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从2010年年初开始，中国的高房价就引起了管理层的高度关注。2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，创下历史最高纪录。从中国指数研究院公布的数据来看，2010年许多大城市的房价同比上涨都超过了30%。2010年7月“宜居城市研究室”第五次发布数据《中国城市房均价排行榜》（单价：元/平方米建筑面积）中，鄂尔多斯市房价均价是6620元/平方米，全国排名第32位；呼和浩特市房价均价是4920元/平房米，全国排名63名。在一系列的政策调控之下，房价屡屡创出新高，老百姓感觉房价太高了，房子买不起了。
于是，政府出台了一系列据说是有史以来更为严厉的房价调控政策，但是房价却越调越高，在整个政策的调控过程中，许多售楼部热闹非凡，而且房地产商的收入不菲，（任志强2010年的年薪达到了758.17万元，王石2010年的年薪达到了760万元）。老百姓买不起房和房市火爆形成了鲜明的对比。
在这里我们有必要从经济学理论和现实社会的经济数据来详细剖析房价和居民购买力之间的关系。本文以内蒙古地区的数据为例，来研究内蒙古地区历年房价收入比以及2009年各盟市的房价收入比。
一、房价收入比的理论
在讨论房价是否合理的时候，人们常常用“房价收入比”（Price to income ratio）来考察居民购买住宅的能力。“房价收入比”指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。
国际上利用房价收入比进行的研究比较广泛，例如：
瑞纳特（Bertnard Renaud）在1989年的一篇研究报告中提出，在发达国家中“房价收入比”在1.8-5.5之间。他在1991年进一步提出，穷国和富国的“房价收入比”各不相同。在一些发展中国家里“房价收入比”可能要高于6。在某些福利主义国家中“房价收入比”也很高。
1998年，联合国对96个国家和地区进行了统计调查，联合国人居中心公布了世界各国的“房价收入比”。各国的“房价收入比”离散度相当大。分布区间从0.8-30，平均值为8.4，中位数为6.4。这也是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。
中国的学者在使用这个指标进行计算时得出中国房价收入比为27.54。也有人算出深圳是15，2009年高达20。还有人说，“房价收入比”可能超过50。
在进行经济学研究，特别是在进行不同经济体之间横向比较的时候，使用一个术语必须具有相同的定义，否则很容易造成语义上的混乱。之所以世界各国的“房价收入比”相差如此悬殊，是因为各国采取的统计口径、计算方法和统计数据来源不一致，特别是居民收入的内涵存在着很大的差异。所以，尽管这种算法简洁直观，通俗易懂，可是却隐含着许多矛盾。若要讨论房价和收入之间的关系，首先要弄清楚两个问题：一是谈房价一定要明确多大面积；二是谈收入一定要明确是一个人的收入还是一家人的收入，是工资单上的收入还是包括各种福利和灰色收入在内的可支配收入。下面分别介绍本文的计算依据。
（一）住房面积
1998年6月15日至17日，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议在北京召开，国务院以国发[1998]23号文件下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，在此通知中提出“房价收入比”的定义是：本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。
这个定义并不严谨，60平米的数据是从哪里来的？谁也说不清楚。于是，中金公司研究部的报告中采用每套建筑面积90平方米来计算。而北京市政协城建委委员李晓林则按照每户50平方米住房面积来计算“房价收入比”。还有人采用每户70平方米。显然，采用不同的面积计算出来的住宅价格相差悬殊，引起了许多争议。由于在住宅面积的选择上存在着较大的任意性，使得“房价收入比”的计算方法缺乏统一的标准。
实际上，不同地区不同时间的人均住房面积是不一样的。在讨论“房价收入比”的时候应当尽量接近当期房地产市场的现状。在统计年鉴上可以找到人均居住面积数据和每户平均人口数字，因此住宅面积应当等于该年度的人均居住面积乘上每户平均人口数。在2008年城镇人均居住面积为27.1平方米，每户平均人口为2.91人，由此计算得到每户居住面积为78.86平方米。
此外，当前中国的城乡差别较大，尚未形成统一的房地产市场。前些时候，在某些大城市中房价飞涨，冲击波并没有传递到农村。因此，在讨论“房价收入比”时采用城镇数据比较合适。
（二）居民收入
