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一、立法目的之考量
不动产承租人的优先购买权制度赋予了不动产租赁权优先於一般债权的物权般的优先效力，立法究竟出於何种考虑不无疑问。
（一）域外立法
1.德国
德国民法典第577条规定了承租人的先买权：（1）在交付给承租人後已设立或者将要设立住宅区分所有权的出租的住房，在被出卖给第三人时，承租人有优先买受的权利。出租人将住房出卖给家属或属於其家计的人的，不适用前句的规定；除基於以下各款发生其他效果外，该项先买权适用关於先买的规定。（2）出卖人或第三人关於买卖合同的内容的通知，必须与对承租人的关於其先买权的告知相结合。（3）先买权的行使，以承租人对出卖人的书面意思表示爲之。（4）承租人死亡的，其先买权转移给依照第563条第1款或者第2款加入使用租赁关系的人。（5）使承租人受不利益的不同的协议不生效力。德国将优先购买权主体限於「已设立或者将要设立住宅区分所有权的出租的住房」之承租人，德国将租住於设定区分所有权的住房的承租人视爲弱者予以保护。
2.我国台湾地区
我国台湾地区「土地法」第104条规定：基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买之权。房屋出卖时，基地所有人有依同样条件优先购买之权。其顺序以登记之先後定之。前款优先购买人，於接到出卖通知後十日内不表示者，其优先权视爲放弃。出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人。台湾地区民法典於1999年修订时，将土地法的规定纳入民法典第426条，租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。承租人出卖房屋时，基地所有人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人於通知到达後十日内未以书面表示承买者，视爲放弃。出卖人未以书面通知优先承买权人而爲所有权之转移登记者，不得对抗优先承买权人。根据上述法律规定，我国台湾地区首先以土地法对承租人优先购买权予以规制，其目的在於避免土地所有与土地利用关系分离，避免土地畸零及所有权分散，爲使基地与房屋之所有权归於单一，免使法律关系趋於复杂，以尽地利。1台湾地区土地归私人所有，因此，土地和土地上的房屋可能属於不同之人，爲使所有与利用归於统一而爲承租人设立优先购买权立法，该立法并非出於保护弱者的目的，亦未将承租人推定爲社会经济上的贫弱者。
（二）我国的立法现状及宗旨
1.现有法律及司法解释的规定
《中华人民共和国合同法》第230条对承租人的优先购买权作出了原则性规定。该条仅规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关於贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条对出租人侵害承租人优先购买权行使的後果曾作出了这样严厉的规定：出租人出卖房屋、应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋购买无效。2009年最高人民法院出台了《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第21条至第24条对房屋承租人的优先购买权作出了明确具体的规定。该司法解释第21条规定，改变了前述规定，即明确了出租人即使侵害了承租人的优先购买权亦不影响买卖合同效力，承租人仅可诉请损害赔偿。第24条则具体规定了房屋承租人不具有优先购买权的情形。我国爲何将所有的房屋承租人赋予优先购买权，未见立法或者司法机构的权威解释。
2.从取舍之讨论看我国立法宗旨
传统观点认爲，房屋的承租人是经济上的弱者，应当予以特别保护，以维护社会公平正义。先买权毕竟只是一种购买机会的优先，而不是经济上的实惠。在行使先买权时，不能损害出卖人的实体利益，造成出卖人与先买权人经济利益的失衡。2
反对者认爲，传统观点无法解释这样的事实：承租人与出卖人的租赁合同并不因租赁物的所有权的变动而效力受到影响，即买卖不破租赁，此时即使租赁物卖与了任何买受人，均与承租人无关，承租人的使用收益利益不受影响，爲何还令其享有优先购买权。如果承租人能够购买得起承租的不动产怎能谓之爲弱者。因此，优先购买权制度应当取消。该制度对所有权进行限制，不仅违背了当事人意思自愿原则和法律对所有权保护的理论，也不利於商品的流转和市场经济条件下公平竞争机制的有效运行。3
