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【摘 要】房地产行业属于典型的资本密集型行业，具有融资压力大且投资风险高的特点，所以投融资决策的成败对房地产企业的具有重要意义，错误的投融资决策会响房地产企业的发展乃至生存。如2006年，曾经的房地产业“黑马”天津顺驰集团，由疯狂扩张到最终被香港路劲基建收购，就是由于其不顾企业的实际情况，采用了错误的投融资决策，导致企业陷入了资金链断裂危机，最终覆灭的命运。同时由于房地产行业投资巨大、项目周期长、成本核算复杂、收入确认的条件和时点在实际工作中标准不统一，并且由于其涉及的税收种类繁多，相应导致税收风险加大，故而会计核算相较其他行业更为困难，企业的决策层需要通过全面准确地会计核算来了解企业的财务状况，并以此作为投融资决策的依据。这使得房地产企业的会计核算与其投融资决策有着密切的联系，本文从建立健全的财务会计核算制度、加强成本会计核算、现金流量分析及管理三个方面入手，论述了会计核算工作对企业制定投融资决策的影响以及应注意的问题。
【关键词】会计核算；房地产；融投资；决策
经过不断的发展和积累，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业之一。据国家统计局发布数据显示，2013年GDP同比增长7.7%，房地产投资约占全国固定资产投资20%。由此可见，房地产在GDP增长中发挥着举足轻重的作用。自20世纪90年代以来，房地产行业投资呈现爆发式增长，大量的资金纷纷涌向房地产行业，一些民营企业也顺应潮流加入进来，并迅速发展壮大。根据《中国房地产发展报告》，我国民营房地产企业1998年为7464家，截止2003年已经达到26344家， 但从2009年开始，国有资本大举进军房地产市场，相对有着国有资金背景，实力雄厚的国有房地产企业，在激烈的市场竞争中，民营企业面临着前所未有的生存压力。如何保存并提高企业的竞争力，是每一个民营的房地产企业都应该思索的问题。由于房地产行业是一个典型的资金密集型行业，其经济效益与企业资金运作的合理程度有着很大的关系。下面从财务实际工作的角度，以促进提高企业的资金运用效率为目的，论述会计核算和分析对企业融资投资决策的影响。
一、房地产企业的融、投资特点和问题及会计核算的作用
1.房地产行业融资、投资的特点
房地产业属于资产密集行业，企业生存与发展与资金的运用成果息息相关。对外融资作为房地产企业获取资金的一种方式，正逐渐成为资金来源的主要方式。虽然国际上房地产业的融资渠道多种多样，但由于我国尚未完善的融资体系，使得当前房地产企业过于依赖银行贷款，银行资金不仅存在于开发前期而且流转于整个房地产项目的运营过程，这对企业筹资造成很大的局限性。
对于房地产企业的投资，由于开发投资数额大，建设周期长，涉及面广，在投资过程中具有较大的风险性。比如在开发前期可能面临的政策风险、投资时机风险，以及开发中由于工期、工程质量、资金供应等等问题产生的风险。
所以总的来说，房地产行业是面临严峻的融资的压力与投资风险的行业。
2.错误的融资投资决策导致的后果
由于房地产投资的高风险性，错误的投资融资决策，无疑将导致极为严重的后果。比如：项目开发中企业的现金流极不平衡，前期基本为资金净流出，如果在开发前对融资风险估计不足，很容易出现资金短缺，导致项目失败。同时，由于企业融资成本很高，如果开发建设阶段未合理安排资金支付，影响工期甚至造成停工，投资无法收回，无法支付高昂的融资成本，最终造成企业资金链条断裂，将会带来巨大损失。
3.财务核算在房地产企业融资、投资决策中所起的作用
房地产开发项目投资大、周期长、开发产品成本核算复杂、涉及的税收种类繁多，税收风险大，这使得会计核算在房地产开发过程中扮演了一个极其重要的角色。要求房地产企业的会计核算工作要有严谨的财务核算制度为依托，并在投资开发的一些重要环节充分发挥会计人员的职业判断能力，根据企业的实际情况选择最适合的核算方法，正确及时地进行现金流分析，为决策者进一步分析企业计划和资金运用，制定正确的融资投资决策提供必要的信息和支持。
二、财务核算对房地产企业投资融资决策的影响
1.建立健全的财务会计核算制度对房地产企业投资融资决策的影响
