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摘要：在当今的社会发展和城市建设中，不动产和地籍调查是项非常重要的任务，这对城乡居民的住宅用地使用产生了重大影响。与城市建设、政府决策和不动产开发等问题密切相关。在不动产权属调查和地籍调查中，也存在着一些联系，一些相同和不同的地方。眼下，有必要明确两者的关系，便于更好地开展相关工作。
关键词：不动产权籍调查;地籍调查;异同
1不动产权籍调查与地籍调查分析
地籍测量是指根据国家规定的法定程序，在申请宗地登记的基础上，通过所有权调查和地籍测量，标识每个地块的所有权、边界、面积、用途和位置，形成地籍测量数据和权调数据，为宗地注册和证书签发提供数据支撑。
地籍测量是以宗地登记前期为基础，它的测量结果在宗地登记后具备法律效力。宗地权属调查和地籍测量构成了地籍测量。权属调查是以调查宗地权属状况和界址，绘制宗地草图，填写地籍调查表为主要目标。地籍测量主要包含了地籍控制测量、界址点测量、地籍测绘和面积测算等方面。
宗地、宗海、房屋和林木等定着物等组成了不动产。以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为基础进行不动产权属调查，按照“权属清晰、界址清晰、面积准确”的原则，并根据申请权属登记的不动产权利类型，包括宗地、宗海、房屋、林木等，合理确定不动产权籍调查的内容。不动产登记调查的内容包括宗地和宗海为单元的由宗地和海洋及其房屋树木等组成的不动产单元，包含宗地信息，宗地信息和房屋（建筑物和构筑物）信息，包括森林和树木等。
不动产地籍测量的技术路线以宗地（海）地籍测量为基础，充分利用了现有的不动产地籍测量、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，从根本上满足了不动产登记的要求。采用已有的集体宗地所属权地籍图，城市地籍图，乡村地籍图，海籍图，地形图，影像图等作为工作底图，通过内外业核查和实地调查，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。
不动产地籍调查的主要方法包括建立和编码不动产单元、调查不动产权属和测量不动产。当中不动产所有权调查方法结合了内外业核实以及现场调查不动产，了解不动产单元有关权属状、界址、用途和四至等，并确保不动产单元所有权属清晰明确，清晰的空间位置和界址;不动产勘察方法兼顾基本条件、工作需要、经济整体可行性和技术可能性：为了确保不动产单位的边界位置清晰和面积准确，以保证不动产权益安全为根本，认真、科学地根据不动产单位的类型，选择适合当前地区的测量方法对不动产进行适当地测量。对于城市，乡村和独立工矿区的建设用地，采用解析方法测量界址点的坐标，计算宗地面积，实地测量场地上的房屋边长，并通过几何元素法计算房屋面积。对于分散且独立的建设用地，用解析法测量边界点的坐标并计算宗地面积;也可以图形地测量边界点坐标。此时，建议测量界址的边长和房屋边长，并使用几何单元方法计算宗地面积和房屋面积。可以选择分析方法或图形方法并计算宗地（海域）以获取水域、耕地、森林、花园、草原、水域、滩涂等土地，边界点的坐标和计算宗地（海）面积。如果存在房屋等定着物，则建议在实地测量其边长，并使用几何单元方法计算房屋的面积。
不动产权属调查按准备阶段、权属调查、不动产测量、成果的审查和入库、成果的整理存档的顺序进行。不动产登记调查内容主要参照《国土资源部关于做好不动产登记调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）的附件《不动产登记调查技术方案》。
2不动产权籍调查与地籍调查异同
2.1相同点
不动产登记调查和地籍调查的方法是兼容的，两种调查的核心都是以宗地为基础的。宗地测量按照“地籍测量规程”进行，涉及房屋、林木等定着物时，按照相应的《房产勘察规范》和《森林资源规划设计勘察技术规程》进行勘察。
不动产权属调查和地籍调查在本国宗地权属工作调查的方法上，要遵循地籍调查的基本要求，而且，两者的地籍测量的技术方法与测量信息数据的精度要求一样的，对于更低权属的调查方法，同樣需要遵循相关的调查程序。此外，界址测量方法和程序也按照地籍测量要求执行，软件的主要功能也应遵循地籍测量的基本功能。
