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一、概述——在澳大利亚由于不恰当的租赁方法对租赁无形资产价值造成的损失以及政府因业主利益的保护(租金管制)对股东的损害
该部分目的是简要概述导致澳大利亚不动产信托业及更大范围的物业产业崩溃的几个原因,从中可以看出其对投资者、债权人、估价者等的深刻影响,并同时找出更多的应对之策。
此文及其报告关注于利用小方法来调整产业,通过“备择计划”的形式,立足于澳大利亚国家租赁法,赋予租赁双方无论从精神上还是实质上都能够进行独立的专家裁决力,要注意的是本文的方法并不注重于租赁问题的最终结果和不公平的讨价还价问题。
笔者认为,如果到头来双方不能就新租赁或租赁展期中的市值租金达成一致,备择计划中的谈判双方将不得不进行独立的专家裁决或仲裁,这将对相关当事人相互处理问题的方式产生重要影响。
长期以来,产业委员会(所有者和管理者)操纵股票价格,采用等价的住房抵押贷款证券来吸引投资者进入这个投资领域,同时操纵租户权益来增加个人或集体租赁的租金。这使得短期的、高风险的租金收益流资本化,成为长期的估值效果,这就违背了国际评估准则。
二、澳大利亚不动产信托投资界存在较大问题的直接原因
笔者认为下列几项是导致估值过高的直接原因,从而引起股价不成比例地上涨:
(1)报酬与佣金相关,包括占总收入一定比例的管理费,即租金、开支、激励基金、公共事业服务费用(不是一个固定的年费用),支付给“租赁管理者”佣金以求获得比以前那些停租或到期的所有者更高的租金;
(2)从保守的信托“模式”转换到“证券组合模式”,即赚取开发费、管理费、租金收入;
(3)后续收购的杠杆“金融工程”将伴随重新募集资金的困难;
(4)在未知市场的高点投资低等级产权,而未能做到尽职尽责地调查;
(5)在澳大利亚,许多公司向业主提供销售数据,为业主使用这些信息来验证租金费用的比例提供支持。事实上,一些不动产信托投资公司欺骗性地使用租户的销售数据来最大化租金,而不考虑市值租金或市值租金标准;
(6)伴随着赚取更高管理费或开发利润来应对不理想的租金收入的动机,投资者及财务顾问不再能够分辨这些收益流的不同风险状况;
(7)资产评估人以“现时租金”来估价或收取,违背澳大利亚房地产协会和英国皇家特许测量师协会伦理准则的“佣金费”;
(8)资产评估师未受过培训,也不了解(或辨别)高风险的收益流;
(9)在管理公司和代理机构供职的专业零售评估师有时候并不独立,他们(的收入)“依赖”于不降低租金,因为管理费是收到的收入的一部分。如果专家不能根据联合委派的相关条款来履行职责,从而决定市值租金,则该专家就不应该接受委派;
(10)评估师未经过培训来“测定”市值租金,实际上,他们需要更多的询问技能来检验证据的准确性,而不能仅以租金面值为参考;
(11)评估师不了解或不能充分理解整个过程中的“细枝末节”;
(12)这种文化仍然是一种期望业主/开发者预期一个“自动回报”的文化,不考虑可行性或未来的发展前景如何,即土地价格(不考虑支付价格是否符合实际情况)加上开发成本和租费(不考虑其是否是所定义的市值租金),加上自动增长的部分,不考虑收益流的质量和评估风险就形成了所谓的评估值和“价值”;
(13)获得廉价“资本”,创造了“房地产泡沫”;
(14)由于央行未能控制货币供给,压缩了可支配收入;
(15)为了调整公司资产负债表,那些受托人被迫在市场下跌时出售资产和筹资资金来降低财务杠杆效应。
三、间接原因
目前导致全球金融危机的事件正在被广泛披露。世界储备银行未控制货币供给,利用低利率来刺激支出,这导致高负债水平(个人,政府,公司,国家)长时期一直居高不下。
在这段时间内,社区、政府和公司继续借债以应对“不断增长”的资产价值,这导致负债水平高于其权益。经评级机构评估的住房抵押贷款证券被出售给全世界的“投资者”,包括各种政府机构,例如理事会、退休基金等。