首先，没有健全的财务会计核算制度，会给房地产企业的资金管理带来极大风险，甚至影响到企业的资金安全。是企业制定并有效实行投资融资决策的前提条件。
其次，建立健全企业财务核算制度，是向商业银行等机构进行融资的必要条件。银行贷款前一定会关注企业的财务状况，包括财务结构是否合理，流动比率、年平均应收账款周转率、财务报表审计年限、资金回流稳定性等。以及关注企业的资产负债率、存贷比率、资产流动性比率和最大一户借款人贷款比率情况等等，而要获得这些具体指标都需要企业建立健全的财务核算制度来保证。
2.成本会计核算对投资融资决策的影响
房地产开发成本是指企业为开发一定种类和数量的房地产产品所发生的各种生产费用的总和；房地产开发成本核算是指将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目成本和单位建筑面积成本的过程。
成本核算对房地产开发项目而言，无疑是十分重要的，面对日益精细化的经营管理，正确地进行成本、费用核算，全面系统地反映各核算对象在整个开发周期里开发成本的构成情况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据。其中如开发前期占用资本较大的土地成本，开发中期的工程成本，预收阶段开始逐渐增加的税收成本，以及贯穿整个项目的融资成本，都会影响房地产企业融投资决策的制定及实施。
3.现金流量分析及管理对投资融资决策的影响
分析现金流量表信息能使企业及时发现经营现金流情况及风险，从而及时调整企业的投融资策略，资金不足时，企业需要尽量降低短缺成本，尽快做出筹资的决策；若资金持有量超过当前需用量，则企业应该降低持有过剩资金的机会成本，积极进行有效投资。所以，企业财务管理部门需要了解现金流量表信息，掌握企业现金流动规律，提高资金使用效率，为正确做出投资、筹资决策提供依据。目前我国的房地产企业普遍对现金管理缺乏足够的重视，仅仅重视现金预算，而忽略了现金日常流量、流速的合计估计及全程控制。 三、加强会计核算对投融资决策的支持及其应注意的问题
1.建立全面系统的会计核算制度的应注意的问题
（1）建立健全企业的财务管理制度，严格执行的企业内部财务管理制度并充分发挥会计监督职能，确保资金安全。落实企业内部各层次、各部门的资金管理责任制，使资金的使用权基本集中在公司的决策高层；要加强资金审批制度的管理，企业应根据业务和资金大小，分程序和分批确定审批人员，如在付款安全性问题上，要明确支付款项的程序和审批权限，落实责任，以确保资金的安全与完整。
（2）注重加强财务人员的技能培训，提高财务人员的职业素质。 财务制度的执行程度不仅仅取决于制度本身，更重要的是执行的水平高低。针对企业资金的筹集、投放、使用、收回及分配等一系列财务行为，都是由财务人员直接经手。所以必须要求财务人员有较高的道德素养及职业素养，确保能够严格按照财务管理规则办事。
（3）保证本单位的会计制度与最新的政策变化相适应。由于国家政策的变化会对房地产企业造成影响，比如房地产行业即将实行营改增的税务改革，这就要求企业调整原来过时的会计制度，重新制定会计工作的流程及岗位设置。营改增后财务部门要加强与成本预算部门的联系，从新考虑成本核算，及时调整企业的融投资决策。
2.加强成本会计核算及其应注意问题
（1）土地成本及施工成本的控制，建立和完善项目成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。
（2）税收成本的控制，加大企业内部会计、税收的监管力度。房地产企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，并对税收成本进行审核及控制，最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
（3）融资成本的控制。目前我国房地产企业最主要的融资渠道就是银行贷款，所以筹资成本主要为银行贷款利息，如何偿还使付出的利息最少，融资成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。
3.加强企业现金流量管理及其应注意问题
