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摘 要：从租赁人口和租赁住房占比来看，深圳已成为国内住房租赁占比最大的城市。本文通过梳理深圳住房租赁市场在发展过程中呈现出来的鲜明特点，分析其在供给结构、规范管理等方面存在的问题，以及在培育和发展过程中面临的挑战，最后总结出深圳加快培育和发展住房租赁市场的具体措施。
关键词：住房租赁;发展现状;问题与挑战;深圳
一、深圳市住房租賃市场发展现状
据深圳市规划与国土资源委员会调查，全市常住人口的住房自有率为34%，即约三分之二的人需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。
（一）租赁住房类型中城中村占半数以上
城中村主要由深圳原集体经济组织和原村民自行建设，据2017年针对深圳租赁市场的调研分析，在全市租赁住房类型中，城中村占比高达52.9%，商品房小区占比32.4%，长租公寓和公租房的占比仅为7.5%和3.7%。
（二）租赁人群主要由年轻人组成
据2018年对深圳住房租赁市场的调查分析，“80后”和“90后”更为注重生活质量、个性化、社交化，更能接受租房，占整体租赁人群的81%，;50、60及70年代出生人群占比总和仅为18%，另有1%占比的“00后”开始加入租房大军。
（三）租房面积以中小户型为主
据不完全统计，选择整租90㎡以下住房的人群占比达到79%，其中选择65-90㎡的占比35%，40-65㎡的占比26%，选择120㎡以上面积的仅占8%。可见，市民租房主要以满足刚性需求为主。
（四）租金价格水平保持上涨趋势
近年来深圳住宅平均租金增长较快，2008-2018年年均复合增长率达到7.58%。截至2019年上半年，福田区、南山区的住宅平均每月租金最高，分别为117元/㎡/月、118元/㎡/月;罗湖区和龙华区处于第二梯队，分别为87元/㎡/月、71元/㎡/月;其余各区在50元/㎡/月上下。
二、深圳住房租赁市场发展中的问题和挑战
（一）可开发居住建设用地紧缺
深圳土地资源紧缺，面积仅为1997平方公里，只有北京的12%，上海的31%，广州的27%。根据《深圳市基本生态控制线管理规定》，全市975平方公里的土地面积划入基本生态控制线，可供开发土地仅1023平方公里，除去已建成面积，剩余能够使用的不到100平方公里。即便考虑使用清退原有建设用地、城市更新、围海造地等办法释放土地，但在划出基本农田和工业用地“红线”，除去商业、交通、市政、医疗、教育等公共服务设施用地后，居住建设用地已所剩无几。
（二）城市常住人口持续净流入
近年来，深圳经济实现了高质量发展，经济总量跃居亚洲第五。随着粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设的推进，将吸引更多人才来深。截至2019年末，深圳市常住人口1344万人，户籍人口495万人，连续五年保持人口净流入。相比起上海的增速趋缓和北京的负增长，深圳近年来通过加大对应届毕业等人才的引进力度，常住人口增长率维持在3%以上。
（三）住房租赁市场体系有待规范
目前，深圳住房租赁市场上供给机构化程度不高，住房品质和安全性参差不齐，市场管理秩序还不够规范，法规制度仍有待完善。从供给户型来看，以城中村、小产权房等为主，违法建筑较多、产权不清晰，存在周边配套不完善、消防安全不合格、物业管理缺失等问题;从市场秩序来看，可租房源绝大多数为私人住宅，市场分散混乱，虚假房源、哄抬租金、多次转租、随意解约现象普遍;从监管手段来看，租赁备案登记及纳管比例较低，租赁监测统计和价格指导体系不完善。
（四）保障性租赁住房的空间布局失配
目前，深圳现有和新开工的保障性租赁住房分布与重点产业片区区位存在“空间失配”，居住和就业的空间分离增加了出行距离与时间成本。罗湖、福田、南山等区配套设施完善、人口相对密集，但土地资源稀缺可筹集房源少;坪山、大鹏、深汕等区尚未形成大规模的人口集聚，可利用土地资源相对丰富，可筹集房源较多。另外，由于各区之间尚未建立有效的资源统筹调配及合作机制，相关分配制度的不完善，导致部分区的保障性租赁住房空置率较高，造成社会资源浪费。
三、深圳加快培育和发展住房租赁市场的具体措施
2018年8月，深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，推动解决住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，重点发展住房租赁市场。一是增加租赁住房用地供应，“十三五”以来已累计供应公共住房用地281.3公顷;同时开展城际合作，深圳人才安居集团标志性在东莞竞得商住地，加快在临深片区布局;二是发挥国企引领作用，深圳人才安居集团通过15种渠道筹集保障性租赁房源，截至2019年9月已累计筹建10.03万套，向全市供应逾2.11万套。三是完善法规制度体系，先后出台本市《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《住房租赁试点工作方案》，修订《房地产市场监管办法》和《出租屋管理若干规定》，加强市场监管。四是以公共交通为导向开发建设保障性租赁住房，结合“十三五”期间地铁6、10、14号线等项目建设，突出产城融合、职住平衡，在龙岗、龙华、坪山、光明等区建设大型安居社区。
参考文献：
[1]孟谦，王鹏，邓海萍.存量时代深圳市保障房空间布局与供给模式研究.2017中国城市规划年会论文集，2017.
