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【摘要】从法律角度分析，我国关于物业专项维修资金管理进行了初步性的规定，但是具体的管理模式并不统一，在实际管理过程中，各种因素的存在会对资金的安全管理和正常使用产生不同程度的影响。下面文章将对目前乌鲁木齐市物业专项维修资金管理过程中存在的主要问题进行分析，并提出相应的改进措施，已为参考使用。
【关键词】物业专项维修资金；管理模式；国情；问题
1、当前我国住房维修资金代管模式存在的主要问题
在当前形势背景下，乌鲁木齐市物业专项维修资金管理过程中问题主要体现在以下几个方面。
1.1业主方面存在的主要问题
首先，维修资金使用信息不对称。业主对维修资金使用的法规、政策、程序不了解，有误区。对于维修资金的基本概念，使用范围、程序不清楚，部分业主因担心维修资金被物业公司挪用而阻止正常的维修申请。其次，业主缺乏公共责任意识。中国的传统导致民众缺乏共同选举、讨论、表决的生活习惯，很大一部分业主存在“自扫门前雪”的心态。加剧了“事不关己高高挂起”的坏风气蔓延。在维修资金使用表决中，因业主们的不习惯参与、不屑参与、不愿意参与、甚至坚决不参与表决等行为而无法动用维修资金。
1.2物业公司方面存在的主要问题
首先，物业管理人员基本素质亟待提高。目前物业管理人员整体基本素质偏低，不爱学习或学习能力较弱，对维修资金使用政策、流程理解不到位。有些物业公司甚至采取欺骗手段骗取业主同意使用维修资金，而当业主了解实情后会对维修资金使用监管产生质疑。其次，物业公司申请支用维修资金意识低。物业公司申请支用维修资金服务意识不强，认为申请支用维修资金太麻烦，无利可图，不能及时有效的为业主申请，或等到业主催促多次，甚至投诉相关部门后才为业主申请，没有留有充分的时间征求业主意见，维修资金支用不能有效申请或申请支用时间过长，物业公司把责任都推卸给维修资金监管部门，导致业主误解支用维修资金难。
1.3维修资金使用政策及监管方面存在的主要问题
维修资金使用的相关法律、法规门槛较高。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。而我国房地产开发时制造的大体量，中国国民对公共事物决策的不参与习惯性，造成无法在短时间内达到法律法规所规定的维修资金使用条件。办法中规定“物业专项维修资金的使用，应当遵循受益人和负担人相一致的原则以及物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用需根据其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。”因此，维修项目涉及受益业主的维修资金账户内需存有按建筑面积应分摊的维修费用，对受益业主是较为公平的一种分摊方式。但在实际操作中，部分房屋因种种原因，相关业主分户账内没有足够的维修项目应分摊的维修资金，说服业主将不足的维修资金补齐的难度很大，这种情况严重制约了维修资金顺利使用。
2、探究在目前我国国情背景下如何做好住房维修资金代管工作
结合以上分析，乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室在今后工作中应当从以下几个方面考虑。
2.1探索多种方式征求业主动用维修资金意见，解决维修资金业主表决难
我办全面推广采用刷身份证验证机（PDA）征求业主动用维修资金意见的表决方式。业主在PDA上刷身份证后，业主拥有的房屋地址、业主姓名、维修资金余额、维修项目特征描述、维修总费用、动用维修资金分摊费用等维修资金使用相关信息一目了然，在业主充分了解维修项目基本情况的前提下实施表决，保障了业主动用维修资金的知情权。为方便业主表决，在实施PDA的同时还推行了维修资金网络投票征求业主动用维修资金意见的表决方式。借助网络普及的便利，解决无法当面征求业主意见，也能将维修资金使用相关情况及时、清楚的告知业主，方便业主参与远程表决。
