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一、酒店式公寓SWOT优势分析
酒店式公寓，顾名思义为使用酒店式的有效管理来服务公寓，它既能够具有住宅的作用，还能够具有酒店、多功能会所等功能，具有“自用”和“投资”两种优点，既具有服务型又具有私密性。由于市场经济不断发展，人们对于生活质量的要求越来越高，往常小区式物业管理方式已经难以满足现代需求，并且现代人民群众的思维也越加开放。便由此诞生了酒店式公寓，长期租用酒店式公寓平均分算下来并没有高出更加昂贵的费用，反而得到了更加丰富的服务。一般酒店式公寓出租时相较传统租房方式，减少额外购买家用物资的资金浪费和时间浪费，在一定程度上做到了拎包入住，而且更需从中长期考虑房价上涨的价值与获利空间。因此致使酒店式公寓在近年兴起后，引起了市场的冲击，关注并投资酒店式公寓依然成为近年来有效投资方式。酒店式公寓包括的种类极其丰富，相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。
二、酒店式公寓SWOT劣势分析-隐形成本分析
目前市场经济依然发展到一个瓶颈阶段，经济全球化的发展引起通货膨胀，导致投资路径少、风险高，目前的常态为抱着钱不投资，此时公寓式酒店横空而出，一个新兴的投资路径并且具有极高投资回报利率，引起了市场的有效关注，但事实上是否真有如此高的投资回报率呢？我们又该如何正确看待酒店式公寓的投资回报率呢？此时很多投资人士往往都会忽略隐形成本这一关键要素。下面分析一下酒店式公寓投资的隐形成本：
（一）税收和公共维修基金
一般房地产销售时的单价数据是仅单平方的均价，其中并未包含各类税务费用以及公共维修基金。现在我国目前税制条件下，酒店式公寓的价格明显高于住宅，酒店式公寓可以申办商业用途，但各种税费都会比住宅贵，且购买要考虑投资主体，公司比个人主体购买时和租用的税费都要贵很多，并且还伴随有公共维修基金的存在，这些都是在购买中需要提前计算规划的。
（二）租金价格的浮动
房地产商在销售的过程中，对外宣传的租金价格为同地段同档次的酒店日租金，投资者看到初步数据时，就会感到有效投资回报，但实际上酒店在运营过程中，也会多数进行不同折扣，实际金额就有所出入，更不用提及酒店式公寓一般是以长租的形式出现，在总共收取的情况更有减少。
（三）物业费和取暖费等其他费用
除去购买成本，酒店式公寓还有昂贵的日常运营成本，此类公寓的物业费、水、电以及取暖费用都更加高昂，虽然可以通过申请民用，但申请过程复杂且各项费用还是会高出一些，甚至一些酒店式公寓是不通气的，致使很多租户都望而却步，害怕难以负担日常运营费用。
（四）房屋空置期
据调查，酒店客房的平均入住率在70%-80%左右，一般民用住宅在每年出租中时长中一般平均会有40d的空置期，而酒店式公寓租金单价较高，具有更为漫长的空置期，较民用小区而言会多出20-30d。
（五）中介费
投资者在投资房产项目时需要考虑到房屋的出租问题，目前出租方式有自主寻找客户、中介代理以及软件挂租。投资者在如果仅有自主寻找，会耽误更多的时间与精力;中介代理在交易中就必然会出现中介费用;目前常见于市面的软件系统不仅会造成时间、精力的浪费，并且容易出现虚假蒙骗的事故。
以上诸多因素，都是投资者在投资酒店式公寓时往往容易忽略的隐形成本，投资者在投资项目之前必须要考虑到的。很多酒店式公寓开发商打出的高投资回报率远远高于真实的水平，实际上大部分的酒店式公寓的年投资回报率低于6%。因此，投资者在观察酒店式公寓项目时，应当多方询问并考察，了解考察项目的地段、楼层优势以及房屋价格和外租价格，比较邻近相似品质项目的有关数据，需要针对市场大环境以及项目自身优势进行SWOT分析，切不可被酒店式公寓的开发商打出的高投资回报率广告给诱导而做出错误的投资判断。
