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【摘要】社会发展的需求导致城市化进程加快，加上人们对于居住环境的标准升高，大量的老旧住宅以及危房需要拆除重建，故而安置房的建设对于城市化进程影响极大。笔者主要分析安置房建设项目中存在的风险，并给出相应的风险管理策略，降低项目投资的风险，意在促进城市化进程加快，供业内人士学习参考。
【关键词】安置房;建设项目;风险管理
城市建设过程中对行政划拨用地进行拆迁后，需要为拆迁住户进行安置，出于安置需求所建设的房屋属于安置房。近年来城市建设脚步加快，安置房建设项目也日渐增多，考虑到建设项目均存在不确定的风险，故而需要对安置房建设项目加以风险评估，针对项目建设过程中存在的潜在风险进行事前、事中以及事后等一系列的风险控制工作，用以完善整个安置房建设项目，系统降低项目投资风险。
1、安置房建设项目存在的风险
1.1建设费用风险
安置房建设项目中较大风险源自建设费用，鉴于安置房建设项目所涉及的人数众多，项目资金总量大，项目建设使用的融资方式较多，所涉及的环节较多，这就导致建设费用风险存在过高的问题。安置房费用主要包括拆迁补偿费、征地费用、建设费用以及融资利率等，安置房建设涉及到的管理费用会随着安置房建设周期的延长而增加，因此安置房建设周期长短在很大程度上决定了安置房建设费用。融资利率初始投资估算所参照的利率是当期利率，随市场变化后将会影响投资总金额，加上市场建设材料价格也存在一定变动，计划进度编制也存在失误风险，上述原因将会导致建设成本超支，造成费用风险[1]。
1.2建设技术风险
建设技术风险也是造成安置房建设项目投资风险高的主要原因，技术风险主要包括技术不成熟形成的风险以及人为失误风险，理论上分析人为所造成的风险通过一系列的风险控制手段可以大幅规避。安置房建设项目涉及的技术类型较多，融资、建设勘察、建筑设计、工程施工以及项目协调均包含在内。鉴于各个技术环节中参与的人数较多，难免会发生人为技术风险，针对这种现象，可多方协作，加强管理与监督进行风险控制。
1.3合同风险
安置房建设项目通常建设的周期较长，所需要拟定签署的合同数量较多，因此合同中存在的风险对于整个安置房建设项目影响较大。约定内容不全面、政策调整、签订合同各方所承担的违约责任以及不可抗力因素均属于合同风险。安置房建设方招标时对于项目建设内容表述不明、设计阶段并未对交房标准有详细的要求，导致项目设计单位根据标准参数进行设计，所计算的投资总额数目不详。待设计完成之后所引发的建设漏洞较多，中标单位未能及时发现的情况下，导致建设成本上升，引发合同约定内容不全风险。工期、建设费用属于常见的签订合同各方违约责任，对于安置房建设工程能否如期交付影响较大。国家的政策调整也会导致签订的合同存在风险。自然灾害、疫病以及战争等影响到安置房工程建设的因素，均可纳入不可抗力风险中，该类风险发生的概率非常小，一旦发生将会对安置房建设工程造成巨大的经济损失。
2、应对安置房建设项目风险的对策
2.1选取合理的项目开发模式
应对安置房项目建设风险时应用合理化的开发模式，可及时发现项目建设中潜在风险，加以识别并排除。政府常用的安置房开发模式有建设-移交模式（BT）、利润分成模式、土地补偿模式以及狭义公私合营模式（PPP）等。建设-移交模式的优势在于企业能够获得稳定收益，而政府的干预行少，该种开发模式的缺点在于企业前期需要垫付大量的项目资金，后期存在回款风险，而政府需要承担大量债务，需要加大项目建设后期运营力度[2]。利润分成模式中企业的土地经营能力得到充分利用，土地收益较高，但是该种开发模式对于企业的要求也相对较高，政府需要兜底财政而形成财政压力。土地补偿开发模式中企业可获得优质土地，所获利润较多，政府财政压力也较少，但是该种开发模式有失公允。狭义公私合营模式中企业与政府出于合作伙伴扮戏，共同负责项目运营建设工作，企业和政府的利益都能得到保障，但是该种开发模式所需要协调的内容较多，政府必须授予企业特许经营权，而当前这方面的人才也较少。综合以上几种开发模式可知，狭义PPP模式在未來的发展潜力最大，可有效改进安置房建设项目风险高问题。
