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摘要：随着房地产行业的快速发展，竞争越来越激烈，给房地产开发企业带来了巨大的压力。面临着很大的挑战，如何促進房地产企业的良性快速发展，是当前房地产企业需要解决的重要问题。房地产企业只有加强企业的战略管理、提高自身运营效率、加强在施工的管理，才能在房地产市场中站稳脚跟，促进企业良性发展。
关键词：房地产；开发工程；技术管理
中图分类号： F293 文献标识码： A
引言
房地产业是市场经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济发展中处于重要地位。房地产质量的好坏，直接关系到经济发展和人民的切身利益。房地产开发经营企业，既是房地产这一商品的组织生产者，又是经营者，其项目质量则是企业的生命，是提高竞争能力的重要手段，是打开房地产市场大门的金钥匙。因此，提高房地产建筑项目的质量，意义十分重要。
一、房地产开发工程技术管理的特点和重要性
1、工程技术管理的复杂性
房地产的工程技术管理是一个复杂的过程，这种复杂具体表现在参与建设人员的来源复杂和建筑材料的管理复杂这两个方面。房地产在开发要经过可行性研究和论证，之后要经过设计、施工建设和工程验收，只有顺利通过这四个步骤之后，才是一项完整的工程技术管理流程。在具体对这四项流程操作的过程中却是非常复杂的，要经过很多部门的协调解决，耗费大量的人力和时间。在具体施工建设的过程中，因为参加建设人员的来源复杂，生活习惯和作业习惯各异，不方便集中管理。为了避免施工现场过于混乱，影响施工进度，可以按照施工人员的来源和特点把施工人员进行分组，给予施工人员充分的人文关怀，定期进行安全生产知识的培训，使他们在繁重的劳作生活中能够从心理上感受到温暖。这样既可以避免安全生产事故的发生，也可以使他们在建设的过程中发挥出自己的潜能，进而可以提高工程质量，加快施工进度，同时也节省人力成本和时间成本。
2、工程技术管理的多重性
房地产工程技术管理工作是多方面的，不仅仅是包括设计图纸和建造房屋这么简单。工程技术管理不仅仅是技术方面的问题，更是包括施工过程中所遇到的土建、水电、燃气、施工作业的安全性等问题。需要从全方位和多角度来看待和理解工程技术管理工作。它更要兼顾环境的利益，兼顾国家和广大人民群众的利益。要根据本企业的技术特点和国家的相关法律法规来拟定适合的发展策略，要追逐效益，但又不能盲目地追逐效益。现阶段任何企业的发展都要兼顾社会效益、经济效益和环境效益，以实现这些效益的双赢局面为评判工程技术管理是否合格的标准。
二、房地产开发企业技术管理的工作方法
1、编制技术管理的规章制度
根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。
2、依靠有关科研单位和专家等社会力量
在技术管理的过程中，由于房地产的开发和管理涉及到各个方面的问题，因此在这个过程中就需要借助来自各个方面的力量来进行管理，从而更好的为技术管理工作服务。尤其是在房地产的技术管理上，通常会面临不同学科、不同工种的技术问题，而相关的技术人员并不是样样都是非常的精通，所以必须在遇到一些技术性较强的问题时，集合各方面的力量来进行管理。针对于这一问题，我们就可以邀请一些专家或者是一些科研单位来进行共同的分析和探讨，以解决相关的技术难题。在这个技术管理的过程中，通过专家咨询等，进而可以实现多方面的资料搜集，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。这对于房地产的开发和管理是尤为重要的，而且这一技术管理措施是科学的、有效的，也是必要的。
3、成本的管理与控制
这就要求房地产企业要不断进行技术革新，不断引进新型的高素质人才；同时，要加强对员工的培训，认识和理解成本控制的重要意义，掌握方法，增强他们对成本控制的责任感和使命感；要建立相关的成本考核制度，采用各种激励措施，增强自身的动力和压力；要建立企业优秀的组织架构，找到能够承接组织架构适合的领导核心；不仅要考虑到体制、环境以及结构等方面的因素，还要考虑到能够帮助房地产企业发展的具有很高能力和文化素质的成员。
4、技术管理与工程进度
一项工程在施工过程中，有时出现施工技术或建材出现质量问题，监理公司提出停工或返工要求，而甲方怕耽误工期出面干预，使得监理公司处于尴尬境地。这是不正常的现象。工程出问题开发企业的技术管理工作应采取积极态度，支持设计、施工单位采取技术措施既保证工程质量又使工程进度基本不受影响，实现原定合同工期基本不变。如涉及工程安全问题应确保安全。平时，对施工过程中可能出现的问题应力争早发现、早解决。在当前我国工程监理制尚不完善的条件下，房地产开发的技术管理工作要积极主动配合，尽量避免出现被动局面以至影响工程进度。
5、工程实施过程中的监控管理
工程施工过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点.包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量原理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设各的采办，动力供应和质勤保障等方面，直接关系到施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业和房地产开发商来进行施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范和相关设计标准的要求.并必须要具备相关的出厂合格证，在进入施工场地后进行严格检验。
