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摘要：住宅小区工程是民生工程，住宅小区住房的工程质量关乎到人民的生命安全及社会效益。本文根据多年工程管理实践，对于住宅小区住房建设工程管理的特性进行探讨，供同行借鉴参考。
关键词：住宅小区；项目管理；探讨
中图分类号：F287文献标识码： A
前言
住宅小区建设对于改善人们的生活水平、提高社会效益和促进社会和谐稳定具有重要意义，其涉及面广、社会性强，在进行住宅小区建设工程管理中，难度相对较大，在尽可能控制成本的同时，又要保障工程质量和进度，住宅小区建设的监管不仅具备工程管理的普遍性，也具有其独特性，作为住宅小区建设的工程管理人员，应充分认识住宅小区建设的独特性，尽力把以往成功的经验应用在此项工作当中去，以确保建设项目的质量控制、进度控制及成本控制。
1、明确各阶段的工程管理任务
1.1施工准备阶段住宅小区工程管理的主要内容有：
1.1.1领取施工许可证，协调各部门办妥临时施工用水、用电手续；
1.1.2对拟建住宅小区工程场地，要完成“三通一平”或“七通一平”的工作，联系规划部门确定宗地红线及拟建项目的控制线；
1.1.3进行图纸会审工作；
建设或监理单位组织驻工地技术人员认真学习图纸、了解设计意图后，组织设计单位、施工单位及监理单位进行图纸会审和设计交底。图纸会审的主要内容包括：检查并改正施工图设计上某些不合理和发生差错的地方；询解施工图中未能详尽具体做法及设计理念；建设单位及设计人员应详细介绍住宅小区的相关政策及设计特点，确保监理单位和施工单位充分了解认识住宅小区的特殊性。
1.1.4审查施工单位编制的施工组织设计。施工组织设计的成功与否，直接影响整个住宅小区工程能否按计划顺利完成，对于施工组织设计的审查重点，应放在审查施工单位对工程进度、施工方案、质量安全技术措施的安排等方面，特别是对施工方案应重点审查，必要时应邀请专家进行论证。
1.2施工阶段住宅小区工程管理的主要内容有：
1.2.1备料和施工过程中应对入场的建筑材料、构配件、成品、半成品、水卫电气材料及新材料等查验出厂证明或检验报告、合格证明书等，不合格的材料严禁使用，对于质量有疑虑的材料，必须进行重新检验。
1.2.2及时检查砂浆、混凝土是否已进行原材料试验和配合比试验，是否按规定取制试块和按规定计量拌合，及时检查试块强度等级试验报告，必须做到“先试后用”。
1.2.3隐蔽工程的验收。隐蔽工程的质量，对于确保住宅小区工程的质量十分重要，如基础部分、各个混凝土结构部分的钢筋绑扎、厨房和卫生间地面及屋面的防水处理等，对这些分部、分项工程的验收，必须严格，必要时可以邀请工程质量监督部门共同进行验收，符合要求才能签发隐蔽工程验收记录。如发现有质量问题，应督促施工单位及时整改，没有经过验收的隐蔽工程不得继续施工，以免给工程带来结构或安全使用上的隐患。
2、理清住宅小区工程的质量控制思路
住宅小区工程质量包括工程结构质量（住宅小区本身所包括的墙体、地板、管道等，是否符合国家相关标准）、使用功能（厨房、卫生间是否合理）和建筑材料对室内环境的污染等多个方面。同时也包括易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节。分析影响住宅小区住房工程质量的因素，主要包括“人、材料、机械、方法和环境”等五个方面。因此，要保证住宅小区住房工程的质量，必须在施工阶段对这五方面进行严格的控制。
2.1人的控制
人，是指直接参与住宅小区工程施工的组织者、指挥者、操作者。人的因素，对于住宅小区工程的质量而言，是“第一位”的影响因素。因此，作为控制项目的人，就是使其避免产生失误，同时也可以充分调动人的积极性。为此，除了加强思想政治教育、劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术知识培训，健全岗位责任制，改善劳动条件，公平合理地激励劳动热情外，还需根据住宅小区工程特点，从确保质量出发，本着适才适用，扬长避短的原则来控制人员的使用，即做到在人的使用上，从政治素质、思想素质、业务素质和身体素质等方面综合考虑，全面控制。
2.2材料的控制
材料质量是保障工程质量的基础，材料质量不符合要求，住房工程的质量就不可能符合标准。因此，加强材料的质量控制，是提高住宅小区住房工程质量的重要保障。
