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天津住宅集团地产投资有限公司 天津 300010
【摘 要】在建筑市场上，市场的主体一般包括业主、施工承包商、设计承包商、监理公司、供应商等。这些主体之间，一般都以合同的形式，建立起相互的联系，形成一种相互协作、相互制约的合同关系。但目前在我国建筑市场上一些房地产公司兼营工程施工和设计，即房地产开发公司与建筑公司两块牌子。在一个较大的建设集团内部，除了经营房地产外，还建立有自己的建筑公司、建筑设计院甚至材料实验室。如果这样的建设集团下属的建筑公司、设计院，在建筑市场上公平地参与市场竞争也属正常现象。关键的问题是，建设集团的房地产开发工程都是由本集团内部的建筑公司承担施工、由本集团内部的设计院承担设计、由本集团内部的实验室承担实验。这种管理模式实质上是一种自营式的管理模式。本文对房地产开发兼营工程施工与设计的工程项目管理模式及其弊端进行分析。
【关键词】房地产开发公司；工程施工
建筑工程项目各方统属一个建设集团，无法建立有效的监督制约机制和竞争机制，工程招标投标流于形式，工程质量隐患难以避免。这种现象应该引起有关部门足够的重视。科学地设计和正确地选择工程项目管理模式，是项目取得成功的关键。
一、房地产开发公司兼营工程管理模式及模式产生的原因
1.兼营工程的两种项目管理模式。房地产开发兼营工程施工或设计有两种形式，一种是建筑公司与房地产开发公司分别注册，但两公司的人员是同一批人，甚至两个公司的法人代表是同一个人。另一种是建设集团下设房地产开发公司、建筑公司或建筑设计院。建设集团与各公司或设计院的关系行政上的上下级关系。房地产开发公司与建筑公司或建筑设计院表面上看是相互独立的，但同属于建设集团，又是行政合作关系。这些公司之间即使有合同，也属一种内部合同，行政关系强于合同关系，行政管理强于合同管理。
2.工程模式产生的原因
（1）利益的驱动。目前在建筑市场上，工程项目兼营现象的出现有两种形式，一是房地产开发公司扩展经营范围，加人建筑施工行列；二是一些建筑公司为了扩大经营范围，加入房地产开发行列。这种工程项目兼营模式产生的原因，主要是由于房地产开发和施工都有丰厚的利润可赚。这种利益的趋动，使得一些企业同时挂上了两块牌子。
（2）房地产开发与施工同属建筑业。工程施工是房地产建设项目的实施阶段，而且工程施工不属于高技术产业，一般的房地产企业只要有一定的经济实力很容易建立起自己的施工队伍，从事工程施工业务。同样，施工企业只要有一定的经济实力，也很容易参与房地产开发。
（3）建设法规对房地产开发兼营施工未做禁止性规定。目前一些中小型建筑企业也纷纷加入房地产开发行列，由于资金、技术和管理等条件较差，房地产开发和施工同时经营风险很大，不利于企业的发展，甚至会严重扰乱房地产市场的正常秩序。
二、房地产开发与施工兼营的弊端
如前所述如果这些房地产开发公司的工程项目通过招标投标，由其他承包商来承建或是建筑公司承揽其他开发公司的工程都属正常。问题是这些建筑公司承揽自己的房地产开发工程。这种管理模式存在以下弊端。
1.市场主体不清，影响建筑市场的公平竞争。按照我国目前的工程项目管理模式，房地产开发企业可作为业主，聘请设计单位完成工程设计，然后通过招标投标择优选择施工承包商。业主与监理单位签订监理协议，由监理单位对工程施工进行监理。在征得业主同意后，施工承包商可以将部分工程分包给分包商。如果业主与施工承包商为同一家企业，业主可以通过招标投标选择其他施工承包商，但实际上肯定是本企业内部的施工单位中标，其他施工企业根本没有中标的希望，除非业主愿意把工程发包给外部的承包商。这种管理模式造成建筑市场的不公平竞争，影响建筑市场的健康运行。
2.缺乏制衡监督机制，影响工程质量。由于房地产开发公司作为业主与建筑公司同属一个企业，因此，这两个单位之间难以建立起真正的监督制约机制。虽然按照我国现行法规规定，业主必须委托监理单位对施工过程进行监理。但监理单位无法真正发挥其监督作用。因为监理工程师是业主花钱聘用的，按照合同条件的定义，监理工程师属业主的雇员，作为雇员来监督雇主是难以实现的，除非业主愿意接受监督。实际上在施工过程中工程质量主要靠施工单位自己保证，诸如见证取样，施工实验常常是走过场而已。在工程施工过程中，业主不希望自己所建的工程，在记录上出现不合格，更不愿意花钱处理不合格工程。只有当住户在使用过程才能发现各种质量问题。因此，这样的企业开发的工程，其质量很难让人放心。
