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有研究机构的报告指出，2009年北京甲级写字楼市场租金仍表现“全线跌宕”。而且与住宅市场量跌价涨相反，北京写字楼整体市场虽然交易量大幅上升，整体租金水平仍呈下行趋势。但与此同时，北京写字楼市场的活跃程度正在增加。目前北京写字楼市场现状究竟如何，2010年北京写字楼市场将画出怎样的轨迹?本刊邀请多位业内专家，一同会诊北京写字楼市场。
楼市：近期有研究机构的报告表明，2009年第三季度，北京甲级写字楼市场租余仍表现“全线跌宕”。而且与住宅市场量跌价涨相反，北京写字楼整体市场虽然交易量大幅上升，整体租金水平仍呈下行趋势。如何看待这一趋势?
黄蔚：
对甲级写字楼租金的判断，这个报告和世邦魏理仕的研究结果一致。但是交易量是否大幅上升，我们需要打个问号。因为写字楼要比住宅的成交周期长，在成交信息上会滞后几个月。我们看到的成交量其实是3个月到6个月之前的。但从总体上看甲级写字楼的需求的确是在增加，而且报价也略有上升。对下一阶段写字楼市场，我们持乐观态度，市场需求会进一步回升，租金会止跌反弹。但具体时间还需进一步分析市场走势。
杨乐渝：
从某种程度上说，写字楼是经济的晴雨表。这一趋势反映供求关系严重失衡。从去年6～7月份开始，连续几个季度北京写字楼有较大供应量入市，这直接反映在写字楼的租金水平上。而在需求方面，今年以来，实体经济有明显复苏，所以交易量仍然大幅上升。但是我相信随着明年经济环境进一步向好，北京写字楼特别是甲级写字楼的供求关系严重失衡的状况会有明显好转。
董利：
自金融危机以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字楼空置率大幅攀升，加之2009年全年写字楼大量上市，造成空置率上升。但是这一切都是短暂的，2009年到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳在2009年大幅降低之后将小步回复，到2011年，写字楼的吸纳量将显著提高。
柏光宇：
我国部分内资企业受国家利好政策的影响，业务发展态势强劲，对写字楼的强大需求在2009年得以充分体现。同时2009年的市场供应量也是巨大的，而且新增项目的租金较之在市场上已经开盘两年以上的较为成熟的甲级商业楼宇是有一定的差距的。因此，综合评估起来，就是交易量上升、租金下跌了。
楼市：目前北京甲级写字楼另一个新动向值得注意，即市场内资需求强劲，大部分源自金融机构。在金融危机的影响尚未完全消除之际，出现这一动向的原因和影响何在?能否说这预示着下一阶段北京写字楼市场的走向决定于内需是否强劲?
黄蔚：
不仅是写字楼市场，北京的经济走向也主要取决于内需。今年8％的GDP增长目标的传导效应，影响到内资企业特别是金融机构的扩张目标。但另一方面，虽然内需越来越重要，但目前对北京写字楼市场的影响还是有一定限度的。更多因素还是跨国公司的表现，因为目前跨国公司占北京甲级写字楼市场的比重还是要大得多。
杨乐渝：
内生性需求占写字楼市场需求的比重会越来越大。这是大势所趋。从国外看，金融机构和写字楼市场的相关性很高。因为写字楼不单单是商品，也不仅仅是办公或商务的物业形态，更是促进城市产业升级与服务业发展的发动机，是提升城市价值的极其重要的城市资源，也是城市吸引力与城市形象的重要载体。作为资金雄厚的金融机构，选择写字楼作为资产保值增值的重要渠道，是一件自然而然的事情。这种现象，还会一直持续下去。
董利：
这个新动向和上一个问题所说的北京写字楼市场交易量上升，租金下滑的趋势是一致的。今年以来，外资公司对优质写字楼需求暂时受到抑制，而内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势。这是因为一方面部分内资公司受益于政府经济刺激政策得以发展，扩张写字楼面积；另一方面北京写字楼平均租金下滑，部分国内企业借此提升办公环境。
柏光宇：
这里面金融、保险、能源、石化企业的表现较为突出，而且这种影响无疑是积极的，这些行业都是在各自的领域中对其周围的上、下游企业有着重要影响的行业，因此，对整体层面的经济情况的改善和发展肯定有着毋庸置疑的推动效能。就此，有很多业内、业外的朋友所讲的“这预示着下一阶段北京写字楼市场的走向在相当程度上取决于内需是否强劲”，这是有道理的，是有市场依据的。
楼市：作为北京主要甲级写字楼区域市场之一的CBD，一直是北京写字楼市场的风向标。据悉，CBD东扩规划有望在年底启动，届时东扩区甲级商务写字楼的比例将达到50％。它将对北京的写字楼市场产生怎么样的辐射效应和连锁反应?