2.2加强项目管理
城市化建设属于城市发展的重要战略工作，拆迁安置工作对于城市化建设水平具有较大的影响，故而地方政府高度重视安置房建设项目，对于项目的建设风险关注度较高。基于安置房建设项目存在的风险，可通过加强项目管理的方式降低建设风险，安置房项目建设合作方需要经过严格的筛选，投资阶段需要着重考察企业的管理水平，勘察阶段要详细了解项目建设地点的土质结构，将当地的水文资料做好备案以便后期施工使用。设计阶段可使用大型有限元软件进行分析以降低成本。施工极端需要加强团队管理并及时规避施工风险。考虑到安置房建设项目参与方数量较多，故而需要做好合同管理，加强风险监督，一旦有违约行为可立即索赔，适当增加奖励措施以激励施工方[3]。
2.3应用BIM管理模式
为应对安置房建设项目中存在的风险，需要采取合理的管理模式进行风险规避、自留以及转嫁，可创造性地使用BIM管理模式。BIM技术综合应用几何学、空间学以及地理信息系统学科技术，达到使用数字信息化手段集成化管理工程建设，可有效提高安置房建设效率，从而缩短安置房项目建设时间，大幅降低安置房项目建设风险。应用BIM技术进行安置房项目管理室，需要特别注意做好信息协同，做好项目建设各方的沟通协调工作，促使安置房建设项目工程实现精细化管理，全面降低安置房建设项目投资风险。
结语：
总而言之，安置房建设项目中存在一定的风险，主要集中在建设费用、建设技术以及合同风险等方面。基于安置房建设中存在的既定风险，需要选取合理的项目开发方式，加强项目管理，引入BIM管理模式系统化降低安置房建设项目风险，用以规避投资风险，为拆迁群众提供建设质量高的安置房。
参考文献：
[1]陈俊莺.安置房项目可行性研究报告几个关键问题研究及改进对策[J].现代经济信息，2015（10）：59+61.
[2]吕聪.安置房项目建设投资控制研究[J].住宅与房地产，2017（03）：38.
[3]贾广社，牟强.大型工程前期的进度风险总控[J].同济大学学报（自然科学版），2018，46（01）：125-132.
【关键词】安置房;建设项目;风险管理
城市建设过程中对行政划拨用地进行拆迁后，需要为拆迁住户进行安置，出于安置需求所建设的房屋属于安置房。近年来城市建设脚步加快，安置房建设项目也日渐增多，考虑到建设项目均存在不确定的风险，故而需要对安置房建设项目加以风险评估，针对项目建设过程中存在的潜在风险进行事前、事中以及事后等一系列的风险控制工作，用以完善整个安置房建设项目，系统降低项目投资风险。
1、安置房建设项目存在的风险
1.1建设费用风险
安置房建设项目中较大风险源自建设费用，鉴于安置房建设项目所涉及的人数众多，项目资金总量大，项目建设使用的融资方式较多，所涉及的环节较多，这就导致建设费用风险存在过高的问题。安置房费用主要包括拆迁补偿费、征地费用、建设费用以及融资利率等，安置房建设涉及到的管理费用会随着安置房建设周期的延长而增加，因此安置房建设周期长短在很大程度上决定了安置房建设费用。融资利率初始投资估算所参照的利率是当期利率，随市场变化后将会影响投资总金额，加上市场建设材料价格也存在一定变动，计划进度编制也存在失误风险，上述原因将会导致建设成本超支，造成费用风险[1]。
1.2建设技术风险
建设技术风险也是造成安置房建设项目投资风险高的主要原因，技术风险主要包括技术不成熟形成的风险以及人为失误风险，理论上分析人为所造成的风险通过一系列的风险控制手段可以大幅规避。安置房建设项目涉及的技术类型较多，融资、建设勘察、建筑设计、工程施工以及项目协调均包含在内。鉴于各个技术环节中参与的人数较多，难免会发生人为技术风险，针对这种现象，可多方协作，加强管理与监督进行风险控制。
1.3合同风险
