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摘要：近年來，我国认真贯彻加快保障性住房建设的部署要求，把保障性住房建设作为改善民生重要内容，强力推进保障性住房建设，但是也存在一些亟需解决的问题。本文立足于我国保障房建设存在的风险，分析了其解决对策。
关键词：保障房；风险；对策
中图分类号：X820文献标识码： A
引言
保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给限定人群使用，限定建设标准和销售价格或租金标准，起社会保障作用的住房。目前，保障性住房包括经济适用住房、廉租住房、公租房、棚户区改造房以及限价商品房和安置房等。其中，廉租住房、公租房、棚户区改造房是今后城镇保障性住房中最主要、最普遍的形式，应当成为我们研究和关注的重点所在。
一、保障房建设存在的问题
居住权是现代公民赖以生存与社会最基本的条件之一，也是最基本的人权之一。作为以提高民生质量为目标的政府，为暂时无力在市场购房的人提供保障房也就成为现代政府的责任之一。自从实行市场化改革以来，我国城镇居民住房领域一直实行所谓双轨制，即市场轨道和保障轨道并行，高收入者自己购买价格较高的商品房，中低收入者由国家提供保障房购买或租住，共同确保城镇居民的“居者有其屋”。但由于曾有领导所指出“权责不对应”，“权力不受制约，责任不可追问”的状态，保障房建设一直存在某些问题，无法缓解城镇居民住房的巨大压力。
一是保障对象资格审查不清，把关不严。在社会保障性租赁对象的审核过程中，由于政府主管部门不能了解申请人的家庭收入情况，只能根据申请人提供的信息资料和自己已经调查到的信息资料来审核申请对象是否符合申请条件。因而主管部门和申请人之间存在信息的不对称现象，由于个人收入征信系统不健全，难以很准确地做到对收入标准的审查，导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段去骗取租赁房，私开证明甚至出具假证明的现象时有发生。一些中高收入者鱼目混珠，享受了不该享受的优惠政策，使有限的社会保障性租赁房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。
二是配套措施不完善。表现在：经济适用房“经济”不“适用”。出于成本考虑，一些政府在土地财政依赖下，为防止大规模的保障房建设冲击当地的商品房市场，将好地块快留给开发商，而保障向住房项目的选址大多坐落在交通不变、公共配套设施不全的偏僻城郊，小区周边医疗、卫生、公交、商业、教育等配套设施不完善，对建设和入住都带来了诸多不便，造成一些建成的保障性住房空置较多。再加上地理位置的边缘化、廉租房物业管理服务费高等一些列问题，使得困难群体的生活成本有了增加，因此在房屋建设过程中一定要对其配套设施、地理位置等综合记性考虑，并在此基础上节约成本，为日后居住提供方便。
三是建设遭遇“软阻力”。让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金，支持保障性住房的开发建设，意味着政府要突破以往“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向保障住房“输血”，对此，出现了保障性住房比例不足的现实。以2011年1000万套保障性住房开工计划为例。据住建部估算，完成1000万套保障性住房建设目标需要的建设资金将突破1.3万亿元。其中，中央财政明确保障的投入规模为1030亿元，占当年全部保障房建设预估投资量的10%，此外，计划由省级和市县政府承担4000多亿元，而剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。对于后面两项资金，如果不进行全面系统筹措，要想保证其资金来源几乎是不可能的。
四是售房贷款回流慢，增加资金成本，保障性住房的配售工作由于程序复杂、耗时长，尤其是规模较大的保障性住房项目对接的不止一个区县，而且某个区县也要分两三批进行摇号、抽签，那么，配售的时间将更长，给开发商带来的最大风险就是，销售阶段占时间过长，资金回流慢，增加资金自己成本