（1）现金流管理要与企业战略决策保持一致。制定企业战略要考虑现金流状况，同时现金流管理也要适应企业的发展要求，不能仅仅从当前的资金需求出发，要从大局出发、未雨绸缪，制定有前瞻性的资金计划。
（2）现金流分析管理要全程进行财务控制。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，综合反映为现金流入及流出。为了有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，在项目进行的每一个阶段都要时控制，并且在阶段性工作完成后要做分析总结。全程控制中侧重以下几个具体的控制：
①项目开始前做好现金流预算。现金流预测的难点在于经营性现金流的预测，关键在于对项目关键节点（拿地、开工、开盘和入伙）的预估和判断。项目关键节点完成的时间本身就决定了企业现金进出的频率与占用周期。在现金流预测时，首先需要特别关注土地的现金流情况，对历史已付、本年已付、本年待付和明年待付进行准确把握，其次需要有效结合销售计划相对应的销售回款以及其他费用、税金等，最终相对准确地预测企业整体的现金流情况。
②项目建设期关注现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。支付管理的重点是尽量延长合理付款时间。
③预售开始后加强现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
综上所述，会计核算与企业的融资投资决策有着千丝万缕的联系，既需要会计人员关注企业所处的大环境所造成的影响，比如各种相关税收政策、有关房地产行业会计核算的特殊规定等，也需要会计人员掌握企业内部各个环节核算的细节，比如建设期的成本核算和监控以及开发各个环节的税收筹划。在这项复杂而又艰巨的任务里，财务人员要时刻明白自己的工作所承担的责任，要站在企业发展的高度，目的明确清晰的安排每一项工作，充分发挥会计核算的记录分析职能，全程参与监督控制企业的现金流动，在保障资金安全的前提下，制定合理的资金规划建议，为顺利实现企业的融投资目标提供保障。
参考文献：
[1]赵静.论中小企业财务管理制度的健全.商场现代化，2008年20期
[2]章轲.房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析.现代商业，2014.6
[3]谭为庆.中小房地产企业投资决策风险管理研究.中国总会计师，2009.9
[4]经玉鹏.浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施.价值工程，2010.3
【关键词】会计核算；房地产；融投资；决策
经过不断的发展和积累，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业之一。据国家统计局发布数据显示，2013年GDP同比增长7.7%，房地产投资约占全国固定资产投资20%。由此可见，房地产在GDP增长中发挥着举足轻重的作用。自20世纪90年代以来，房地产行业投资呈现爆发式增长，大量的资金纷纷涌向房地产行业，一些民营企业也顺应潮流加入进来，并迅速发展壮大。根据《中国房地产发展报告》，我国民营房地产企业1998年为7464家，截止2003年已经达到26344家， 但从2009年开始，国有资本大举进军房地产市场，相对有着国有资金背景，实力雄厚的国有房地产企业，在激烈的市场竞争中，民营企业面临着前所未有的生存压力。如何保存并提高企业的竞争力，是每一个民营的房地产企业都应该思索的问题。由于房地产行业是一个典型的资金密集型行业，其经济效益与企业资金运作的合理程度有着很大的关系。下面从财务实际工作的角度，以促进提高企业的资金运用效率为目的，论述会计核算和分析对企业融资投资决策的影响。
一、房地产企业的融、投资特点和问题及会计核算的作用
1.房地产行业融资、投资的特点
房地产业属于资产密集行业，企业生存与发展与资金的运用成果息息相关。对外融资作为房地产企业获取资金的一种方式，正逐渐成为资金来源的主要方式。虽然国际上房地产业的融资渠道多种多样，但由于我国尚未完善的融资体系，使得当前房地产企业过于依赖银行贷款，银行资金不仅存在于开发前期而且流转于整个房地产项目的运营过程，这对企业筹资造成很大的局限性。