黄蔚：
CBD的写字楼存量有230多万平方米。一半以上是甲级和超甲级的写字楼。但因为从一级开发、规划直到市场供应，有3～5年周期东扩，所以CBD东扩在短期内不会对CBD的写字楼市场有影响。
中关村的租金一直十分稳定。客户群体以IT为主，租金水平较低。但CBD不一样，大部分是世界500强。这些公司受经济波动的影响大，去年的金融危机就很明显。加上CBD区域的供应量大，所以CBD区域租金的涨跌幅度会比中关村要大很多。
杨乐渝：
北京写字楼市场的区域性越来越明显。比如CBD这两年写字楼供应急剧放量，解决存量问题不小，空置率已经达到三成。特别是金融危机对CBD写字楼的主要需求群体世界500强和国外金融机构影响很大，从而直接影响到CBD的写字楼市场。但是北京另一个写字楼重点区域中关村的写字楼市场需求这几年一直都很旺盛，租金下跌很小。
CBD东扩后，和金融街在写字楼市场方面竞争会加大，主要体现在吸引金融机构入驻上。但对区域性越来越强的北京写字楼市场究竟能有多大的影响，现在还很难判定，关键是看CBD东扩之后的核心定位以及对相关产业的吸引力。
董利：
尽管目前北京CBD写字楼空置率达30％，但随着中国和全球经济开始走向复苏以及北京产业规划的完善，CBD东扩计划将在一定程度上带动区域内写字楼市场的回暖复苏。大量新项目的入市，会给现有的北京写字楼市场带来压力，为避免应对激烈的市场租赁环境，一些开发商可能会决定推迟项目入市时间。
柏光宇：
在未来新增的商业楼宇中，包括cBD在内，北京甲级写字楼的规模占据相当的比例，在一定程度上，是会增加一定时期内写字楼市场的供给与消化的压力的，不可避免地对未来新增供应项目的营销策略等方面产生直接的影响。但是我们还看到，此次CBD 东扩计划中还包括了很多细致的考虑，如交通环境的大力改善，商务配套设施的加强，一个更符合国际化水准的现代化、科技化、人性化的和谐的CBD即将建成，从长远来看，CBD给写字楼市场带来的更多是产品升级、供需两旺的积极因素。
楼市：据了解，2009年第四季度，还将会有PICC大厦、恒奥中心C座、北京侨福芳草地，欧美汇大厦、北京中汇广场、财源国际中心东塔入市。对这些新人市写字楼的市场反应，您做何判断?