2.2维修资金使用全过程向业主公示，保证维修资金使用公开、透明
物业服务企业申报的所有项目全部采用维修资金使用向相关业主事前公示、事中公示、事后公示的方式，充分保障业主对维修资金使用的知情权。物业服务企业申请维修资金时，需将拟定的维修资金使用方案在小区醒目位置公示，即事前公示。物业服务企业在征求相关业主对动用维修资金意见后，需将签字表和业主表决结果在小区单元门上公示，即事中公示。维修项目竣工后，物业服务企业需将维修项目使用维修资金等相关情况全部公示给业主，即事后公示。另外，我办还通过维修资金信息网公示板块将审批通过的维修项目相关信息向广大业主公示，接受业主监督。有效提高了维修资金使用的公开性、透明性、安全性。
2.3维修资金使用审核把关严密，支用审核程序环环相扣
维修资金使用审核工作采用专业技术审核和工作流程审核相结合的方式，防范人为因素造成的审核漏洞。专业技术审核：维修项目要件审核及工程款支付、划拨审核采取“三审制”，维修项目要件审核“三审制”是指维修项目须经审核人员初审、复核人员复核后，再由科室业务领导审核。维修项目工程款支付、划拨“三审制”是指业务科室审核工程款支付、划拨申请要件，符合要求后由财务部门审核，再由资金办领导审核通过后方可划拨工程款。
结论：
综上所述，通过以上的分析可知，现阶段我国关于物业专项维修资金管理模式在具体应用过程中还存在着多种问题，且这些问题的存在对资金利用率的提高产生了不利影响，因此在今后资金管理过程中，应当结合具体情况制定针对性的改进措施，提高资金管理安全。
参考文献：
[1]王波.“十二五”以来我国保障性住房资金来源渠道分析[J].宏观经济研究，2016.4
作者简介：
袁卫华，女，汉族，1970年2月生，1993年9月参加工作，新疆大学工程管理（造价管理方向）专业毕业，山东肥城人。高级经济师（房地产经济）、全国注册造價工程师、全国注册投资咨询工程师、全国注册房地产经纪人。新疆维吾尔自治区工程造价专家委员会专家，新疆维吾尔自治区建设工程评标专家，乌鲁木齐市建设工程评标专家。中物协维修资金专委会专家库专家。现任乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室主任。
【关键词】物业专项维修资金；管理模式；国情；问题
1、当前我国住房维修资金代管模式存在的主要问题
在当前形势背景下，乌鲁木齐市物业专项维修资金管理过程中问题主要体现在以下几个方面。
1.1业主方面存在的主要问题
首先，维修资金使用信息不对称。业主对维修资金使用的法规、政策、程序不了解，有误区。对于维修资金的基本概念，使用范围、程序不清楚，部分业主因担心维修资金被物业公司挪用而阻止正常的维修申请。其次，业主缺乏公共责任意识。中国的传统导致民众缺乏共同选举、讨论、表决的生活习惯，很大一部分业主存在“自扫门前雪”的心态。加剧了“事不关己高高挂起”的坏风气蔓延。在维修资金使用表决中，因业主们的不习惯参与、不屑参与、不愿意参与、甚至坚决不参与表决等行为而无法动用维修资金。
1.2物业公司方面存在的主要问题
首先，物业管理人员基本素质亟待提高。目前物业管理人员整体基本素质偏低，不爱学习或学习能力较弱，对维修资金使用政策、流程理解不到位。有些物业公司甚至采取欺骗手段骗取业主同意使用维修资金，而当业主了解实情后会对维修资金使用监管产生质疑。其次，物业公司申请支用维修资金意识低。物业公司申请支用维修资金服务意识不强，认为申请支用维修资金太麻烦，无利可图，不能及时有效的为业主申请，或等到业主催促多次，甚至投诉相关部门后才为业主申请，没有留有充分的时间征求业主意见，维修资金支用不能有效申请或申请支用时间过长，物业公司把责任都推卸给维修资金监管部门，导致业主误解支用维修资金难。
1.3维修资金使用政策及监管方面存在的主要问题
