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摘要：当前，老年公寓逐渐兴起，随着社会发展，其需求和供给都将不断扩大。但是，老年公寓的发展面临数量少、规模小；档次过低和规划不合理；成本高，经济效益不明显；从业人员素质较低，服务体系不完善；政府的重视支持力度不够等问题。作为五大发展理念之首，创新符合和引领时代发展大势。而通过资金众筹、物联网建造、互联网管理、智能维护的新理念、新技术、新模式的引入，为老年公寓的进一步发展提供新契机。
关键词：老年公寓；创新发展；互联网
中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-02
老年公寓是指那些针对老年人群体，而专门打造的生活设施齐全、公用设施配套完善的老年人社区。该社区供老人集中居住，由专门机构按照市场原则开发和经营，为老人提供文娱康健、学习交流、卫生清洁、饮食营养以及医疗救助等全方位服务。发展老年公寓可以满足老年人多样化的养老需求和养老选择，促进我国老年产业和房地产业的发展，减轻国家的养老负担，可谓意义重大。
一、当前我国老年公寓发展中存在的问题
第一，数量少，规模小。据有关数据显示，我国城乡养老机构已经发展到42475个，养老床位493.7万张，至少还有112万张床位的缺口存在。平均算下来，每千名老人只拥有24.4张床位①，与实际需求量差距甚远。其次，大部分老年公寓，规模较小，相对服务设施也不完善，初具规模的老年公寓大多集中在北京、上海等一线城市，而且数量也并不多。
第二，档次过低和规划不合理。现有的老年公寓普遍品质档次较低。许多老年公寓在实际上并未考虑老年人的生理和心理特征，在建筑环境设计方面考虑不足，并且多为原来的已开发住房，内部更趋向于医院、旅店式的传统布局。在物业管理方面，也只存在于形式，具有泛化、片面化的缺陷，没有体现对老年人的关怀。同时，老年公寓的规划选址缺乏调度。目前，大多数城市并没有把老年公寓的建设纳入城市总体规划中，缺乏从宏观角度考虑的发展计划。城市规划部门对项目统筹规划不足，市场调配机制和行业标准也不成熟，定位没有符合需求老年人居住特征，造成项目选址偏远和重复建设，恶性竞争②。
第三，成本高，经济效益不明显。老年公寓不同于一般意义上的住宅，不仅需要“无障碍”的居住活动空间并具备一些高灵敏度、精细度的软硬件老年设施，还要求周边的配套设施齐全和公寓内管理人员的高素质。使老年公寓的建设成本、运营成本比普通房地产项目高一至五倍，需要有巨大的投资资金。但是老年公寓项目的利润空间没有打开，盈利能力差。资金投入大、回报率低、回收周期长，限制了资金的流动性，使地产商望而却步。同时很多金融机构对老年公寓的前景不看好，不轻易贷款。开发商对老年公寓投资风险较大。
第四，从业人员素质较低，服务体系不完善。现有的老年公寓对从业人员要求缺乏行业标准，缺少具备养老护理及服务专业技能的人才，普遍雇佣一些文化素质偏低的临时工或者下岗女工。这些服务人员并未经过专业培训，缺乏基本的技能，难以完全胜任养老医护服务，只能做些简单的日常生活照料。服务比较单一，仅能提供老年人生活上的照料，精神文化生活方面欠缺。公寓内没有统一的机构进行员工管理和老年服务技能培训，缺乏科学的管理体系和统一的服务标准，管理和服务具有较大的随意性和不稳定性。