笔者认爲，不动产承租人优先购买权制度仍有存在之根本价值。私法上存在两个基本原则：自由与效率。就自由而言，应如何保障和实现个人在其财产范畴的自治空间。就效率而言，应如何使物归入能最适於发挥其效用之人。从经济学角度出发，一项负有效率的制度安排，应该促使社会资源流向最善於经营，能够使其效益达到最大化的主体。承租人优先购买权制度就满足了效率价值的要求，它是基於租赁这一特定基础关系，赋予承租人这一特定主体享有的权利，其设计目的主要在於使法律关系简单化，促进和实现物的高效利用，体现对效率价值的追求。承租人通过租赁合同先期对租赁房屋进行了占有、使用和收益，其对租赁物属性的把握优於准备买受的第三人；其对租赁物的经营更有经验；尤其当承租人意欲购买时，显然是对租赁物下一步经营充满信心。从经济学角度出发，对物的持续利用显然有利於实现同样投入创造更多产出的效率目标。从出租人交易租赁物的成本上看，在同等条件下，出租人与承租人进行租赁物的交易，成本最低。一则由於相互了解、诚信度较高，爲交易进行考察、犹豫的时间减少；二则承租人由於了解租赁物状况，无须出租人解释说明，无须寻找中介，降低了交易成本；三则承租人对租赁物已经爲占有，交易一旦达成只需办理登记过户手续，免去了租赁物的交付烦琐。承租人优先购买权制度虽然可能在一定程度上限制了租赁物出租人的交易对象选择权，但是并不会损害其实体经济利益，而且促使了第三人与承租人竞价，使得交易价格存在更高的可能。因此，该制度表面上限制了出租人的自由，实际上，却维护了出租人的根本经济利益。在承租人与第三人之间，作爲租得起房子的人和买得起房子的人，两个群体的较量中，法律向前者倾斜，应当说毕竟是照顾了相对的弱者，体现了人文关怀，实现了正义的价值目标。笔者认爲，优先购买权制度的存在是合理的，该制度虽然在一定程度上限制了自由却维护了利益，虽然牺牲了相对的强者却关照了相对的弱者。优先购买权制度兼顾了效率与公平，也实现了自由与公正的统一。 二、优先购买权的行使主体限制
不动产承租人享有优先购买权，但承租人究竟应当作何解释，不无疑问。在合法转租的情况下，对於出租人而言，即存在承租人和次承租人。我国法律和司法解释对此均没有加以明确。理论界和实务界目前有三种观点：
1.仅承租人享有优先购买权。根据租赁合同的相对性，次承租人只能向承租人主张权利不能向出租人主张。该观点受到我国台湾地区司法界的观点影响，认爲次承租人不能主张优先购买权。4
2.仅次承租人享有优先购买权。根据立法本意，赋予承租人以优先购买权的目的在於保护承租人对租赁物的使用收益，保障弱势群体的利益。从此初衷出发，只有实际承租人应当具有使用收益租赁物的利益，因此，应当使实际承租人无论其爲承租人或者次承租人或是次次承租人均可以享有优先购买权。此爲我国司法实践中的部分观点。
3.承租人和次承租人均享有优先购买权。在租赁物已经合法转租的情况下，出租人出卖租赁物的，则存在两个优先购买权，即承租人和次承租人均有优先购买权。在同等条件下优先购买权应该首先由次承租人享有，次承租人因对租赁房屋实际占有、使用，较之承租人更有理由主张优先购买权。而承租人在与出租人订立租赁合同之後，又将房屋另行转租进行收益，其关注的更多的是房租收益，而并非房屋的实际使用，保护实际占有使用房屋的次承租人的优先购买权更加符合法律设定承租人优先购买权的立法缘由。当然，如果次承租人不主张同等条件下的优先购买权，承租人相对於市场上的其他交易主体，还是应当享有优先购买权的，租赁房屋与承租人较他人而言更爲密切，应当享有优先购买权。5
笔者认爲，第一种观点是比较妥当的。以出租人甲出租给乙，乙又转租给丙爲例。首先，从立法技术上看，各国立法保护的承租人都是符合一定条件的承租人。如果说优先购买权的设置是法律保护出於弱势地位的承租人，那麽这个承租人也是有所限制的承租人，法律保护的承租人是指与出租人有合同关系的承租人。转租合同的当事人是承租人乙和次承租人丙，次承租人丙与出租人甲之间并没有发生租赁关系，次承租人丙并没有取得对出租人甲的租赁权，法律规定所保护的承租人是出租人甲的承租人，并不是承租人乙的承租人，因此，次承租人丙并不应当享有优先购买权。其次，在出租人允许转租的情况下，会产生一个、两个甚至十几、几十个次承租人，那麽如果假设每个次承租人都享有优先购买权的，即使有顺序的限制，那麽出租人出卖不动产时增加了不可预计的沉重负担；如果假设只有最後的实际承租人有优先购买权，那麽这个实际承租人如何证明自己是合法的实际承租人呢？其手中只有自己与前手的租赁合同，但前手与再前手的，再前手与再再前手的租赁合同其不得而知，也难以要求他人配合，因此，在经过多次转租的情况下，实际承租人对出卖人难以证实自己是实际承租人的身份，出卖人也不应对此承担调查等义务。再次，从租赁权角度分析，承租人享有的租赁权不仅由租赁合同约定，而且由法律规定两部分构成，对於前者，承租人可以合法转租，但是对於後者，是法律针对承租人的地位而爲的特别规定，不存在自由转让的空间。因此，如果是租赁权的转让，即承租人完全退出租赁关系由他人取代其地位，此时，他人完全取得租赁权，自然也就享有优先购买权。综上，无论从立法初衷出发，还是从实际操作角度，抑或从租赁权的性质观察，享有优先购买权的只能是与出卖人订立了租赁合同的承租人。我国立法对此没有明确，导致了司法实践的裁判不一，应当尽早予以明确，统一认识，统一裁判尺度。此外，德国民法规定承租人死亡的，其先买权转移给其共同生活的家庭成员。我们认爲这种优先购买权的转移的规定非常必要，应当予以借鉴。