不动产登记的核心内容是做好权籍调查工作，不动产登记调查的质量直接关系到权籍调查工作的质量，因此不动产登记权籍调查和地籍调查工作具有重要的现实意义物权稳定的基本功能，对依法享有不动产的权利不受登记部门程序变更的产生影响。严格管理有利于提高我国不动产登记的公信力和权威性。
2.2差异点
现阶段，在不动产地籍调查和地籍调查过程中，虽然两种情况相似，但两种机制却有很大不同。有关规定表明，对不动产地籍调查有明确要求，虽然房屋权属是不动产地籍调查的重要组成部分，但要明确划分外部调查的范围，避免越权现象的发生。不动产地籍调查需要把不动产的基本概念作为整个基础工作，而不动产权利人则需要根据实际活动进行权利划分，分为使用权和所有权两大类。随着我国宗地经济权属经济价值的提高，宗地承包使用纠纷日益增多。此外，要规范不动产调查，确保整个调查的真实性。
随着我国社会对不动产权属证据来源的日益重视，有关单位应不断提高其调查管理机制的合理性和有效性，并结合已有的实践经验，在土地工程开发建设领域，在进行不动产权属调查和地籍调查时，要反映两者的差异。在相应的不动产权属调查中，需要通过相关依据和权属的确定因素来分析不动产的单元图，单元图的质量对整个调查结果有直观的影响。分析我国不动产权属调查的现状并不难发现，在调查过程中，涉及到很多单元图内容，包括宗地图和不动产的户型图。利用坐标系进行的测量也能反映一定范围内的差异。为了保证测量结果的准确性，应采用解析法在针对较为分散的不动产地籍测量工作中。
3结语
宗地利用是城市化进程中的一个重要问题。《关于进一步加快宅基地集体所有权和集体宗地使用权登记发证工作通知》的出台，强化了宅基地使用权登记发证的重要性。《国土资源部关于做好物权调查工作的通知》的颁布，对推进物权业务查处制度和工作机制发挥了一定作用。针对我国部分地区城镇化进程中遇到的拆迁问题，实施物权调查和地籍调查，这对优化征地拆迁处置机制也将起到一定的推动作用。
参考文献：
[1]郑伶杰，温梦媛，林爱丽等.浅谈数字地籍测绘在地籍调查中的应用[J].科技视界，2012（24）.
[2]吕锋.试析数字地籍侧绘的创新和发展[J].城市建设理论研究，2012（12）.
[3]郭本丽.对数字地籍侧绘相关问题的全面探讨[J].城市建设理论研究，2013（17）.
（作者单位：台州市地理信息测绘中心）
关键词：不动产权籍调查;地籍调查;异同
1不动产权籍调查与地籍调查分析
地籍测量是指根据国家规定的法定程序，在申请宗地登记的基础上，通过所有权调查和地籍测量，标识每个地块的所有权、边界、面积、用途和位置，形成地籍测量数据和权调数据，为宗地注册和证书签发提供数据支撑。
地籍测量是以宗地登记前期为基础，它的测量结果在宗地登记后具备法律效力。宗地权属调查和地籍测量构成了地籍测量。权属调查是以调查宗地权属状况和界址，绘制宗地草图，填写地籍调查表为主要目标。地籍测量主要包含了地籍控制测量、界址点测量、地籍测绘和面积测算等方面。
宗地、宗海、房屋和林木等定着物等组成了不动产。以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为基础进行不动产权属调查，按照“权属清晰、界址清晰、面积准确”的原则，并根据申请权属登记的不动产权利类型，包括宗地、宗海、房屋、林木等，合理确定不动产权籍调查的内容。不动产登记调查的内容包括宗地和宗海为单元的由宗地和海洋及其房屋树木等组成的不动产单元，包含宗地信息，宗地信息和房屋（建筑物和构筑物）信息，包括森林和树木等。
不动产地籍测量的技术路线以宗地（海）地籍测量为基础，充分利用了现有的不动产地籍测量、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，从根本上满足了不动产登记的要求。采用已有的集体宗地所属权地籍图，城市地籍图，乡村地籍图，海籍图，地形图，影像图等作为工作底图，通过内外业核查和实地调查，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。