第五，政府的重视支持力度不够。虽然中央政府在宏观层面己经出台了一些关于养老产业的优惠政策，但一方面这些政策多针对非营利性养老机构，另一方面地方政府的财政制约让这些政策又打了不少折扣，难以兑现和落实。对由市场提供的老年公寓目前不仅在资金投入、税费减免、土地获得和贷款政策等方面没有提供任何具体的优惠政策，而且在法律法规方面也尚无专门内容，法制不完善，没有统一的行业标准，对老年人建筑设计、居住设计、设施规划等缺乏规范性。
二、创新发展理念下促进老年公寓发展建议
（一）资金众筹
众筹是近年来慈善领域的新兴事物，它是一个创新的金融中介，能够把所有的金融资源：信息、担保、控制、风险整合在一起。众筹，通过降低融资门槛、降低融资成本、加速资本运转，由民众的投资意向作为前期市场调查，来化解融资难、融资贵的问题，提高融资速度，降低经营风险。在中国，首先，有许多企业都存在资金不足的问题，他们需要创新的融资方式；其次，中国人储蓄意识强，私人资本拥有量较大；最后，以众筹为代表的互联网金融不断得到政府的支持，基于以上三点利用众筹的方式，来解决老年公寓资金融通的困难是非常好的选择。并且，可以通过给予参与众筹的人群，在入住老年公寓方面一些优先入住、费用减免的优惠性政策，以此来吸引更广泛的资金，为老年公寓的建设提供充足的物质保障。
（二）物联网建造
物联网技术的快速发展，推动建筑建设不断引进新技术，探索新模式。建筑物联网使建筑物，建材和人紧密结合起来，可以进行高效工业制造和持续质量追踪。
在工业制造方面，通过工业生产设备与互联网技术相连接，采取科学的定制化设计对建筑材料进行采购和运输安装，以此来实现工业制造。并且，在工业制造中引入建筑信息模型（BIM）数据复制平台，还能够令网上订货成为现实，降低运输建设成本。这无疑会提高老年公寓建筑的建设的效率和科学化水平，同时节约建设成本。在质量追踪方面，使用互联网技术对各类建筑材料、建筑构建、建筑物等进行系统自动化编码，并将整个老年公寓建设工程的生产、运输、检验等一系列信息纳入信息管理系统，通过设置芯片、二维码等来实现质量追踪。为老年公寓建设质量的监督提供有力的保障。
除此之外，计划建造老年公寓时，在其内部全面利用无限传输技术，传感技术等手段，在公寓内部设备内植入传感器，阅读器，智能芯片来完成对老年人的身体健康状况的监测，还可以实现对老年人护理人员、工作人员、设备器械和物品的动态、实时的追踪管理等。 （三）互联网管理
未来，面对老年人群的不断扩大，其相关信息、数据的规模也会非常庞大，所以互联网介入来进行管理是必然趋势。老年公寓中，如对老年人来访咨询、房间床位相关信息，老年人办理入住、退住、缴费、续费、退住借结款的信息记录，以及其在入住期间各类身体状况、意愿诉求等的跟踪回馈，还有老年公寓内部的楼层、房间、服务人员的管理等等一系列庞杂的信息载录和监督管理都可以借助互联网来实现。同时，老年公寓在拥有互联网信息管理平台后，在后期工作中，对其网络的维护、功能不断改进也极为重要。一个良好完善的老年公寓互联网信息管理平台的建成，为老年公寓更好地满足老年人的各类需求，提升服务质量和服务提供了非常有利的条件，也老年公寓加强了自身科学化管理营运的能力，对社会的发展也极具意义。
（四）智能维护
关于老年公寓的智能维护主要体现在两方面：智能家居和智能医疗。首先智能家居，即以住宅为平台，兼备建筑设备、设备自动化、信息家电、网络通讯，集服务管理、系统结构为一体，舒适便利、安全高效，绿色环保的居住环境。其简单来说就是智能化装修，使居住者生活智能化。例如：早晨会有轻柔的音乐和温和的灯光来唤起睡梦中的居住者，并且在洗漱时早餐已准备好，离开家时通过遥控可以使整个家进入安全防护系统内等等，这都为人们的生活带来极大便利。在老年公寓里，智能家居的应用显得更为重要，如智能地板的安装，可以在老人摔倒时进行报警，及时通知服务人员；智能床和沙发等，能够提供及时调整适宜温度、进行按摩等功能；智能马桶的使用，可以进行自动消毒杀菌、座圈加热、及时智能呼救等，这都为老年人的使其生活起居更加方便舒适，还为其安全提供有效的保障。