工程中的材料，主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对它们的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立材料管理制度，避免混料和将不合格的材料使用到工程上，特别是室内装饰材料的监管，监管人员要端正思想，增强服务意识。
2.3机械控制
机械控制包括施工机械设备、工具等控制。要根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备；正确使用、管理和保养好机械设备。为此应建立健全“人机固定”、“操作证”、“岗位责任”、“交接班”、“安全使用”、“机械设备检查”等在实际工作中卓有成效的一系列管理制度，确保设备处于最佳使用状态。
2.4方法控制
方法控制，包括了施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等方面的控制。住宅小区工程要做到施工质量优良，搞个精品，难度也很大，不严格进行施工方法的质量管理， 就会给住宅小区工程的主体结构、 重点部位等留下隐患， 严重的会影响住宅小区的安全使用。方法控制的重点，应结合工程实际，从技术、组织、 管理、经济等方面进行全面分析、综合考虑，确保施工方法在技术上可行，经济上合理，从而有利于保证质量、加快进度、降低成本。
总之，为了确保住宅小区工程的施工质量，我们要坚持 “严格把关与积极预防相结合，以事前预控为主”的方针，如认真抓好图纸的会审工作，由专人负责工程质量的监督检查，搞好技术交底，建立和完善质量保证体系等保证工作。同时，要坚持高标准、严要求的管理思想，如严把工序质量关，严把隐蔽工程验收关，严把材料、设备、成品、半成品的见证取样送检关，以及严把竣工验收关等。住宅小区建筑产品是一种特殊产品，关系到千家万户的生命财产安全，其质量在任何时候、任何条件下都丝毫不能放松。 因此，住宅小区住房工程的质量管理显得尤为重要。
3、做好住宅小区住房工程管理措施
3.1要充分认识到搞好住宅小区工程管理和质量控制的重要性
各参建单位要充分认识到搞好住宅小区工程管理和质量控制的重要性，要把加强质量管理摆在实施住宅小区工程的首位，把“质量第一”的原则贯穿到勘察、设计、施工、监理和竣工验收等工作的全过程，增强使命感、责任感和紧迫感，强化工程质量管理，切实把人们的安居工程建成质量过硬、人民群众满意、经得起历史检验的德政工程。
3.2要落实责任主体职责
在住宅小区工程管理和质量控制工作中，要严格落实工程建设各方主体质量责任。建设单位要对保障性安居工程质量和管理全面负责，勘察单位要按照工程建设强制性标准进行勘察，设计单位要根据住宅小区特点精心设计，施工单位要强化质量控制确保施工质量，监理单位要按照监理规范和规定程序履行监理职责，工程质量检测机构要确保各项检测数据真实准确。建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。同时，各地建设主管部门要把住宅小区工程作为质量监管重点，调整充实监督力量，加强对参建各方建设行为和工程质量的监督检查，对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的，要责令整改。
3.4严格执行工程质量管理的法律法规
依法加强质量管理，是保质保量完成住宅小区工程任务的法制保障。住宅小区工程的管理和质量控制要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《民用建筑节能条例》等法律法规，全面落实住房城乡建设部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》和《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》等各项规定。
4、结束语
住宅小区工程的施工管理和质量控制工作，包含有多方面的内容，但最重要的是住宅小区工程的质量管理。住宅小区工程质量，不仅关系到国家、社会经济以及房地产市场持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益。因此我们在今后一段時间内仍需严格按照相关法律法规的要求，做好住宅小区工程的管理和质量控制工作，以确保住宅小区工程建设目标的顺利实现。
参考文献
[1] 国务院办公厅关于住宅安居工程建设和管理的指导意见.2011.