当利率由2004年5月开始进一步提高时,政府开始控制举债,使得资产价值下降,引起负债水平同比例提高,经常超出资产的价值。崩溃在所难免。结果带来了经济中所有水平上的资产负债表的“去杠杆化”。
因此出现的情况是,很多的不动产信托投资公司被迫在市场下滑时抛售资产,然后从投资者那里筹集更多的资本。
政府一直处于被迫“重振”经济的窘况,通过承担更多的债务来确保金融体系有足够的流动性(货币),以避免长期衰退甚至萧条。
很多受人尊敬的经济学家质疑私营企业的债务与公共部门的债务置换的问题,并且这种情况是否会持续?有人认为,即使对私营企业的债务进行显著的修正,美国私营企业债务也会比大萧条开始时同比高出70%。
实际上,现在的情况是政府的货币(负债)已经借给银行,而为了促进经济增长,银行又把这些货币以8到10倍数额借给了社区、企业等。最终,负债的社区随着债务的增加而趋于破产。
四、对不动产信托投资公司的修正
笔者曾提出澳大利亚生产委员会要在本国开展零售租赁市场的调查。投资和金融服务协会以澳大利亚900万人的名义发表了建议书,他们代表零售和批发基金管理、养老保险和人身保险行业负责了1万亿的投资,日期为2007年7月27日。在建议书中他们提出在过去五年内不动产信托投资公司的业绩水平超过了澳大利亚股市的表现,认为在过去的12个月中回报率达到了40.8%,而澳大利亚股市回报率为31.6%,并认为该领域的收益稳定。
2007年5月,整个不动产信托投资领域还未进行修正,市场总值为1200亿美元,占上市投资总额的13%。生产委员会CEO Richard Gilbert先生建议施加进一步的监管,不需要进行调整,因为这将导致成本不断增加,防碍竞争,从而使投资者面临收益下降的压力。
笔者要强调的是这些调整仅是财务杠杆效应、再融资、关注“组合”模型和评估的结果。关于澳大利亚零售租赁市场失调的根本问题依然存在,因为生产委员会试图不顾确凿的证据和事实提出修正,这将给租赁、租约、租金(管制)和租赁纠纷带来失调和变数。
五、一个小方法:租金决定及仲裁(ADR过程)
由于未能保证微观市场作为,即市场存在以一种公开可知的方式进行协商的能力。州和联邦立法者和监管机构皆支持“租金管制”,即设计租金,而这违背了IVS准则和贸易惯例法规。
即使代表投资和金融服务协会股东的最高领导层,也未能理解在不动产信托投资领域发生了什么。公司和财务顾问也无法理解发生了什么,他们不知道该领域为了提供所谓的“股东价值”或对股东价值的感知,实际已经在私人租赁方面进行“投机”,这是这个领域盛行的一种做法。
另外,该最高领导层代表了不动产信托投资领域的利益,即澳大利亚购物中心委员会,委员会尽最大努力推翻独立专家决定和仲裁意见以阻止对市值租金的审查过程,从而维持租金管制。
笔者认为澳大利亚不动产信托投资领域必须实现真正的变革,否则它仍将是“空中楼阁”。在与产品生命周期有关的市场术语中,该领域被称为是“成熟”产业,正在向“瘦狗”型产业发展。因此为迎合这些错误信息,它被迫去维持收益水平的不断增长并把购物中心完全出租。
六、简单立法要求以市值租金订立租约或租约展期,即有关租赁的一切交易“信誉良好”,并且通过一个关于强制调解和专家决定/仲裁的触发机制来解决纠纷
经过多年对经济学和经济体、市场与营销、商业和经营绩效的关键性能标准(KPLs)、商店和购物中心统计、评估和评估技术、租赁法和商业法的分析,笔者逐渐形成了一个观点,即在租赁租金纠纷的触发以及解决过程中,简单化是最好的解决方法,即使用专家决定。
在笔者所提交给《公允交易调查》(1997)的报告中,提出了一个由ACT进一步完善的基本的“触发机制”和纠纷解决机制,该机制要求租约根据市值租金而订,在专家决定之前通过强制调解进一步解决纠纷。
笔者认为这些是实质性的改进,使得谈判当事人向评估师取得专家决定之前能够解决纠纷。
下列过程在我看来,只有在被写入法律后才能判处租金管制和“价格操纵”在澳大利亚的“死刑”:
(1)业主愿不愿意提供给租户一个新的租约;
(2)如果业主提供了一个新的租约或租约展期,租金应是“市值租金”或“当前市场租金”,这一市值租金适用于在租赁合约下允许应用的场合,即可以计量和确定;
(3)当事人不论以任何方式都必须“以良好的信誉”协商租赁的一切条款,包括谈判及陈述过程等。这些应该成为各方在租赁过程中可依赖的特定条件;
(4)如果在协商中各方未能达成一致意见,则进入强制调解程序;
(5)如果当事人在调解中未能达成一致,将由专家评估师或仲裁者决定市值租金;
(6)评估师应当免于被起诉,除非存在玩忽职守。
应该指出仲裁是在当事人向仲裁人提出个案时由仲裁人做出的类似“判决”的决定,而专家决定则要求专家呼吁提交建议书,用他/她自身的知识/技能做进一步的调查并作出决定。
七、专家的角色
在接受委任的同时,评估师可以向当事人以协议书的形式发出信件,告知当事人他接受委托的条款。在接受委任的信中,专家要求当事人提出建议书。
专家承担着许多工作:他或她的调查;考虑相关法律;租约及租约条款;导致纠纷的原因;获得可比的租金数据(如果数据本身是可以完全获得的,公开透明协商);他或她可以通过考虑一个“假定的平均租户”的企业绩效水平的利润表来执行一项迷你“商务计划”或将租金作为残值来处理,尤其适用于零售企业;考虑毛租金;还可能对“检验”的证据进行线性回归;要参考行业基准(如果可获得);还要对一致性进行推断或交叉参考或者利用他或她的技能和判断能力对特定大小、朝向、地理位置等问题作出判断;考虑法律要求,即“合理租金”;最后作出他/她的决定。
下面总结了可以帮助专家决定者向委任他们的客户提供有效服务的步骤:
(1)立法保护具有专家决定的评估师(玩忽职守者不受保护);
(2)在信中措词考究地列明委任条款,这将成为与纠纷当事人的一纸协议;
(3)专家可以就其工作以“同行评审”方式从同事那里得到帮助;
(4)专家可以就复杂决定或多方面纠纷问题寻求内行帮助,这些问题需要专业领域外部的技巧,从而需要这些领域的内行专家(与代理人约定);
(5)不接受他/她不能胜任的工作或与其利益有冲突的工作;
(6)不接受委任的评估机构和监管机构应该达到执业标准;
(7)定期与约定专家服务的当事人交流,告知他们取得的进展、挑战及困难等,有时不管其原因是什么,在必要的时候需立即召开电话会议或停止进程。
八、专业机构和政府的角色及责任
笔者确信多年后,在专业或非专业成员方面,机构的角色和责任变得不明朗。
一个办法是基于委托人与代理人(这是拥护者的角色)之间的简单规律做出“协定”,而专业会员向更广的团体(股东、银行家和金融家、房地产法律纠纷当事人、潜在投资者等等)履行更高的关注义务,并严格服从联邦和州立法,例如,公司法、贸易实践法案和租赁法等。
专业的角色并不是“交易便利”;他或她的关注义务是为了“评估”世界的资产并以其服务收取合适比例的费用,与他们的团体责任相一致。
机构必须意识到他们支付费用的成员有不同的议程,而且专业会员有时基于自身利益而要求立法者和管理者给予更大的代表权,这些利益有时候相互抵触,谁使得交易顺利进行,就以谁为先例。
为了避免利益冲突,政府应该听取机构建议,这些建议应该由专业会员提出,并且是独立的、客观的;对那些狭隘的、有自我推销倾向的会员的建议不予采纳。政府的角色是保护相关团体并代表公共利益。
九、小结
从微观层面来看,如果租赁纠纷得到彻底地解决,那么资产“泡沫”出现的可能性将会降低;将会出现更好的租赁调解和更多的公开的结果;在租赁结束时将有更少的“拖延”策略和压价行为;对资产评估者而言将有更好的机会基于市值租金评估(而不是现时租金);在投资领域出现主要的资产修正的机会将更少;这将保护利益相关者的利益;将带来相关经济领域更有效的资本配置;将允许市场更好地履行“市场”职能。
澳大利亚正在进行理性有力的经济恢复,但房地产行业的基本运作依旧有很深的缺陷。