其次智能医疗，即指利用先进的物联网和互联网技术，并通过智能化的方式，将与医疗服务相关的人员、设备、资源、信息连接起来，实现其相互之间的良性互动，以保障人们能够及时获得预防性和治疗性的医疗服务。移动互联网、大数据、物联网、云计算等新兴技术将为老年公寓中的智能医疗的发展注入强劲的动力。在老年公寓中，第一，利用移动互联网技术，将可大幅提高其临床诊疗、医疗机构管理的服务效率，使其服务模式和服务流程更为优良。第二，通过大数据将令信息数据更加具价值，从而为老年公寓中医疗服务进行管理和决策提供有利基础。第三，使用物联网技术，将各类药品、医护人员、医疗设备等信息的收集、处理、储存、传递、共享融为一体，使医疗物资实现可视化管理，提高安全性。第四，云计算技术的应用，将使老年公寓中的所有信息真正实现系统化的共享。
注释：
①周鹏飞.我国老年公寓发展问题研究[D].财政部财政科学研究所博士学位论文，2014.
②吴丹.基于市场化运营模式下的老年公寓设计研究[D].湖南大学，2013.
参考文献：
[1]周鹏飞.我国老年公寓发展问题研究[D].财政部财政科学研究所博士学位论文，2014.
[2]吴丹.基于市场化运营模式下的老年公寓设计研究[D].湖南大学，2013.
[3]荆辉.人口老龄化下老年房地产发展的政策研究[D].山东建筑大学，2014.
[4]国家人口发展战略研究课题组.国家人口发展战略研究[J].人口研究，2007，（1）：1-10.
[5]宋西华.新型老年公寓发展路径与对策探析[D].山东大学，2012.
[6]王义军.我国老年公寓发展运营研究[D].华南理工大学硕士论文，2010.
[7]程牟华.老年公寓建设发展研究[D].北京交通大学，2007.
关键词：老年公寓；创新发展；互联网
中图分类号：F301.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-02
老年公寓是指那些针对老年人群体，而专门打造的生活设施齐全、公用设施配套完善的老年人社区。该社区供老人集中居住，由专门机构按照市场原则开发和经营，为老人提供文娱康健、学习交流、卫生清洁、饮食营养以及医疗救助等全方位服务。发展老年公寓可以满足老年人多样化的养老需求和养老选择，促进我国老年产业和房地产业的发展，减轻国家的养老负担，可谓意义重大。
一、当前我国老年公寓发展中存在的问题
第一，数量少，规模小。据有关数据显示，我国城乡养老机构已经发展到42475个，养老床位493.7万张，至少还有112万张床位的缺口存在。平均算下来，每千名老人只拥有24.4张床位①，与实际需求量差距甚远。其次，大部分老年公寓，规模较小，相对服务设施也不完善，初具规模的老年公寓大多集中在北京、上海等一线城市，而且数量也并不多。
第二，档次过低和规划不合理。现有的老年公寓普遍品质档次较低。许多老年公寓在实际上并未考虑老年人的生理和心理特征，在建筑环境设计方面考虑不足，并且多为原来的已开发住房，内部更趋向于医院、旅店式的传统布局。在物业管理方面，也只存在于形式，具有泛化、片面化的缺陷，没有体现对老年人的关怀。同时，老年公寓的规划选址缺乏调度。目前，大多数城市并没有把老年公寓的建设纳入城市总体规划中，缺乏从宏观角度考虑的发展计划。城市规划部门对项目统筹规划不足，市场调配机制和行业标准也不成熟，定位没有符合需求老年人居住特征，造成项目选址偏远和重复建设，恶性竞争②。