居民收入应当采用全部收入，包括工资、奖金、回扣、第二职业等。按照国家统计局的定义，工资总额指的是在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。“工资总额的计算原则应以直接支付给职工的全部劳动报酬为根据。各单位支付给职工的劳动报酬以及其他根据有关部门规定支付的工资，不论是计入成本的还是不计入成本的，不论是按照国家规定列入计征奖金税项目的，还是未列入计征奖金税项目的，不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的均包括在工资总额内。”
所以，本文在计算房价收入比时，根据内蒙古统计年鉴和中国统计年鉴的数据，每套住房平均房价＝平均房价×人均住房面积×每户平均人口数；每户居民年收入＝城镇居民每人全部年收入×每户平均人口数。那么房价收入比=平均房价×人均住房面积/城镇居民每人全部年收入。
二、内蒙古地区房价收入比研究
根据公式计算内蒙古地区历年房价收入比，如表１。
表1 内蒙古地区历年房价收入比
数据来源：城镇居民人均住房面积来源于历年《中国统计年鉴》，其他数据来源于历年《内蒙古统计年鉴》。
从表1可以看出，内蒙古地区的房价收入比总体是上升的，2004年最低，只有3.28，所以人们买房子不觉得有很大压力。之后的几年，房价收入比逐年增加，到了2009年，房价收入比达到了5.32，在短短的5年之间，房价的快速上涨使得人们感觉房价太高了。但是各售楼中心依然销售火爆，不论是2008年的金融风暴，还是2010年的国家出台的严厉的宏观调控，内蒙古地区的房价一直没有下降的趋势，说明当地居民还是具有很高的购买能力的。同时，随着房价收入比的上升，人均居住面积翻翻，居住环境大大改善。
三、12盟市房价收入比研究
应用同样的计算方法，依据《2010年内蒙古统计年鉴》数据计算得出12盟市房价收入比，如表2。
表2 2009年内蒙古12盟市房价收入比以及排名
数据来源：《2010内蒙古统计年鉴》，其中商品房单价是计算出来的。
从表2可以看出，房价收入比最高的盟市是鄂尔多斯市，达到5.81，而且人均住房面积第1；房价收入比最低的盟市是阿拉善盟，只有2.93，这个计算结果的排名符合目前内蒙古地区的收入和消费现状。随着经济的发展，鄂尔多斯地区已经成为了全区高收入、高消费、高房价地区领跑城市，房价屡创内蒙古新高，这和人们看好本地未来经济发展的期望有很大的关系，投资购房的比例大一些。
比较房价收入比的数值，我们可以把内蒙古12个盟市的购房压力分成3类，第一类是压力最大，包括鄂尔多斯市、赤峰市、巴彦淖尔市、呼伦贝尔市、呼和浩特市和包头市；第二类是压力中等的盟市，包括锡林郭勒市、兴安盟、乌海市和通辽市；第三类盟市的购房压力最小，是乌兰察布市和阿拉善盟。
四、结论
随着住房改革的不断升入，内蒙古地区的房价也节节上升，给老百姓的直接感觉是房价太高，买不起房了，但事实上人均住房面积却逐年增加。与全国相比，内蒙古地区的房价收入比还处于合理的水平，老百姓的购买能力还很旺盛。随着购房政策的不断推行，房价上升趋势将得到遏制，以及国家关于住房配套政策的实施，内蒙古地区的老百姓不仅能买得起房子，还能住上满意的房子。
（作者单位: 呼和浩特职业学院）
于是，政府出台了一系列据说是有史以来更为严厉的房价调控政策，但是房价却越调越高，在整个政策的调控过程中，许多售楼部热闹非凡，而且房地产商的收入不菲，（任志强2010年的年薪达到了758.17万元，王石2010年的年薪达到了760万元）。老百姓买不起房和房市火爆形成了鲜明的对比。
在这里我们有必要从经济学理论和现实社会的经济数据来详细剖析房价和居民购买力之间的关系。本文以内蒙古地区的数据为例，来研究内蒙古地区历年房价收入比以及2009年各盟市的房价收入比。
一、房价收入比的理论
在讨论房价是否合理的时候，人们常常用“房价收入比”（Price to income ratio）来考察居民购买住宅的能力。“房价收入比”指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。
国际上利用房价收入比进行的研究比较广泛，例如：
瑞纳特（Bertnard Renaud）在1989年的一篇研究报告中提出，在发达国家中“房价收入比”在1.8-5.5之间。他在1991年进一步提出，穷国和富国的“房价收入比”各不相同。在一些发展中国家里“房价收入比”可能要高于6。在某些福利主义国家中“房价收入比”也很高。
1998年，联合国对96个国家和地区进行了统计调查，联合国人居中心公布了世界各国的“房价收入比”。各国的“房价收入比”离散度相当大。分布区间从0.8-30，平均值为8.4，中位数为6.4。这也是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。
中国的学者在使用这个指标进行计算时得出中国房价收入比为27.54。也有人算出深圳是15，2009年高达20。还有人说，“房价收入比”可能超过50。
在进行经济学研究，特别是在进行不同经济体之间横向比较的时候，使用一个术语必须具有相同的定义，否则很容易造成语义上的混乱。之所以世界各国的“房价收入比”相差如此悬殊，是因为各国采取的统计口径、计算方法和统计数据来源不一致，特别是居民收入的内涵存在着很大的差异。所以，尽管这种算法简洁直观，通俗易懂，可是却隐含着许多矛盾。若要讨论房价和收入之间的关系，首先要弄清楚两个问题：一是谈房价一定要明确多大面积；二是谈收入一定要明确是一个人的收入还是一家人的收入，是工资单上的收入还是包括各种福利和灰色收入在内的可支配收入。下面分别介绍本文的计算依据。