[2] 方贵银. 住宅小区工程管理的特性探讨[M]. 北京: 人民邮电出版社, 2000
关键词：住宅小区；项目管理；探讨
中图分类号：F287文献标识码： A
前言
住宅小区建设对于改善人们的生活水平、提高社会效益和促进社会和谐稳定具有重要意义，其涉及面广、社会性强，在进行住宅小区建设工程管理中，难度相对较大，在尽可能控制成本的同时，又要保障工程质量和进度，住宅小区建设的监管不仅具备工程管理的普遍性，也具有其独特性，作为住宅小区建设的工程管理人员，应充分认识住宅小区建设的独特性，尽力把以往成功的经验应用在此项工作当中去，以确保建设项目的质量控制、进度控制及成本控制。
1、明确各阶段的工程管理任务
1.1施工准备阶段住宅小区工程管理的主要内容有：
1.1.1领取施工许可证，协调各部门办妥临时施工用水、用电手续；
1.1.2对拟建住宅小区工程场地，要完成“三通一平”或“七通一平”的工作，联系规划部门确定宗地红线及拟建项目的控制线；
1.1.3进行图纸会审工作；
建设或监理单位组织驻工地技术人员认真学习图纸、了解设计意图后，组织设计单位、施工单位及监理单位进行图纸会审和设计交底。图纸会审的主要内容包括：检查并改正施工图设计上某些不合理和发生差错的地方；询解施工图中未能详尽具体做法及设计理念；建设单位及设计人员应详细介绍住宅小区的相关政策及设计特点，确保监理单位和施工单位充分了解认识住宅小区的特殊性。
1.1.4审查施工单位编制的施工组织设计。施工组织设计的成功与否，直接影响整个住宅小区工程能否按计划顺利完成，对于施工组织设计的审查重点，应放在审查施工单位对工程进度、施工方案、质量安全技术措施的安排等方面，特别是对施工方案应重点审查，必要时应邀请专家进行论证。
1.2施工阶段住宅小区工程管理的主要内容有：
1.2.1备料和施工过程中应对入场的建筑材料、构配件、成品、半成品、水卫电气材料及新材料等查验出厂证明或检验报告、合格证明书等，不合格的材料严禁使用，对于质量有疑虑的材料，必须进行重新检验。
1.2.2及时检查砂浆、混凝土是否已进行原材料试验和配合比试验，是否按规定取制试块和按规定计量拌合，及时检查试块强度等级试验报告，必须做到“先试后用”。
1.2.3隐蔽工程的验收。隐蔽工程的质量，对于确保住宅小区工程的质量十分重要，如基础部分、各个混凝土结构部分的钢筋绑扎、厨房和卫生间地面及屋面的防水处理等，对这些分部、分项工程的验收，必须严格，必要时可以邀请工程质量监督部门共同进行验收，符合要求才能签发隐蔽工程验收记录。如发现有质量问题，应督促施工单位及时整改，没有经过验收的隐蔽工程不得继续施工，以免给工程带来结构或安全使用上的隐患。
2、理清住宅小区工程的质量控制思路
住宅小区工程质量包括工程结构质量（住宅小区本身所包括的墙体、地板、管道等，是否符合国家相关标准）、使用功能（厨房、卫生间是否合理）和建筑材料对室内环境的污染等多个方面。同时也包括易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节。分析影响住宅小区住房工程质量的因素，主要包括“人、材料、机械、方法和环境”等五个方面。因此，要保证住宅小区住房工程的质量，必须在施工阶段对这五方面进行严格的控制。
2.1人的控制
人，是指直接参与住宅小区工程施工的组织者、指挥者、操作者。人的因素，对于住宅小区工程的质量而言，是“第一位”的影响因素。因此，作为控制项目的人，就是使其避免产生失误，同时也可以充分调动人的积极性。为此，除了加强思想政治教育、劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术知识培训，健全岗位责任制，改善劳动条件，公平合理地激励劳动热情外，还需根据住宅小区工程特点，从确保质量出发，本着适才适用，扬长避短的原则来控制人员的使用，即做到在人的使用上，从政治素质、思想素质、业务素质和身体素质等方面综合考虑，全面控制。
2.2材料的控制
材料质量是保障工程质量的基础，材料质量不符合要求，住房工程的质量就不可能符合标准。因此，加强材料的质量控制，是提高住宅小区住房工程质量的重要保障。
工程中的材料，主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对它们的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立材料管理制度，避免混料和将不合格的材料使用到工程上，特别是室内装饰材料的监管，监管人员要端正思想，增强服务意识。