第三，成本高，经济效益不明显。老年公寓不同于一般意义上的住宅，不仅需要“无障碍”的居住活动空间并具备一些高灵敏度、精细度的软硬件老年设施，还要求周边的配套设施齐全和公寓内管理人员的高素质。使老年公寓的建设成本、运营成本比普通房地产项目高一至五倍，需要有巨大的投资资金。但是老年公寓项目的利润空间没有打开，盈利能力差。资金投入大、回报率低、回收周期长，限制了资金的流动性，使地产商望而却步。同时很多金融机构对老年公寓的前景不看好，不轻易贷款。开发商对老年公寓投资风险较大。
第四，从业人员素质较低，服务体系不完善。现有的老年公寓对从业人员要求缺乏行业标准，缺少具备养老护理及服务专业技能的人才，普遍雇佣一些文化素质偏低的临时工或者下岗女工。这些服务人员并未经过专业培训，缺乏基本的技能，难以完全胜任养老医护服务，只能做些简单的日常生活照料。服务比较单一，仅能提供老年人生活上的照料，精神文化生活方面欠缺。公寓内没有统一的机构进行员工管理和老年服务技能培训，缺乏科学的管理体系和统一的服务标准，管理和服务具有较大的随意性和不稳定性。
第五，政府的重视支持力度不够。虽然中央政府在宏观层面己经出台了一些关于养老产业的优惠政策，但一方面这些政策多针对非营利性养老机构，另一方面地方政府的财政制约让这些政策又打了不少折扣，难以兑现和落实。对由市场提供的老年公寓目前不仅在资金投入、税费减免、土地获得和贷款政策等方面没有提供任何具体的优惠政策，而且在法律法规方面也尚无专门内容，法制不完善，没有统一的行业标准，对老年人建筑设计、居住设计、设施规划等缺乏规范性。
二、创新发展理念下促进老年公寓发展建议
（一）资金众筹
众筹是近年来慈善领域的新兴事物，它是一个创新的金融中介，能够把所有的金融资源：信息、担保、控制、风险整合在一起。众筹，通过降低融资门槛、降低融资成本、加速资本运转，由民众的投资意向作为前期市场调查，来化解融资难、融资贵的问题，提高融资速度，降低经营风险。在中国，首先，有许多企业都存在资金不足的问题，他们需要创新的融资方式；其次，中国人储蓄意识强，私人资本拥有量较大；最后，以众筹为代表的互联网金融不断得到政府的支持，基于以上三点利用众筹的方式，来解决老年公寓资金融通的困难是非常好的选择。并且，可以通过给予参与众筹的人群，在入住老年公寓方面一些优先入住、费用减免的优惠性政策，以此来吸引更广泛的资金，为老年公寓的建设提供充足的物质保障。
（二）物联网建造
物联网技术的快速发展，推动建筑建设不断引进新技术，探索新模式。建筑物联网使建筑物，建材和人紧密结合起来，可以进行高效工业制造和持续质量追踪。
在工业制造方面，通过工业生产设备与互联网技术相连接，采取科学的定制化设计对建筑材料进行采购和运输安装，以此来实现工业制造。并且，在工业制造中引入建筑信息模型（BIM）数据复制平台，还能够令网上订货成为现实，降低运输建设成本。这无疑会提高老年公寓建筑的建设的效率和科学化水平，同时节约建设成本。在质量追踪方面，使用互联网技术对各类建筑材料、建筑构建、建筑物等进行系统自动化编码，并将整个老年公寓建设工程的生产、运输、检验等一系列信息纳入信息管理系统，通过设置芯片、二维码等来实现质量追踪。为老年公寓建设质量的监督提供有力的保障。