三、优先购买权行使的具体问题
（一）公示方式之选择
出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同是承租人享有优先购买权的条件之一，如果租赁合同不成立，无效或因期限届满而终止的，承租人不能享有优先购买权。问题在於，如果出租人与承租人之间的租赁合同确实是合法有效的，但是租赁物尚未交付承租人占有，此时，承租人能否享有优先购买权？
多数观点认爲，租赁权的取得前提是承租人须实际占有租赁物，承租人只能在接受交付并占有租赁物时才产生租赁权，租赁权才具有对抗力和优先力这些物权般的效力。例如：台湾地区民法典第577条规定了，在交付给承租人後已设立或者将要设立住宅区分所有权的出租的住房，在被出卖给第三人时，承租人有优先买受的权利。德国也要求租赁物必须交付承租人後，承租人才有优先购买权。我国立法未对此作出要求。笔者认爲，承租人在实际占有租赁物之前，即使签订了租赁合同，其也仅享有租赁物的交付请求权，其与一般的债权人没有不同，其还没有对租赁物产生实际的用益利益，此时对其以优先购买权实行特殊的保护有否必要；对於欲爲买受的第三人来讲，其在承租人尚未接受交付，尚未占有的情况下，完全没有机会获知这一优先购买权的存在，对买受人来说是非常不公平的。因此，由此引发的问题是，优先购买权毕竟具有了物权的优先效力，其行使应当采取必要的公示措施。在德国、台湾地区因不动产租赁并不要求登记，因此，优先购买权这种物权效力的发生要求交付占有予以公示是非常必要的。但是，笔者认爲，爲保护交易安全，平衡第三人利益，不动产租赁合同采取登记方式进行公示更爲妥当，亦可谓事半功倍。
（二）强制性规定抑或任意性规定
优先购买权制度赋予了租赁权人以优先於一般债权人的优先效力，这种效力是物权型效力，应当是强行性的。该强行性意味着租赁合同当事人之间不能约定合同对第三人的效力，即使约定亦对第三人无效。承租人优先购买权制度是法律专门设置的，赋予优先购买的权利是赋予一种行爲的可能性，至於是否行爲则权利人可以自行决定，因此，优先购买权人自然可以在租赁合同中放弃该权利。德国民法典第577条规定第（5）项规定，使承租人受不利益的不同的协议不生效力。笔者认爲，我国立法应当借鉴该规定，即承租人的优先购买权是针对出租人与租赁物买受人而言的，如果他们约定承租人没有优先购买权，自然应当认定爲无效，该部分属於强制性规定；但同时，承租人自己可以与出租人或者买受人约定放弃这项权利。 （三）「出卖租赁房屋」的具体解释
我国合同法将承租人行使优先购买权的前提限制爲出租人出卖租赁房屋。这里则涉及具体解释「出卖租赁房屋」问题。不动产除了房屋还有土地，在我国国有土地一级市场不存在租赁的形式，二级市场存在租赁这种利用形式，即通过出让或者划拨等形式取得国有土地使用权的，可以再行出租给他人。当然此时成立的确切地说已经不再是不动产租赁而是权利的租赁了，因出租人并不享有对土地的处分权，所以不可能存在出租人出卖租赁土地的情况，因此，在我国国有土地的租赁中没有优先购买权行使的条件。对於农村集体所有的土地，我国土地法明确规定不能直接用於出租。在我国，土地承租人行使优先购买权的条件是不具备的。因此，将标的物限制於房屋是基本正确的。这里还涉及如何具体解释「房屋」问题。依据我国部分城市制定的房屋租赁管理办法的规定，「租赁房屋」可以扩大解释爲：（1）合法建设的临时性房屋、厂房；（2）房屋内的营业场地、柜台、摊位以及地下设施等。「出卖」的含义，亦值得推敲。出卖应当源自买卖，在买卖合同中出卖方的行爲称爲出卖。由此，赠与、遗赠、继承这些租赁房屋所有权发生变动的形式，则不适用优先购买权的规定。但是，如果对房屋是半卖半赠即混和赠与的情况，可否有适用的空间呢？笔者认爲，因混和赠与兼具买卖与赠与，既然有赠与存在则强调其人身关系、信任程度，与纯粹的买卖毕竟不同，因此混和赠与的情况下应当排斥优先购买权的行使。我国部分地方行政规章对此予以了扩大解释，如将房屋买卖界定爲包括房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作假投资、以自有房屋与他人合作合建、扩建、以房抵债等。7这种实践中的扩大解释，应当视具体情况区别对待，但应当从严把握。