三、投资酒店式公寓的注意事项
酒店式公寓的投资相对于其他普通住宅来说，投资的专业水平需要更高，需要投资者具有更理性、对市场趋势把握能力更强的消费行为，必须具有準确的投资眼光。那么一个有投资眼光的投资者在投资酒店式公寓时会注意什么呢？在投资中投资者应当注重一下情况：
（一）地理环境
地理环境是投资一切不动产的首要关注点，优越的地理环境也是价值投资的首选条件，商业CBD中心带来物业增值的空间才是投资最先考虑的因素。除了升值空间之外，对于不同定位的酒店式公寓所服务的对象也不同，因此对于地理环境的要求也不同，常见的有一下两类：（1）居家型酒店式公寓，也分为两类人群居住一为写字楼白领和管理工作者，这就需要在办公写字楼区域中，首要注重交通方便和环境优美以及各类健身学习场所;二为个人居住、工作室等要求，相对前者交通便利要求相对低一点，但需要更加完善的生活配套和娱乐设施（2）办公型酒店式公寓需要位于城市中心，需要完善的商业、餐饮以及娱乐设施。
（二）物业管理
酒店式公寓由名称即可以领悟到与传统住宅的区别在于酒店式服务，为了保障服务的有效专业的业务管理团队是有效基础，对市场于酒店式公寓的期许便是拥有同质量的服务能力，但价格却相对平易近人。这就要求了投资者在投资考虑的过程中应当在关注到项目中物业服务公司的专业性。一些开发商在销售房屋后，仍然使用自主的团队进行物业服务，而是没有同专业的物业公司进行合作，就会导致投资者的投资回报率无法得到保证，所以选择一个具有各项专业服务能力的优质酒店式公寓是保障后期租户满意度的有效条件。
（三）形象定位
上述文章中提及到公寓式酒店是需要进行形象定位，当选择固定的形象，就应当随着配备有关的服务内容以及硬件设施，一般形象管理是由投资者选择的，但有时候也会因为租户的需要进行改变，便于出租回本。
用于居住功能的酒店式公寓有中大户型和小户型两种，各自面向不同需求的消费群体。开发商只有根据市场需求提供更具有差异性的产品和服务，迎合更加个性化的消费需求，才能让投资者获得赢利。
（四）服务层面
完善的服务是酒店式公寓最大的卖点，一个好的酒店式公寓都会根据其酒店居住主要群体的特征满足不同的需求。酒店式公寓因为不同服务类型可分为居家型和办公型：1.居家型应当考虑客户日常工作、生活、学习等方面，展开护理、接送学生、干洗、家政、生活用品采购以及日常饮食原材料的购买。2.办公型应当具有专业化、职业化的服务，例如商务信息、法律税务咨询、餐饮订购、商务宴会预约、飞机高铁商务接送以及一些基础办公用品配备。
完善的服务是投资者在投资酒店式公寓之前需考虑到的问题，避免因服务差而导致后期出现贬值的情况。
投资酒店式公寓时只有考察了其地理环境、物业管理、形象定位以及服务层面后，才能根据市场的消费需求做出正确的投资判断。在了解以上服务后，应当分析清楚真正到手的投资回报，当了解成本支出后，如何能够完全把控投资回报收益，部分投资者认为只需要简单使用收入减去支出，但是实际是使用每月平均租金收入减去月供共计费用再减去首付房款中平均每月摊销才是投资者真正的收益。并且投资应当从长线以及短线各方面考虑到投资价值与回报。
四、结语
近两年政府以限购限售限贷限商、提高首付比例、上调房贷利率、加大土地供应、大力培育住房租赁市场等调控措施，使得购房门槛越来越高，酒店式公寓成为了一些投资者的首选。但只有充分对酒店式公寓进行充分的SWOT分析，了解投资酒店式公寓的利与弊以及隐形成本后，考察了其地理位置、物业管理、定位以及服务等需要注意的事项才能减少投资风险。充分利用酒店式公寓的各种优势，克服和化解隐形成本，利用市场向好的机会因素，综合考虑各种因素投资合适的酒店式公寓，以期获得更高的投资回报率。
