房地产设计管理基本流程、审控要点及思考

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  【摘要】设计管理在房地产中是一个非常重要的环节,尤其设计管理的专业化对提升产品品质、产品创新都至关重要。本文将房地产设计管理流程归纳分为4个阶段,以期能化繁就简,一方面对房地产的设计管理的整个流程有个基本认识,对设计管理的工作内容有初步了解。另一方面,对设计管控的4阶段,需要设计管理重点审控的问题进行汇总梳理,做到提前预警,对关键节点和容易犯错的地方重点关注,顺利推动项目进展。最后,对4个阶段做了比较及强调,同时也谈了作者对设计管理的一些认识及思考。
  【关键词】房地产;设计管理;4阶段;审控要点
  【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
  18.
  1、对房地产公司中设计管理的认识
  很多人认为房地产业中,设计管理就是一个二传手,对接设计院与项目部,根本就不要特别的专业能力,甚至很多人认为,在地产公司可以取消设计管理部。事实果真如此吗?设计管理在房地产中是一个非常重要的环节,尤其设计管理的专业化对提升产品品质、产品创新都至关重要。设计管理贯穿房地产开发的整个环节,从项目前期、确定设计方案,报批报建、在施工中解决各种问题、在交房及售后阶段对较大问题的整改,完成一个项目开发的全过程。
  根据工作阶段,地产公司的设计管理一般分为4大阶段:投资分析、设计前期、实施方案、施工图。
  2、投资分析阶段
  设计管理部根据项目发展部获取的土地资料、拿地意向等大致信息,根据初步定的容积率进行方案强排工作,经方案强排得到初步的指标(类型、数量)。在此阶段,以拿地部门为主导,设计部是协作部门,和相关部门动态合作,工作成果互为条件,为营销策划部提供初步市场定位的依据,为成本部门提供初步成本得算的依据,最后汇总进行财务分析,判断项目是否能否赢利,最终领导进行决策,是否要拿地。
  该阶段审控要点:用地红线、容积率、限高、退线、配套、日照标准、成熟户型;
  此阶段是是个指标大体测算过程,大部分情况下是对容积率的复核测算。
  3、设计前期阶段(概念设计)
  经过投资分析阶段,已拿地或明确意向拿地了。设计前期阶段,是营销部门和设计部门共同负责。
  3.1需要相关部门提供相关资料作为前提
  需要拿地部门必须明确:土地规划要点确定;红线、限高、容积率、绿地率、退线、配套要求等
  需要营销部门需要提供更为准确的项目定位、户型配比、产品类型及配比;住宅、商业面积及配比;会所等。
  3.2设计管理部对拿地部门、营销部门提供的资料再进行梳理、分析
  首先,进行宗地分析:加深对土地的认知,分析四至、控规,购买最新地形图进行分析;并且对道路进行分析,结合现状路,重点关注未来的规划路;同时,进行人流分析(做商業尤其是关注人流);主入口确定及开发节奏等。特殊地形和景观分析,尤其是景观视线分析,例如,高层多少层以上会看到水景,明确层数或者多少层以上有遮挡。周边环境分析,周边有没有不利条件(垃圾站、墓地等),对不利条件要提前预警。
  再次,进行产品分析,要找准对手,收集“对手”资料,做到3个“同”--同区位,同产品,同总价的楼盘;3个“最”--最好的开发商,售价最高的,卖的最快的。从四个方面进行比较:区位(交通、环境)、社区(配套)、户型、装修(公共装修、外立面装修)。关键是聚焦目标,做到稳准狠,不以数量取胜。
  3.3 关注概念设计的指标和方案
  指标:住宅,商业、车库、会所量化指标面积。尤其是商业面积,没有卖不掉的住宅,有卖不掉的商业,首先牵涉到土地分摊,如果商业卖不掉,就会成为不良资产,其风险更大;
  产品配比是多少(高层、小高层、多层、低层);
  户型面积(1房、2房、3房);
  方案:点板 大围合、小围和、高层、小高层,确定规划设计的深化方向。
  3.4概念设计周期
  一个概念设计的周期一般是35个工作日(不含节假日),对于新项目、难度较大的项目或者有创新的项目,以及有不确定的因素,例如: 定位不明确、土地条件不明确,或者是指标定位土地不确定,概念设计的周期可以加长。宁可在此阶段反复,多做几轮。决不能为了计划而计划,避免在实施方案阶段时在做大的改动甚至颠覆。
  3.5本阶段重点是进行多方案强排,下面具体说明如何进行方案强排和测算
  第一步:宗地分析
  地块内哪些一类地、二类地、三类地、哪些是市政用地、绿化用地?