三、解决兼营工程问题的对策
由于兼营工程影响建筑市场的公平竞争，而且缺乏监督制约机制，影响工程质量。因此，必须采取措施加以纠正。
1.政府有关部门应该加强建筑市场的监管。政府部门出台相应的政策，修改和完善相应的法律法规，严格禁止房地产企业加入设计和施工行業，即不允许一个企业既搞房地产开发，又搞建筑工程施工或设计。这样从源头上进行治理，分清市场的主体、保证监督机制发挥作用。
2.鼓励设计、施工企业联合或兼并建立工程总承包企业，房地产企业的发展应该寻找其他的投资方向。而施工企业的发展应该朝着建立设计一施工总承包企业的方向发展，通过参与国内大的工程项目，锻炼队伍，积累经验，逐步做大做强，直至走向国际市场，参与国际竞争，并在竞争中取胜。加强对兼营工程的监督管理鉴于监理公司对兼营工程项目难以实现真正的质量监管，建议政府部门应加大监督力度，规范业主的行为。也可以学习法国的经验，成立独立的工程质量检查公司，代表政府对工程质量进行监督。
3.对于业主来说，一是，要和建筑公司签订承包合同，可以是设计、施工分包，也可以是总包；二是，再与保监公司签订委托监理合同，聘请保监公司对项目进行管理，并对项目的质量、进度、安全等目标向保监公司投保。对于建设承包商来说，只需要与业主签订承包合同，而与保监公司不存在任何合同关系，只是受其监督。对于保监公司来说，作为保险公司和监理公司的联合体，需要委派监理人员对项目进行日常管理，同时在必要时弥补投保人的利益损失。这种模式有效地解决了业主与监理企业的矛盾，使双方达到共赢的局面。
总之，房地产企业兼营施工属一种变相的自营工程项目管理模式，存在诸多弊端，必须引起足够的重视。为了保证建筑市场规范运行，政府有关部门严格禁止房地产企业或任何建设集团，既搞房地产，又搞建筑工程施工。否则，由于缺乏监督机制，工程质量难以保证，种种质量隐患难以避免。作为一个建设集团要想真正做大做强，应该走设计一施工总承包企业的道路。
参考文献：
[1]陈勇，朱宏亮.市场经济条件下行政管理在建设工程质量管理中的作用与地位[J].土木工程学报，2012，：76-79.
[2]林 治. 工程项目管理模式优化选择研究[D]. 武汉：华中科技大学2010.
[3]彭韶辉，刘 刚，马翔宇. 工程项目管理模式的比较分析[J]. 施工技术，2010（37）：458-460.
【摘 要】在建筑市场上，市场的主体一般包括业主、施工承包商、设计承包商、监理公司、供应商等。这些主体之间，一般都以合同的形式，建立起相互的联系，形成一种相互协作、相互制约的合同关系。但目前在我国建筑市场上一些房地产公司兼营工程施工和设计，即房地产开发公司与建筑公司两块牌子。在一个较大的建设集团内部，除了经营房地产外，还建立有自己的建筑公司、建筑设计院甚至材料实验室。如果这样的建设集团下属的建筑公司、设计院，在建筑市场上公平地参与市场竞争也属正常现象。关键的问题是，建设集团的房地产开发工程都是由本集团内部的建筑公司承担施工、由本集团内部的设计院承担设计、由本集团内部的实验室承担实验。这种管理模式实质上是一种自营式的管理模式。本文对房地产开发兼营工程施工与设计的工程项目管理模式及其弊端进行分析。
【关键词】房地产开发公司；工程施工
建筑工程项目各方统属一个建设集团，无法建立有效的监督制约机制和竞争机制，工程招标投标流于形式，工程质量隐患难以避免。这种现象应该引起有关部门足够的重视。科学地设计和正确地选择工程项目管理模式，是项目取得成功的关键。
一、房地产开发公司兼营工程管理模式及模式产生的原因
1.兼营工程的两种项目管理模式。房地产开发兼营工程施工或设计有两种形式，一种是建筑公司与房地产开发公司分别注册，但两公司的人员是同一批人，甚至两个公司的法人代表是同一个人。另一种是建设集团下设房地产开发公司、建筑公司或建筑设计院。建设集团与各公司或设计院的关系行政上的上下级关系。房地产开发公司与建筑公司或建筑设计院表面上看是相互独立的，但同属于建设集团，又是行政合作关系。这些公司之间即使有合同，也属一种内部合同，行政关系强于合同关系，行政管理强于合同管理。
2.工程模式产生的原因
（1）利益的驱动。目前在建筑市场上，工程项目兼营现象的出现有两种形式，一是房地产开发公司扩展经营范围，加人建筑施工行列；二是一些建筑公司为了扩大经营范围，加入房地产开发行列。这种工程项目兼营模式产生的原因，主要是由于房地产开发和施工都有丰厚的利润可赚。这种利益的趋动，使得一些企业同时挂上了两块牌子。
