论文部分内容阅读
各家银行调整存量住房贷款利率的政策均已经基本确定，实际操作中不乏“弹性空间”。贷款人宜尽早进行申请查询，减少月供负担。
进入2009年2月，各家银行调整存量住房贷款利率的政策均已经基本确定，包括四大行在内的大部分银行将开始对符合条件的贷款人，进行利率的调整。
少数银行自动调整利率
吴女士是上海银行的房贷客户，上个月她所接到的银行账单上就已经显示，吴女士的房贷属于自动调整的范围，从2009年1月开始，吴女士在上海银行的这笔房贷就开始享受7折的贷款利率优惠。利率折扣，加上降息的调整，吴女士的月供款额有了显著的降幅。
那么什么样的贷款客户属于银行的自动调整范围?记者从上海银行了解到，该行的利率自动调整客户范围主要为：一是原来已经享受到住房贷款利率85折优惠的客户，其次，在还款期内客户的资信状况良好，没有账单逾期的情况；此外，房贷客户的贷款余额(商业住房贷款)超过30万元。
除上海银行外，工行、农行对于部分贷款客户也是实行自动调整的方式，也就是说，贷款人不需要申请，银行将在系统中对贷款人的利率进行相应调整。但两家银行对于调整的时间和客户的要求有所不一。
其中，工行总行公布的房贷利率调整细则规定，该行将从2009年2月10日开始，对贷款利率进行调整。凡是2008年10月27日之前发放的，执行基准利率85折优惠的个人住房贷款，只要贷款人在近2年内没有连续2期(含)以上的违约记录，同时在工行其他贷款也没有不良记录，工行将在系统中进行自动调整。
农行是最早明确房贷利率优惠政策的银行，记者获悉，从2009年1月开始，农行也对一部分客户进行了贷款利率的自动调整。农行介绍说，首批进行调整的客户需符合两个条件，一是其商业住房贷款申请时，金额需超过30万元；二是2009年1月1日调整之前，已享受基准利率85折的优惠。在农行的95599客服热线中，已经开通了查询的功能，该行的存量房贷客户可以凭自己的还款号、还贷借记卡的账号，查询自己现在所适用的利率情况。
主动申请获得优惠利率
其余银行虽也已经公布了优惠利率适用的客户范围，但是均需要贷款人主动与贷款行进行联系，申请对住房贷款利率进行调整。对于贷款人来说，及早进行申请，获批后能够有效降低月供负担。
但在申请的方式上，不同的银行也有不同的规定。
一种是信件申请。如中行的房贷调整细则中规定，凡2008年10月27日之前在中行成功办理浮动利率个人住房商业贷款，贷款之初属首次利用贷款购买自住房或贷款购买改善型自住房，当前还款正常且贷款期间无不良还款记录(即连续三次以上或者累计六次以上的逾期还款记录)的客户均在调整范围之内。中行主要通过电话联系和邮寄信函的方式与贷款人进行联系，贷款人填写好自己相关的个人贷款信息后把回执寄送到指定地址，符合审批条件的就可将利率进行调整。
另外一种途径是网上银行进行申请。如民生银行就已经在其银行网站上开通了房贷优惠申请入口。民生银行对调整范围的规定基本相同，即2008年12月31日以前发放的未结清的个人住房贷款，凡执行85折优惠利率的客户，没有逾期记录，民生也将其利率调整为基准利率的7折。对于北京地区的贷款人，民生特别开设了网上银行申请通道，进入该行的网上银行之后，贷款人客户可在网银大众版或贵宾版查询房产贷款利率和借据号等个人消费贷款详细资料，并可通过“优惠利率申请通道”在网上提交申请，经审核后，就可进行利率的修改。据记者了解，在其它地区的民生客户尚不能使用这一通道进行申请，需要到贷款支行递交自己的申请书。
事实上，到贷款支行进行申请也是最为普遍的方式。对于贷款人来说，到贷款行进行申请时，需要了解充足的信息。
