论文部分内容阅读
摘要：自颁布“90/70”政策以来，在全国各地得到认真贯彻实施，以“金厦宝坻住宅小区”项目为例，建筑设计师从总体规划、建筑细节设计出发，对住宅小区进行独特的设计构思及精致的细节处理。在其政策的背景下，规划设计以中低密度、高性价比、高附加值、功能完备、品质优良的住宅区建筑产品，重新诠释“90/70”也可以建成适用高端住宅区。
关键词：“90/70”政策、高端住宅小区；设计规划；建筑风格
Abstract: Since the promulgation of the "90/70" policy has been all over the country to get seriously implement the residential district in the Kinmen-Xiamen Baodi "project, for example, the architect from the overall planning, architectural details designed starting residential area unique the design concept and exquisite details of the deal. In the context of its policy, planning and design to low-density, cost-effective, high value-added, functional completeness, quality residential building products, a new interpretation of the "90/70" can be completed to apply high-end residential area.Key words: "90/70" policy, high-end residential district; design and planning; architectural style
中图分类号：TU2文献标识码：A
1解读“90/70”
自颁布引导和调控中国房地产市场发展方向的““90/70政策”以来，全国各地得到大力度的认真贯彻实施，每户建筑面积不超过90 平米的“中小户型”正成为占开发户数总量70%的“主力户型”，重要性正在得到进一步关注。
1.1规范市场，促使单套面积回归理性
如今商品房动辄100平米以上的户型一定程度上受住房商品化之后，人们对住宅舒适度过分的追求以及相互攀比的结果，在商品化初期，住房价格水平低，居民购买力可以支撑大面积户型。如今高涨的房价使得按揭买房的购买力还不及十年前自有资金的购房能力，“90/70”的强行干预也有利于加速市场的理性回归。
1.2提高土地利用率，缓和房价
“90/70”政策最直接的作用就是提高了土地利用率，在单位空间内排布更多的单元，通过扩大户数来满足更多家庭的住房需求，同时市场需求在得到充分释放后可以缓解房价的上涨。同时可以节约土地资源、降低房屋能耗，避免资源浪费。
2 基于“90/70”政策建设高端住宅小区的规划设计构思
随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区规划与建设进入了高品质时代，规划建设适合本地区发展需求的高端住宅小区，以适应不同需求的人们对更高层次居住品质的要求成为历史的必然。高端住宅小区的规划设计在强调布局合理、科学、感性的基础上，更应突出创新这一主题；从而打造人居文化上乘；物质、精神可持续发展的理想宜居家园。小区在规划设计时应考虑以下几个方面：
2.1注重本地人文环境，其规划应因地制宜，结合当地的历史、人文环境及居民的生活模式习惯，使整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。高端住宅小区的建设在一定程度上会受本城市建筑风格的影响，在一定范围内控制建筑高度、建筑密度，容积率，绿化率等，有效地延续了本地的历史文脉，使建成后的小区既体现了一种文化传统的积淀，又具备了现代化的生活环境。
2.2注重居住的舒适度。居住舒适是“以人为本”根本方针的集中体现，主要表现在：住宅内的功能分区、洁污分区合理；空间尺度和空间利用合理；交通流线合理；设备设置合理，自然采光，自然通风好；隔音、防污染、保温节能的效果好；达到人居的“行为体验”和“感官体验”上的最佳。
3.3注重生态环境的保护。生态环境是影响小区居住条件的关键因素，在规划设计时应充分考虑地形、地貌和地物的特点。在不破坏建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时，加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存、富有当地特色的居住环境来。
2基于高端住宅区规划设计理念的“金厦龙邸花园住宅小区”项目为例
金厦龙坻花园住宅小区位于宝坻城区东北角，环城北路与环城东路的交接处；东至规划林海路；南至宝坻第一中学，西至环城东路，北至环城北路，其规划用地86828.09平方米。
2.1设计原则与目标
站在宝坻城区发展全局的高度进行规划设计，力求通过高质量，高品位的规划创造丰富的空间形态，以现代，简约，新颖的建筑风格在区域内树立宝坻形象。
建筑的总体造型现代、典雅、舒适大方，形势与内容高度和谐统一。规划布局简明、便捷，疏密有致，区内空间宽广、流畅；力争创造出高出房率，高附加值的高档社区；
2.2建筑设计
