北京太阳城总建筑面积32万平方米，其中24万平方米为老年住宅，另外8万平方米是围绕着老年人所必须的配套，包括医院、超市、文化、娱乐、健身等设施。另外，还有持有型的老年公寓。这样的一个配套再加上持有型老年公寓，就在太阳城里形成了一个养老服务的流水线。相对低龄的老人住进太阳城，随着几年过去以后、十几年过去以后，他们的身体发生变化，老了、身体弱了、病了或者卧床不起了，他们可以住进持有型老年公寓，由专业的介护人员为他们提供介护服务，医院提供医疗的支持。这种“流水线”服务被称为持续照料型社区（CCRC），从相对低龄的老人一直到去世，大概要经过三个到四个阶段，健康的、半护理半健康的、全失能和临终关怀这四个阶段。每到一个阶段都有对应的载体和服务团队，这样老人住在这个社区里是非常踏实的，他在哪个阶段得到的都是对应的服务。
　　2000年开盘的太阳城项目无论是在运作模式，还是在运营服务方面都力争做到创意领先。在盈利模式方面，大致上是通过房地产开发、销售老年住宅形成了一个快速的回笼，拿回了成本、利润，用这部分利润很快地就把老年生活的配套设施建起来了。当建好以后，我们从财务账目上一看是持平的，虽然没有强大的现金流，但是这些持有型物业有8万平方米，这8万平方米相当于是零投资，这对后来把“为老服务”完全运作起来，起到了关键作用。
　　另外，在运营当中，每个设施相互之间又是一个小型的社区内的产业链，比如说医疗是为老年人健康服务的，为疾病、生病服务的，老年人多了、住满了，老年人对医疗的消费也是一个相当的收入。购物、健身、娱乐、餐饮各个方面相互之间都是配套关系，是一个环节关系，所以是互相拉动。这些配套齐全了，反过来促进了入住率和房屋销售率，基本进入了一个良性的循环，这就是太阳城从14年前开始创新，直到今天这个项目的模式已经成为当前人们进入养老产业、做养老产业项目可以借鉴、可以复制的好的项目、好的模式。
　　打造符合时代需求的养老地产新模式
　　通过14年不断地探索、总结、提高，我们认为当初我们做对了一件事情，就是根据市场的需求来做产品，来做服务。比如说我们老年公寓，当时根据那个时期（14年前）的消费能力和老年人能够愿意拿出的钱，我们做的产品从今天来看，略微小了一些、落后了一些，可是当时是迎合了市场，我们大概做20多平方米的面积，一个老人也好、一对老年夫妇也好，就住在一个很小的空间。而且当时收费低，面积在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是两个床位收3000-3500元，一个人大概是1000多块钱，早在14年前，一个人还不到1000块钱，就是800块钱，两个人1600元就可以住进来，当时是符合市场的需求，所以我一直把它总结为叫“一个钱包”的产品，老年夫妇两份退休金，一个人一个钱包，我们花掉老人的一个钱包，让他留一个钱包为自己的生活，其他方面的需求做打理，这样的产品深受老人的喜欢。但是随着往后又有一部分人老了，50后的人老了，他们的消费能力提高了，这些设施看起来陈旧、面积过小，我们当时做的框架结构，再过十几年以后，我们可以把两间房改造成一间房，三间房改造成两间房，这样的面积符合未来市场的需求。
　　一个要具有前瞻性，一个是讲时代的话，哪个时代说哪个时代的话，我们大家一直比较苦闷，商业模式何在？盈利模式何在？其实盈利模式就在老年人的需求，这个需求你捕捉到了，你的产品就成功了，所以今天来讲，进入养老行业，不要一味地追求高大上、大面积、高档次，甚至说我是高档的，只为有钱的老人服务。我一直讲这样一句话，真正特别有钱、有势的，你档次再高，他们也不会来，其实做的正是老年群体中间这一块，而中间这一块是特别大的一块，虽然它也有区分、也有台阶，但是大致上能够捕捉到。所以现在有一些养老项目，环境、设施非常豪华，档次高，但是不挣钱，为什么？就在于没有很好地把握时代的脉搏，没有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年项目做成了五星级酒店，那是不对的，老年人是两重两轻，重子女、轻自我，重积累、轻消费，即便有钱，也不舍得花光，特别是那种每月交服务费的，常年累计下来，这几十年不知道要花多少钱。所以我们计算成本的时候，不要一味地站在我这方挣钱去算，也要看看对方愿意花多少钱，我们做的产品就有适应性。
　　所以，所谓的创新我想最关键的一句话，就是根据时代的发展，根据市场的需求，根据老人的消费心理，来打造你的产品。
　　不同老人群体有不同的消费观和需求
　　中国跟其他国家不一样，其他的国家一代一代地老下去，老年群体的基本特征没有什么变化，而我们中国则不然，我们可以区分建国前老人和建国后老人。建国前老人基本上都是文化水平不高、很少读书，文盲比较多，工资收入比较低，现在拿退休金也少；此外还有一个重要的特点就是多子女家庭，家庭养老功能是比较强大的。所以，作为建国前的老人，真正老了，可以在家里儿女之间轮养。
　　我们再看看建国后的老人，是第一批我们国家实行计划生育的落实者，所以50后基本上都是独生子女家庭。一般是双职工，两个人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，无论是文化素质、经济收入、家庭结构都和建国前的老人家庭有着严格的区分，有不同的特征，根据这两代人我们做产品该如何做？
　　老一代建国前的老人，还在健康状态下住进老年公寓的不多，如果有也是知识分子、军队的军转干部、退休干部，还有机关的干部等，这批人毕竟是少数，有刚需的是什么人呢？是瘫在床上、需要介护的，所以我们做那种大规模健康型的老年公寓，将来入住率不会高，城市中或者城乡结合部的老年介护中心因为有刚需可能会住满。但是我们要看到50后老了以后是什么样？由于他们是独生子女家庭的父母，孩子已经有孩子了，所以家里没有拖累了，但是另一方面要老了，儿女就照顾不过来了，他们健康状态下降，只是年龄高了，就会住进养老机构，特别是在住进之前，他们有度假养老、度假疗养的需求，我们可以把产品做复合型的调整，一方面把一些老人常住的服务好，一方面把度假型老人、疗养型老人的生活打理起来，这样就抓住了资源，这个资源就可以变成刚才那句话，一定要坚持时代的特征。
　　作者系中国太阳城集团董事局主席