对於房屋抵债的，与房屋的有偿转让同属房屋出卖，但是以房屋交换、投资、合建扩建的则不同，此时虽然发生房屋的所有权的变化，但是房屋出卖人此时的目的不在於取得房屋的价金，而在获得房屋价金之外的目的，此时，承租人如果能够提供与第三人「同等」的条件，能否行使优先购买权。笔者认爲，房屋的所有权以互易形式变化，如果被交换的对象不是特定物而是种类物，第三人则有提供同等条件的可能；如果被交换对象仅是特定物，第三人则不可能提供完全相等条件，如房屋与黄金的互易则爲前者、房屋与房屋的互易则爲後者。在前者的情况下，实质已经与买卖并无二致，只要承租人能够提供同样内容的给付，则应当允许承租人行使优先购买权。最高人民法院《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条更是将出卖房屋的范围扩大解释到了「出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋
偿还债务」的情形。
（四）承租人的「同等条件」的含义
承租人在与买受人「同等条件」下方享有优先购买权，那麽同等条件作何理解，认识不一。有观点认爲，主要指价格条件相同；亦有观点认爲，尚应包括支付价款的方式；还有观点认爲，应当包括价格、价款支付方式以及其他等全部出卖方式。笔者认爲，对承租人与第三人同等条件的要求是爲了保障出卖人的利益，对出卖人的这种保障至爲重要，因爲优先购买权的设计剥夺了出卖人对买受人的选择权。因此，应当站在维护出卖人利益角度对於「同等条件」进行解释，既要从严把握又不能过於僵化。「同等条件」不仅是价格的同等，也包括支付方式的等同，即如果第三人可一次性付款，承租人也不可以分期付款。如果出卖人同意第三人分期付款，承租人也分期付款却不一定视爲等同，因爲每个人的信用及支付能力未尽相同，出租人信赖第三人的分期付款支付能力，承租人却未必赢得同样的信赖，此时承租人需提供担保以取得出租人信赖。8对於支付期限，承租人也不可晚於第三人。
（五）优先购买权行使的方式和法律效果
1.行使方式
我国合同法第230条仅规定了出卖人在出卖之前的合理期限内通知承租人，《最高人民法院关於贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》则将该期限规定爲三个月。最高人民法院《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条则规定了，出租人履行通知义务後，承租人在十五日内未明确表示购买的，则承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。我国法律和司法解释没有对出卖人通知的方式、承租人的回复方式作出规定，视爲法律漏洞。德国民法典规定了通知必须采取书面形式，英国关於对优先权的通知也要求采取书面形式。笔者认爲，我国立法应当完善以下规定：首先，出卖人的通知应当以书面形式作出，并附有关於承租人优先购买权的说明。其次，如果买受人向承租人作出了符合要求的通知亦可以视爲替代出卖人的通知。再次，出卖人的通知至少应当说明不动产出卖的价格和条件。最後，承租人应当采用书面形式行使优先购买权的意思表示，超过十五日不做表示则视爲放弃。
2.行使的法律效果
承租人一经行使优先购买权，即在承租人与出卖人之间形成了以出卖人与买受人所约定的相同条件爲内容的合同。9具体的合同内容应当结合具体特点予以考虑，不能僵化地照搬「同等条件」。例如，根据出租人与第三人的合同约定，第三人支付价金的期限早已届满，那麽「同等条件」中关於支付价金期限的约定对承租人就不生效力，否则将产生承租人只要因行使优先购买权而与出租人成立合同，承租人必然构成逾期履行的後果。在这种情况下，则需给予承租人适当的付款时间。
1 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第三册，中国政法大学出版社，第303页。
2 曹艳芝：「优先购买权若干问题研讨」，载《湘潭大学学报（哲学社会科学版）》2004年第3期。
3 刘毅勤：「房屋优先购买权制度及其存废之我见」，载赵中孚主编：《民商法理论研究》（第一辑），中国人民大学出版社1999年版，第76页。
4 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第246～247页。
5 张磊：「房屋租赁合同若干法律问题研究」，中国政法大学硕士学位论文，2004年，第14页。
6 邱聪智：《新订债法各论》（上），中国人民大学出版社2006年版，第244页。
7 参见《广州房地产交易管理办法》、《北京市房屋买卖暂行规定》。
8 王志强：「房屋租赁权的价值分析」，中国社会科学院研究生院硕士学位论文，第26页。
