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摘要：我国的商品房买卖，主要通过现售、预售两种方式。本文围绕商品房预售许可与商品房买卖合同的效力之间的关系进行研究。探讨商品预售许可与商品房买卖合同效力之间的关系。分析了预售许可几种的不同状态对商品房买卖合同的效力影响。最后本文浅析当前的法律法规对于商品房预售许可及商品房买卖合同效力的规定，提出自己的想法。以及该如何对购房人权益进行保护，以期保护商品房买卖主体双方的合法权益，并为维护市场经济秩序提供可行的建议。
关键词：商品房预售许可;商品房买卖合同效力;权益保护
随着我国经济的发展，房地产开发市场步入空前繁荣阶段。商品房交易主要通过商品房预售和现售两种形式。而商品房预售中会存在较多的风险，对商品房预售的监管制度必不可少，商品房预售许可就是监管方式之一。实践中不乏由于商品房预售而产生的诸多纠纷，对于商品房预售制度实践中存在较多争议。
一、商品房预售许可制度
商品房预售作为一种附期限的远期交易行为。[1]距离房地产开发商与房屋买受人在正式签订商品房买卖合同时还有很长一段时间间隔。往往会发生很多不可预期商品房预售风险，最终会影响商品房买卖合同的效力。
由于商品房预售过程中存在着诸多风险，所以商品房预售许可制度，作为一种以国家公权力介入的方式对商品房买卖进行监督和管理就显得尤为重要。商品房预售许可主要是行政机关的一种管理行为。[2]预售许可制度更多是对开发商的监督管理和限制，这可以从另一个角度来间接保护买受人的权利。商品房预售在中国要实行许可证制度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，[3]应当同时具备四个条件，才能进行商品房预售。其中第四条就规定了：商品房预售人需要向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，申请领取商品房预售许可证。
二、商品房预售许可对买卖合同效力的影响
（一）取得预售许可证对合同效力的影响
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干法律适用问题的解释》规定，商品房开发者只要事先取得预售许可证，与购房者签订的合同即可被认定为有效。签订商品房买卖合同在先，取得预售许可证在后，这两种行为都在起诉前发生，符合上述司法解释：开发商在起诉前取得商品房预售许可证的法律行为能够对商品房销售合同的效力进行补正，法院基于此可以确认其有效力。也即是说，在此种情况下，不能以在签订合同前未取得预售许可为理由而主张合同无效。
（二）未取得预售许可证对合同效力的影响
1.无效说
一般认为，建立合同的条件需要双方当事人的意思表示，而合同的成立并不意味着合同是有效的，并且当事人所期望的法律效力不一定会发生。 而合同法规定，依法成立的合同一旦成立，即可生效。
当事人根據意思自治原则，在合法的范围内，能够决定的是合同的成立。但合同是否生效，必须经过法律的肯定性评价。而有一类是需审批生效的合同，这一类合同，即使合同主体的双方当事人已经达成合意，但是未经有关部门批准时，合同虽已成立，但并没有生效。
2.可撤销说
《合同法》里规定了，在存在重大误解、胁迫、欺诈等致使民事法律行为成立时显失公平情形下，法律法规赋予意思表示不真实而受到损害的一方当事人具有变更或撤销合同的权利。在做出撤销决定前，合同对各方均有效，这与无预售许可证的商品房销售合同的效力明显不同。如果坚持可撤销，也就是把未取得商品房预售许可证就与购房者签订买卖合同的行为视为上述合同法关于合同可撤销的情形之一，该行为要么是购房者存在重大误解，开发商对于自己未取得预售许可证的情形不可能存在重大误解;要么是一方或第三方欺诈、胁迫，而达成双方在开发商未取得预售许可证的情形下签订了买卖合同的情形。
（三）预售许可证被撤销对合同效力的影响
如果不符合当前销售条件，导致预售许可证被撤销。那么合同的效力该如何认定呢？一审终了未满足预售条件的，当事人一方提起诉讼，应认定预售合同无效。行政许可机关对不具备预售资格的开发商给予行政许可的，因为预购合同双方没有主观过错，并且因为购买者相信被授予开发者的预售资格，不容易确认预售合同无效，行政机关存在过错。预购合同双方当事人都不提起诉讼确认预售合同无效的，视为预售合同有效。