  哪些地质情况可以做高层,哪些不能做高层。地块内哪些景观好,景观好的区域放售价高的类型,例如大户型,联排别墅等。
  第二步:市场分析
  设想目标客户:是卖个首置(首次置业)、首改(第一次改善住房)的还是再改(再次改善住房环境)的抑或卖给高端客户(别墅类)。需要营销策划部提供一个明确的定位:具体的客户类型、具体户型面积,产品类型(高层多层还是低层),尽可能的明确。
  第三步:容积率做满
  根据容积率,进行多种类型的组合。容积率尽量做满,避免容积率指标浪费。
  第四步:根据强排方案,罗列重要指标,一般罗列的重要指标包括:商业建筑面积、总户数、住宅类型、户型配比。
  3.6强排方案的经验总结
  (1)买最新的地形图,标明四至、退线、现状路及未来的规划路。
  (2)多看多记总图方案,收集成熟户型资料,将收集的资料消化、吸收、固化。强排方案就是成熟户型的模式化组合。
  (3)常用的两个工具软件 :其一,google地图(卫星图),现在网络这么发达,一搜就能看到,用地周边情况一目了然,哪些是市政干道 、周边是什么建筑类型,自然环境,一张图就简单明确;其二,Sketchup(草模),点式的还是板式的,是多层还是高层一目了然。将强排方案图片提供给营销部门和成本部门,更加直观明确。   (4)要进行“不同规划结构的多方案比较”——即强排方案要做几个,找出各方案的优缺点。
  (5)方案绘制不要太深,但速度要快,指标要准。一定要牢记强排方案的目的是成本测算,为了多方案可行性的比较。强排方案要快,图面没必要追求美观,没必要太深入,指标要尽可能准。
  (6)指标一定要简单明确,没必要将报批报建的指标都列上,重点是将牵涉到成本测算需要的数据列出来。尤其强调户均面积,户均面面积增加不多,但如果户数多,算出来的数据就比较大了。另外,要注意统计总户数。户数牵涉到车位配比及配套标准,直接牵涉成本。
  (7)明确政府政策,尤其是建筑面积计算方法,哪些能偷面积,哪些不能偷。
  (8)用足容积率,用足建筑密度,避免指标浪费。
  3.7做概念规划方案常用手法
  俗话说,他山之石,可以攻玉,我们可以参考一些标杆企业做概念方案的一些手法,对概念设计,提升产品品质,降低成本,提高盈利,有很强的针对性。
  (1)第一类:景观资源最大化。
  规划前低后高,看海景的资源最大化,高层平面曲折,尽可能增加看海的户数,同时做满容积率。
  (2)第二类,拉高拍低,高的,做足容积率,城市地标建筑,城市化界面;低的,低端、高品质、高价值;不平衡使用容积率。丰富产品形态,有策略的开发,用足溢价空间。
  (3)第三类将车库抬高,降低成本。在地方法规允许不占容积率、不计入建筑密度的前提下,尽量将车库抬到地上一层,且可与沿街商铺结合,降低成本,利润最大化。
  4、实施方案阶段(规划设计)
  主要任务:
  规划草案确定(遵循概念设计的定位、规划结构);
  产品定位及户型配比确定;
  进行详细的深化方案,是概念设计的深化、实现过程。
  4.1 从规划层面进行控制、细化
  (1)可售比(可以销售的建筑面积与不可销售的建筑面积之比值)
  架空层,不算建筑面积,不但是建筑主体需要成本,还包括景观成本等
  地下室、会所、设备用房、设备用房是否算到公摊面积中。
  (2)产品附加值
  有限赠送客户既喜欢建造成本又低的形式。
  重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米以下的夹层空间。
  举例:凸窗 、飘窗、双层挑高的阳台
  (3)停车与车库
  根据营销定位,确定停车配比,要进行数量测算。
  停车方式,地下、地上、半地下还是架空层。取下限,如果价格合适,且能卖掉车位,可以多设置。
  (4)商业及业态
  住宅面积与商业面积的比例,商业的業态是租还是售,类型是做餐饮还是其他业态,层高是多少(注意层高超过一定数值,算做2层或者3层面);做餐饮,要注意设置集中烟道、及烟道的位置,避免引起客户投诉。
  (5)会所设置
  会所及配套----尽可能削减配套面积,严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积
  会所能不设就不设,如果非设不可,其面积尽可能小,尽可能利用泛会所(利用底商做会所)。
  4.2细化道路交通
  根据居民生活习性,确定各类道路的宽度。
  道路的基本宽度:
  一级道路:主干道。路宽:15-17m,双向车行道+双向人行道+中间隔离带+绿化带
  二级道路:次干道。路宽:7.7-10.4m,双向车行道+双向人行道+绿化带
  三级道路:组团路。路宽:7.2-7.7m,双向车行道+中间隔离带+单人行道