9 迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第79页。
不动产承租人的优先购买权制度赋予了不动产租赁权优先於一般债权的物权般的优先效力，立法究竟出於何种考虑不无疑问。
（一）域外立法
1.德国
德国民法典第577条规定了承租人的先买权：（1）在交付给承租人後已设立或者将要设立住宅区分所有权的出租的住房，在被出卖给第三人时，承租人有优先买受的权利。出租人将住房出卖给家属或属於其家计的人的，不适用前句的规定；除基於以下各款发生其他效果外，该项先买权适用关於先买的规定。（2）出卖人或第三人关於买卖合同的内容的通知，必须与对承租人的关於其先买权的告知相结合。（3）先买权的行使，以承租人对出卖人的书面意思表示爲之。（4）承租人死亡的，其先买权转移给依照第563条第1款或者第2款加入使用租赁关系的人。（5）使承租人受不利益的不同的协议不生效力。德国将优先购买权主体限於「已设立或者将要设立住宅区分所有权的出租的住房」之承租人，德国将租住於设定区分所有权的住房的承租人视爲弱者予以保护。
2.我国台湾地区
我国台湾地区「土地法」第104条规定：基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买之权。房屋出卖时，基地所有人有依同样条件优先购买之权。其顺序以登记之先後定之。前款优先购买人，於接到出卖通知後十日内不表示者，其优先权视爲放弃。出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人。台湾地区民法典於1999年修订时，将土地法的规定纳入民法典第426条，租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。承租人出卖房屋时，基地所有人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人於通知到达後十日内未以书面表示承买者，视爲放弃。出卖人未以书面通知优先承买权人而爲所有权之转移登记者，不得对抗优先承买权人。根据上述法律规定，我国台湾地区首先以土地法对承租人优先购买权予以规制，其目的在於避免土地所有与土地利用关系分离，避免土地畸零及所有权分散，爲使基地与房屋之所有权归於单一，免使法律关系趋於复杂，以尽地利。1台湾地区土地归私人所有，因此，土地和土地上的房屋可能属於不同之人，爲使所有与利用归於统一而爲承租人设立优先购买权立法，该立法并非出於保护弱者的目的，亦未将承租人推定爲社会经济上的贫弱者。
（二）我国的立法现状及宗旨
1.现有法律及司法解释的规定
《中华人民共和国合同法》第230条对承租人的优先购买权作出了原则性规定。该条仅规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关於贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条对出租人侵害承租人优先购买权行使的後果曾作出了这样严厉的规定：出租人出卖房屋、应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋购买无效。2009年最高人民法院出台了《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第21条至第24条对房屋承租人的优先购买权作出了明确具体的规定。该司法解释第21条规定，改变了前述规定，即明确了出租人即使侵害了承租人的优先购买权亦不影响买卖合同效力，承租人仅可诉请损害赔偿。第24条则具体规定了房屋承租人不具有优先购买权的情形。我国爲何将所有的房屋承租人赋予优先购买权，未见立法或者司法机构的权威解释。
2.从取舍之讨论看我国立法宗旨
传统观点认爲，房屋的承租人是经济上的弱者，应当予以特别保护，以维护社会公平正义。先买权毕竟只是一种购买机会的优先，而不是经济上的实惠。在行使先买权时，不能损害出卖人的实体利益，造成出卖人与先买权人经济利益的失衡。2
反对者认爲，传统观点无法解释这样的事实：承租人与出卖人的租赁合同并不因租赁物的所有权的变动而效力受到影响，即买卖不破租赁，此时即使租赁物卖与了任何买受人，均与承租人无关，承租人的使用收益利益不受影响，爲何还令其享有优先购买权。如果承租人能够购买得起承租的不动产怎能谓之爲弱者。因此，优先购买权制度应当取消。该制度对所有权进行限制，不仅违背了当事人意思自愿原则和法律对所有权保护的理论，也不利於商品的流转和市场经济条件下公平竞争机制的有效运行。3