（作者单位：广州常元房地产开发实业有限公司）
酒店式公寓，顾名思义为使用酒店式的有效管理来服务公寓，它既能够具有住宅的作用，还能够具有酒店、多功能会所等功能，具有“自用”和“投资”两种优点，既具有服务型又具有私密性。由于市场经济不断发展，人们对于生活质量的要求越来越高，往常小区式物业管理方式已经难以满足现代需求，并且现代人民群众的思维也越加开放。便由此诞生了酒店式公寓，长期租用酒店式公寓平均分算下来并没有高出更加昂贵的费用，反而得到了更加丰富的服务。一般酒店式公寓出租时相较传统租房方式，减少额外购买家用物资的资金浪费和时间浪费，在一定程度上做到了拎包入住，而且更需从中长期考虑房价上涨的价值与获利空间。因此致使酒店式公寓在近年兴起后，引起了市场的冲击，关注并投资酒店式公寓依然成为近年来有效投资方式。酒店式公寓包括的种类极其丰富，相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。
二、酒店式公寓SWOT劣势分析-隐形成本分析
目前市场经济依然发展到一个瓶颈阶段，经济全球化的发展引起通货膨胀，导致投资路径少、风险高，目前的常态为抱着钱不投资，此时公寓式酒店横空而出，一个新兴的投资路径并且具有极高投资回报利率，引起了市场的有效关注，但事实上是否真有如此高的投资回报率呢？我们又该如何正确看待酒店式公寓的投资回报率呢？此时很多投资人士往往都会忽略隐形成本这一关键要素。下面分析一下酒店式公寓投资的隐形成本：
（一）税收和公共维修基金
一般房地产销售时的单价数据是仅单平方的均价，其中并未包含各类税务费用以及公共维修基金。现在我国目前税制条件下，酒店式公寓的价格明显高于住宅，酒店式公寓可以申办商业用途，但各种税费都会比住宅贵，且购买要考虑投资主体，公司比个人主体购买时和租用的税费都要贵很多，并且还伴随有公共维修基金的存在，这些都是在购买中需要提前计算规划的。
（二）租金价格的浮动
房地产商在销售的过程中，对外宣传的租金价格为同地段同档次的酒店日租金，投资者看到初步数据时，就会感到有效投资回报，但实际上酒店在运营过程中，也会多数进行不同折扣，实际金额就有所出入，更不用提及酒店式公寓一般是以长租的形式出现，在总共收取的情况更有减少。
（三）物业费和取暖费等其他费用
除去购买成本，酒店式公寓还有昂贵的日常运营成本，此类公寓的物业费、水、电以及取暖费用都更加高昂，虽然可以通过申请民用，但申请过程复杂且各项费用还是会高出一些，甚至一些酒店式公寓是不通气的，致使很多租户都望而却步，害怕难以负担日常运营费用。
（四）房屋空置期
据调查，酒店客房的平均入住率在70%-80%左右，一般民用住宅在每年出租中时长中一般平均会有40d的空置期，而酒店式公寓租金单价较高，具有更为漫长的空置期，较民用小区而言会多出20-30d。
（五）中介费
投资者在投资房产项目时需要考虑到房屋的出租问题，目前出租方式有自主寻找客户、中介代理以及软件挂租。投资者在如果仅有自主寻找，会耽误更多的时间与精力;中介代理在交易中就必然会出现中介费用;目前常见于市面的软件系统不仅会造成时间、精力的浪费，并且容易出现虚假蒙骗的事故。
以上诸多因素，都是投资者在投资酒店式公寓时往往容易忽略的隐形成本，投资者在投资项目之前必须要考虑到的。很多酒店式公寓开发商打出的高投资回报率远远高于真实的水平，实际上大部分的酒店式公寓的年投资回报率低于6%。因此，投资者在观察酒店式公寓项目时，应当多方询问并考察，了解考察项目的地段、楼层优势以及房屋价格和外租价格，比较邻近相似品质项目的有关数据，需要针对市场大环境以及项目自身优势进行SWOT分析，切不可被酒店式公寓的开发商打出的高投资回报率广告给诱导而做出错误的投资判断。