对于房地产企业的投资，由于开发投资数额大，建设周期长，涉及面广，在投资过程中具有较大的风险性。比如在开发前期可能面临的政策风险、投资时机风险，以及开发中由于工期、工程质量、资金供应等等问题产生的风险。
所以总的来说，房地产行业是面临严峻的融资的压力与投资风险的行业。
2.错误的融资投资决策导致的后果
由于房地产投资的高风险性，错误的投资融资决策，无疑将导致极为严重的后果。比如：项目开发中企业的现金流极不平衡，前期基本为资金净流出，如果在开发前对融资风险估计不足，很容易出现资金短缺，导致项目失败。同时，由于企业融资成本很高，如果开发建设阶段未合理安排资金支付，影响工期甚至造成停工，投资无法收回，无法支付高昂的融资成本，最终造成企业资金链条断裂，将会带来巨大损失。
3.财务核算在房地产企业融资、投资决策中所起的作用
房地产开发项目投资大、周期长、开发产品成本核算复杂、涉及的税收种类繁多，税收风险大，这使得会计核算在房地产开发过程中扮演了一个极其重要的角色。要求房地产企业的会计核算工作要有严谨的财务核算制度为依托，并在投资开发的一些重要环节充分发挥会计人员的职业判断能力，根据企业的实际情况选择最适合的核算方法，正确及时地进行现金流分析，为决策者进一步分析企业计划和资金运用，制定正确的融资投资决策提供必要的信息和支持。
二、财务核算对房地产企业投资融资决策的影响
1.建立健全的财务会计核算制度对房地产企业投资融资决策的影响
首先，没有健全的财务会计核算制度，会给房地产企业的资金管理带来极大风险，甚至影响到企业的资金安全。是企业制定并有效实行投资融资决策的前提条件。
其次，建立健全企业财务核算制度，是向商业银行等机构进行融资的必要条件。银行贷款前一定会关注企业的财务状况，包括财务结构是否合理，流动比率、年平均应收账款周转率、财务报表审计年限、资金回流稳定性等。以及关注企业的资产负债率、存贷比率、资产流动性比率和最大一户借款人贷款比率情况等等，而要获得这些具体指标都需要企业建立健全的财务核算制度来保证。
2.成本会计核算对投资融资决策的影响
房地产开发成本是指企业为开发一定种类和数量的房地产产品所发生的各种生产费用的总和；房地产开发成本核算是指将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目成本和单位建筑面积成本的过程。
成本核算对房地产开发项目而言，无疑是十分重要的，面对日益精细化的经营管理，正确地进行成本、费用核算，全面系统地反映各核算对象在整个开发周期里开发成本的构成情况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据。其中如开发前期占用资本较大的土地成本，开发中期的工程成本，预收阶段开始逐渐增加的税收成本，以及贯穿整个项目的融资成本，都会影响房地产企业融投资决策的制定及实施。
3.现金流量分析及管理对投资融资决策的影响
分析现金流量表信息能使企业及时发现经营现金流情况及风险，从而及时调整企业的投融资策略，资金不足时，企业需要尽量降低短缺成本，尽快做出筹资的决策；若资金持有量超过当前需用量，则企业应该降低持有过剩资金的机会成本，积极进行有效投资。所以，企业财务管理部门需要了解现金流量表信息，掌握企业现金流动规律，提高资金使用效率，为正确做出投资、筹资决策提供依据。目前我国的房地产企业普遍对现金管理缺乏足够的重视，仅仅重视现金预算，而忽略了现金日常流量、流速的合计估计及全程控制。 三、加强会计核算对投融资决策的支持及其应注意的问题
1.建立全面系统的会计核算制度的应注意的问题
（1）建立健全企业的财务管理制度，严格执行的企业内部财务管理制度并充分发挥会计监督职能，确保资金安全。落实企业内部各层次、各部门的资金管理责任制，使资金的使用权基本集中在公司的决策高层；要加强资金审批制度的管理，企业应根据业务和资金大小，分程序和分批确定审批人员，如在付款安全性问题上，要明确支付款项的程序和审批权限，落实责任，以确保资金的安全与完整。