三、购房人权益保护的完善
开发商应该遵循诚实信用原则。合理履行义务，承担应付的责任。严禁进行欺诈行为;及时发布与商品房预售相关的信息，便利购房者顺利获取信息。[4]开发商业应该遵纪守法。从事房地产开发业务，要依法申请商品房预售许可证，彻底消除无证预售的现象。
从法律实践来看，也有一些购房者与没有获得预售许可证的开发商签订商品房预售合同的情况，即便他们明知开发商未取得预售许可证，抱着侥幸心理，为了追求某些利益，甘愿冒险与开发商在未取得预售许可证的情况下签订购房合同，本身存在一定程度的过错作为购房者，应了解相关法律知识，了解与商品房预售相关的主要法律规定;提升自己的法律素养，做好事前准备工作，要学会利用法律保护自己权益。
审判机关在审判过程中要坚持以法律为准绳;同时，审批机关在依法审理案件的过程中有一定的自由裁量权，审判机关要尊重私法领域的意思自治原则，本着公平和诚实信用的原则，做出合理的审判。审判机关要做正义的裁判者，要坚守“不能让违约者因违约而获益”的宗旨，[5]不能让违法者利用法律的漏洞“惩罚”守法者。
结论：
本文对于商品房预售许可证的状态之于买卖合同的效力的影响，大体上可归纳为：未取得预售许可证而与购房者签订商品房买卖合同为无效合同;关于补办的预售许可证，只要开发商的补办行为发生在起诉之前，其与购房人签订的买卖合同应视为有效合同;关于购房者的权益保护，应该多主体共同发力，各司其职，才能促进商品房预售市场的和谐稳定发展，本文旨在阐述房屋预售合同的效力，以助于解决在房屋买卖中出现的问题，但是商品房预售会随着社会经济的发展进而出现新的问题与风险，仍需要对商品房预售制度加以研究。
参考文献：
[1]金俭：《房地产法学》[M]，北京：科学出版社，2004：217.
[2]安文杰：论商品房预售及相关疑难法律问题研究》[D]，南开大学硕士论文，2004：12.
[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条.
[4]程庆：《论商品房预售法律制度》[D]，长安大学经济法硕士论文，2013：14.
[5]郭文才：《论根本违约》[J]，载《社科与经济信息》，福建省集美大学社科部，2002：32.
关键词：商品房预售许可;商品房买卖合同效力;权益保护
随着我国经济的发展，房地产开发市场步入空前繁荣阶段。商品房交易主要通过商品房预售和现售两种形式。而商品房预售中会存在较多的风险，对商品房预售的监管制度必不可少，商品房预售许可就是监管方式之一。实践中不乏由于商品房预售而产生的诸多纠纷，对于商品房预售制度实践中存在较多争议。
一、商品房预售许可制度
商品房预售作为一种附期限的远期交易行为。[1]距离房地产开发商与房屋买受人在正式签订商品房买卖合同时还有很长一段时间间隔。往往会发生很多不可预期商品房预售风险，最终会影响商品房买卖合同的效力。
由于商品房预售过程中存在着诸多风险，所以商品房预售许可制度，作为一种以国家公权力介入的方式对商品房买卖进行监督和管理就显得尤为重要。商品房预售许可主要是行政机关的一种管理行为。[2]预售许可制度更多是对开发商的监督管理和限制，这可以从另一个角度来间接保护买受人的权利。商品房预售在中国要实行许可证制度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，[3]应当同时具备四个条件，才能进行商品房预售。其中第四条就规定了：商品房预售人需要向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，申请领取商品房预售许可证。
二、商品房预售许可对买卖合同效力的影响
（一）取得预售许可证对合同效力的影响
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干法律适用问题的解释》规定，商品房开发者只要事先取得预售许可证，与购房者签订的合同即可被认定为有效。签订商品房买卖合同在先，取得预售许可证在后，这两种行为都在起诉前发生，符合上述司法解释：开发商在起诉前取得商品房预售许可证的法律行为能够对商品房销售合同的效力进行补正，法院基于此可以确认其有效力。也即是说，在此种情况下，不能以在签订合同前未取得预售许可为理由而主张合同无效。