一是各家银行对于申请优惠住房贷款利率的条件。在表1中，记者已经将各家银行所公布的调整范围进行了归纳。一般来说，最基本的条件是在2009年1月1日之前，就已经享受到85折的住房贷款利率；其次，拥有良好的还款记录，近两年之内没有贷款还款的逾期行为。值得一提的是，这一点上，各家银行对于“逾期行为”的定义有所不一。像中行规定，连续三次以上或者累计六次以上的逾期还款记录视为“逾期行为”；建行为“两年内拖欠两期以上还贷”；民生银行的定义为“借款人贷款近两年内有连续三次欠息形成不良贷款或近两年内累计逾期次数达到10次以上”；兴业银行的标准为“当前有逾期金额，或是两年内当前逾期余额累计次数超过8次，贷款连续逾期次数超过3期”。此外，一些银行可能对贷款的初期或是当期余额设有一定的要求，像交行规定，贷款的初期余额需达到10万元以上；光大、上海银行等规定，贷款的当期余额需要超过30万元；中信银行要求贷款当期余额大于50万元等等，这些贷款额的要求都是针对商业住房贷款，公积金贷款不得包含在内。
二是银行对于申请优惠贷款利率的时间。现在，大部分银行都在受理利率调整的申请，没有明确具体的截至时间，但像建行要求客户在2009年2月22日之前进行申请。对于贷款人来说，还是应当尽早进行申请，以免增加不必要的麻烦。
把握利率优惠的“弹性空间”
在此次住房贷款利率的优惠上，并非都采用“一刀切”的方式，很多政策上都具有一定的弹性操作空间。以农行为例，农行自动调整的范围内仅包括贷款初期余额达到30万元的客户。但是如果未能满足这一条件，也可亲自到贷款发放行进行申请。一般来说，贷款初期金额达到一定金额，同时拥有良好的还款记录，农行也将给予7折－8折的优惠贷款利率。
工行也针对因特殊原因存在历史不良信用记录而无法享受此次优惠利率调整的借款人，推出了特别处理措施。工行介绍说，只要借款人已经正常还款、最近还款日前24个月内没有连续2期(含)以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录的，亦可向贷款经办行提出书面申请，贷款经办行在分析判断借款人违约原因、归还贷款能力、借款人履约承诺等基础上，可对其贷款利率下浮比例进行调整。
有的银行也将优惠住房贷款利率与其产品挂钩。如中信银行要求贷款初始金额需超过50万元的条件，才能获得优惠贷款利率；但是可以通过申请该行自金信用卡的方式获得优惠。
进入2009年2月，各家银行调整存量住房贷款利率的政策均已经基本确定，包括四大行在内的大部分银行将开始对符合条件的贷款人，进行利率的调整。
少数银行自动调整利率
吴女士是上海银行的房贷客户，上个月她所接到的银行账单上就已经显示，吴女士的房贷属于自动调整的范围，从2009年1月开始，吴女士在上海银行的这笔房贷就开始享受7折的贷款利率优惠。利率折扣，加上降息的调整，吴女士的月供款额有了显著的降幅。
那么什么样的贷款客户属于银行的自动调整范围?记者从上海银行了解到，该行的利率自动调整客户范围主要为：一是原来已经享受到住房贷款利率85折优惠的客户，其次，在还款期内客户的资信状况良好，没有账单逾期的情况；此外，房贷客户的贷款余额(商业住房贷款)超过30万元。
除上海银行外，工行、农行对于部分贷款客户也是实行自动调整的方式，也就是说，贷款人不需要申请，银行将在系统中对贷款人的利率进行相应调整。但两家银行对于调整的时间和客户的要求有所不一。
其中，工行总行公布的房贷利率调整细则规定，该行将从2009年2月10日开始，对贷款利率进行调整。凡是2008年10月27日之前发放的，执行基准利率85折优惠的个人住房贷款，只要贷款人在近2年内没有连续2期(含)以上的违约记录，同时在工行其他贷款也没有不良记录，工行将在系统中进行自动调整。
农行是最早明确房贷利率优惠政策的银行，记者获悉，从2009年1月开始，农行也对一部分客户进行了贷款利率的自动调整。农行介绍说，首批进行调整的客户需符合两个条件，一是其商业住房贷款申请时，金额需超过30万元；二是2009年1月1日调整之前，已享受基准利率85折的优惠。在农行的95599客服热线中，已经开通了查询的功能，该行的存量房贷客户可以凭自己的还款号、还贷借记卡的账号，查询自己现在所适用的利率情况。
主动申请获得优惠利率