2.3机械控制
机械控制包括施工机械设备、工具等控制。要根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备；正确使用、管理和保养好机械设备。为此应建立健全“人机固定”、“操作证”、“岗位责任”、“交接班”、“安全使用”、“机械设备检查”等在实际工作中卓有成效的一系列管理制度，确保设备处于最佳使用状态。
2.4方法控制
方法控制，包括了施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等方面的控制。住宅小区工程要做到施工质量优良，搞个精品，难度也很大，不严格进行施工方法的质量管理， 就会给住宅小区工程的主体结构、 重点部位等留下隐患， 严重的会影响住宅小区的安全使用。方法控制的重点，应结合工程实际，从技术、组织、 管理、经济等方面进行全面分析、综合考虑，确保施工方法在技术上可行，经济上合理，从而有利于保证质量、加快进度、降低成本。
总之，为了确保住宅小区工程的施工质量，我们要坚持 “严格把关与积极预防相结合，以事前预控为主”的方针，如认真抓好图纸的会审工作，由专人负责工程质量的监督检查，搞好技术交底，建立和完善质量保证体系等保证工作。同时，要坚持高标准、严要求的管理思想，如严把工序质量关，严把隐蔽工程验收关，严把材料、设备、成品、半成品的见证取样送检关，以及严把竣工验收关等。住宅小区建筑产品是一种特殊产品，关系到千家万户的生命财产安全，其质量在任何时候、任何条件下都丝毫不能放松。 因此，住宅小区住房工程的质量管理显得尤为重要。
3、做好住宅小区住房工程管理措施
3.1要充分认识到搞好住宅小区工程管理和质量控制的重要性
各参建单位要充分认识到搞好住宅小区工程管理和质量控制的重要性，要把加强质量管理摆在实施住宅小区工程的首位，把“质量第一”的原则贯穿到勘察、设计、施工、监理和竣工验收等工作的全过程，增强使命感、责任感和紧迫感，强化工程质量管理，切实把人们的安居工程建成质量过硬、人民群众满意、经得起历史检验的德政工程。
3.2要落实责任主体职责
在住宅小区工程管理和质量控制工作中，要严格落实工程建设各方主体质量责任。建设单位要对保障性安居工程质量和管理全面负责，勘察单位要按照工程建设强制性标准进行勘察，设计单位要根据住宅小区特点精心设计，施工单位要强化质量控制确保施工质量，监理单位要按照监理规范和规定程序履行监理职责，工程质量检测机构要确保各项检测数据真实准确。建设、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按照各自职责，对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。同时，各地建设主管部门要把住宅小区工程作为质量监管重点，调整充实监督力量，加强对参建各方建设行为和工程质量的监督检查，对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的，要责令整改。
3.4严格执行工程质量管理的法律法规
依法加强质量管理，是保质保量完成住宅小区工程任务的法制保障。住宅小区工程的管理和质量控制要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《民用建筑节能条例》等法律法规，全面落实住房城乡建设部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》和《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》等各项规定。
4、结束语
住宅小区工程的施工管理和质量控制工作，包含有多方面的内容，但最重要的是住宅小区工程的质量管理。住宅小区工程质量，不仅关系到国家、社会经济以及房地产市场持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益。因此我们在今后一段時间内仍需严格按照相关法律法规的要求，做好住宅小区工程的管理和质量控制工作，以确保住宅小区工程建设目标的顺利实现。
参考文献
[1] 国务院办公厅关于住宅安居工程建设和管理的指导意见.2011.
[2] 方贵银. 住宅小区工程管理的特性探讨[M]. 北京: 人民邮电出版社, 2000