黄蔚：
世邦魏理仕的统计数据显示，第四季度北京会有19万平方米的写字楼供应，但这里面有很多是业主自用，比如PICC大厦。还有些项目不一定会一次性放量，会分批入市，所以真正入市的写字楼体量并不大，不会对市场有较大的影响。
同时，随着市场交易逐渐活跃，市场信心将逐渐恢复，业主对市场预期也将渐趋理性，不会再出现大幅调低租金的情况，市场平均租金也将平稳运行。部分跨国公司在华市场表现受益于中国经济的平稳增长，对北京写字楼的需求也将逐渐恢复。预计第四季度北京优质写字楼市场表现将更趋平稳。
杨乐渝：
北京甲级写字楼市场对供应量的增加不会太敏感。而且新增加供应的区域比较分散。在北京甲级写字楼的重点区域中，除了CBD、东二环是区域性失衡，放量太大，其他区域的产品结构和供需关系还是相当稳定的。
董利：
长远看总体写字楼市场仍是值得看好的市场。但从中短期的供应与需求考虑，甲级写字楼的市场供应尤其大。同时，由于全球经济缓慢的复苏步伐会导致部分企业继续降低付租能力，甲级与乙级写字楼市场的租赁活动会面临一个竞争炽热化的局面，这将加剧甲级写字楼市场不佳的市场表现。
柏光宇：
现在北京写字楼市场正在明显的好转中，许多开发商和代理行的朋友都反映，今年下半年成绩普遍不错，比上半年，特别是2008年下半年好很多。在市场进一步好转，大家的信心在增强的背景下，增加的这些供应量不会对北京的甲级写字楼市场产生过大影响，整个北京写字楼的市场还是良性发展。
黄蔚
世邦魏理仕办公楼服务部资深董事
随着市场交易逐渐活跃，市场信心将恢复，业主对市场预期也将渐趋理性，不会再出现大幅调低租金的情况，市场平均租金也将平稳运行，预计第四季度北京优质写字隧市场表现将更趋平稳
杨乐渝
全国房地产经理人联盟常务副主席
内生性需求占写字楼市场需求的比重务越来越大。这是大势所趋
董利
中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长
2009年到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳在2009年大幅降低之后将小步回复。到2011年，写字楼的吸纳量将显著提高
柏光宇
基汇资本基金中国医商业写ｖ楼字团队
核心成员
在未来新增的商业楼宇中，包括CBD在内，北京甲级写字楼的规模占据相当的比例，在一定程度上，是会增加一定时期内写字楼市场的供给与消化的压力的
楼市：近期有研究机构的报告表明，2009年第三季度，北京甲级写字楼市场租余仍表现“全线跌宕”。而且与住宅市场量跌价涨相反，北京写字楼整体市场虽然交易量大幅上升，整体租金水平仍呈下行趋势。如何看待这一趋势?
黄蔚：
对甲级写字楼租金的判断，这个报告和世邦魏理仕的研究结果一致。但是交易量是否大幅上升，我们需要打个问号。因为写字楼要比住宅的成交周期长，在成交信息上会滞后几个月。我们看到的成交量其实是3个月到6个月之前的。但从总体上看甲级写字楼的需求的确是在增加，而且报价也略有上升。对下一阶段写字楼市场，我们持乐观态度，市场需求会进一步回升，租金会止跌反弹。但具体时间还需进一步分析市场走势。
杨乐渝：
从某种程度上说，写字楼是经济的晴雨表。这一趋势反映供求关系严重失衡。从去年6～7月份开始，连续几个季度北京写字楼有较大供应量入市，这直接反映在写字楼的租金水平上。而在需求方面，今年以来，实体经济有明显复苏，所以交易量仍然大幅上升。但是我相信随着明年经济环境进一步向好，北京写字楼特别是甲级写字楼的供求关系严重失衡的状况会有明显好转。
董利：
自金融危机以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字楼空置率大幅攀升，加之2009年全年写字楼大量上市，造成空置率上升。但是这一切都是短暂的，2009年到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳在2009年大幅降低之后将小步回复，到2011年，写字楼的吸纳量将显著提高。
柏光宇：
我国部分内资企业受国家利好政策的影响，业务发展态势强劲，对写字楼的强大需求在2009年得以充分体现。同时2009年的市场供应量也是巨大的，而且新增项目的租金较之在市场上已经开盘两年以上的较为成熟的甲级商业楼宇是有一定的差距的。因此，综合评估起来，就是交易量上升、租金下跌了。
楼市：目前北京甲级写字楼另一个新动向值得注意，即市场内资需求强劲，大部分源自金融机构。在金融危机的影响尚未完全消除之际，出现这一动向的原因和影响何在?能否说这预示着下一阶段北京写字楼市场的走向决定于内需是否强劲?