（2）房地产开发与施工同属建筑业。工程施工是房地产建设项目的实施阶段，而且工程施工不属于高技术产业，一般的房地产企业只要有一定的经济实力很容易建立起自己的施工队伍，从事工程施工业务。同样，施工企业只要有一定的经济实力，也很容易参与房地产开发。
（3）建设法规对房地产开发兼营施工未做禁止性规定。目前一些中小型建筑企业也纷纷加入房地产开发行列，由于资金、技术和管理等条件较差，房地产开发和施工同时经营风险很大，不利于企业的发展，甚至会严重扰乱房地产市场的正常秩序。
二、房地产开发与施工兼营的弊端
如前所述如果这些房地产开发公司的工程项目通过招标投标，由其他承包商来承建或是建筑公司承揽其他开发公司的工程都属正常。问题是这些建筑公司承揽自己的房地产开发工程。这种管理模式存在以下弊端。
1.市场主体不清，影响建筑市场的公平竞争。按照我国目前的工程项目管理模式，房地产开发企业可作为业主，聘请设计单位完成工程设计，然后通过招标投标择优选择施工承包商。业主与监理单位签订监理协议，由监理单位对工程施工进行监理。在征得业主同意后，施工承包商可以将部分工程分包给分包商。如果业主与施工承包商为同一家企业，业主可以通过招标投标选择其他施工承包商，但实际上肯定是本企业内部的施工单位中标，其他施工企业根本没有中标的希望，除非业主愿意把工程发包给外部的承包商。这种管理模式造成建筑市场的不公平竞争，影响建筑市场的健康运行。
2.缺乏制衡监督机制，影响工程质量。由于房地产开发公司作为业主与建筑公司同属一个企业，因此，这两个单位之间难以建立起真正的监督制约机制。虽然按照我国现行法规规定，业主必须委托监理单位对施工过程进行监理。但监理单位无法真正发挥其监督作用。因为监理工程师是业主花钱聘用的，按照合同条件的定义，监理工程师属业主的雇员，作为雇员来监督雇主是难以实现的，除非业主愿意接受监督。实际上在施工过程中工程质量主要靠施工单位自己保证，诸如见证取样，施工实验常常是走过场而已。在工程施工过程中，业主不希望自己所建的工程，在记录上出现不合格，更不愿意花钱处理不合格工程。只有当住户在使用过程才能发现各种质量问题。因此，这样的企业开发的工程，其质量很难让人放心。
三、解决兼营工程问题的对策
由于兼营工程影响建筑市场的公平竞争，而且缺乏监督制约机制，影响工程质量。因此，必须采取措施加以纠正。
1.政府有关部门应该加强建筑市场的监管。政府部门出台相应的政策，修改和完善相应的法律法规，严格禁止房地产企业加入设计和施工行業，即不允许一个企业既搞房地产开发，又搞建筑工程施工或设计。这样从源头上进行治理，分清市场的主体、保证监督机制发挥作用。
2.鼓励设计、施工企业联合或兼并建立工程总承包企业，房地产企业的发展应该寻找其他的投资方向。而施工企业的发展应该朝着建立设计一施工总承包企业的方向发展，通过参与国内大的工程项目，锻炼队伍，积累经验，逐步做大做强，直至走向国际市场，参与国际竞争，并在竞争中取胜。加强对兼营工程的监督管理鉴于监理公司对兼营工程项目难以实现真正的质量监管，建议政府部门应加大监督力度，规范业主的行为。也可以学习法国的经验，成立独立的工程质量检查公司，代表政府对工程质量进行监督。
3.对于业主来说，一是，要和建筑公司签订承包合同，可以是设计、施工分包，也可以是总包；二是，再与保监公司签订委托监理合同，聘请保监公司对项目进行管理，并对项目的质量、进度、安全等目标向保监公司投保。对于建设承包商来说，只需要与业主签订承包合同，而与保监公司不存在任何合同关系，只是受其监督。对于保监公司来说，作为保险公司和监理公司的联合体，需要委派监理人员对项目进行日常管理，同时在必要时弥补投保人的利益损失。这种模式有效地解决了业主与监理企业的矛盾，使双方达到共赢的局面。
总之，房地产企业兼营施工属一种变相的自营工程项目管理模式，存在诸多弊端，必须引起足够的重视。为了保证建筑市场规范运行，政府有关部门严格禁止房地产企业或任何建设集团，既搞房地产，又搞建筑工程施工。否则，由于缺乏监督机制，工程质量难以保证，种种质量隐患难以避免。作为一个建设集团要想真正做大做强，应该走设计一施工总承包企业的道路。
参考文献：
[1]陈勇，朱宏亮.市场经济条件下行政管理在建设工程质量管理中的作用与地位[J].土木工程学报，2012，：76-79.
[2]林 治. 工程项目管理模式优化选择研究[D]. 武汉：华中科技大学2010.
[3]彭韶辉，刘 刚，马翔宇. 工程项目管理模式的比较分析[J]. 施工技术，2010（37）：458-460.