笔者认爲，不动产承租人优先购买权制度仍有存在之根本价值。私法上存在两个基本原则：自由与效率。就自由而言，应如何保障和实现个人在其财产范畴的自治空间。就效率而言，应如何使物归入能最适於发挥其效用之人。从经济学角度出发，一项负有效率的制度安排，应该促使社会资源流向最善於经营，能够使其效益达到最大化的主体。承租人优先购买权制度就满足了效率价值的要求，它是基於租赁这一特定基础关系，赋予承租人这一特定主体享有的权利，其设计目的主要在於使法律关系简单化，促进和实现物的高效利用，体现对效率价值的追求。承租人通过租赁合同先期对租赁房屋进行了占有、使用和收益，其对租赁物属性的把握优於准备买受的第三人；其对租赁物的经营更有经验；尤其当承租人意欲购买时，显然是对租赁物下一步经营充满信心。从经济学角度出发，对物的持续利用显然有利於实现同样投入创造更多产出的效率目标。从出租人交易租赁物的成本上看，在同等条件下，出租人与承租人进行租赁物的交易，成本最低。一则由於相互了解、诚信度较高，爲交易进行考察、犹豫的时间减少；二则承租人由於了解租赁物状况，无须出租人解释说明，无须寻找中介，降低了交易成本；三则承租人对租赁物已经爲占有，交易一旦达成只需办理登记过户手续，免去了租赁物的交付烦琐。承租人优先购买权制度虽然可能在一定程度上限制了租赁物出租人的交易对象选择权，但是并不会损害其实体经济利益，而且促使了第三人与承租人竞价，使得交易价格存在更高的可能。因此，该制度表面上限制了出租人的自由，实际上，却维护了出租人的根本经济利益。在承租人与第三人之间，作爲租得起房子的人和买得起房子的人，两个群体的较量中，法律向前者倾斜，应当说毕竟是照顾了相对的弱者，体现了人文关怀，实现了正义的价值目标。笔者认爲，优先购买权制度的存在是合理的，该制度虽然在一定程度上限制了自由却维护了利益，虽然牺牲了相对的强者却关照了相对的弱者。优先购买权制度兼顾了效率与公平，也实现了自由与公正的统一。 二、优先购买权的行使主体限制
不动产承租人享有优先购买权，但承租人究竟应当作何解释，不无疑问。在合法转租的情况下，对於出租人而言，即存在承租人和次承租人。我国法律和司法解释对此均没有加以明确。理论界和实务界目前有三种观点：
1.仅承租人享有优先购买权。根据租赁合同的相对性，次承租人只能向承租人主张权利不能向出租人主张。该观点受到我国台湾地区司法界的观点影响，认爲次承租人不能主张优先购买权。4
2.仅次承租人享有优先购买权。根据立法本意，赋予承租人以优先购买权的目的在於保护承租人对租赁物的使用收益，保障弱势群体的利益。从此初衷出发，只有实际承租人应当具有使用收益租赁物的利益，因此，应当使实际承租人无论其爲承租人或者次承租人或是次次承租人均可以享有优先购买权。此爲我国司法实践中的部分观点。
3.承租人和次承租人均享有优先购买权。在租赁物已经合法转租的情况下，出租人出卖租赁物的，则存在两个优先购买权，即承租人和次承租人均有优先购买权。在同等条件下优先购买权应该首先由次承租人享有，次承租人因对租赁房屋实际占有、使用，较之承租人更有理由主张优先购买权。而承租人在与出租人订立租赁合同之後，又将房屋另行转租进行收益，其关注的更多的是房租收益，而并非房屋的实际使用，保护实际占有使用房屋的次承租人的优先购买权更加符合法律设定承租人优先购买权的立法缘由。当然，如果次承租人不主张同等条件下的优先购买权，承租人相对於市场上的其他交易主体，还是应当享有优先购买权的，租赁房屋与承租人较他人而言更爲密切，应当享有优先购买权。5
笔者认爲，第一种观点是比较妥当的。以出租人甲出租给乙，乙又转租给丙爲例。首先，从立法技术上看，各国立法保护的承租人都是符合一定条件的承租人。如果说优先购买权的设置是法律保护出於弱势地位的承租人，那麽这个承租人也是有所限制的承租人，法律保护的承租人是指与出租人有合同关系的承租人。转租合同的当事人是承租人乙和次承租人丙，次承租人丙与出租人甲之间并没有发生租赁关系，次承租人丙并没有取得对出租人甲的租赁权，法律规定所保护的承租人是出租人甲的承租人，并不是承租人乙的承租人，因此，次承租人丙并不应当享有优先购买权。其次，在出租人允许转租的情况下，会产生一个、两个甚至十几、几十个次承租人，那麽如果假设每个次承租人都享有优先购买权的，即使有顺序的限制，那麽出租人出卖不动产时增加了不可预计的沉重负担；如果假设只有最後的实际承租人有优先购买权，那麽这个实际承租人如何证明自己是合法的实际承租人呢？其手中只有自己与前手的租赁合同，但前手与再前手的，再前手与再再前手的租赁合同其不得而知，也难以要求他人配合，因此，在经过多次转租的情况下，实际承租人对出卖人难以证实自己是实际承租人的身份，出卖人也不应对此承担调查等义务。再次，从租赁权角度分析，承租人享有的租赁权不仅由租赁合同约定，而且由法律规定两部分构成，对於前者，承租人可以合法转租，但是对於後者，是法律针对承租人的地位而爲的特别规定，不存在自由转让的空间。因此，如果是租赁权的转让，即承租人完全退出租赁关系由他人取代其地位，此时，他人完全取得租赁权，自然也就享有优先购买权。综上，无论从立法初衷出发，还是从实际操作角度，抑或从租赁权的性质观察，享有优先购买权的只能是与出卖人订立了租赁合同的承租人。我国立法对此没有明确，导致了司法实践的裁判不一，应当尽早予以明确，统一认识，统一裁判尺度。此外，德国民法规定承租人死亡的，其先买权转移给其共同生活的家庭成员。我们认爲这种优先购买权的转移的规定非常必要，应当予以借鉴。
