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浅析房地产调控政策及趋势
孙秀岩杨梅
一、重大房地产政策的历史变迁及分析
1998年出台加快住房改革文件,宣布福利分房终止。
2003年出台121号文件,对房地产紧缩银根。
2004年央行10年首次宣布上调存贷款利率。
2005年“国八条”出台,打击炒房、炒地,控制房价。
2006年“国六条”出台,调整住房供应结构。
2007年央行5次加息、10次提高存款准备金率。抑制资金流动过速、房地产投资过热。政策向廉租房和低收人家庭倾斜。
2008年持续加息及提高存款准备金率,严格限制外资投资,解决供不应求及资金流动性过剩的矛盾。房地产业快速步入低谷。
2009年中央实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,抵御金融危机。政府4万亿元的庞大投资计划及楼市的一系列救市政策,鼓励住房消费,房地产行业迅速触底反弹。
2010年新国十条出台,抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。
从2003年121号文件拉响宏观调控警报,到2010年新国十条出台。7年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”,转变为“增加供给和减少需求”,从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的方向发展。但长时间以来,政府没能完全从本质上认识房价高昂的原因,没有认识到政府和市场的必要分工(即政府重点提供廉租房和经济适用房,而市场重点提供商品房),造成供给(如土地、信贷规模等)政府化,而需求却充分市场化。在这种模糊认识下,一开始就没有想好调控的具体目标和步骤,跟着市场走一步摸一步,不但没起到平抑房价的作用,反而加重了购房者的负担。比如,政府加大土地供应,但又对土地实施拍卖,使土地一天一个价,从而让更多土地进入了开发商手中,他们拖几年再开发或转手轻松发大财。另一方面,不管是上调房贷利率还是增加交易成本,都无一例外地转嫁到购房者身上。所以,此前国家的一系列调控措施的效果不是很明显,反而房价越涨越高。
二、高房价背后,是政府两难的处境
分析房价上涨后政府的成本和收益,可以看出:成本方面,居民生活成本高,投资成本差;居民消费倾向低,影响向其它产业发展;居民对政府不满,社会不安定。收益方面,房价高,房地产业兴旺,GDP增长,官员有政绩;房价高,地价也高,土地出让金多;国有银行利率收放多。
房地产增长过度已经引起民生、环境保护等多方面的问题,严重影响了经济和社会的可持续发展。一旦房地产泡沫破裂,可能给银行、个人和社会带来沉重的打击。但是,另一方面,政府又从房地产的高增长中获益匪浅。因此,政府在利弊之间反复权衡,并小心谨慎地出台相应政策,但最终结果如何,事先难以知晓。这也就是近年来政府对楼市调控没有取得成效甚至适得其反的原因所在。
三、房地产政策借鉴及分析
在美国,住房与城市发展部重点监控的是面对中低收入家庭的社会保障性住房。而市场中的房价高低似乎并不重要,房价主要是由负责宏观经济调整的央行随整体经济掌控的。这也就是我们说的“市场归市场,保障归政府。”
在香港,房地产供应形成了一个梯级的金字塔结构。第一梯级是廉租房,占整个房地产住宅市场的30%左右。由政府提供,租金低于市价50%以上。香港收入最低的市民大多住廉租房;第二梯级是居屋,类似经济适用房,占整个房地产市场的15%左右。售价比一般的商品房便宜40%,相对于商品房来说,它的户型偏小,密度较高,用材档次也比商品房差,居住质量明显不如商品房,让买得起商品房的人不会对居屋产生兴趣;第三梯级则是由完全开放的房地产市场提供的商品房。
在新加坡,实行了经济适用房大规模(组屋)建设制度。为保证这类经济适用房的建设,成立了经济适用房建设总局。目前80% 的新加坡人都住进了组屋,使得住房私有率超过60% 以上。其中,93%的居民拥有房屋的产权,另外7%的低收入家庭向政府租赁廉价房。同时,不同的收入群体可以买不同样式的住房。
政府应推出有层次的住房供应和保障体系:即把家庭收入和市场化程度联系起来。一是针对低收入人群的城市廉租房制度,主要由政府解决;二是针对中低收入人群的经济适用房制度,主要由政府解决;三是针对中高收入人群的商品用房,主要由市场解决,政府不过多干预。
根据国外的经验可以看出,当社会保障问题得到更好的解决时,不但不会破坏市场经济中商品房的建设与发展,反而会使市场更自由地发展。
四、未来中国政府在房地产调控政策上的趋势
对于目前房地产价格高走的态势,鉴于我国目前的现实情况,未来可根据具体的原因采取适当的调控政策:
资金太多,又缺乏其它投资渠道,只好投资房地产。对策:发展股市,提高银行利率,分流投资资金;征收二手房和多次购房交易税。
需求增加:城市化进程导致的新增需求;住宅条件改善的需求。对策:引导买方预期,降低房价涨价预期;建立合理的公积金、放贷政策;调整住房结构(如90平方米以下户型占供应总量的70%以上),发展经济适用房,规范二手房交易政策。
人民币升值,外资进入。对策:有序控制人民币升值幅度,规范外资进入中国楼市的资金渠道。
房地产信息不透明。对策:提升信息透明度,定期发布权威、标准的信息。
供应土地有限,开发商囤积土地,控制开发进度。
对策:加大土地供应量;提高开发商囤积土地成本,严格限制土地开发期限;限制规范期房销售;严格控制房地产信贷政策。
这其中关键是,各地政府不能把房地产行业当作国民经济的主要支柱行业(目前许多城市土地出让费及各种相关税收占其地方财政收入的60%以上),更应认识到房地产市场发展不能只靠纯粹的市场调节,应从国计民生和保障社会和谐的角度对房地产行业进行规范。