6、增强施工人员的技术培训
人才是社会发展的基础，是科技进步的前提。只有加强施工人员的素质和技术，才能更好地在运用先进的设备，更好地运用新技术、新材料。而对施工人员的技术培训方法是多样的，可以通过理论联系实际的方法，在施工现场对施工人员的基本知识进行培训，从而增强施工人员的基本技能；也可以通过学习和借鉴他人的先进技术，从而增长自己的经验。只有这样，才能真正的把房地产质量提升上去。
7、工程竣工后的技术管理
对于技术质量管理而言，项目施工的竣工并不能说明房地产技术质量接近尾声，虽然竣工后的房屋都已经销售，但也这不能说明项目的质量管理到此结束，因为还需要进行以下几个方面的管理工作。第一，做好竣工后的验收工作。在遵守我国验收规范和标准方面法律的同时，并组织相关的专家和有关部门的负责人进行严格的验收，对未合格的工程绝对不允许使用。第二，做好售后服务工作。参照建设和管理同行的政策，构建对立的机构组织，并配备专业性的工作人员进行管理，在使用可行性的管理方案的基础之上，对已经销售的房地产进行管理。为了能让业主客户满足工程项目质量，对于房屋使用期间出现的质量问题要配备专业人员进行全程处理。第三，采纳意见，深入调查研究。安排工作人员，广泛征求住户的意见和建议，并及时有效的解决问题。除此之外，还要整理并分析调查的资料，定期进行回访，从而实现全面提高房地产开发质量的目的。
结束语
总之，房地产开发企业的工程技术管理是项非常重要的工作，“百年大计，质量第一”，“以人为本”的住宅设计都离不开工程技术管理，工程技术管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而会影响市场占有率，制约企业的发展。为此，要加强房地产开发企业的工程技术管理，提高技术素质及技术水平，为企业和社会服务。
参考文献
[1]宋敬涛.论房地产开发工程技术管理中的资源优势装备[J].河南科技,2013,11:241.
[2]梁军.论房地产开发工程技术管理[J].建材与装修(下旬刊),2008,06:403-404.
[3]杨善林,钟金宏.杂乱商品开发工程管理的动态决议计划理论与办法[J].中国工程科学,2012,12:25-40.
[4]王海东.浅谈大屯矿区房地产资源的优势装备[J].中国高新技术公司,2013,22:158-159.
关键词：房地产；开发工程；技术管理
中图分类号： F293 文献标识码： A
引言
房地产业是市场经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济发展中处于重要地位。房地产质量的好坏，直接关系到经济发展和人民的切身利益。房地产开发经营企业，既是房地产这一商品的组织生产者，又是经营者，其项目质量则是企业的生命，是提高竞争能力的重要手段，是打开房地产市场大门的金钥匙。因此，提高房地产建筑项目的质量，意义十分重要。
一、房地产开发工程技术管理的特点和重要性
1、工程技术管理的复杂性
房地产的工程技术管理是一个复杂的过程，这种复杂具体表现在参与建设人员的来源复杂和建筑材料的管理复杂这两个方面。房地产在开发要经过可行性研究和论证，之后要经过设计、施工建设和工程验收，只有顺利通过这四个步骤之后，才是一项完整的工程技术管理流程。在具体对这四项流程操作的过程中却是非常复杂的，要经过很多部门的协调解决，耗费大量的人力和时间。在具体施工建设的过程中，因为参加建设人员的来源复杂，生活习惯和作业习惯各异，不方便集中管理。为了避免施工现场过于混乱，影响施工进度，可以按照施工人员的来源和特点把施工人员进行分组，给予施工人员充分的人文关怀，定期进行安全生产知识的培训，使他们在繁重的劳作生活中能够从心理上感受到温暖。这样既可以避免安全生产事故的发生，也可以使他们在建设的过程中发挥出自己的潜能，进而可以提高工程质量，加快施工进度，同时也节省人力成本和时间成本。
2、工程技术管理的多重性
房地产工程技术管理工作是多方面的，不仅仅是包括设计图纸和建造房屋这么简单。工程技术管理不仅仅是技术方面的问题，更是包括施工过程中所遇到的土建、水电、燃气、施工作业的安全性等问题。需要从全方位和多角度来看待和理解工程技术管理工作。它更要兼顾环境的利益，兼顾国家和广大人民群众的利益。要根据本企业的技术特点和国家的相关法律法规来拟定适合的发展策略，要追逐效益，但又不能盲目地追逐效益。现阶段任何企业的发展都要兼顾社会效益、经济效益和环境效益，以实现这些效益的双赢局面为评判工程技术管理是否合格的标准。
二、房地产开发企业技术管理的工作方法
1、编制技术管理的规章制度
根据技术管理的工作内容，结合开发企业特点制订各种规章制度，使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平，有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性，避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各工种的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。