三、优先购买权行使的具体问题
（一）公示方式之选择
出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同是承租人享有优先购买权的条件之一，如果租赁合同不成立，无效或因期限届满而终止的，承租人不能享有优先购买权。问题在於，如果出租人与承租人之间的租赁合同确实是合法有效的，但是租赁物尚未交付承租人占有，此时，承租人能否享有优先购买权？
多数观点认爲，租赁权的取得前提是承租人须实际占有租赁物，承租人只能在接受交付并占有租赁物时才产生租赁权，租赁权才具有对抗力和优先力这些物权般的效力。例如：台湾地区民法典第577条规定了，在交付给承租人後已设立或者将要设立住宅区分所有权的出租的住房，在被出卖给第三人时，承租人有优先买受的权利。德国也要求租赁物必须交付承租人後，承租人才有优先购买权。我国立法未对此作出要求。笔者认爲，承租人在实际占有租赁物之前，即使签订了租赁合同，其也仅享有租赁物的交付请求权，其与一般的债权人没有不同，其还没有对租赁物产生实际的用益利益，此时对其以优先购买权实行特殊的保护有否必要；对於欲爲买受的第三人来讲，其在承租人尚未接受交付，尚未占有的情况下，完全没有机会获知这一优先购买权的存在，对买受人来说是非常不公平的。因此，由此引发的问题是，优先购买权毕竟具有了物权的优先效力，其行使应当采取必要的公示措施。在德国、台湾地区因不动产租赁并不要求登记，因此，优先购买权这种物权效力的发生要求交付占有予以公示是非常必要的。但是，笔者认爲，爲保护交易安全，平衡第三人利益，不动产租赁合同采取登记方式进行公示更爲妥当，亦可谓事半功倍。
（二）强制性规定抑或任意性规定
优先购买权制度赋予了租赁权人以优先於一般债权人的优先效力，这种效力是物权型效力，应当是强行性的。该强行性意味着租赁合同当事人之间不能约定合同对第三人的效力，即使约定亦对第三人无效。承租人优先购买权制度是法律专门设置的，赋予优先购买的权利是赋予一种行爲的可能性，至於是否行爲则权利人可以自行决定，因此，优先购买权人自然可以在租赁合同中放弃该权利。德国民法典第577条规定第（5）项规定，使承租人受不利益的不同的协议不生效力。笔者认爲，我国立法应当借鉴该规定，即承租人的优先购买权是针对出租人与租赁物买受人而言的，如果他们约定承租人没有优先购买权，自然应当认定爲无效，该部分属於强制性规定；但同时，承租人自己可以与出租人或者买受人约定放弃这项权利。 （三）「出卖租赁房屋」的具体解释
我国合同法将承租人行使优先购买权的前提限制爲出租人出卖租赁房屋。这里则涉及具体解释「出卖租赁房屋」问题。不动产除了房屋还有土地，在我国国有土地一级市场不存在租赁的形式，二级市场存在租赁这种利用形式，即通过出让或者划拨等形式取得国有土地使用权的，可以再行出租给他人。当然此时成立的确切地说已经不再是不动产租赁而是权利的租赁了，因出租人并不享有对土地的处分权，所以不可能存在出租人出卖租赁土地的情况，因此，在我国国有土地的租赁中没有优先购买权行使的条件。对於农村集体所有的土地，我国土地法明确规定不能直接用於出租。在我国，土地承租人行使优先购买权的条件是不具备的。因此，将标的物限制於房屋是基本正确的。这里还涉及如何具体解释「房屋」问题。依据我国部分城市制定的房屋租赁管理办法的规定，「租赁房屋」可以扩大解释爲：（1）合法建设的临时性房屋、厂房；（2）房屋内的营业场地、柜台、摊位以及地下设施等。「出卖」的含义，亦值得推敲。出卖应当源自买卖，在买卖合同中出卖方的行爲称爲出卖。由此，赠与、遗赠、继承这些租赁房屋所有权发生变动的形式，则不适用优先购买权的规定。但是，如果对房屋是半卖半赠即混和赠与的情况，可否有适用的空间呢？笔者认爲，因混和赠与兼具买卖与赠与，既然有赠与存在则强调其人身关系、信任程度，与纯粹的买卖毕竟不同，因此混和赠与的情况下应当排斥优先购买权的行使。我国部分地方行政规章对此予以了扩大解释，如将房屋买卖界定爲包括房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作假投资、以自有房屋与他人合作合建、扩建、以房抵债等。7这种实践中的扩大解释，应当视具体情况区别对待，但应当从严把握。