三、投资酒店式公寓的注意事项
酒店式公寓的投资相对于其他普通住宅来说，投资的专业水平需要更高，需要投资者具有更理性、对市场趋势把握能力更强的消费行为，必须具有準确的投资眼光。那么一个有投资眼光的投资者在投资酒店式公寓时会注意什么呢？在投资中投资者应当注重一下情况：
（一）地理环境
地理环境是投资一切不动产的首要关注点，优越的地理环境也是价值投资的首选条件，商业CBD中心带来物业增值的空间才是投资最先考虑的因素。除了升值空间之外，对于不同定位的酒店式公寓所服务的对象也不同，因此对于地理环境的要求也不同，常见的有一下两类：（1）居家型酒店式公寓，也分为两类人群居住一为写字楼白领和管理工作者，这就需要在办公写字楼区域中，首要注重交通方便和环境优美以及各类健身学习场所;二为个人居住、工作室等要求，相对前者交通便利要求相对低一点，但需要更加完善的生活配套和娱乐设施（2）办公型酒店式公寓需要位于城市中心，需要完善的商业、餐饮以及娱乐设施。
（二）物业管理
酒店式公寓由名称即可以领悟到与传统住宅的区别在于酒店式服务，为了保障服务的有效专业的业务管理团队是有效基础，对市场于酒店式公寓的期许便是拥有同质量的服务能力，但价格却相对平易近人。这就要求了投资者在投资考虑的过程中应当在关注到项目中物业服务公司的专业性。一些开发商在销售房屋后，仍然使用自主的团队进行物业服务，而是没有同专业的物业公司进行合作，就会导致投资者的投资回报率无法得到保证，所以选择一个具有各项专业服务能力的优质酒店式公寓是保障后期租户满意度的有效条件。
（三）形象定位
上述文章中提及到公寓式酒店是需要进行形象定位，当选择固定的形象，就应当随着配备有关的服务内容以及硬件设施，一般形象管理是由投资者选择的，但有时候也会因为租户的需要进行改变，便于出租回本。
用于居住功能的酒店式公寓有中大户型和小户型两种，各自面向不同需求的消费群体。开发商只有根据市场需求提供更具有差异性的产品和服务，迎合更加个性化的消费需求，才能让投资者获得赢利。
（四）服务层面
完善的服务是酒店式公寓最大的卖点，一个好的酒店式公寓都会根据其酒店居住主要群体的特征满足不同的需求。酒店式公寓因为不同服务类型可分为居家型和办公型：1.居家型应当考虑客户日常工作、生活、学习等方面，展开护理、接送学生、干洗、家政、生活用品采购以及日常饮食原材料的购买。2.办公型应当具有专业化、职业化的服务，例如商务信息、法律税务咨询、餐饮订购、商务宴会预约、飞机高铁商务接送以及一些基础办公用品配备。
完善的服务是投资者在投资酒店式公寓之前需考虑到的问题，避免因服务差而导致后期出现贬值的情况。
投资酒店式公寓时只有考察了其地理环境、物业管理、形象定位以及服务层面后，才能根据市场的消费需求做出正确的投资判断。在了解以上服务后，应当分析清楚真正到手的投资回报，当了解成本支出后，如何能够完全把控投资回报收益，部分投资者认为只需要简单使用收入减去支出，但是实际是使用每月平均租金收入减去月供共计费用再减去首付房款中平均每月摊销才是投资者真正的收益。并且投资应当从长线以及短线各方面考虑到投资价值与回报。
四、结语
近两年政府以限购限售限贷限商、提高首付比例、上调房贷利率、加大土地供应、大力培育住房租赁市场等调控措施，使得购房门槛越来越高，酒店式公寓成为了一些投资者的首选。但只有充分对酒店式公寓进行充分的SWOT分析，了解投资酒店式公寓的利与弊以及隐形成本后，考察了其地理位置、物业管理、定位以及服务等需要注意的事项才能减少投资风险。充分利用酒店式公寓的各种优势，克服和化解隐形成本，利用市场向好的机会因素，综合考虑各种因素投资合适的酒店式公寓，以期获得更高的投资回报率。
（作者单位：广州常元房地产开发实业有限公司）