（二）未取得预售许可证对合同效力的影响
1.无效说
一般认为，建立合同的条件需要双方当事人的意思表示，而合同的成立并不意味着合同是有效的，并且当事人所期望的法律效力不一定会发生。 而合同法规定，依法成立的合同一旦成立，即可生效。
当事人根據意思自治原则，在合法的范围内，能够决定的是合同的成立。但合同是否生效，必须经过法律的肯定性评价。而有一类是需审批生效的合同，这一类合同，即使合同主体的双方当事人已经达成合意，但是未经有关部门批准时，合同虽已成立，但并没有生效。
2.可撤销说
《合同法》里规定了，在存在重大误解、胁迫、欺诈等致使民事法律行为成立时显失公平情形下，法律法规赋予意思表示不真实而受到损害的一方当事人具有变更或撤销合同的权利。在做出撤销决定前，合同对各方均有效，这与无预售许可证的商品房销售合同的效力明显不同。如果坚持可撤销，也就是把未取得商品房预售许可证就与购房者签订买卖合同的行为视为上述合同法关于合同可撤销的情形之一，该行为要么是购房者存在重大误解，开发商对于自己未取得预售许可证的情形不可能存在重大误解;要么是一方或第三方欺诈、胁迫，而达成双方在开发商未取得预售许可证的情形下签订了买卖合同的情形。
（三）预售许可证被撤销对合同效力的影响
如果不符合当前销售条件，导致预售许可证被撤销。那么合同的效力该如何认定呢？一审终了未满足预售条件的，当事人一方提起诉讼，应认定预售合同无效。行政许可机关对不具备预售资格的开发商给予行政许可的，因为预购合同双方没有主观过错，并且因为购买者相信被授予开发者的预售资格，不容易确认预售合同无效，行政机关存在过错。预购合同双方当事人都不提起诉讼确认预售合同无效的，视为预售合同有效。
三、购房人权益保护的完善
开发商应该遵循诚实信用原则。合理履行义务，承担应付的责任。严禁进行欺诈行为;及时发布与商品房预售相关的信息，便利购房者顺利获取信息。[4]开发商业应该遵纪守法。从事房地产开发业务，要依法申请商品房预售许可证，彻底消除无证预售的现象。
从法律实践来看，也有一些购房者与没有获得预售许可证的开发商签订商品房预售合同的情况，即便他们明知开发商未取得预售许可证，抱着侥幸心理，为了追求某些利益，甘愿冒险与开发商在未取得预售许可证的情况下签订购房合同，本身存在一定程度的过错作为购房者，应了解相关法律知识，了解与商品房预售相关的主要法律规定;提升自己的法律素养，做好事前准备工作，要学会利用法律保护自己权益。
审判机关在审判过程中要坚持以法律为准绳;同时，审批机关在依法审理案件的过程中有一定的自由裁量权，审判机关要尊重私法领域的意思自治原则，本着公平和诚实信用的原则，做出合理的审判。审判机关要做正义的裁判者，要坚守“不能让违约者因违约而获益”的宗旨，[5]不能让违法者利用法律的漏洞“惩罚”守法者。
结论：
本文对于商品房预售许可证的状态之于买卖合同的效力的影响，大体上可归纳为：未取得预售许可证而与购房者签订商品房买卖合同为无效合同;关于补办的预售许可证，只要开发商的补办行为发生在起诉之前，其与购房人签订的买卖合同应视为有效合同;关于购房者的权益保护，应该多主体共同发力，各司其职，才能促进商品房预售市场的和谐稳定发展，本文旨在阐述房屋预售合同的效力，以助于解决在房屋买卖中出现的问题，但是商品房预售会随着社会经济的发展进而出现新的问题与风险，仍需要对商品房预售制度加以研究。
参考文献：
[1]金俭：《房地产法学》[M]，北京：科学出版社，2004：217.
[2]安文杰：论商品房预售及相关疑难法律问题研究》[D]，南开大学硕士论文，2004：12.
[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条.
[4]程庆：《论商品房预售法律制度》[D]，长安大学经济法硕士论文，2013：14.
[5]郭文才：《论根本违约》[J]，载《社科与经济信息》，福建省集美大学社科部，2002：32.