黄蔚：
不仅是写字楼市场，北京的经济走向也主要取决于内需。今年8％的GDP增长目标的传导效应，影响到内资企业特别是金融机构的扩张目标。但另一方面，虽然内需越来越重要，但目前对北京写字楼市场的影响还是有一定限度的。更多因素还是跨国公司的表现，因为目前跨国公司占北京甲级写字楼市场的比重还是要大得多。
杨乐渝：
内生性需求占写字楼市场需求的比重会越来越大。这是大势所趋。从国外看，金融机构和写字楼市场的相关性很高。因为写字楼不单单是商品，也不仅仅是办公或商务的物业形态，更是促进城市产业升级与服务业发展的发动机，是提升城市价值的极其重要的城市资源，也是城市吸引力与城市形象的重要载体。作为资金雄厚的金融机构，选择写字楼作为资产保值增值的重要渠道，是一件自然而然的事情。这种现象，还会一直持续下去。
董利：
这个新动向和上一个问题所说的北京写字楼市场交易量上升，租金下滑的趋势是一致的。今年以来，外资公司对优质写字楼需求暂时受到抑制，而内资公司和机构对优质写字楼的需求却呈上升趋势。这是因为一方面部分内资公司受益于政府经济刺激政策得以发展，扩张写字楼面积；另一方面北京写字楼平均租金下滑，部分国内企业借此提升办公环境。
柏光宇：
这里面金融、保险、能源、石化企业的表现较为突出，而且这种影响无疑是积极的，这些行业都是在各自的领域中对其周围的上、下游企业有着重要影响的行业，因此，对整体层面的经济情况的改善和发展肯定有着毋庸置疑的推动效能。就此，有很多业内、业外的朋友所讲的“这预示着下一阶段北京写字楼市场的走向在相当程度上取决于内需是否强劲”，这是有道理的，是有市场依据的。
楼市：作为北京主要甲级写字楼区域市场之一的CBD，一直是北京写字楼市场的风向标。据悉，CBD东扩规划有望在年底启动，届时东扩区甲级商务写字楼的比例将达到50％。它将对北京的写字楼市场产生怎么样的辐射效应和连锁反应?
黄蔚：
CBD的写字楼存量有230多万平方米。一半以上是甲级和超甲级的写字楼。但因为从一级开发、规划直到市场供应，有3～5年周期东扩，所以CBD东扩在短期内不会对CBD的写字楼市场有影响。
中关村的租金一直十分稳定。客户群体以IT为主，租金水平较低。但CBD不一样，大部分是世界500强。这些公司受经济波动的影响大，去年的金融危机就很明显。加上CBD区域的供应量大，所以CBD区域租金的涨跌幅度会比中关村要大很多。
杨乐渝：
北京写字楼市场的区域性越来越明显。比如CBD这两年写字楼供应急剧放量，解决存量问题不小，空置率已经达到三成。特别是金融危机对CBD写字楼的主要需求群体世界500强和国外金融机构影响很大，从而直接影响到CBD的写字楼市场。但是北京另一个写字楼重点区域中关村的写字楼市场需求这几年一直都很旺盛，租金下跌很小。
CBD东扩后，和金融街在写字楼市场方面竞争会加大，主要体现在吸引金融机构入驻上。但对区域性越来越强的北京写字楼市场究竟能有多大的影响，现在还很难判定，关键是看CBD东扩之后的核心定位以及对相关产业的吸引力。
董利：
尽管目前北京CBD写字楼空置率达30％，但随着中国和全球经济开始走向复苏以及北京产业规划的完善，CBD东扩计划将在一定程度上带动区域内写字楼市场的回暖复苏。大量新项目的入市，会给现有的北京写字楼市场带来压力，为避免应对激烈的市场租赁环境，一些开发商可能会决定推迟项目入市时间。
