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【摘 要】 房地产行业是国民经济产业的重要组成部分，其发展对国民经济GDP的提升有着重要作用。当前，为了避免房地产行业出现“泡沫”现象，国家加大了对房地产市场（以下简称“楼市”）的调控力度，房地产行业的资金链危机也随之增大。基于此，文章主要对楼市调控下房地产资金链危机进行了简单的分析，并提出了相应的改进建议，希望能够保证房地产企业的健康发展。
【关键词】 房地产企业 楼市调控 资金链危机 建议
引 言
近年来，随着房地产市场泡沫的增多，房价持续的上涨，国家为了抑制投机性需求，促进房地产市场健康发展，采取了一系列日趋严格的宏观调控政策，包括上调存款准备金率、增加保障房供给、限价、限购、限贷、限售等等。在此种宏观调控背景下，房地产市场成交量持续低迷，大多数房地产商资金周转面临及时回笼的问题，为保证房地产行业的稳定发展，构建全新的房地产资金链体系是非常重要的。
1 我国房地产企业的融资渠道
房地产企业资金链的首要环节就是如何融资。我国房地产企业的资金来源于内部融资和外部融资。内部融资包括自有资金和商品房预售款，外部融资主要包括银行贷款、建筑企业垫付工程款、上市发行股票、发行公司债券、保险资金、信托融资等。
1.1 自有资金
房地产企业的自有资金，主要来源于股东的最初投资款及企业本身经营积累下来的未分配利润，在财务报表上体现为“所有者权益”。国家为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目自有资金比例达不到一定比例的房地产企业，规定商业银行不得发放贷款。
1.2 商品房预售的定金及预售款
房产预售是房地产行业极具特色的融资方式，房地产企业只要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期，同时取得三证（土地使用权证、规划许可证、施工许可证）的条件下，就可以预售商品房，收取购房者的定金及首付款，房屋封顶后可获得按揭放款，这样在房屋竣工交付前即提前回笼了资金，极大缓解房地产企业的资金链情况。
1.3 工程方 “适度赊账”
房地产开发项目本身具有建设周期长、资金量大的特征。而在整个项目中，除了土地款之外，就是大量的工程款。房地产企业在选择施工单位时，可以通过优先选择愿意带资承包工程或延期支付工程的施工单位合作，通过工程款的延期支付缓解资金链的问题。
另外，还可以通过票据支付工程款的方式，利用票据贴现获得融资。
1.4 房地产开发贷款
开发贷款是指商业银行针对具有四证的房地产项目发放的用于支付工程款项的贷款，是房地产企业项目建设阶段的重要融资手段。根据2016年中国房地产资金来源状况分析报告，银行贷款占房地产企业资金的60%左右。据调查，近几年由于房地产的自有资金比例越来越低，房地产企业利用各种方式套取银行贷款填补企业的自有资金。房地产行业的资金链状况与银行的信贷政策息息相关。
1.5 其他融资渠道
其他融资方式包括发行股票、发行债券、各类信托基金和保险资金等。房地产企业着重需要解决购买土地的资金来源，多数可通过本类方式解决。发行股票股权筹资适用于股份制房地产公司，目前我国股票市场低迷，本来就受限制的上市公司更难筹集资金。对于发行债券融资，我国目前仅限于股份有限公司、國有或国有投资主体等规模较大的公司，而且限制条件很多，对于规模较小的公司通过债券融资门槛过高。信托基金和保险资金利用各类基金组织需要把基金的一部分投资到收益相对较高而风险较低的项目，房地产房地产开发企业可以以较高的利率向多类基金组织融资，吸引其进行房地产投资。
2 楼市调控下房地产资金链出现危机的原因
房地产行业是一个周转周期长、资金密集型行业，从前期获取土地开始，土地成本占到项目总成本的40-50%，项目一开始，房地产企业就需要投入大量资金，直到房屋销售、竣工，才能取得现金回流，资金链危机是房地产企业经营风险的最重大因素。
2.1 楼市调控影响房产销售
