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摘要：融资租赁业自进入我国以来发展迅速，以不动产为标的物的融资租赁业务也在行业内广泛开展。本文以融资租赁合同本质，合同法法理和物权法法理为视角，对不动产融资租赁的法理基础进行浅析。
关键词：不动产融资租；合同本质；法理基础
中图分类号：F83211 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0075-01
一、融资租赁合同本质浅析
融资租赁法律关系是融资租赁交易关系中当事人的权利义务关系，融资租赁合同是融资租赁法律关系的体现。
融资租赁合同本质的学理争议存在两种主要观点。一种观点认为融资租赁合同由三方当事人：出租人、承租人和出卖人，两个合同：买卖合同、租赁合同构成的，其主要理论依据是：首先，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的要求，选择出卖人，与出卖人签订买卖合同；其次，出租人与承租人签订租赁合同，约定出租人将租赁物交由承租人使用，承租人向出租人按期足额交付租金。出租人与出卖人签订的买卖合同是租赁合同履行的前提，而买卖合同订立的目的是为履行租赁合同。这种观点被称为“二合同论”。①
与“二合同论”不同的是“一合同论”。该理论认为“二合同论”混淆了融资租赁交易与融资租赁合同的概念。融资租赁交易是指交易类型，融资租赁合同是在交易中存在的合同类型。②在融资租赁交易中，可能会存在多个合同，如买卖合同、融资租赁合同、担保合同等，但是占主导地位的是融资租赁合同。
笔者更倾向于认同“一合同论”的观点，理由如下：
（一）融资租赁合同具有融资和融物的双重性质，融物的目的是为了融资③，融资功能相比租赁功能，更能体现融资租赁合同双方当事人的合同目的，是融资租赁合同的首要特征。④主要表现在：其一，出租人根据承租人的要求购买租赁物，以融物的形式为承租人提供融资；其二，租赁期间租赁物的所有权归出租人所有，而占有、使用的权能由出租人转让给承租人，所有权的保留是担保承租人履行租金义务的一种担保方式，担保的目的是为了实现合同融资目的；其三，租金不仅是租赁物占用、使用的对价，而且是租赁物购买价格分担的对价。⑤
（二）租赁物的瑕疵责任由出卖人直接向承租人承担，而出租人不承担瑕疵责任。这是因为：其一，出租人按照承租人的要求购买租赁物，出卖人、租赁物都是由承租人选择的，承租人对出卖人、租赁物的风险具有较为清晰的认识，而出租人并没有足够的专业预见能力；其二，租赁物由出卖人直接交予承租人，出租人仅负责协助租赁物的交付；其三，作为瑕疵担保责任转移的对价性，承租人直接向出卖人行使索赔权，其依据的是合同债权转让原理，出租人将其享有的对出卖人的索赔权转让给了承租人。
（三）融资租赁合同仅有两方当事人，出租人的义务在于提供融资，提供租赁物，保证承租人对租赁物的占有和使用；承租人的义务在于交付租金，妥善保管租赁物。
通过上述分析，融资租赁合同是存在出租人和承租人两方当事人的合同，出卖人并不是融资租赁合同的当事人。出卖人与承租人之间产生的权利义务关系，是由融资租赁交易关系中特有的权利义务转移机制决定的。所以笔者认为，“一合同论”更能体现融资租赁法律关系的本质。
二、不动产融资租赁的合同法理论基础
《合同法》的价值追求在于规范合同当事人之间的权利义务关系，秉持合同自由原则。不动产作为融资租赁标的物，也可以在融资租赁交易关系中体现两个合同、三方当事人之间的关系，有利于节约交易成本。⑥理由如下：
其一，不动产作为融资租赁标的物，其所有权可以从出卖人转移到出租人，出租人可以将不动产使用权转让给承租人，出租人在此期间继续保留所有权以担保承租人义务的履行。融资租赁合同可以将以往复杂繁琐的交易关系简化，利于合同当事人行使权力、承担义务。