不动产地籍调查的主要方法包括建立和编码不动产单元、调查不动产权属和测量不动产。当中不动产所有权调查方法结合了内外业核实以及现场调查不动产，了解不动产单元有关权属状、界址、用途和四至等，并确保不动产单元所有权属清晰明确，清晰的空间位置和界址;不动产勘察方法兼顾基本条件、工作需要、经济整体可行性和技术可能性：为了确保不动产单位的边界位置清晰和面积准确，以保证不动产权益安全为根本，认真、科学地根据不动产单位的类型，选择适合当前地区的测量方法对不动产进行适当地测量。对于城市，乡村和独立工矿区的建设用地，采用解析方法测量界址点的坐标，计算宗地面积，实地测量场地上的房屋边长，并通过几何元素法计算房屋面积。对于分散且独立的建设用地，用解析法测量边界点的坐标并计算宗地面积;也可以图形地测量边界点坐标。此时，建议测量界址的边长和房屋边长，并使用几何单元方法计算宗地面积和房屋面积。可以选择分析方法或图形方法并计算宗地（海域）以获取水域、耕地、森林、花园、草原、水域、滩涂等土地，边界点的坐标和计算宗地（海）面积。如果存在房屋等定着物，则建议在实地测量其边长，并使用几何单元方法计算房屋的面积。
不动产权属调查按准备阶段、权属调查、不动产测量、成果的审查和入库、成果的整理存档的顺序进行。不动产登记调查内容主要参照《国土资源部关于做好不动产登记调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）的附件《不动产登记调查技术方案》。
2不动产权籍调查与地籍调查异同
2.1相同点
不动产登记调查和地籍调查的方法是兼容的，两种调查的核心都是以宗地为基础的。宗地测量按照“地籍测量规程”进行，涉及房屋、林木等定着物时，按照相应的《房产勘察规范》和《森林资源规划设计勘察技术规程》进行勘察。
不动产权属调查和地籍调查在本国宗地权属工作调查的方法上，要遵循地籍调查的基本要求，而且，两者的地籍测量的技术方法与测量信息数据的精度要求一样的，对于更低权属的调查方法，同樣需要遵循相关的调查程序。此外，界址测量方法和程序也按照地籍测量要求执行，软件的主要功能也应遵循地籍测量的基本功能。
不动产登记的核心内容是做好权籍调查工作，不动产登记调查的质量直接关系到权籍调查工作的质量，因此不动产登记权籍调查和地籍调查工作具有重要的现实意义物权稳定的基本功能，对依法享有不动产的权利不受登记部门程序变更的产生影响。严格管理有利于提高我国不动产登记的公信力和权威性。
2.2差异点
现阶段，在不动产地籍调查和地籍调查过程中，虽然两种情况相似，但两种机制却有很大不同。有关规定表明，对不动产地籍调查有明确要求，虽然房屋权属是不动产地籍调查的重要组成部分，但要明确划分外部调查的范围，避免越权现象的发生。不动产地籍调查需要把不动产的基本概念作为整个基础工作，而不动产权利人则需要根据实际活动进行权利划分，分为使用权和所有权两大类。随着我国宗地经济权属经济价值的提高，宗地承包使用纠纷日益增多。此外，要规范不动产调查，确保整个调查的真实性。
随着我国社会对不动产权属证据来源的日益重视，有关单位应不断提高其调查管理机制的合理性和有效性，并结合已有的实践经验，在土地工程开发建设领域，在进行不动产权属调查和地籍调查时，要反映两者的差异。在相应的不动产权属调查中，需要通过相关依据和权属的确定因素来分析不动产的单元图，单元图的质量对整个调查结果有直观的影响。分析我国不动产权属调查的现状并不难发现，在调查过程中，涉及到很多单元图内容，包括宗地图和不动产的户型图。利用坐标系进行的测量也能反映一定范围内的差异。为了保证测量结果的准确性，应采用解析法在针对较为分散的不动产地籍测量工作中。
3结语
宗地利用是城市化进程中的一个重要问题。《关于进一步加快宅基地集体所有权和集体宗地使用权登记发证工作通知》的出台，强化了宅基地使用权登记发证的重要性。《国土资源部关于做好物权调查工作的通知》的颁布，对推进物权业务查处制度和工作机制发挥了一定作用。针对我国部分地区城镇化进程中遇到的拆迁问题，实施物权调查和地籍调查，这对优化征地拆迁处置机制也将起到一定的推动作用。
参考文献：
[1]郑伶杰，温梦媛，林爱丽等.浅谈数字地籍测绘在地籍调查中的应用[J].科技视界，2012（24）.
[2]吕锋.试析数字地籍侧绘的创新和发展[J].城市建设理论研究，2012（12）.
[3]郭本丽.对数字地籍侧绘相关问题的全面探讨[J].城市建设理论研究，2013（17）.
（作者单位：台州市地理信息测绘中心）