“限售、限价、限购、限签”等一系列楼市调控政策，致使房地产企业预售资金回流受到极大影响，限售政策延缓了房地产企业的推盘速度，限制房屋销售总量；限价政策减少了房地产企业房屋销售总额；限购政策减少了购买人群，进而降低房地产企业的销售量；限签政策进一步控制和延缓了房地产企业预售资金回流。在持续不断的调控政策下，房地产市场成交价及成交总量均有所下降。
2.2 楼市调控影响银行贷款
银行贷款操作简便，限制条件相对股票融资和发行债券融资较少，融资规模较建筑商赊账大，是房地产企业重要资金来源，有些小房地产开发企业，总投资额中银行贷款比重甚至达到90%以上，银行信贷政策环境给房地产开发企业资金链条的正常运转带来巨大的隐患。国家也经常用控制信贷政策对房地产行业进行调控，各大商业银行收紧房地产开发贷款，信贷规模异常紧张，三、四线城市几乎限贷，而且即使发放也很缓慢，还无法承诺放款时间。另外，贷款资金要求受托支付，必须直接支付给第三方，房地产企业无法灵活使用。如此一来，单一融资模式的房地产企业极有可能面临资金链的断裂。
3 楼市调控下房地产资金链管理建议
3.1 做好营销策划 提高成交量并及时收回应收款
销售是企业经营活动中的重要环节，是回笼资金的重要途径。如果商品房成交量大，那么资金链就可以正常循环了。目前房地产市场持续低迷，如何进行销售模式创新，以提高市场销售率，及时回笼资金是房地产企业面临的关键问题。首先，可采用内部认购的办法提高销售量；其次，按付款方式不同给予不同优惠幅度，对于一次性付款的购房者优惠幅度应最多；接着，与商业银行合作，寻找按揭利率低、手续简便的合适银行；最后，做好市场调查，对客户群进行分类，真正了解客户需求，激起客户的消费欲望，不断开拓市场，提高楼市成交量，并且对于已成交的商品房，及时收回应收款。 3.2 调整产业结构做好市场营销
第一，楼市调控和融资渠道狭窄，导致房地产企业不景气，企业对产业结构进行调整、整合产业资源是十分必要。而调整产业结构需要企业大力扩展融资的渠道加快资金链的循环。同时，房地产企业抓住并购的机遇迅速扩展企业规模，使得房地产企业在市场化的环境下迅速壮大。
第二，房地产的主要利润就是购房者买房的钱，目前房地产市场发展较为缓慢，而如何更好地开拓房地产市场增加销售量是目前房地产企业面临的主要问题。因此，企业要有好的销售策略，提高服务的质量并打入国际市场，从而提高企业的收入。同时，企业要针对消费者的需求，采取一定的手段激发他们买房的欲望，从而提高销售额。
3.3 拓宽融资渠道
第一，开展强强联合战略合作。房地产企业之间的合作开发已经成了房地产企业有别于其他行业的特色之一，通过强强联合，无疑为房地产企业找到了一条新的融资渠道，如华润入主万科，由国内十几家知名房企联合打造的中城联盟的房地产项目的实施等。强强联合是房地产开发企业开展战略合作的新的融资方式。
第二，通过典当进行短期融资。针对中小企业，典当融资对于解决短期资金需要，发挥辅助作用。它避免了到银行进行小额贷款必须要经过的繁琐程序，其对贷款信用要求几乎为零、贷款起点低、手续便捷、使用方便自由等特点，使得典当开始成为中小房地产开发企业的银行以外的全新的融资渠道。
第三，加强成本控制，节源开流。控制成本也是房地产企业节本开源的主要手段。房地產开发企业尤其需要对成本进行控制，将成本控制任务分配到整个企业的各个环节，包括设计部门、材料供应部门、工程部门、财务部门、销售部门、管理部门等，把成本控制任务分解，层层落实，由各部门把本部门成本执行情况汇总到财务部门成本管理中心，通过资源整合，减少闲置资金，从而加强整个企业成本控制。通过制定成本计划，把成本控制在设计开发阶段，控制在项目执行阶段，而不能等项目执行完了，才发现问题。
结束语
总而言之，在楼市调控作用下，房地产企业在发展过程中会面临资金困境，为了保证企业的稳定发展，在房地产开发过程中，企业应不断扩宽融资渠道，构建相应的管理体系，为房地产企业的发展提供充足的资金，从而保证房地产行业的健康发展。
【参考文献】
[1] 卞文博，贾书海.楼市调控下的房地产资金链危机与建议[J].经济研究导刊，2017，（19）：63-64.