[2]王锋.深圳住房租赁市场发展特点与政策导向.中国房地产，2018（16）.
关键词：住房租赁;发展现状;问题与挑战;深圳
一、深圳市住房租賃市场发展现状
据深圳市规划与国土资源委员会调查，全市常住人口的住房自有率为34%，即约三分之二的人需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。
（一）租赁住房类型中城中村占半数以上
城中村主要由深圳原集体经济组织和原村民自行建设，据2017年针对深圳租赁市场的调研分析，在全市租赁住房类型中，城中村占比高达52.9%，商品房小区占比32.4%，长租公寓和公租房的占比仅为7.5%和3.7%。
（二）租赁人群主要由年轻人组成
据2018年对深圳住房租赁市场的调查分析，“80后”和“90后”更为注重生活质量、个性化、社交化，更能接受租房，占整体租赁人群的81%，;50、60及70年代出生人群占比总和仅为18%，另有1%占比的“00后”开始加入租房大军。
（三）租房面积以中小户型为主
据不完全统计，选择整租90㎡以下住房的人群占比达到79%，其中选择65-90㎡的占比35%，40-65㎡的占比26%，选择120㎡以上面积的仅占8%。可见，市民租房主要以满足刚性需求为主。
（四）租金价格水平保持上涨趋势
近年来深圳住宅平均租金增长较快，2008-2018年年均复合增长率达到7.58%。截至2019年上半年，福田区、南山区的住宅平均每月租金最高，分别为117元/㎡/月、118元/㎡/月;罗湖区和龙华区处于第二梯队，分别为87元/㎡/月、71元/㎡/月;其余各区在50元/㎡/月上下。
二、深圳住房租赁市场发展中的问题和挑战
（一）可开发居住建设用地紧缺
深圳土地资源紧缺，面积仅为1997平方公里，只有北京的12%，上海的31%，广州的27%。根据《深圳市基本生态控制线管理规定》，全市975平方公里的土地面积划入基本生态控制线，可供开发土地仅1023平方公里，除去已建成面积，剩余能够使用的不到100平方公里。即便考虑使用清退原有建设用地、城市更新、围海造地等办法释放土地，但在划出基本农田和工业用地“红线”，除去商业、交通、市政、医疗、教育等公共服务设施用地后，居住建设用地已所剩无几。
（二）城市常住人口持续净流入
近年来，深圳经济实现了高质量发展，经济总量跃居亚洲第五。随着粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设的推进，将吸引更多人才来深。截至2019年末，深圳市常住人口1344万人，户籍人口495万人，连续五年保持人口净流入。相比起上海的增速趋缓和北京的负增长，深圳近年来通过加大对应届毕业等人才的引进力度，常住人口增长率维持在3%以上。
（三）住房租赁市场体系有待规范
目前，深圳住房租赁市场上供给机构化程度不高，住房品质和安全性参差不齐，市场管理秩序还不够规范，法规制度仍有待完善。从供给户型来看，以城中村、小产权房等为主，违法建筑较多、产权不清晰，存在周边配套不完善、消防安全不合格、物业管理缺失等问题;从市场秩序来看，可租房源绝大多数为私人住宅，市场分散混乱，虚假房源、哄抬租金、多次转租、随意解约现象普遍;从监管手段来看，租赁备案登记及纳管比例较低，租赁监测统计和价格指导体系不完善。
（四）保障性租赁住房的空间布局失配
目前，深圳现有和新开工的保障性租赁住房分布与重点产业片区区位存在“空间失配”，居住和就业的空间分离增加了出行距离与时间成本。罗湖、福田、南山等区配套设施完善、人口相对密集，但土地资源稀缺可筹集房源少;坪山、大鹏、深汕等区尚未形成大规模的人口集聚，可利用土地资源相对丰富，可筹集房源较多。另外，由于各区之间尚未建立有效的资源统筹调配及合作机制，相关分配制度的不完善，导致部分区的保障性租赁住房空置率较高，造成社会资源浪费。
三、深圳加快培育和发展住房租赁市场的具体措施
2018年8月，深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，推动解决住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，重点发展住房租赁市场。一是增加租赁住房用地供应，“十三五”以来已累计供应公共住房用地281.3公顷;同时开展城际合作，深圳人才安居集团标志性在东莞竞得商住地，加快在临深片区布局;二是发挥国企引领作用，深圳人才安居集团通过15种渠道筹集保障性租赁房源，截至2019年9月已累计筹建10.03万套，向全市供应逾2.11万套。三是完善法规制度体系，先后出台本市《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《住房租赁试点工作方案》，修订《房地产市场监管办法》和《出租屋管理若干规定》，加强市场监管。四是以公共交通为导向开发建设保障性租赁住房，结合“十三五”期间地铁6、10、14号线等项目建设，突出产城融合、职住平衡，在龙岗、龙华、坪山、光明等区建设大型安居社区。
参考文献：
[1]孟谦，王鹏，邓海萍.存量时代深圳市保障房空间布局与供给模式研究.2017中国城市规划年会论文集，2017.
[2]王锋.深圳住房租赁市场发展特点与政策导向.中国房地产，2018（16）.