五是开发商无法掌控项目销售进度。由于保障性住房的申购资格审查、配售的摇号抽签等工作都是由地方政府负责组织进行的，开发商无法掌控其销售进度，这将带来一系列：因资金回流、交接慢而产生的物业管理费等。有的项目保障性住房部分和商品房部分同时开工，按照政府要求，保障性住房部分一般要保证先竣工，但是，往往商品房部分几乎销售完毕入住后，保障房的配售工作尚未结束。
二、原因分析
上述问题的产生，既有相关单位执行政策制度不严格、不到位的原因，也有现行制度设计缺失的客观因素。主要包括四个方面：
（一）制度不够完善。
政府保障性住房制度全部散见于各种《办法》、《通知》和《意见》等多个文件，始终未能从法律上对保障房的建设管理进行明确规定，且缺乏具体的惩戒措施，加上一些政策不够细化，缺乏操作性，地方政府相关部门和单位容易打“擦边球”，甚至是“浑水摸鱼”。
（二）理念存在偏差
有些地方政府及单位领导并没有真正认识到党中央、国务院作出大规模建设保障性安居工程的重大意义，没有真正认识到保障性安居工程建设是重大的民生工程和发展工程，是完善住房供应保障体系的重要举措，是促进经济平稳较快发展，提高经济增长持续性的重要手段。
（三）体制机制不畅
保障房项目建设财权事权不对等，地方筹集保障房建设资金困难，以廉租房、公租房为主，经济适用房、限价商品房为辅的保障房体系，在实际建设过程中出现了主辅颠倒。贷款优惠政策未落实，融资成本高。相关税收优惠政策因保障房立项等因素难以落实。保障房进入退出机制尚不完善。
（四）基础工作薄弱
拆迁安置房对象明确，但廉租房、公租房、经济适用房保障对象不明、情况不清、需求不实，规划没有针对性，加之住房保障部门间的住房保障信息系统建设尚不完善，未能实现部门间信息共享，保障性住房审核监管的效率和准确性不高。
三、国保障性住房建设的对策
（一）制定出台住房保障法，做到有法可依，责任明确
保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而当前我国还没有专门的法律法规。建议尽快制定《住宅法》，对我国住宅建设加以规范。在《住宅法》中应明确中央政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务，建立起一个长期的、稳定增长的保障性住房资金投入机制和有效的监管机制，规范保障性住房的建设、分配、消费等环节，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。
（二）建立多渠道切稳定的保障性住房资金，多渠道增加房源
1、中央财政进行补贴。针对资金问题，国家应该宏观调控，运用中央财政进行有效的补贴，达到资源优化配置，从而让地方政府有的放矢的去贯彻实施。
2、地方政府要积极筹集资金。地方政府要把保障性住房建设作为构建和谐社会的重要内容，处理好信贷政策金融创新，在一定程度上缓解困局。（3）多手段开发保障房建设。随着经济增长，地方财政收入的增加，国家要有相应的政策，确保城镇保障房财政预算资金到位。
（三）公平分配，提高入住率。
一是加大信息公开、公示力度。对所有保障对象做到一户一档，实行信息化管理，一次性确定轮候次序，逐年分配，实现应保尽保。定期向社会公开保障性住房房源、保障对象和保障房分配过程,提高信息透明度，接受群众监督。二是严格分配程序，及时分配入住。按照“个人如实申报，社区入户调查，各镇、民政、住建审核把关，三级审核，两级公示，举报必查”的原则，完善申请、审核、公示、轮候、复核等制度，采取群众举报、政府监督等措施严格把关，科学确定保障对象。坚持阳光操作，除优先保障老弱病残外，对符合保障条件的申请人和竣工房源分别进行电脑摇号排序，做到公开、公平、公正。三是加强使用监管，提高入住率。对已保障家庭实行年审复核，对闲置房屋进行调查清理，及时递补轮候家庭。同时，指导督促物业公司做好保障性住房小区物业管理和服务工作，为住户提供积极规范高效服务。
（四）完善机制，长效管理