(作者单位:葫芦岛市信息中心)
孙秀岩杨梅
一、重大房地产政策的历史变迁及分析
1998年出台加快住房改革文件,宣布福利分房终止。
2003年出台121号文件,对房地产紧缩银根。
2004年央行10年首次宣布上调存贷款利率。
2005年“国八条”出台,打击炒房、炒地,控制房价。
2006年“国六条”出台,调整住房供应结构。
2007年央行5次加息、10次提高存款准备金率。抑制资金流动过速、房地产投资过热。政策向廉租房和低收人家庭倾斜。
2008年持续加息及提高存款准备金率,严格限制外资投资,解决供不应求及资金流动性过剩的矛盾。房地产业快速步入低谷。
2009年中央实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,抵御金融危机。政府4万亿元的庞大投资计划及楼市的一系列救市政策,鼓励住房消费,房地产行业迅速触底反弹。
2010年新国十条出台,抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。
从2003年121号文件拉响宏观调控警报,到2010年新国十条出台。7年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”,转变为“增加供给和减少需求”,从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的方向发展。但长时间以来,政府没能完全从本质上认识房价高昂的原因,没有认识到政府和市场的必要分工(即政府重点提供廉租房和经济适用房,而市场重点提供商品房),造成供给(如土地、信贷规模等)政府化,而需求却充分市场化。在这种模糊认识下,一开始就没有想好调控的具体目标和步骤,跟着市场走一步摸一步,不但没起到平抑房价的作用,反而加重了购房者的负担。比如,政府加大土地供应,但又对土地实施拍卖,使土地一天一个价,从而让更多土地进入了开发商手中,他们拖几年再开发或转手轻松发大财。另一方面,不管是上调房贷利率还是增加交易成本,都无一例外地转嫁到购房者身上。所以,此前国家的一系列调控措施的效果不是很明显,反而房价越涨越高。
二、高房价背后,是政府两难的处境
分析房价上涨后政府的成本和收益,可以看出:成本方面,居民生活成本高,投资成本差;居民消费倾向低,影响向其它产业发展;居民对政府不满,社会不安定。收益方面,房价高,房地产业兴旺,GDP增长,官员有政绩;房价高,地价也高,土地出让金多;国有银行利率收放多。
房地产增长过度已经引起民生、环境保护等多方面的问题,严重影响了经济和社会的可持续发展。一旦房地产泡沫破裂,可能给银行、个人和社会带来沉重的打击。但是,另一方面,政府又从房地产的高增长中获益匪浅。因此,政府在利弊之间反复权衡,并小心谨慎地出台相应政策,但最终结果如何,事先难以知晓。这也就是近年来政府对楼市调控没有取得成效甚至适得其反的原因所在。
三、房地产政策借鉴及分析
在美国,住房与城市发展部重点监控的是面对中低收入家庭的社会保障性住房。而市场中的房价高低似乎并不重要,房价主要是由负责宏观经济调整的央行随整体经济掌控的。这也就是我们说的“市场归市场,保障归政府。”
在香港,房地产供应形成了一个梯级的金字塔结构。第一梯级是廉租房,占整个房地产住宅市场的30%左右。由政府提供,租金低于市价50%以上。香港收入最低的市民大多住廉租房;第二梯级是居屋,类似经济适用房,占整个房地产市场的15%左右。售价比一般的商品房便宜40%,相对于商品房来说,它的户型偏小,密度较高,用材档次也比商品房差,居住质量明显不如商品房,让买得起商品房的人不会对居屋产生兴趣;第三梯级则是由完全开放的房地产市场提供的商品房。
在新加坡,实行了经济适用房大规模(组屋)建设制度。为保证这类经济适用房的建设,成立了经济适用房建设总局。目前80% 的新加坡人都住进了组屋,使得住房私有率超过60% 以上。其中,93%的居民拥有房屋的产权,另外7%的低收入家庭向政府租赁廉价房。同时,不同的收入群体可以买不同样式的住房。
政府应推出有层次的住房供应和保障体系:即把家庭收入和市场化程度联系起来。一是针对低收入人群的城市廉租房制度,主要由政府解决;二是针对中低收入人群的经济适用房制度,主要由政府解决;三是针对中高收入人群的商品用房,主要由市场解决,政府不过多干预。
根据国外的经验可以看出,当社会保障问题得到更好的解决时,不但不会破坏市场经济中商品房的建设与发展,反而会使市场更自由地发展。
四、未来中国政府在房地产调控政策上的趋势
对于目前房地产价格高走的态势,鉴于我国目前的现实情况,未来可根据具体的原因采取适当的调控政策:
资金太多,又缺乏其它投资渠道,只好投资房地产。对策:发展股市,提高银行利率,分流投资资金;征收二手房和多次购房交易税。
需求增加:城市化进程导致的新增需求;住宅条件改善的需求。对策:引导买方预期,降低房价涨价预期;建立合理的公积金、放贷政策;调整住房结构(如90平方米以下户型占供应总量的70%以上),发展经济适用房,规范二手房交易政策。
人民币升值,外资进入。对策:有序控制人民币升值幅度,规范外资进入中国楼市的资金渠道。
房地产信息不透明。对策:提升信息透明度,定期发布权威、标准的信息。
供应土地有限,开发商囤积土地,控制开发进度。
对策:加大土地供应量;提高开发商囤积土地成本,严格限制土地开发期限;限制规范期房销售;严格控制房地产信贷政策。
这其中关键是,各地政府不能把房地产行业当作国民经济的主要支柱行业(目前许多城市土地出让费及各种相关税收占其地方财政收入的60%以上),更应认识到房地产市场发展不能只靠纯粹的市场调节,应从国计民生和保障社会和谐的角度对房地产行业进行规范。
(作者单位:葫芦岛市信息中心)