  联排别墅之间的道路设置:路宽>8.5米。路宽4.5+2*1.5+1m,双向车行道+绿化带+单人行道。
  最小的双车道是4.5米宽,是保证当发生事故时,有车站道,依然保证通行。
  4.3 严格规划审控
  主要审核以下指标
  退线——在绘图过程中,道路等级及宽度可能发生变化,导致退线数值的变化
  间距——重点关注幼儿园、学校的间距问题(日照、干扰距离等)
  消防要求、超宽超限、配套指标——千人指标为基础的配套,尤其是有户型拆分的时候,务必注意。(每户3.28人)、规划指标(容积率、绿地率等)。
  4.4户型方案、立面方案确定
  (1)户型方案,这个阶段2个任务,户型精细化设计,同时控制每种产品户型数量。户型精细化设计,重点对设计单位容易忽视的地方进行审核。对于户型数量,具体情况具体对待。例如,做高端别墅,可以户型多一些,甚至专门定制、个性化都没有问题。如果是做普通住宅,建议户型数量要控制,每种类型,例如联排户型,可以做1~2种,最多不要超过3种。缩减户型数量,是不是意味着全部做成“火柴盒”,形式太过单调?完全可以通过凹凸,围和等形式,使组合形式丰富多彩。另外,控制户型数量好处,①减少出错机会,无论是设计还是施工;②能降低成本,缩短周期。
  (2)立面方案,主要是美观问题,这牵涉一个仁者见仁,智者见智,没有统一标准。我们征求营销部门意见,根据其了解的当地情况,准确的传达给设计单位;同时,我们要征求成本部门、物业部门的意见,也传达给设计单位,让他们综合考虑营销、成本及物业售后问题,权衡和优化立面方案。
  5、施工图阶段
  5.1施工图设计指导书
  是开发商对设计单位明确的技术要求,不能以厚取胜,目的性要明确,绝不是设计规范的罗列,要明确,清晰。控制一些关键性节点,对一些不明确及容易出错的地方进行确认,必要时提供附图(例如,异形柱处理、飘窗、栏杆、空调机位的尺寸等)。举例说明:混凝土挑板反槛(下图),挑板上反下反都可以,根据项目建议,避免渗漏,决定采用上反模式,对上反高度也有一定明确。   (1)归纳方法:
  固化一些节点;明确一些指标;整合一些规范;
  (2)最后确保能达到效果:
  确保施工图设计指导书发到各专业设计师手中;
  要收到设计单位各专业的反馈意见,看是否调整或删减。
  要确保在施工图绘制过程中真正执行。
  5.2设计审图要点
  审图,一方面原设计单位自审,另外找外部设计单位审,再由开发商的设计部和项目部审。
  审的原则是:抓大放小,有重点,不要面面俱到。主要从三方面进行审控:规划、户型、地下室。
  5.3对设计单位的评估
  项目完成后,需要对设计单位要一个评价,决定是否与之继续合作。评价的标准,主要从经济性(含鋼量)、设计费、图纸质量三方面评价。坚持原则:图纸有重大质量问题,一票否决。
  6、汇总与思考
  (1)投资分析、设计前期、实施方案、施工图这4个阶段,投资分析和设计前期都牵涉方案强排,不同之处,投资分析阶段需要的是简单的方案强排,是对容积率的复核,设计管理在此阶段是技术支持。设计前期是概念设计,是综合营销等各方面意见,多方案的强排,设计前期(概念设计)属于产品决策层面。实施方案阶段,是对设计前期阶段成果的深化、细化,逐步实现的过程,属于产品实现层面,施工图阶段,是对规划设计转化为施工图,属于产品质量控制层面的。
  (2)管理是关键,坚持专业性。设计管理,管理才是关键,设计专业知识是自己管理的基础,不能越俎代庖。例如,地产公司设计管理部门有能力做好强排方案,可以自己做。如果时间和能力不允许,那必须外包给设计单位。对自己不熟悉的专业领域,还应该找专业公司来分包。例如,景观设计需要找景观设计单位,室内设计找精装修设计单位,不能简单的认为触类旁通,可以代替他们。实际上,对相关专业人士、见识及收到相关专业训练相差太多,往往会事倍功半。
  (3)对设计管理人员的要求:提升专业能力,具有驾御设计的能力;学习地产行业相关知识,具有项目管理素质;对项目的策划定位有准确的理解;积极培养自己的职业性格,即平易近人、善于表达、富于逻辑、博采众长,不以设计专才自居,为自己将来承担对综合能力要求更高的高级事务做好准备。
  参考文献:
  [1]周燕岷《住宅精细化设计》
  [2]《住区》2011年第11期
  作者简介:
  杨明辉(1981.04-),汉族,女,硕士研究生,高级工程师,四川航天中瑞建设工程有限公司经营计划部副部长,研究方向:经营计划,建筑设计管理,建筑设计。
  赵国超(1972.07-),汉,男,内蒙古自治区赤峰市人,大学本科,高级职称,职务:中航天建设工程集团有限公司设计院院长,研究方向:工程项目管理、工程结构抗震设计。
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