明确保障性住房后续管理的行政机构，配备与工作量相符合的专职工作人员，并保证必要的工作经费，专司保障性住房的后续管理。同时，改进保障性住房后续管理制度，加大保障性住房的租金收缴力度，健全保障性住房退出机制；积极引入市场机制。将保障房片区及其配套设施的日常维护管理工作，通过公开招投标等方式委托给市场机构运营，缓解各级政府的资金压力。
（五）严格把好审核关，准确定位受益对象
因为政府对保障性住房申购申租者的资格缺乏审查力度，导致有的高收入者混入，使得保障房小区停放着为数不少的高档轿车的现象非常普遍。并且我国还没有建立完善的信用制度和收入申报制度，我国居民也没有把自家收入公之于众的习惯，只能通过个人所得税来判定个人收入，大多数多居民有可观的隐形收入等其他非常规收入的存在，所以，只凭借一纸证明就来判定申请者的资格，必然会违背国家建设保障性住房的初衷，让那些本不在保障范围内的人钻了空子，更严重的是将真正需要保障性住房来保证正常生活的人拒之门外。所以在保障性住房分配过程中要对申请人进行严格的审核，充分把好入口关。
（六）规范操作，强化监督
一要加快住房保障信息系统联网建设，尽快实现部门间的信息共享，形成相互配合、相互制约、信息共享、全面公开的规范操作模式。二要加大公开力度，重点利用报纸、电视、网络等新闻媒体，加大对保障性住房法规政策的宣传，自觉接受媒体监督，调动全社会各种力量参与监督。三要发挥纪检、监察、财政、审计等部门的监管职能，强化对保障性住房建设管理的全方位、全过程的监督。
结语
保障房问题不仅关系到国计民生，还关系的社会的稳定发展，值得我们认真地研究分析。政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险；应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。开发商参与保障房建设要善于利用自身优势，谨慎选择合适的进入模式。
参考文献：
[1]卢曙芳. 我国保障房建设存在的风险及对策探析[J]. 中国乡镇企业会计,2013,06:229-230.
[2]张占录. 我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J]. 理论与改革,2011,03:72-75.
关键词：保障房；风险；对策
中图分类号：X820文献标识码： A
引言
保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给限定人群使用，限定建设标准和销售价格或租金标准，起社会保障作用的住房。目前，保障性住房包括经济适用住房、廉租住房、公租房、棚户区改造房以及限价商品房和安置房等。其中，廉租住房、公租房、棚户区改造房是今后城镇保障性住房中最主要、最普遍的形式，应当成为我们研究和关注的重点所在。
一、保障房建设存在的问题
居住权是现代公民赖以生存与社会最基本的条件之一，也是最基本的人权之一。作为以提高民生质量为目标的政府，为暂时无力在市场购房的人提供保障房也就成为现代政府的责任之一。自从实行市场化改革以来，我国城镇居民住房领域一直实行所谓双轨制，即市场轨道和保障轨道并行，高收入者自己购买价格较高的商品房，中低收入者由国家提供保障房购买或租住，共同确保城镇居民的“居者有其屋”。但由于曾有领导所指出“权责不对应”，“权力不受制约，责任不可追问”的状态，保障房建设一直存在某些问题，无法缓解城镇居民住房的巨大压力。
一是保障对象资格审查不清，把关不严。在社会保障性租赁对象的审核过程中，由于政府主管部门不能了解申请人的家庭收入情况，只能根据申请人提供的信息资料和自己已经调查到的信息资料来审核申请对象是否符合申请条件。因而主管部门和申请人之间存在信息的不对称现象，由于个人收入征信系统不健全，难以很准确地做到对收入标准的审查，导致一些居民采取虚报瞒报收入的手段去骗取租赁房，私开证明甚至出具假证明的现象时有发生。一些中高收入者鱼目混珠，享受了不该享受的优惠政策，使有限的社会保障性租赁房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。