2、依靠有关科研单位和专家等社会力量
在技术管理的过程中，由于房地产的开发和管理涉及到各个方面的问题，因此在这个过程中就需要借助来自各个方面的力量来进行管理，从而更好的为技术管理工作服务。尤其是在房地产的技术管理上，通常会面临不同学科、不同工种的技术问题，而相关的技术人员并不是样样都是非常的精通，所以必须在遇到一些技术性较强的问题时，集合各方面的力量来进行管理。针对于这一问题，我们就可以邀请一些专家或者是一些科研单位来进行共同的分析和探讨，以解决相关的技术难题。在这个技术管理的过程中，通过专家咨询等，进而可以实现多方面的资料搜集，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。这对于房地产的开发和管理是尤为重要的，而且这一技术管理措施是科学的、有效的，也是必要的。
3、成本的管理与控制
这就要求房地产企业要不断进行技术革新，不断引进新型的高素质人才；同时，要加强对员工的培训，认识和理解成本控制的重要意义，掌握方法，增强他们对成本控制的责任感和使命感；要建立相关的成本考核制度，采用各种激励措施，增强自身的动力和压力；要建立企业优秀的组织架构，找到能够承接组织架构适合的领导核心；不仅要考虑到体制、环境以及结构等方面的因素，还要考虑到能够帮助房地产企业发展的具有很高能力和文化素质的成员。
4、技术管理与工程进度
一项工程在施工过程中，有时出现施工技术或建材出现质量问题，监理公司提出停工或返工要求，而甲方怕耽误工期出面干预，使得监理公司处于尴尬境地。这是不正常的现象。工程出问题开发企业的技术管理工作应采取积极态度，支持设计、施工单位采取技术措施既保证工程质量又使工程进度基本不受影响，实现原定合同工期基本不变。如涉及工程安全问题应确保安全。平时，对施工过程中可能出现的问题应力争早发现、早解决。在当前我国工程监理制尚不完善的条件下，房地产开发的技术管理工作要积极主动配合，尽量避免出现被动局面以至影响工程进度。
5、工程实施过程中的监控管理
工程施工过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点.包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量原理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设各的采办，动力供应和质勤保障等方面，直接关系到施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业和房地产开发商来进行施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范和相关设计标准的要求.并必须要具备相关的出厂合格证，在进入施工场地后进行严格检验。
6、增强施工人员的技术培训
人才是社会发展的基础，是科技进步的前提。只有加强施工人员的素质和技术，才能更好地在运用先进的设备，更好地运用新技术、新材料。而对施工人员的技术培训方法是多样的，可以通过理论联系实际的方法，在施工现场对施工人员的基本知识进行培训，从而增强施工人员的基本技能；也可以通过学习和借鉴他人的先进技术，从而增长自己的经验。只有这样，才能真正的把房地产质量提升上去。
7、工程竣工后的技术管理
对于技术质量管理而言，项目施工的竣工并不能说明房地产技术质量接近尾声，虽然竣工后的房屋都已经销售，但也这不能说明项目的质量管理到此结束，因为还需要进行以下几个方面的管理工作。第一，做好竣工后的验收工作。在遵守我国验收规范和标准方面法律的同时，并组织相关的专家和有关部门的负责人进行严格的验收，对未合格的工程绝对不允许使用。第二，做好售后服务工作。参照建设和管理同行的政策，构建对立的机构组织，并配备专业性的工作人员进行管理，在使用可行性的管理方案的基础之上，对已经销售的房地产进行管理。为了能让业主客户满足工程项目质量，对于房屋使用期间出现的质量问题要配备专业人员进行全程处理。第三，采纳意见，深入调查研究。安排工作人员，广泛征求住户的意见和建议，并及时有效的解决问题。除此之外，还要整理并分析调查的资料，定期进行回访，从而实现全面提高房地产开发质量的目的。
结束语
总之，房地产开发企业的工程技术管理是项非常重要的工作，“百年大计，质量第一”，“以人为本”的住宅设计都离不开工程技术管理，工程技术管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而会影响市场占有率，制约企业的发展。为此，要加强房地产开发企业的工程技术管理，提高技术素质及技术水平，为企业和社会服务。
参考文献
[1]宋敬涛.论房地产开发工程技术管理中的资源优势装备[J].河南科技,2013,11:241.
[2]梁军.论房地产开发工程技术管理[J].建材与装修(下旬刊),2008,06:403-404.
[3]杨善林,钟金宏.杂乱商品开发工程管理的动态决议计划理论与办法[J].中国工程科学,2012,12:25-40.
[4]王海东.浅谈大屯矿区房地产资源的优势装备[J].中国高新技术公司,2013,22:158-159.