安置房建设项目通常建设的周期较长，所需要拟定签署的合同数量较多，因此合同中存在的风险对于整个安置房建设项目影响较大。约定内容不全面、政策调整、签订合同各方所承担的违约责任以及不可抗力因素均属于合同风险。安置房建设方招标时对于项目建设内容表述不明、设计阶段并未对交房标准有详细的要求，导致项目设计单位根据标准参数进行设计，所计算的投资总额数目不详。待设计完成之后所引发的建设漏洞较多，中标单位未能及时发现的情况下，导致建设成本上升，引发合同约定内容不全风险。工期、建设费用属于常见的签订合同各方违约责任，对于安置房建设工程能否如期交付影响较大。国家的政策调整也会导致签订的合同存在风险。自然灾害、疫病以及战争等影响到安置房工程建设的因素，均可纳入不可抗力风险中，该类风险发生的概率非常小，一旦发生将会对安置房建设工程造成巨大的经济损失。
2、应对安置房建设项目风险的对策
2.1选取合理的项目开发模式
应对安置房项目建设风险时应用合理化的开发模式，可及时发现项目建设中潜在风险，加以识别并排除。政府常用的安置房开发模式有建设-移交模式（BT）、利润分成模式、土地补偿模式以及狭义公私合营模式（PPP）等。建设-移交模式的优势在于企业能够获得稳定收益，而政府的干预行少，该种开发模式的缺点在于企业前期需要垫付大量的项目资金，后期存在回款风险，而政府需要承担大量债务，需要加大项目建设后期运营力度[2]。利润分成模式中企业的土地经营能力得到充分利用，土地收益较高，但是该种开发模式对于企业的要求也相对较高，政府需要兜底财政而形成财政压力。土地补偿开发模式中企业可获得优质土地，所获利润较多，政府财政压力也较少，但是该种开发模式有失公允。狭义公私合营模式中企业与政府出于合作伙伴扮戏，共同负责项目运营建设工作，企业和政府的利益都能得到保障，但是该种开发模式所需要协调的内容较多，政府必须授予企业特许经营权，而当前这方面的人才也较少。综合以上几种开发模式可知，狭义PPP模式在未來的发展潜力最大，可有效改进安置房建设项目风险高问题。
2.2加强项目管理
城市化建设属于城市发展的重要战略工作，拆迁安置工作对于城市化建设水平具有较大的影响，故而地方政府高度重视安置房建设项目，对于项目的建设风险关注度较高。基于安置房建设项目存在的风险，可通过加强项目管理的方式降低建设风险，安置房项目建设合作方需要经过严格的筛选，投资阶段需要着重考察企业的管理水平，勘察阶段要详细了解项目建设地点的土质结构，将当地的水文资料做好备案以便后期施工使用。设计阶段可使用大型有限元软件进行分析以降低成本。施工极端需要加强团队管理并及时规避施工风险。考虑到安置房建设项目参与方数量较多，故而需要做好合同管理，加强风险监督，一旦有违约行为可立即索赔，适当增加奖励措施以激励施工方[3]。
2.3应用BIM管理模式
为应对安置房建设项目中存在的风险，需要采取合理的管理模式进行风险规避、自留以及转嫁，可创造性地使用BIM管理模式。BIM技术综合应用几何学、空间学以及地理信息系统学科技术，达到使用数字信息化手段集成化管理工程建设，可有效提高安置房建设效率，从而缩短安置房项目建设时间，大幅降低安置房项目建设风险。应用BIM技术进行安置房项目管理室，需要特别注意做好信息协同，做好项目建设各方的沟通协调工作，促使安置房建设项目工程实现精细化管理，全面降低安置房建设项目投资风险。
结语：
总而言之，安置房建设项目中存在一定的风险，主要集中在建设费用、建设技术以及合同风险等方面。基于安置房建设中存在的既定风险，需要选取合理的项目开发方式，加强项目管理，引入BIM管理模式系统化降低安置房建设项目风险，用以规避投资风险，为拆迁群众提供建设质量高的安置房。
参考文献：
[1]陈俊莺.安置房项目可行性研究报告几个关键问题研究及改进对策[J].现代经济信息，2015（10）：59+61.
[2]吕聪.安置房项目建设投资控制研究[J].住宅与房地产，2017（03）：38.
[3]贾广社，牟强.大型工程前期的进度风险总控[J].同济大学学报（自然科学版），2018，46（01）：125-132.