支持“租金管制”或价格控制已成为“文化”,即使由立法者和管理者来管制,也违背了州及联邦贸易实践法。这违反了逻辑和自由企业经济。
总之,用小方法来解决大问题是我们应当坚持的理念。
该部分目的是简要概述导致澳大利亚不动产信托业及更大范围的物业产业崩溃的几个原因,从中可以看出其对投资者、债权人、估价者等的深刻影响,并同时找出更多的应对之策。
此文及其报告关注于利用小方法来调整产业,通过“备择计划”的形式,立足于澳大利亚国家租赁法,赋予租赁双方无论从精神上还是实质上都能够进行独立的专家裁决力,要注意的是本文的方法并不注重于租赁问题的最终结果和不公平的讨价还价问题。
笔者认为,如果到头来双方不能就新租赁或租赁展期中的市值租金达成一致,备择计划中的谈判双方将不得不进行独立的专家裁决或仲裁,这将对相关当事人相互处理问题的方式产生重要影响。
长期以来,产业委员会(所有者和管理者)操纵股票价格,采用等价的住房抵押贷款证券来吸引投资者进入这个投资领域,同时操纵租户权益来增加个人或集体租赁的租金。这使得短期的、高风险的租金收益流资本化,成为长期的估值效果,这就违背了国际评估准则。
二、澳大利亚不动产信托投资界存在较大问题的直接原因
笔者认为下列几项是导致估值过高的直接原因,从而引起股价不成比例地上涨:
(1)报酬与佣金相关,包括占总收入一定比例的管理费,即租金、开支、激励基金、公共事业服务费用(不是一个固定的年费用),支付给“租赁管理者”佣金以求获得比以前那些停租或到期的所有者更高的租金;
(2)从保守的信托“模式”转换到“证券组合模式”,即赚取开发费、管理费、租金收入;
(3)后续收购的杠杆“金融工程”将伴随重新募集资金的困难;
(4)在未知市场的高点投资低等级产权,而未能做到尽职尽责地调查;
(5)在澳大利亚,许多公司向业主提供销售数据,为业主使用这些信息来验证租金费用的比例提供支持。事实上,一些不动产信托投资公司欺骗性地使用租户的销售数据来最大化租金,而不考虑市值租金或市值租金标准;
(6)伴随着赚取更高管理费或开发利润来应对不理想的租金收入的动机,投资者及财务顾问不再能够分辨这些收益流的不同风险状况;
(7)资产评估人以“现时租金”来估价或收取,违背澳大利亚房地产协会和英国皇家特许测量师协会伦理准则的“佣金费”;
(8)资产评估师未受过培训,也不了解(或辨别)高风险的收益流;
(9)在管理公司和代理机构供职的专业零售评估师有时候并不独立,他们(的收入)“依赖”于不降低租金,因为管理费是收到的收入的一部分。如果专家不能根据联合委派的相关条款来履行职责,从而决定市值租金,则该专家就不应该接受委派;
(10)评估师未经过培训来“测定”市值租金,实际上,他们需要更多的询问技能来检验证据的准确性,而不能仅以租金面值为参考;
(11)评估师不了解或不能充分理解整个过程中的“细枝末节”;
(12)这种文化仍然是一种期望业主/开发者预期一个“自动回报”的文化,不考虑可行性或未来的发展前景如何,即土地价格(不考虑支付价格是否符合实际情况)加上开发成本和租费(不考虑其是否是所定义的市值租金),加上自动增长的部分,不考虑收益流的质量和评估风险就形成了所谓的评估值和“价值”;
(13)获得廉价“资本”,创造了“房地产泡沫”;
(14)由于央行未能控制货币供给,压缩了可支配收入;
(15)为了调整公司资产负债表,那些受托人被迫在市场下跌时出售资产和筹资资金来降低财务杠杆效应。
三、间接原因
目前导致全球金融危机的事件正在被广泛披露。世界储备银行未控制货币供给,利用低利率来刺激支出,这导致高负债水平(个人,政府,公司,国家)长时期一直居高不下。
在这段时间内,社区、政府和公司继续借债以应对“不断增长”的资产价值,这导致负债水平高于其权益。经评级机构评估的住房抵押贷款证券被出售给全世界的“投资者”,包括各种政府机构,例如理事会、退休基金等。
当利率由2004年5月开始进一步提高时,政府开始控制举债,使得资产价值下降,引起负债水平同比例提高,经常超出资产的价值。崩溃在所难免。结果带来了经济中所有水平上的资产负债表的“去杠杆化”。