柏光宇：
在未来新增的商业楼宇中，包括cBD在内，北京甲级写字楼的规模占据相当的比例，在一定程度上，是会增加一定时期内写字楼市场的供给与消化的压力的，不可避免地对未来新增供应项目的营销策略等方面产生直接的影响。但是我们还看到，此次CBD 东扩计划中还包括了很多细致的考虑，如交通环境的大力改善，商务配套设施的加强，一个更符合国际化水准的现代化、科技化、人性化的和谐的CBD即将建成，从长远来看，CBD给写字楼市场带来的更多是产品升级、供需两旺的积极因素。
楼市：据了解，2009年第四季度，还将会有PICC大厦、恒奥中心C座、北京侨福芳草地，欧美汇大厦、北京中汇广场、财源国际中心东塔入市。对这些新人市写字楼的市场反应，您做何判断?
黄蔚：
世邦魏理仕的统计数据显示，第四季度北京会有19万平方米的写字楼供应，但这里面有很多是业主自用，比如PICC大厦。还有些项目不一定会一次性放量，会分批入市，所以真正入市的写字楼体量并不大，不会对市场有较大的影响。
同时，随着市场交易逐渐活跃，市场信心将逐渐恢复，业主对市场预期也将渐趋理性，不会再出现大幅调低租金的情况，市场平均租金也将平稳运行。部分跨国公司在华市场表现受益于中国经济的平稳增长，对北京写字楼的需求也将逐渐恢复。预计第四季度北京优质写字楼市场表现将更趋平稳。
杨乐渝：
北京甲级写字楼市场对供应量的增加不会太敏感。而且新增加供应的区域比较分散。在北京甲级写字楼的重点区域中，除了CBD、东二环是区域性失衡，放量太大，其他区域的产品结构和供需关系还是相当稳定的。
董利：
长远看总体写字楼市场仍是值得看好的市场。但从中短期的供应与需求考虑，甲级写字楼的市场供应尤其大。同时，由于全球经济缓慢的复苏步伐会导致部分企业继续降低付租能力，甲级与乙级写字楼市场的租赁活动会面临一个竞争炽热化的局面，这将加剧甲级写字楼市场不佳的市场表现。
柏光宇：
现在北京写字楼市场正在明显的好转中，许多开发商和代理行的朋友都反映，今年下半年成绩普遍不错，比上半年，特别是2008年下半年好很多。在市场进一步好转，大家的信心在增强的背景下，增加的这些供应量不会对北京的甲级写字楼市场产生过大影响，整个北京写字楼的市场还是良性发展。
黄蔚
世邦魏理仕办公楼服务部资深董事
随着市场交易逐渐活跃，市场信心将恢复，业主对市场预期也将渐趋理性，不会再出现大幅调低租金的情况，市场平均租金也将平稳运行，预计第四季度北京优质写字隧市场表现将更趋平稳
杨乐渝
全国房地产经理人联盟常务副主席
内生性需求占写字楼市场需求的比重务越来越大。这是大势所趋
董利
中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长
2009年到2010年世界经济仍处于复苏阶段，预计北京写字楼的吸纳在2009年大幅降低之后将小步回复。到2011年，写字楼的吸纳量将显著提高
柏光宇
基汇资本基金中国医商业写ｖ楼字团队
核心成员
在未来新增的商业楼宇中，包括CBD在内，北京甲级写字楼的规模占据相当的比例，在一定程度上，是会增加一定时期内写字楼市场的供给与消化的压力的