[2] 姜珊.房地产企业资金管理优化研究[D].云南财经大学，2016.
[3] 张艳.楼市调控下的房地产资金链危机[J].潍坊学院学报，2013，13（01）：74-77.
【关键词】 房地产企业 楼市调控 资金链危机 建议
引 言
近年来，随着房地产市场泡沫的增多，房价持续的上涨，国家为了抑制投机性需求，促进房地产市场健康发展，采取了一系列日趋严格的宏观调控政策，包括上调存款准备金率、增加保障房供给、限价、限购、限贷、限售等等。在此种宏观调控背景下，房地产市场成交量持续低迷，大多数房地产商资金周转面临及时回笼的问题，为保证房地产行业的稳定发展，构建全新的房地产资金链体系是非常重要的。
1 我国房地产企业的融资渠道
房地产企业资金链的首要环节就是如何融资。我国房地产企业的资金来源于内部融资和外部融资。内部融资包括自有资金和商品房预售款，外部融资主要包括银行贷款、建筑企业垫付工程款、上市发行股票、发行公司债券、保险资金、信托融资等。
1.1 自有资金
房地产企业的自有资金，主要来源于股东的最初投资款及企业本身经营积累下来的未分配利润，在财务报表上体现为“所有者权益”。国家为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目自有资金比例达不到一定比例的房地产企业，规定商业银行不得发放贷款。
1.2 商品房预售的定金及预售款
房产预售是房地产行业极具特色的融资方式，房地产企业只要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期，同时取得三证（土地使用权证、规划许可证、施工许可证）的条件下，就可以预售商品房，收取购房者的定金及首付款，房屋封顶后可获得按揭放款，这样在房屋竣工交付前即提前回笼了资金，极大缓解房地产企业的资金链情况。
1.3 工程方 “适度赊账”
房地产开发项目本身具有建设周期长、资金量大的特征。而在整个项目中，除了土地款之外，就是大量的工程款。房地产企业在选择施工单位时，可以通过优先选择愿意带资承包工程或延期支付工程的施工单位合作，通过工程款的延期支付缓解资金链的问题。
另外，还可以通过票据支付工程款的方式，利用票据贴现获得融资。
1.4 房地产开发贷款
开发贷款是指商业银行针对具有四证的房地产项目发放的用于支付工程款项的贷款，是房地产企业项目建设阶段的重要融资手段。根据2016年中国房地产资金来源状况分析报告，银行贷款占房地产企业资金的60%左右。据调查，近几年由于房地产的自有资金比例越来越低，房地产企业利用各种方式套取银行贷款填补企业的自有资金。房地产行业的资金链状况与银行的信贷政策息息相关。
1.5 其他融资渠道
其他融资方式包括发行股票、发行债券、各类信托基金和保险资金等。房地产企业着重需要解决购买土地的资金来源，多数可通过本类方式解决。发行股票股权筹资适用于股份制房地产公司，目前我国股票市场低迷，本来就受限制的上市公司更难筹集资金。对于发行债券融资，我国目前仅限于股份有限公司、國有或国有投资主体等规模较大的公司，而且限制条件很多，对于规模较小的公司通过债券融资门槛过高。信托基金和保险资金利用各类基金组织需要把基金的一部分投资到收益相对较高而风险较低的项目，房地产房地产开发企业可以以较高的利率向多类基金组织融资，吸引其进行房地产投资。
2 楼市调控下房地产资金链出现危机的原因
房地产行业是一个周转周期长、资金密集型行业，从前期获取土地开始，土地成本占到项目总成本的40-50%，项目一开始，房地产企业就需要投入大量资金，直到房屋销售、竣工，才能取得现金回流，资金链危机是房地产企业经营风险的最重大因素。
2.1 楼市调控影响房产销售
“限售、限价、限购、限签”等一系列楼市调控政策，致使房地产企业预售资金回流受到极大影响，限售政策延缓了房地产企业的推盘速度，限制房屋销售总量；限价政策减少了房地产企业房屋销售总额；限购政策减少了购买人群，进而降低房地产企业的销售量；限签政策进一步控制和延缓了房地产企业预售资金回流。在持续不断的调控政策下，房地产市场成交价及成交总量均有所下降。