因此出现的情况是,很多的不动产信托投资公司被迫在市场下滑时抛售资产,然后从投资者那里筹集更多的资本。
政府一直处于被迫“重振”经济的窘况,通过承担更多的债务来确保金融体系有足够的流动性(货币),以避免长期衰退甚至萧条。
很多受人尊敬的经济学家质疑私营企业的债务与公共部门的债务置换的问题,并且这种情况是否会持续?有人认为,即使对私营企业的债务进行显著的修正,美国私营企业债务也会比大萧条开始时同比高出70%。
实际上,现在的情况是政府的货币(负债)已经借给银行,而为了促进经济增长,银行又把这些货币以8到10倍数额借给了社区、企业等。最终,负债的社区随着债务的增加而趋于破产。
四、对不动产信托投资公司的修正
笔者曾提出澳大利亚生产委员会要在本国开展零售租赁市场的调查。投资和金融服务协会以澳大利亚900万人的名义发表了建议书,他们代表零售和批发基金管理、养老保险和人身保险行业负责了1万亿的投资,日期为2007年7月27日。在建议书中他们提出在过去五年内不动产信托投资公司的业绩水平超过了澳大利亚股市的表现,认为在过去的12个月中回报率达到了40.8%,而澳大利亚股市回报率为31.6%,并认为该领域的收益稳定。
2007年5月,整个不动产信托投资领域还未进行修正,市场总值为1200亿美元,占上市投资总额的13%。生产委员会CEO Richard Gilbert先生建议施加进一步的监管,不需要进行调整,因为这将导致成本不断增加,防碍竞争,从而使投资者面临收益下降的压力。
笔者要强调的是这些调整仅是财务杠杆效应、再融资、关注“组合”模型和评估的结果。关于澳大利亚零售租赁市场失调的根本问题依然存在,因为生产委员会试图不顾确凿的证据和事实提出修正,这将给租赁、租约、租金(管制)和租赁纠纷带来失调和变数。
五、一个小方法:租金决定及仲裁(ADR过程)
由于未能保证微观市场作为,即市场存在以一种公开可知的方式进行协商的能力。州和联邦立法者和监管机构皆支持“租金管制”,即设计租金,而这违背了IVS准则和贸易惯例法规。
即使代表投资和金融服务协会股东的最高领导层,也未能理解在不动产信托投资领域发生了什么。公司和财务顾问也无法理解发生了什么,他们不知道该领域为了提供所谓的“股东价值”或对股东价值的感知,实际已经在私人租赁方面进行“投机”,这是这个领域盛行的一种做法。
另外,该最高领导层代表了不动产信托投资领域的利益,即澳大利亚购物中心委员会,委员会尽最大努力推翻独立专家决定和仲裁意见以阻止对市值租金的审查过程,从而维持租金管制。
笔者认为澳大利亚不动产信托投资领域必须实现真正的变革,否则它仍将是“空中楼阁”。在与产品生命周期有关的市场术语中,该领域被称为是“成熟”产业,正在向“瘦狗”型产业发展。因此为迎合这些错误信息,它被迫去维持收益水平的不断增长并把购物中心完全出租。
六、简单立法要求以市值租金订立租约或租约展期,即有关租赁的一切交易“信誉良好”,并且通过一个关于强制调解和专家决定/仲裁的触发机制来解决纠纷
经过多年对经济学和经济体、市场与营销、商业和经营绩效的关键性能标准(KPLs)、商店和购物中心统计、评估和评估技术、租赁法和商业法的分析,笔者逐渐形成了一个观点,即在租赁租金纠纷的触发以及解决过程中,简单化是最好的解决方法,即使用专家决定。
在笔者所提交给《公允交易调查》(1997)的报告中,提出了一个由ACT进一步完善的基本的“触发机制”和纠纷解决机制,该机制要求租约根据市值租金而订,在专家决定之前通过强制调解进一步解决纠纷。
笔者认为这些是实质性的改进,使得谈判当事人向评估师取得专家决定之前能够解决纠纷。
下列过程在我看来,只有在被写入法律后才能判处租金管制和“价格操纵”在澳大利亚的“死刑”:
(1)业主愿不愿意提供给租户一个新的租约;
(2)如果业主提供了一个新的租约或租约展期,租金应是“市值租金”或“当前市场租金”,这一市值租金适用于在租赁合约下允许应用的场合,即可以计量和确定;