其二，不动产作为融资租赁标的物是合同双方当事人的意思自治，由双方当事人约定设立，符合《合同法》的合同自由原则，契合《合同法》精神，是《合同法》价值追求所在。综上所述，在合同法视角下，不动产作为融资租赁标的物具有完备的法理基础。
三、不动产融资租赁的物权理论基础
在融资租赁交易中，出租人享有租赁物的所有权，承租人享有租赁物的使用权，出现了所有权权能的分离。
融资租赁交易中与租赁物的利用有关的所有权能，均由承租人享有和行使，租赁物瑕疵的索赔权、租赁物完好保证责任与租赁物风险负担等与租赁物所有权相关的某些权利和义务也由承租人行使和承担。此时，承租人对租赁物的利用已经无需出租人的协助即可自己完成。由此，出租人的所有权和承租人的他物权相结合的形式在融资租赁法律关系中得以体现。⑦
我国《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。不动产融资租赁法律关系中，承租人就是用益物权人，对不动产享有占有、使用的权利，出租人对不动产享有所有权，这满足《物权法》中对不动产所有权权能分离的规定。综上所述，在物权法视角下，不动产作为融资租赁标的物具有完备的法理基础。
注解：
① 徐显明、张炳生、任小明：“融资租赁合同概念的比较法厘定”，载《浙江学刊》2007年第2期，第177页；朱家贤：《租赁合同·融资租赁合同》，中国法制出版社1999年版，第151页。
② 胡晓媛：《中德融资租赁法律制度比较研究》，中国法制出版社2011年版，第96页。
③ 江必新：《融资租赁合同纠纷》，法律出版社2014年版，第178页。
④ 胡晓媛：《中德融资租赁法律制度比较研究》，中国法制出版社2011年版，第103页。
⑤ 奚晓明：《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014年版，第37页。
⑥ 王利明：《合同法研究》（第三卷），中国人民大学出版社2012年版，第349页。
⑦高圣平、王思源：《论融资租赁交易的法律构造》，载《法律科学》，2013年第1期。
关键词：不动产融资租；合同本质；法理基础
中图分类号：F83211 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0075-01
一、融资租赁合同本质浅析
融资租赁法律关系是融资租赁交易关系中当事人的权利义务关系，融资租赁合同是融资租赁法律关系的体现。
融资租赁合同本质的学理争议存在两种主要观点。一种观点认为融资租赁合同由三方当事人：出租人、承租人和出卖人，两个合同：买卖合同、租赁合同构成的，其主要理论依据是：首先，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的要求，选择出卖人，与出卖人签订买卖合同；其次，出租人与承租人签订租赁合同，约定出租人将租赁物交由承租人使用，承租人向出租人按期足额交付租金。出租人与出卖人签订的买卖合同是租赁合同履行的前提，而买卖合同订立的目的是为履行租赁合同。这种观点被称为“二合同论”。①
与“二合同论”不同的是“一合同论”。该理论认为“二合同论”混淆了融资租赁交易与融资租赁合同的概念。融资租赁交易是指交易类型，融资租赁合同是在交易中存在的合同类型。②在融资租赁交易中，可能会存在多个合同，如买卖合同、融资租赁合同、担保合同等，但是占主导地位的是融资租赁合同。
笔者更倾向于认同“一合同论”的观点，理由如下：
（一）融资租赁合同具有融资和融物的双重性质，融物的目的是为了融资③，融资功能相比租赁功能，更能体现融资租赁合同双方当事人的合同目的，是融资租赁合同的首要特征。④主要表现在：其一，出租人根据承租人的要求购买租赁物，以融物的形式为承租人提供融资；其二，租赁期间租赁物的所有权归出租人所有，而占有、使用的权能由出租人转让给承租人，所有权的保留是担保承租人履行租金义务的一种担保方式，担保的目的是为了实现合同融资目的；其三，租金不仅是租赁物占用、使用的对价，而且是租赁物购买价格分担的对价。⑤
