从关注价格逐渐转向综合考虑，购房更加理性化。”高翔告诉记者，随着购房一族的年轻化，价格不再是购房者选房的唯一理由，购房者也会侧重于开发企业的品牌形象，从楼盘的外部环境、项目的户型设计、小区的环境绿化、物业管理等方面来考虑，从各项素质来评价楼盘的整体品质状况。 房企借势而为
什么样的房子值得期待？尤其在大量存盘加速销售，大量在建楼盘在售，产品日益丰富的情况下，置业者更是感到迷惑：我该买什么样的房子？
在买房成本不断提高的今天，品质高档的楼房更契合当前许多人的居住梦想。正如高翔所言：“好城市中的好房子永远是保值的。”
作为胶州新城区行政中心的首席品质大盘，绿城·紫薇广场自开发之日起，就以其高端的产品定位和高品质的开发理念获得了政府及社会各界人士的广泛关注与认可。
比如，紫薇广场是胶州第一个全石材干挂建筑的社区；全人车分流设计，在小区的地面看不到停车，打造纯步行环境；每一个项目组团内都有游泳池，从小就可培养孩子游泳……再加上五星级喜来登酒店的入驻，处处体现着绿城对产品品质的精雕细琢。“当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业并专注地投入智慧心血和生命时，其最终的建筑产品就将自然而然地超越技术，成为具有恒久价值的艺术作品。”绿城集团董事长宋卫平曾这样说。
不只是绿城这样大的地产企业，面对新的发展周期，胶州市本地企业也在“苏醒”，而其中的一个缩影就是该市的李哥庄镇。
在以蓝色经济为引擎的新的城市发展战略破茧之后，胶州市李哥庄镇也找到了自己的蝶变之路一“打造青岛后花园，建设青岛特色卫星镇”。
如今，海湾大桥的通车进一步拉近了李哥庄与青岛主城区的距离。正是这样独特的区位优势，让李哥庄这座卫星城镇更加吸引人。
继成功引进总投资20亿元的“中国帽艺博览城”、投资8亿元的德才科技新材料和投资3.2亿元的久力电动车等23个内外资项目后，世界500强企业富士康集团又成功落户李哥庄镇，这一系列招商引资的佳作使得李哥庄镇的发展迈上了新台阶。另外，胶东国际机场的开建，也使得青岛北岸城区的李哥庄板块更具发展潜力。
其实，房地产市场的发展，主要就是靠人流和资金流“双流”推动的作用。人流与资金流的集聚将为地产开发企业提供广阔的市场空间。
在李哥庄顺盛·水岸绿城售楼处，销售人员忙得不可开交。青岛顺盛置业有限公司副总经理侯雷告诉记者，从今年正月初八到现在，顺盛·水岸绿城每天都保持着10～16套的销量。“我在这里买房，就是看中了它巨大的发展潜力。另外，价格也能够接受。”在城阳工作的东北小伙小卢告诉记者。
“像这样的外地购房者，占我们全部客户的2/3。我们项目的主要客群就是周边区域的外来务工人员。每天我们都有看房班车专门从黄岛、李沧、城阳接送购房者。仅仅依靠本地需求是难以为继的。”侯雷无奈地说。“在交通方面，目前李哥庄镇仍处于尴尬的地理位置。胶州的公交车已经延伸到胶东，青岛的公交车已经延伸到棘洪滩，而李哥庄镇却处在夹缝中，至今未有李哥庄镇通往青岛和胶州的公交车。”
交通布局与城区发展框架有机结合，才能获得长远发展的可能性。因此，我们必须向交通问题“开刀”。侯雷的一席话从另一侧面道出了李哥庄镇房地产市场可以预期的增值空间：随着半岛国际机场外围交通设施扩大辐射半径，内部交通系统提升客流疏散功能，这里的房地产市场将迈上新的台阶。
也许，小城镇房地产的精彩，亦预示着青岛特色新区胶州房地产的明天……