根据要求共设计了多种住宅平面方案，有70m2以下，80—90m2 ，90 m2以上多种建筑面积房型，可根据需要进行排列组合，其中90m2以下按要求达到70%以上，并根据规划方案分别设有5层住宅方案，6层住宅方案，11层住宅方案。可供不同阶层不同需求的人士选择。房间功能分区明确，明厨明卫，明房明厅。保证日照、通风等要求，避免东西向布置，满足健康、自然的居住生活需求。建筑造型设计与平面功能紧密结合，利用退台、阳台、凸窗元素并结合不同材质及色彩的对比创造出简约、现代、新颖的建筑形态。
以住宅A户型为例，作为六层的砖混结构住宅，设计巧妙的通过露台、阳台的变化形成退台，使建筑形式生动而富于变化，使用功能满足不同住户需求，每层面积自下而上逐步从一层的每户99.6 m2至六层的每户68.8平米，低层的可住经济条件较好，年龄偏大的人群，上层则为经济条件较差的年輕人提供了机会。即满足了“90/70”的要求，也契合了市场的要求，使各方面各得其所，实现共赢。也为房屋销售最终达到尽产尽销做出贡献。
2.3规划设计
针对项目特点，为使小区空间既有变化又和谐统一，我们进行了精心全面的设计，力求通过不同建筑高度以及相应形成的不同建筑间距形成的高与低的错落，收与放的空间组合，建筑色彩的丰富与变化谱出一曲建筑的交响篇章。
从北面的入口进入，入口十分开阔，道路实现了人车分流。创造最大程度的安全性和畅通性。交通系统兼顾有车族及行人的利益， 主路人车并行； 其余道路与组团绿地、宅间绿地相连， 实现人车分流。社区的外围是一条环形车行道，而正对人行入口的是一条非常开阔的中心绿带，这条贯穿南北的景观绿带与社区中心和休闲场地相连，加以宅前绿地与东西向宅前弧形小路交相呼应，使空间更富于变化，达到步移景异的效果。用弧形的道路来分隔洋房也显得生动、自然而不生硬。使业主进入社区以后感觉空间宽广，流畅。
2.4多样的景观空间
绿化系统由集中绿地，组团绿地及宅前绿地组成，三种绿地相辅相成，使居住者随时享受绿化，休闲、运动场所，也使更多的住宅直接面对绿地，从而提高居住质量和建筑的商业价值。社区中心设置了横竖交错的中心绿带，水景穿插其中，是业主休闲散步的好地方，人行路皆为硬质铺地，碗蜒曲折，转折之处多设有休息娱乐等设施，可以说是一步一景，所到之外使人心旷神怡，留连忘返。
2.5 商业及主要配套设施
商业主要设置在小区北面入口处，这样使商业设施因使用方便而增值，同时也使入口及入口广场直至区内的集中绿地显得更有序、顺畅。这部分商业既能满足小区内部需求，也为外部及周边地区服务，可设集中的餐饮、娱乐、小型便利商店和美容院，咖啡 厅等，又可以解决物业用房和其它附属配套用房，这样设置既可以营造一种小区公共客厅的家的感觉，提供一个邻里交流，沟通的场所，又可以很好的将商住分隔，为业主创造更好的住居环境。
3结束语
城市高端住宅小区的发展，充分体现了人们在居住理念上的转变，实践证明“90/70”也能建成高端住宅区。建筑设计师要提高住宅区的居住质量，必须用心去精确考量，创新设计，通过对节点的仔细推敲，对细节的认真把握。我们的产品才能经得住时间的考验，才能不断奉献给广大消费者真正的住宅精品。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：“90/70”政策、高端住宅小区；设计规划；建筑风格
Abstract: Since the promulgation of the "90/70" policy has been all over the country to get seriously implement the residential district in the Kinmen-Xiamen Baodi "project, for example, the architect from the overall planning, architectural details designed starting residential area unique the design concept and exquisite details of the deal. In the context of its policy, planning and design to low-density, cost-effective, high value-added, functional completeness, quality residential building products, a new interpretation of the "90/70" can be completed to apply high-end residential area.Key words: "90/70" policy, high-end residential district; design and planning; architectural style
中图分类号：TU2文献标识码：A
1解读“90/70”
自颁布引导和调控中国房地产市场发展方向的““90/70政策”以来，全国各地得到大力度的认真贯彻实施，每户建筑面积不超过90 平米的“中小户型”正成为占开发户数总量70%的“主力户型”，重要性正在得到进一步关注。
1.1规范市场，促使单套面积回归理性
如今商品房动辄100平米以上的户型一定程度上受住房商品化之后，人们对住宅舒适度过分的追求以及相互攀比的结果，在商品化初期，住房价格水平低，居民购买力可以支撑大面积户型。如今高涨的房价使得按揭买房的购买力还不及十年前自有资金的购房能力，“90/70”的强行干预也有利于加速市场的理性回归。
1.2提高土地利用率，缓和房价
“90/70”政策最直接的作用就是提高了土地利用率，在单位空间内排布更多的单元，通过扩大户数来满足更多家庭的住房需求，同时市场需求在得到充分释放后可以缓解房价的上涨。同时可以节约土地资源、降低房屋能耗，避免资源浪费。