维修资金使用的相关法律、法规门槛较高。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。而我国房地产开发时制造的大体量，中国国民对公共事物决策的不参与习惯性，造成无法在短时间内达到法律法规所规定的维修资金使用条件。办法中规定“物业专项维修资金的使用，应当遵循受益人和负担人相一致的原则以及物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用需根据其各自拥有物业的建筑面积比例分摊。”因此，维修项目涉及受益业主的维修资金账户内需存有按建筑面积应分摊的维修费用，对受益业主是较为公平的一种分摊方式。但在实际操作中，部分房屋因种种原因，相关业主分户账内没有足够的维修项目应分摊的维修资金，说服业主将不足的维修资金补齐的难度很大，这种情况严重制约了维修资金顺利使用。
2、探究在目前我国国情背景下如何做好住房维修资金代管工作
结合以上分析，乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室在今后工作中应当从以下几个方面考虑。
2.1探索多种方式征求业主动用维修资金意见，解决维修资金业主表决难
我办全面推广采用刷身份证验证机（PDA）征求业主动用维修资金意见的表决方式。业主在PDA上刷身份证后，业主拥有的房屋地址、业主姓名、维修资金余额、维修项目特征描述、维修总费用、动用维修资金分摊费用等维修资金使用相关信息一目了然，在业主充分了解维修项目基本情况的前提下实施表决，保障了业主动用维修资金的知情权。为方便业主表决，在实施PDA的同时还推行了维修资金网络投票征求业主动用维修资金意见的表决方式。借助网络普及的便利，解决无法当面征求业主意见，也能将维修资金使用相关情况及时、清楚的告知业主，方便业主参与远程表决。
2.2维修资金使用全过程向业主公示，保证维修资金使用公开、透明
物业服务企业申报的所有项目全部采用维修资金使用向相关业主事前公示、事中公示、事后公示的方式，充分保障业主对维修资金使用的知情权。物业服务企业申请维修资金时，需将拟定的维修资金使用方案在小区醒目位置公示，即事前公示。物业服务企业在征求相关业主对动用维修资金意见后，需将签字表和业主表决结果在小区单元门上公示，即事中公示。维修项目竣工后，物业服务企业需将维修项目使用维修资金等相关情况全部公示给业主，即事后公示。另外，我办还通过维修资金信息网公示板块将审批通过的维修项目相关信息向广大业主公示，接受业主监督。有效提高了维修资金使用的公开性、透明性、安全性。
2.3维修资金使用审核把关严密，支用审核程序环环相扣
维修资金使用审核工作采用专业技术审核和工作流程审核相结合的方式，防范人为因素造成的审核漏洞。专业技术审核：维修项目要件审核及工程款支付、划拨审核采取“三审制”，维修项目要件审核“三审制”是指维修项目须经审核人员初审、复核人员复核后，再由科室业务领导审核。维修项目工程款支付、划拨“三审制”是指业务科室审核工程款支付、划拨申请要件，符合要求后由财务部门审核，再由资金办领导审核通过后方可划拨工程款。
结论：
综上所述，通过以上的分析可知，现阶段我国关于物业专项维修资金管理模式在具体应用过程中还存在着多种问题，且这些问题的存在对资金利用率的提高产生了不利影响，因此在今后资金管理过程中，应当结合具体情况制定针对性的改进措施，提高资金管理安全。
参考文献：
[1]王波.“十二五”以来我国保障性住房资金来源渠道分析[J].宏观经济研究，2016.4
作者简介：
袁卫华，女，汉族，1970年2月生，1993年9月参加工作，新疆大学工程管理（造价管理方向）专业毕业，山东肥城人。高级经济师（房地产经济）、全国注册造價工程师、全国注册投资咨询工程师、全国注册房地产经纪人。新疆维吾尔自治区工程造价专家委员会专家，新疆维吾尔自治区建设工程评标专家，乌鲁木齐市建设工程评标专家。中物协维修资金专委会专家库专家。现任乌鲁木齐市物业专项维修资金监管办公室主任。