（2）注重加强财务人员的技能培训，提高财务人员的职业素质。 财务制度的执行程度不仅仅取决于制度本身，更重要的是执行的水平高低。针对企业资金的筹集、投放、使用、收回及分配等一系列财务行为，都是由财务人员直接经手。所以必须要求财务人员有较高的道德素养及职业素养，确保能够严格按照财务管理规则办事。
（3）保证本单位的会计制度与最新的政策变化相适应。由于国家政策的变化会对房地产企业造成影响，比如房地产行业即将实行营改增的税务改革，这就要求企业调整原来过时的会计制度，重新制定会计工作的流程及岗位设置。营改增后财务部门要加强与成本预算部门的联系，从新考虑成本核算，及时调整企业的融投资决策。
2.加强成本会计核算及其应注意问题
（1）土地成本及施工成本的控制，建立和完善项目成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。
（2）税收成本的控制，加大企业内部会计、税收的监管力度。房地产企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，并对税收成本进行审核及控制，最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
（3）融资成本的控制。目前我国房地产企业最主要的融资渠道就是银行贷款，所以筹资成本主要为银行贷款利息，如何偿还使付出的利息最少，融资成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。
3.加强企业现金流量管理及其应注意问题
（1）现金流管理要与企业战略决策保持一致。制定企业战略要考虑现金流状况，同时现金流管理也要适应企业的发展要求，不能仅仅从当前的资金需求出发，要从大局出发、未雨绸缪，制定有前瞻性的资金计划。
（2）现金流分析管理要全程进行财务控制。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，综合反映为现金流入及流出。为了有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，在项目进行的每一个阶段都要时控制，并且在阶段性工作完成后要做分析总结。全程控制中侧重以下几个具体的控制：
①项目开始前做好现金流预算。现金流预测的难点在于经营性现金流的预测，关键在于对项目关键节点（拿地、开工、开盘和入伙）的预估和判断。项目关键节点完成的时间本身就决定了企业现金进出的频率与占用周期。在现金流预测时，首先需要特别关注土地的现金流情况，对历史已付、本年已付、本年待付和明年待付进行准确把握，其次需要有效结合销售计划相对应的销售回款以及其他费用、税金等，最终相对准确地预测企业整体的现金流情况。
②项目建设期关注现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。支付管理的重点是尽量延长合理付款时间。
③预售开始后加强现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
综上所述，会计核算与企业的融资投资决策有着千丝万缕的联系，既需要会计人员关注企业所处的大环境所造成的影响，比如各种相关税收政策、有关房地产行业会计核算的特殊规定等，也需要会计人员掌握企业内部各个环节核算的细节，比如建设期的成本核算和监控以及开发各个环节的税收筹划。在这项复杂而又艰巨的任务里，财务人员要时刻明白自己的工作所承担的责任，要站在企业发展的高度，目的明确清晰的安排每一项工作，充分发挥会计核算的记录分析职能，全程参与监督控制企业的现金流动，在保障资金安全的前提下，制定合理的资金规划建议，为顺利实现企业的融投资目标提供保障。
参考文献：
[1]赵静.论中小企业财务管理制度的健全.商场现代化，2008年20期
[2]章轲.房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析.现代商业，2014.6
[3]谭为庆.中小房地产企业投资决策风险管理研究.中国总会计师，2009.9
[4]经玉鹏.浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施.价值工程，2010.3