其余银行虽也已经公布了优惠利率适用的客户范围，但是均需要贷款人主动与贷款行进行联系，申请对住房贷款利率进行调整。对于贷款人来说，及早进行申请，获批后能够有效降低月供负担。
但在申请的方式上，不同的银行也有不同的规定。
一种是信件申请。如中行的房贷调整细则中规定，凡2008年10月27日之前在中行成功办理浮动利率个人住房商业贷款，贷款之初属首次利用贷款购买自住房或贷款购买改善型自住房，当前还款正常且贷款期间无不良还款记录(即连续三次以上或者累计六次以上的逾期还款记录)的客户均在调整范围之内。中行主要通过电话联系和邮寄信函的方式与贷款人进行联系，贷款人填写好自己相关的个人贷款信息后把回执寄送到指定地址，符合审批条件的就可将利率进行调整。
另外一种途径是网上银行进行申请。如民生银行就已经在其银行网站上开通了房贷优惠申请入口。民生银行对调整范围的规定基本相同，即2008年12月31日以前发放的未结清的个人住房贷款，凡执行85折优惠利率的客户，没有逾期记录，民生也将其利率调整为基准利率的7折。对于北京地区的贷款人，民生特别开设了网上银行申请通道，进入该行的网上银行之后，贷款人客户可在网银大众版或贵宾版查询房产贷款利率和借据号等个人消费贷款详细资料，并可通过“优惠利率申请通道”在网上提交申请，经审核后，就可进行利率的修改。据记者了解，在其它地区的民生客户尚不能使用这一通道进行申请，需要到贷款支行递交自己的申请书。
事实上，到贷款支行进行申请也是最为普遍的方式。对于贷款人来说，到贷款行进行申请时，需要了解充足的信息。
一是各家银行对于申请优惠住房贷款利率的条件。在表1中，记者已经将各家银行所公布的调整范围进行了归纳。一般来说，最基本的条件是在2009年1月1日之前，就已经享受到85折的住房贷款利率；其次，拥有良好的还款记录，近两年之内没有贷款还款的逾期行为。值得一提的是，这一点上，各家银行对于“逾期行为”的定义有所不一。像中行规定，连续三次以上或者累计六次以上的逾期还款记录视为“逾期行为”；建行为“两年内拖欠两期以上还贷”；民生银行的定义为“借款人贷款近两年内有连续三次欠息形成不良贷款或近两年内累计逾期次数达到10次以上”；兴业银行的标准为“当前有逾期金额，或是两年内当前逾期余额累计次数超过8次，贷款连续逾期次数超过3期”。此外，一些银行可能对贷款的初期或是当期余额设有一定的要求，像交行规定，贷款的初期余额需达到10万元以上；光大、上海银行等规定，贷款的当期余额需要超过30万元；中信银行要求贷款当期余额大于50万元等等，这些贷款额的要求都是针对商业住房贷款，公积金贷款不得包含在内。
二是银行对于申请优惠贷款利率的时间。现在，大部分银行都在受理利率调整的申请，没有明确具体的截至时间，但像建行要求客户在2009年2月22日之前进行申请。对于贷款人来说，还是应当尽早进行申请，以免增加不必要的麻烦。
把握利率优惠的“弹性空间”
在此次住房贷款利率的优惠上，并非都采用“一刀切”的方式，很多政策上都具有一定的弹性操作空间。以农行为例，农行自动调整的范围内仅包括贷款初期余额达到30万元的客户。但是如果未能满足这一条件，也可亲自到贷款发放行进行申请。一般来说，贷款初期金额达到一定金额，同时拥有良好的还款记录，农行也将给予7折－8折的优惠贷款利率。
工行也针对因特殊原因存在历史不良信用记录而无法享受此次优惠利率调整的借款人，推出了特别处理措施。工行介绍说，只要借款人已经正常还款、最近还款日前24个月内没有连续2期(含)以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录的，亦可向贷款经办行提出书面申请，贷款经办行在分析判断借款人违约原因、归还贷款能力、借款人履约承诺等基础上，可对其贷款利率下浮比例进行调整。
有的银行也将优惠住房贷款利率与其产品挂钩。如中信银行要求贷款初始金额需超过50万元的条件，才能获得优惠贷款利率；但是可以通过申请该行自金信用卡的方式获得优惠。