二是配套措施不完善。表现在：经济适用房“经济”不“适用”。出于成本考虑，一些政府在土地财政依赖下，为防止大规模的保障房建设冲击当地的商品房市场，将好地块快留给开发商，而保障向住房项目的选址大多坐落在交通不变、公共配套设施不全的偏僻城郊，小区周边医疗、卫生、公交、商业、教育等配套设施不完善，对建设和入住都带来了诸多不便，造成一些建成的保障性住房空置较多。再加上地理位置的边缘化、廉租房物业管理服务费高等一些列问题，使得困难群体的生活成本有了增加，因此在房屋建设过程中一定要对其配套设施、地理位置等综合记性考虑，并在此基础上节约成本，为日后居住提供方便。
三是建设遭遇“软阻力”。让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金，支持保障性住房的开发建设，意味着政府要突破以往“以地生财”模式，牺牲部分土地收益，向保障住房“输血”，对此，出现了保障性住房比例不足的现实。以2011年1000万套保障性住房开工计划为例。据住建部估算，完成1000万套保障性住房建设目标需要的建设资金将突破1.3万亿元。其中，中央财政明确保障的投入规模为1030亿元，占当年全部保障房建设预估投资量的10%，此外，计划由省级和市县政府承担4000多亿元，而剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。对于后面两项资金，如果不进行全面系统筹措，要想保证其资金来源几乎是不可能的。
四是售房贷款回流慢，增加资金成本，保障性住房的配售工作由于程序复杂、耗时长，尤其是规模较大的保障性住房项目对接的不止一个区县，而且某个区县也要分两三批进行摇号、抽签，那么，配售的时间将更长，给开发商带来的最大风险就是，销售阶段占时间过长，资金回流慢，增加资金自己成本
五是开发商无法掌控项目销售进度。由于保障性住房的申购资格审查、配售的摇号抽签等工作都是由地方政府负责组织进行的，开发商无法掌控其销售进度，这将带来一系列：因资金回流、交接慢而产生的物业管理费等。有的项目保障性住房部分和商品房部分同时开工，按照政府要求，保障性住房部分一般要保证先竣工，但是，往往商品房部分几乎销售完毕入住后，保障房的配售工作尚未结束。
二、原因分析
上述问题的产生，既有相关单位执行政策制度不严格、不到位的原因，也有现行制度设计缺失的客观因素。主要包括四个方面：
（一）制度不够完善。
政府保障性住房制度全部散见于各种《办法》、《通知》和《意见》等多个文件，始终未能从法律上对保障房的建设管理进行明确规定，且缺乏具体的惩戒措施，加上一些政策不够细化，缺乏操作性，地方政府相关部门和单位容易打“擦边球”，甚至是“浑水摸鱼”。
（二）理念存在偏差
有些地方政府及单位领导并没有真正认识到党中央、国务院作出大规模建设保障性安居工程的重大意义，没有真正认识到保障性安居工程建设是重大的民生工程和发展工程，是完善住房供应保障体系的重要举措，是促进经济平稳较快发展，提高经济增长持续性的重要手段。
（三）体制机制不畅
保障房项目建设财权事权不对等，地方筹集保障房建设资金困难，以廉租房、公租房为主，经济适用房、限价商品房为辅的保障房体系，在实际建设过程中出现了主辅颠倒。贷款优惠政策未落实，融资成本高。相关税收优惠政策因保障房立项等因素难以落实。保障房进入退出机制尚不完善。
（四）基础工作薄弱
拆迁安置房对象明确，但廉租房、公租房、经济适用房保障对象不明、情况不清、需求不实，规划没有针对性，加之住房保障部门间的住房保障信息系统建设尚不完善，未能实现部门间信息共享，保障性住房审核监管的效率和准确性不高。
三、国保障性住房建设的对策
（一）制定出台住房保障法，做到有法可依，责任明确