（一）住房面积
1998年6月15日至17日，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议在北京召开，国务院以国发[1998]23号文件下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，在此通知中提出“房价收入比”的定义是：本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。
这个定义并不严谨，60平米的数据是从哪里来的？谁也说不清楚。于是，中金公司研究部的报告中采用每套建筑面积90平方米来计算。而北京市政协城建委委员李晓林则按照每户50平方米住房面积来计算“房价收入比”。还有人采用每户70平方米。显然，采用不同的面积计算出来的住宅价格相差悬殊，引起了许多争议。由于在住宅面积的选择上存在着较大的任意性，使得“房价收入比”的计算方法缺乏统一的标准。
实际上，不同地区不同时间的人均住房面积是不一样的。在讨论“房价收入比”的时候应当尽量接近当期房地产市场的现状。在统计年鉴上可以找到人均居住面积数据和每户平均人口数字，因此住宅面积应当等于该年度的人均居住面积乘上每户平均人口数。在2008年城镇人均居住面积为27.1平方米，每户平均人口为2.91人，由此计算得到每户居住面积为78.86平方米。
此外，当前中国的城乡差别较大，尚未形成统一的房地产市场。前些时候，在某些大城市中房价飞涨，冲击波并没有传递到农村。因此，在讨论“房价收入比”时采用城镇数据比较合适。
（二）居民收入
居民收入应当采用全部收入，包括工资、奖金、回扣、第二职业等。按照国家统计局的定义，工资总额指的是在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。“工资总额的计算原则应以直接支付给职工的全部劳动报酬为根据。各单位支付给职工的劳动报酬以及其他根据有关部门规定支付的工资，不论是计入成本的还是不计入成本的，不论是按照国家规定列入计征奖金税项目的，还是未列入计征奖金税项目的，不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的均包括在工资总额内。”
所以，本文在计算房价收入比时，根据内蒙古统计年鉴和中国统计年鉴的数据，每套住房平均房价＝平均房价×人均住房面积×每户平均人口数；每户居民年收入＝城镇居民每人全部年收入×每户平均人口数。那么房价收入比=平均房价×人均住房面积/城镇居民每人全部年收入。
二、内蒙古地区房价收入比研究
根据公式计算内蒙古地区历年房价收入比，如表１。
表1 内蒙古地区历年房价收入比
数据来源：城镇居民人均住房面积来源于历年《中国统计年鉴》，其他数据来源于历年《内蒙古统计年鉴》。
从表1可以看出，内蒙古地区的房价收入比总体是上升的，2004年最低，只有3.28，所以人们买房子不觉得有很大压力。之后的几年，房价收入比逐年增加，到了2009年，房价收入比达到了5.32，在短短的5年之间，房价的快速上涨使得人们感觉房价太高了。但是各售楼中心依然销售火爆，不论是2008年的金融风暴，还是2010年的国家出台的严厉的宏观调控，内蒙古地区的房价一直没有下降的趋势，说明当地居民还是具有很高的购买能力的。同时，随着房价收入比的上升，人均居住面积翻翻，居住环境大大改善。
三、12盟市房价收入比研究
应用同样的计算方法，依据《2010年内蒙古统计年鉴》数据计算得出12盟市房价收入比，如表2。
表2 2009年内蒙古12盟市房价收入比以及排名
数据来源：《2010内蒙古统计年鉴》，其中商品房单价是计算出来的。
从表2可以看出，房价收入比最高的盟市是鄂尔多斯市，达到5.81，而且人均住房面积第1；房价收入比最低的盟市是阿拉善盟，只有2.93，这个计算结果的排名符合目前内蒙古地区的收入和消费现状。随着经济的发展，鄂尔多斯地区已经成为了全区高收入、高消费、高房价地区领跑城市，房价屡创内蒙古新高，这和人们看好本地未来经济发展的期望有很大的关系，投资购房的比例大一些。
比较房价收入比的数值，我们可以把内蒙古12个盟市的购房压力分成3类，第一类是压力最大，包括鄂尔多斯市、赤峰市、巴彦淖尔市、呼伦贝尔市、呼和浩特市和包头市；第二类是压力中等的盟市，包括锡林郭勒市、兴安盟、乌海市和通辽市；第三类盟市的购房压力最小，是乌兰察布市和阿拉善盟。
四、结论
随着住房改革的不断升入，内蒙古地区的房价也节节上升，给老百姓的直接感觉是房价太高，买不起房了，但事实上人均住房面积却逐年增加。与全国相比，内蒙古地区的房价收入比还处于合理的水平，老百姓的购买能力还很旺盛。随着购房政策的不断推行，房价上升趋势将得到遏制，以及国家关于住房配套政策的实施，内蒙古地区的老百姓不仅能买得起房子，还能住上满意的房子。
（作者单位: 呼和浩特职业学院）