对於房屋抵债的，与房屋的有偿转让同属房屋出卖，但是以房屋交换、投资、合建扩建的则不同，此时虽然发生房屋的所有权的变化，但是房屋出卖人此时的目的不在於取得房屋的价金，而在获得房屋价金之外的目的，此时，承租人如果能够提供与第三人「同等」的条件，能否行使优先购买权。笔者认爲，房屋的所有权以互易形式变化，如果被交换的对象不是特定物而是种类物，第三人则有提供同等条件的可能；如果被交换对象仅是特定物，第三人则不可能提供完全相等条件，如房屋与黄金的互易则爲前者、房屋与房屋的互易则爲後者。在前者的情况下，实质已经与买卖并无二致，只要承租人能够提供同样内容的给付，则应当允许承租人行使优先购买权。最高人民法院《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条更是将出卖房屋的范围扩大解释到了「出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋
偿还债务」的情形。
（四）承租人的「同等条件」的含义
承租人在与买受人「同等条件」下方享有优先购买权，那麽同等条件作何理解，认识不一。有观点认爲，主要指价格条件相同；亦有观点认爲，尚应包括支付价款的方式；还有观点认爲，应当包括价格、价款支付方式以及其他等全部出卖方式。笔者认爲，对承租人与第三人同等条件的要求是爲了保障出卖人的利益，对出卖人的这种保障至爲重要，因爲优先购买权的设计剥夺了出卖人对买受人的选择权。因此，应当站在维护出卖人利益角度对於「同等条件」进行解释，既要从严把握又不能过於僵化。「同等条件」不仅是价格的同等，也包括支付方式的等同，即如果第三人可一次性付款，承租人也不可以分期付款。如果出卖人同意第三人分期付款，承租人也分期付款却不一定视爲等同，因爲每个人的信用及支付能力未尽相同，出租人信赖第三人的分期付款支付能力，承租人却未必赢得同样的信赖，此时承租人需提供担保以取得出租人信赖。8对於支付期限，承租人也不可晚於第三人。
（五）优先购买权行使的方式和法律效果
1.行使方式
我国合同法第230条仅规定了出卖人在出卖之前的合理期限内通知承租人，《最高人民法院关於贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》则将该期限规定爲三个月。最高人民法院《关於审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条则规定了，出租人履行通知义务後，承租人在十五日内未明确表示购买的，则承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。我国法律和司法解释没有对出卖人通知的方式、承租人的回复方式作出规定，视爲法律漏洞。德国民法典规定了通知必须采取书面形式，英国关於对优先权的通知也要求采取书面形式。笔者认爲，我国立法应当完善以下规定：首先，出卖人的通知应当以书面形式作出，并附有关於承租人优先购买权的说明。其次，如果买受人向承租人作出了符合要求的通知亦可以视爲替代出卖人的通知。再次，出卖人的通知至少应当说明不动产出卖的价格和条件。最後，承租人应当采用书面形式行使优先购买权的意思表示，超过十五日不做表示则视爲放弃。
2.行使的法律效果
承租人一经行使优先购买权，即在承租人与出卖人之间形成了以出卖人与买受人所约定的相同条件爲内容的合同。9具体的合同内容应当结合具体特点予以考虑，不能僵化地照搬「同等条件」。例如，根据出租人与第三人的合同约定，第三人支付价金的期限早已届满，那麽「同等条件」中关於支付价金期限的约定对承租人就不生效力，否则将产生承租人只要因行使优先购买权而与出租人成立合同，承租人必然构成逾期履行的後果。在这种情况下，则需给予承租人适当的付款时间。
1 王泽鉴：《民法学说与判例研究》第三册，中国政法大学出版社，第303页。
2 曹艳芝：「优先购买权若干问题研讨」，载《湘潭大学学报（哲学社会科学版）》2004年第3期。
3 刘毅勤：「房屋优先购买权制度及其存废之我见」，载赵中孚主编：《民商法理论研究》（第一辑），中国人民大学出版社1999年版，第76页。
4 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第246～247页。
5 张磊：「房屋租赁合同若干法律问题研究」，中国政法大学硕士学位论文，2004年，第14页。
6 邱聪智：《新订债法各论》（上），中国人民大学出版社2006年版，第244页。
7 参见《广州房地产交易管理办法》、《北京市房屋买卖暂行规定》。
8 王志强：「房屋租赁权的价值分析」，中国社会科学院研究生院硕士学位论文，第26页。
9 迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第79页。