保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而当前我国还没有专门的法律法规。建议尽快制定《住宅法》，对我国住宅建设加以规范。在《住宅法》中应明确中央政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务，建立起一个长期的、稳定增长的保障性住房资金投入机制和有效的监管机制，规范保障性住房的建设、分配、消费等环节，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。
（二）建立多渠道切稳定的保障性住房资金，多渠道增加房源
1、中央财政进行补贴。针对资金问题，国家应该宏观调控，运用中央财政进行有效的补贴，达到资源优化配置，从而让地方政府有的放矢的去贯彻实施。
2、地方政府要积极筹集资金。地方政府要把保障性住房建设作为构建和谐社会的重要内容，处理好信贷政策金融创新，在一定程度上缓解困局。（3）多手段开发保障房建设。随着经济增长，地方财政收入的增加，国家要有相应的政策，确保城镇保障房财政预算资金到位。
（三）公平分配，提高入住率。
一是加大信息公开、公示力度。对所有保障对象做到一户一档，实行信息化管理，一次性确定轮候次序，逐年分配，实现应保尽保。定期向社会公开保障性住房房源、保障对象和保障房分配过程,提高信息透明度，接受群众监督。二是严格分配程序，及时分配入住。按照“个人如实申报，社区入户调查，各镇、民政、住建审核把关，三级审核，两级公示，举报必查”的原则，完善申请、审核、公示、轮候、复核等制度，采取群众举报、政府监督等措施严格把关，科学确定保障对象。坚持阳光操作，除优先保障老弱病残外，对符合保障条件的申请人和竣工房源分别进行电脑摇号排序，做到公开、公平、公正。三是加强使用监管，提高入住率。对已保障家庭实行年审复核，对闲置房屋进行调查清理，及时递补轮候家庭。同时，指导督促物业公司做好保障性住房小区物业管理和服务工作，为住户提供积极规范高效服务。
（四）完善机制，长效管理
明确保障性住房后续管理的行政机构，配备与工作量相符合的专职工作人员，并保证必要的工作经费，专司保障性住房的后续管理。同时，改进保障性住房后续管理制度，加大保障性住房的租金收缴力度，健全保障性住房退出机制；积极引入市场机制。将保障房片区及其配套设施的日常维护管理工作，通过公开招投标等方式委托给市场机构运营，缓解各级政府的资金压力。
（五）严格把好审核关，准确定位受益对象
因为政府对保障性住房申购申租者的资格缺乏审查力度，导致有的高收入者混入，使得保障房小区停放着为数不少的高档轿车的现象非常普遍。并且我国还没有建立完善的信用制度和收入申报制度，我国居民也没有把自家收入公之于众的习惯，只能通过个人所得税来判定个人收入，大多数多居民有可观的隐形收入等其他非常规收入的存在，所以，只凭借一纸证明就来判定申请者的资格，必然会违背国家建设保障性住房的初衷，让那些本不在保障范围内的人钻了空子，更严重的是将真正需要保障性住房来保证正常生活的人拒之门外。所以在保障性住房分配过程中要对申请人进行严格的审核，充分把好入口关。
（六）规范操作，强化监督
一要加快住房保障信息系统联网建设，尽快实现部门间的信息共享，形成相互配合、相互制约、信息共享、全面公开的规范操作模式。二要加大公开力度，重点利用报纸、电视、网络等新闻媒体，加大对保障性住房法规政策的宣传，自觉接受媒体监督，调动全社会各种力量参与监督。三要发挥纪检、监察、财政、审计等部门的监管职能，强化对保障性住房建设管理的全方位、全过程的监督。
结语
保障房问题不仅关系到国计民生，还关系的社会的稳定发展，值得我们认真地研究分析。政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险；应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。开发商参与保障房建设要善于利用自身优势，谨慎选择合适的进入模式。
参考文献：
[1]卢曙芳. 我国保障房建设存在的风险及对策探析[J]. 中国乡镇企业会计,2013,06:229-230.
[2]张占录. 我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J]. 理论与改革,2011,03:72-75.