2 基于“90/70”政策建设高端住宅小区的规划设计构思
随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区规划与建设进入了高品质时代，规划建设适合本地区发展需求的高端住宅小区，以适应不同需求的人们对更高层次居住品质的要求成为历史的必然。高端住宅小区的规划设计在强调布局合理、科学、感性的基础上，更应突出创新这一主题；从而打造人居文化上乘；物质、精神可持续发展的理想宜居家园。小区在规划设计时应考虑以下几个方面：
2.1注重本地人文环境，其规划应因地制宜，结合当地的历史、人文环境及居民的生活模式习惯，使整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。高端住宅小区的建设在一定程度上会受本城市建筑风格的影响，在一定范围内控制建筑高度、建筑密度，容积率，绿化率等，有效地延续了本地的历史文脉，使建成后的小区既体现了一种文化传统的积淀，又具备了现代化的生活环境。
2.2注重居住的舒适度。居住舒适是“以人为本”根本方针的集中体现，主要表现在：住宅内的功能分区、洁污分区合理；空间尺度和空间利用合理；交通流线合理；设备设置合理，自然采光，自然通风好；隔音、防污染、保温节能的效果好；达到人居的“行为体验”和“感官体验”上的最佳。
3.3注重生态环境的保护。生态环境是影响小区居住条件的关键因素，在规划设计时应充分考虑地形、地貌和地物的特点。在不破坏建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时，加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存、富有当地特色的居住环境来。
2基于高端住宅区规划设计理念的“金厦龙邸花园住宅小区”项目为例
金厦龙坻花园住宅小区位于宝坻城区东北角，环城北路与环城东路的交接处；东至规划林海路；南至宝坻第一中学，西至环城东路，北至环城北路，其规划用地86828.09平方米。
2.1设计原则与目标
站在宝坻城区发展全局的高度进行规划设计，力求通过高质量，高品位的规划创造丰富的空间形态，以现代，简约，新颖的建筑风格在区域内树立宝坻形象。
建筑的总体造型现代、典雅、舒适大方，形势与内容高度和谐统一。规划布局简明、便捷，疏密有致，区内空间宽广、流畅；力争创造出高出房率，高附加值的高档社区；
2.2建筑设计
根据要求共设计了多种住宅平面方案，有70m2以下，80—90m2 ，90 m2以上多种建筑面积房型，可根据需要进行排列组合，其中90m2以下按要求达到70%以上，并根据规划方案分别设有5层住宅方案，6层住宅方案，11层住宅方案。可供不同阶层不同需求的人士选择。房间功能分区明确，明厨明卫，明房明厅。保证日照、通风等要求，避免东西向布置，满足健康、自然的居住生活需求。建筑造型设计与平面功能紧密结合，利用退台、阳台、凸窗元素并结合不同材质及色彩的对比创造出简约、现代、新颖的建筑形态。
以住宅A户型为例，作为六层的砖混结构住宅，设计巧妙的通过露台、阳台的变化形成退台，使建筑形式生动而富于变化，使用功能满足不同住户需求，每层面积自下而上逐步从一层的每户99.6 m2至六层的每户68.8平米，低层的可住经济条件较好，年龄偏大的人群，上层则为经济条件较差的年輕人提供了机会。即满足了“90/70”的要求，也契合了市场的要求，使各方面各得其所，实现共赢。也为房屋销售最终达到尽产尽销做出贡献。
2.3规划设计
针对项目特点，为使小区空间既有变化又和谐统一，我们进行了精心全面的设计，力求通过不同建筑高度以及相应形成的不同建筑间距形成的高与低的错落，收与放的空间组合，建筑色彩的丰富与变化谱出一曲建筑的交响篇章。
从北面的入口进入，入口十分开阔，道路实现了人车分流。创造最大程度的安全性和畅通性。交通系统兼顾有车族及行人的利益， 主路人车并行； 其余道路与组团绿地、宅间绿地相连， 实现人车分流。社区的外围是一条环形车行道，而正对人行入口的是一条非常开阔的中心绿带，这条贯穿南北的景观绿带与社区中心和休闲场地相连，加以宅前绿地与东西向宅前弧形小路交相呼应，使空间更富于变化，达到步移景异的效果。用弧形的道路来分隔洋房也显得生动、自然而不生硬。使业主进入社区以后感觉空间宽广，流畅。
2.4多样的景观空间
绿化系统由集中绿地，组团绿地及宅前绿地组成，三种绿地相辅相成，使居住者随时享受绿化，休闲、运动场所，也使更多的住宅直接面对绿地，从而提高居住质量和建筑的商业价值。社区中心设置了横竖交错的中心绿带，水景穿插其中，是业主休闲散步的好地方，人行路皆为硬质铺地，碗蜒曲折，转折之处多设有休息娱乐等设施，可以说是一步一景，所到之外使人心旷神怡，留连忘返。
2.5 商业及主要配套设施
商业主要设置在小区北面入口处，这样使商业设施因使用方便而增值，同时也使入口及入口广场直至区内的集中绿地显得更有序、顺畅。这部分商业既能满足小区内部需求，也为外部及周边地区服务，可设集中的餐饮、娱乐、小型便利商店和美容院，咖啡 厅等，又可以解决物业用房和其它附属配套用房，这样设置既可以营造一种小区公共客厅的家的感觉，提供一个邻里交流，沟通的场所，又可以很好的将商住分隔，为业主创造更好的住居环境。
3结束语
城市高端住宅小区的发展，充分体现了人们在居住理念上的转变，实践证明“90/70”也能建成高端住宅区。建筑设计师要提高住宅区的居住质量，必须用心去精确考量，创新设计，通过对节点的仔细推敲，对细节的认真把握。我们的产品才能经得住时间的考验，才能不断奉献给广大消费者真正的住宅精品。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。