(3)当事人不论以任何方式都必须“以良好的信誉”协商租赁的一切条款,包括谈判及陈述过程等。这些应该成为各方在租赁过程中可依赖的特定条件;
(4)如果在协商中各方未能达成一致意见,则进入强制调解程序;
(5)如果当事人在调解中未能达成一致,将由专家评估师或仲裁者决定市值租金;
(6)评估师应当免于被起诉,除非存在玩忽职守。
应该指出仲裁是在当事人向仲裁人提出个案时由仲裁人做出的类似“判决”的决定,而专家决定则要求专家呼吁提交建议书,用他/她自身的知识/技能做进一步的调查并作出决定。
七、专家的角色
在接受委任的同时,评估师可以向当事人以协议书的形式发出信件,告知当事人他接受委托的条款。在接受委任的信中,专家要求当事人提出建议书。
专家承担着许多工作:他或她的调查;考虑相关法律;租约及租约条款;导致纠纷的原因;获得可比的租金数据(如果数据本身是可以完全获得的,公开透明协商);他或她可以通过考虑一个“假定的平均租户”的企业绩效水平的利润表来执行一项迷你“商务计划”或将租金作为残值来处理,尤其适用于零售企业;考虑毛租金;还可能对“检验”的证据进行线性回归;要参考行业基准(如果可获得);还要对一致性进行推断或交叉参考或者利用他或她的技能和判断能力对特定大小、朝向、地理位置等问题作出判断;考虑法律要求,即“合理租金”;最后作出他/她的决定。
下面总结了可以帮助专家决定者向委任他们的客户提供有效服务的步骤:
(1)立法保护具有专家决定的评估师(玩忽职守者不受保护);
(2)在信中措词考究地列明委任条款,这将成为与纠纷当事人的一纸协议;
(3)专家可以就其工作以“同行评审”方式从同事那里得到帮助;
(4)专家可以就复杂决定或多方面纠纷问题寻求内行帮助,这些问题需要专业领域外部的技巧,从而需要这些领域的内行专家(与代理人约定);
(5)不接受他/她不能胜任的工作或与其利益有冲突的工作;
(6)不接受委任的评估机构和监管机构应该达到执业标准;
(7)定期与约定专家服务的当事人交流,告知他们取得的进展、挑战及困难等,有时不管其原因是什么,在必要的时候需立即召开电话会议或停止进程。
八、专业机构和政府的角色及责任
笔者确信多年后,在专业或非专业成员方面,机构的角色和责任变得不明朗。
一个办法是基于委托人与代理人(这是拥护者的角色)之间的简单规律做出“协定”,而专业会员向更广的团体(股东、银行家和金融家、房地产法律纠纷当事人、潜在投资者等等)履行更高的关注义务,并严格服从联邦和州立法,例如,公司法、贸易实践法案和租赁法等。
专业的角色并不是“交易便利”;他或她的关注义务是为了“评估”世界的资产并以其服务收取合适比例的费用,与他们的团体责任相一致。
机构必须意识到他们支付费用的成员有不同的议程,而且专业会员有时基于自身利益而要求立法者和管理者给予更大的代表权,这些利益有时候相互抵触,谁使得交易顺利进行,就以谁为先例。
为了避免利益冲突,政府应该听取机构建议,这些建议应该由专业会员提出,并且是独立的、客观的;对那些狭隘的、有自我推销倾向的会员的建议不予采纳。政府的角色是保护相关团体并代表公共利益。
九、小结
从微观层面来看,如果租赁纠纷得到彻底地解决,那么资产“泡沫”出现的可能性将会降低;将会出现更好的租赁调解和更多的公开的结果;在租赁结束时将有更少的“拖延”策略和压价行为;对资产评估者而言将有更好的机会基于市值租金评估(而不是现时租金);在投资领域出现主要的资产修正的机会将更少;这将保护利益相关者的利益;将带来相关经济领域更有效的资本配置;将允许市场更好地履行“市场”职能。
澳大利亚正在进行理性有力的经济恢复,但房地产行业的基本运作依旧有很深的缺陷。
支持“租金管制”或价格控制已成为“文化”,即使由立法者和管理者来管制,也违背了州及联邦贸易实践法。这违反了逻辑和自由企业经济。
总之,用小方法来解决大问题是我们应当坚持的理念。