（二）租赁物的瑕疵责任由出卖人直接向承租人承担，而出租人不承担瑕疵责任。这是因为：其一，出租人按照承租人的要求购买租赁物，出卖人、租赁物都是由承租人选择的，承租人对出卖人、租赁物的风险具有较为清晰的认识，而出租人并没有足够的专业预见能力；其二，租赁物由出卖人直接交予承租人，出租人仅负责协助租赁物的交付；其三，作为瑕疵担保责任转移的对价性，承租人直接向出卖人行使索赔权，其依据的是合同债权转让原理，出租人将其享有的对出卖人的索赔权转让给了承租人。
（三）融资租赁合同仅有两方当事人，出租人的义务在于提供融资，提供租赁物，保证承租人对租赁物的占有和使用；承租人的义务在于交付租金，妥善保管租赁物。
通过上述分析，融资租赁合同是存在出租人和承租人两方当事人的合同，出卖人并不是融资租赁合同的当事人。出卖人与承租人之间产生的权利义务关系，是由融资租赁交易关系中特有的权利义务转移机制决定的。所以笔者认为，“一合同论”更能体现融资租赁法律关系的本质。
二、不动产融资租赁的合同法理论基础
《合同法》的价值追求在于规范合同当事人之间的权利义务关系，秉持合同自由原则。不动产作为融资租赁标的物，也可以在融资租赁交易关系中体现两个合同、三方当事人之间的关系，有利于节约交易成本。⑥理由如下：
其一，不动产作为融资租赁标的物，其所有权可以从出卖人转移到出租人，出租人可以将不动产使用权转让给承租人，出租人在此期间继续保留所有权以担保承租人义务的履行。融资租赁合同可以将以往复杂繁琐的交易关系简化，利于合同当事人行使权力、承担义务。
其二，不动产作为融资租赁标的物是合同双方当事人的意思自治，由双方当事人约定设立，符合《合同法》的合同自由原则，契合《合同法》精神，是《合同法》价值追求所在。综上所述，在合同法视角下，不动产作为融资租赁标的物具有完备的法理基础。
三、不动产融资租赁的物权理论基础
在融资租赁交易中，出租人享有租赁物的所有权，承租人享有租赁物的使用权，出现了所有权权能的分离。
融资租赁交易中与租赁物的利用有关的所有权能，均由承租人享有和行使，租赁物瑕疵的索赔权、租赁物完好保证责任与租赁物风险负担等与租赁物所有权相关的某些权利和义务也由承租人行使和承担。此时，承租人对租赁物的利用已经无需出租人的协助即可自己完成。由此，出租人的所有权和承租人的他物权相结合的形式在融资租赁法律关系中得以体现。⑦
我国《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。不动产融资租赁法律关系中，承租人就是用益物权人，对不动产享有占有、使用的权利，出租人对不动产享有所有权，这满足《物权法》中对不动产所有权权能分离的规定。综上所述，在物权法视角下，不动产作为融资租赁标的物具有完备的法理基础。
注解：
① 徐显明、张炳生、任小明：“融资租赁合同概念的比较法厘定”，载《浙江学刊》2007年第2期，第177页；朱家贤：《租赁合同·融资租赁合同》，中国法制出版社1999年版，第151页。
② 胡晓媛：《中德融资租赁法律制度比较研究》，中国法制出版社2011年版，第96页。
③ 江必新：《融资租赁合同纠纷》，法律出版社2014年版，第178页。
④ 胡晓媛：《中德融资租赁法律制度比较研究》，中国法制出版社2011年版，第103页。
⑤ 奚晓明：《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2014年版，第37页。
⑥ 王利明：《合同法研究》（第三卷），中国人民大学出版社2012年版，第349页。
⑦高圣平、王思源：《论融资租赁交易的法律构造》，载《法律科学》，2013年第1期。