2.2 楼市调控影响银行贷款
银行贷款操作简便，限制条件相对股票融资和发行债券融资较少，融资规模较建筑商赊账大，是房地产企业重要资金来源，有些小房地产开发企业，总投资额中银行贷款比重甚至达到90%以上，银行信贷政策环境给房地产开发企业资金链条的正常运转带来巨大的隐患。国家也经常用控制信贷政策对房地产行业进行调控，各大商业银行收紧房地产开发贷款，信贷规模异常紧张，三、四线城市几乎限贷，而且即使发放也很缓慢，还无法承诺放款时间。另外，贷款资金要求受托支付，必须直接支付给第三方，房地产企业无法灵活使用。如此一来，单一融资模式的房地产企业极有可能面临资金链的断裂。
3 楼市调控下房地产资金链管理建议
3.1 做好营销策划 提高成交量并及时收回应收款
销售是企业经营活动中的重要环节，是回笼资金的重要途径。如果商品房成交量大，那么资金链就可以正常循环了。目前房地产市场持续低迷，如何进行销售模式创新，以提高市场销售率，及时回笼资金是房地产企业面临的关键问题。首先，可采用内部认购的办法提高销售量；其次，按付款方式不同给予不同优惠幅度，对于一次性付款的购房者优惠幅度应最多；接着，与商业银行合作，寻找按揭利率低、手续简便的合适银行；最后，做好市场调查，对客户群进行分类，真正了解客户需求，激起客户的消费欲望，不断开拓市场，提高楼市成交量，并且对于已成交的商品房，及时收回应收款。 3.2 调整产业结构做好市场营销
第一，楼市调控和融资渠道狭窄，导致房地产企业不景气，企业对产业结构进行调整、整合产业资源是十分必要。而调整产业结构需要企业大力扩展融资的渠道加快资金链的循环。同时，房地产企业抓住并购的机遇迅速扩展企业规模，使得房地产企业在市场化的环境下迅速壮大。
第二，房地产的主要利润就是购房者买房的钱，目前房地产市场发展较为缓慢，而如何更好地开拓房地产市场增加销售量是目前房地产企业面临的主要问题。因此，企业要有好的销售策略，提高服务的质量并打入国际市场，从而提高企业的收入。同时，企业要针对消费者的需求，采取一定的手段激发他们买房的欲望，从而提高销售额。
3.3 拓宽融资渠道
第一，开展强强联合战略合作。房地产企业之间的合作开发已经成了房地产企业有别于其他行业的特色之一，通过强强联合，无疑为房地产企业找到了一条新的融资渠道，如华润入主万科，由国内十几家知名房企联合打造的中城联盟的房地产项目的实施等。强强联合是房地产开发企业开展战略合作的新的融资方式。
第二，通过典当进行短期融资。针对中小企业，典当融资对于解决短期资金需要，发挥辅助作用。它避免了到银行进行小额贷款必须要经过的繁琐程序，其对贷款信用要求几乎为零、贷款起点低、手续便捷、使用方便自由等特点，使得典当开始成为中小房地产开发企业的银行以外的全新的融资渠道。
第三，加强成本控制，节源开流。控制成本也是房地产企业节本开源的主要手段。房地產开发企业尤其需要对成本进行控制，将成本控制任务分配到整个企业的各个环节，包括设计部门、材料供应部门、工程部门、财务部门、销售部门、管理部门等，把成本控制任务分解，层层落实，由各部门把本部门成本执行情况汇总到财务部门成本管理中心，通过资源整合，减少闲置资金，从而加强整个企业成本控制。通过制定成本计划，把成本控制在设计开发阶段，控制在项目执行阶段，而不能等项目执行完了，才发现问题。
结束语
总而言之，在楼市调控作用下，房地产企业在发展过程中会面临资金困境，为了保证企业的稳定发展，在房地产开发过程中，企业应不断扩宽融资渠道，构建相应的管理体系，为房地产企业的发展提供充足的资金，从而保证房地产行业的健康发展。
【参考文献】
[1] 卞文博，贾书海.楼市调控下的房地产资金链危机与建议[J].经济研究导刊，2017，（19）：63-64.
[2] 姜珊.房地产企业资金管理优化研究[D].云南财经大学，2016.
[3] 张艳.楼市调控下的房地产资金链危机[J].潍坊学院学报，2013，13（01）：74-77.