除此之外，计划建造老年公寓时，在其内部全面利用无限传输技术，传感技术等手段，在公寓内部设备内植入传感器，阅读器，智能芯片来完成对老年人的身体健康状况的监测，还可以实现对老年人护理人员、工作人员、设备器械和物品的动态、实时的追踪管理等。 （三）互联网管理
未来，面对老年人群的不断扩大，其相关信息、数据的规模也会非常庞大，所以互联网介入来进行管理是必然趋势。老年公寓中，如对老年人来访咨询、房间床位相关信息，老年人办理入住、退住、缴费、续费、退住借结款的信息记录，以及其在入住期间各类身体状况、意愿诉求等的跟踪回馈，还有老年公寓内部的楼层、房间、服务人员的管理等等一系列庞杂的信息载录和监督管理都可以借助互联网来实现。同时，老年公寓在拥有互联网信息管理平台后，在后期工作中，对其网络的维护、功能不断改进也极为重要。一个良好完善的老年公寓互联网信息管理平台的建成，为老年公寓更好地满足老年人的各类需求，提升服务质量和服务提供了非常有利的条件，也老年公寓加强了自身科学化管理营运的能力，对社会的发展也极具意义。
（四）智能维护
关于老年公寓的智能维护主要体现在两方面：智能家居和智能医疗。首先智能家居，即以住宅为平台，兼备建筑设备、设备自动化、信息家电、网络通讯，集服务管理、系统结构为一体，舒适便利、安全高效，绿色环保的居住环境。其简单来说就是智能化装修，使居住者生活智能化。例如：早晨会有轻柔的音乐和温和的灯光来唤起睡梦中的居住者，并且在洗漱时早餐已准备好，离开家时通过遥控可以使整个家进入安全防护系统内等等，这都为人们的生活带来极大便利。在老年公寓里，智能家居的应用显得更为重要，如智能地板的安装，可以在老人摔倒时进行报警，及时通知服务人员；智能床和沙发等，能够提供及时调整适宜温度、进行按摩等功能；智能马桶的使用，可以进行自动消毒杀菌、座圈加热、及时智能呼救等，这都为老年人的使其生活起居更加方便舒适，还为其安全提供有效的保障。
其次智能医疗，即指利用先进的物联网和互联网技术，并通过智能化的方式，将与医疗服务相关的人员、设备、资源、信息连接起来，实现其相互之间的良性互动，以保障人们能够及时获得预防性和治疗性的医疗服务。移动互联网、大数据、物联网、云计算等新兴技术将为老年公寓中的智能医疗的发展注入强劲的动力。在老年公寓中，第一，利用移动互联网技术，将可大幅提高其临床诊疗、医疗机构管理的服务效率，使其服务模式和服务流程更为优良。第二，通过大数据将令信息数据更加具价值，从而为老年公寓中医疗服务进行管理和决策提供有利基础。第三，使用物联网技术，将各类药品、医护人员、医疗设备等信息的收集、处理、储存、传递、共享融为一体，使医疗物资实现可视化管理，提高安全性。第四，云计算技术的应用，将使老年公寓中的所有信息真正实现系统化的共享。
注释：
①周鹏飞.我国老年公寓发展问题研究[D].财政部财政科学研究所博士学位论文，2014.
②吴丹.基于市场化运营模式下的老年公寓设计研究[D].湖南大学，2013.
参考文献：
[1]周鹏飞.我国老年公寓发展问题研究[D].财政部财政科学研究所博士学位论文，2014.
[2]吴丹.基于市场化运营模式下的老年公寓设计研究[D].湖南大学，2013.
[3]荆辉.人口老龄化下老年房地产发展的政策研究[D].山东建筑大学，2014.
[4]国家人口发展战略研究课题组.国家人口发展战略研究[J].人口研究，2007，（1）：1-10.
[5]宋西华.新型老年公寓发展路径与对策探析[D].山东大学，2012.
[6]王义军.我国老年公寓发展运营研究[D].华南理工大学硕士论文，2010.
[7]程牟华.老年公寓建设发展研究[D].北京交通大学，2007.