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四家银行推出的固定利率产品究竟有什么不同，该如何根据自己的需求选择固定利率房贷和浮动利率房贷如何互转?
8月19日，央行再次提高存贷款利率后，原本备受市场冷落的固定利率房贷产品优势逐渐凸显，很多贷款人都打算把房贷由浮动利率改为固定利率，以减少利息支出。与此同时，光大银行、建设银行、招商银行和农业银行也相继推出了升息后的固定利率房贷新产品，利率一家比一家低，在这块“蛋糕”上展开了激烈的争夺战。
对于借款人而言，在目前的升息周期中，选择固定利率房贷可在一定程度上规避加息的风险。同时各银行设计的产品大多有5年期的固定利率产品，这对于无法长期预测房贷利率变化的购房者来说，也是一种比较稳妥的尝试。那么，四家银行推出的固定利率产品究竟有什么不同，该如何根据自己的需求选择．固定利率房贷和浮动利率房贷如何互转?
比浮动利率划算
央行上调了存贷款利率后．招行、光大、建行、农行的固定利率房贷随之上调。在此之前办的固定利率房贷利率还是老利率，而新办的固定利率房贷就要多付利息了。因为需要重新测算，调高后的新固定利率标准比央行加息晚了几天，也让一些贷款人占到了银行的便宜。南京的张先生因购买商用房在光大银行申请了400万元的贷款，期限10年，采用浮动利率6．39％。一直关注利率变化的他发现，8月21日央行加息后的第一个工作日，浮动利率已调高到6．84％，固定利率还没来得及调整，于是赶紧向银行申请把利率转成固定利率，当天就办妥了手续。他办理的10年期固定利率为调整前的6．42％，居然比现在的浮动利率还要低。
据了解，部分市场敏感度高的贷款人，早在一个月前便申请转成固定利率贷款。据招行介绍，目前选择固定利率的客户主要以年轻白领、资信较好的私营企业主居多，并且大部分客户青睐选择3年或5年的分段式固定利率产品，因为他们觉得近两年仍存在利率上涨的空间。
如果按照近两年加息幅度0．27％测算，未来利率上调后5年期个人房贷基准年利率很可能为7．11％，而目前招商银行5年期以上贷款一次性固定3年的利率为6．36％，资信好的人能优惠到6，06％。试算一笔账，例如现在贷款人办理浮动利率贷款，金额30万元，期限20年，按照等额还款法并享受在基准年利率6，84％水平中下浮15％，为5，814％，月供金额为2117，23元；若办理固定利率贷款，按照一次性固定3年的优惠利率则为6，06％，月供金额为2159，69元，每月仅多支出42，46元，但可以在加息周期中3年内将一直保持月供金额相同，而不受央行调息的影响。
产品各有千秋
随着各大银行竞争的日趋激烈，各银行产品由单一逐渐变得“花哨”。最早推出固定利率房贷的光大银行，每个年限对应的利率水平比较“固定”，只有一个基准利率和一个优惠利率，而其他银行陆续推出利率区间概念，如建行的3年期贷款年利率区间是5，72-6，36％，农行则是5，65-7，15％，而选择哪个标准，则要根据客户还款能力、购房需求和资信情况，决定给你区间里的哪个利率。
从贷款模式上看，现在还有完全固定利率、固定利率+浮动利率、固定利率分段组合、固定利率和浮动利率的分段组合等多种概念。这让有些业内人士也感到有些“看不懂”、“吃不透”。据说，这是因为固定利率贷款品种的成本要比普通贷款高，风险也高，所以银行必须要“打好算盘”，对客户的收入走势、资金去向进行清晰预算才能放贷。
因为每家银行推出的固定利率房贷所针对的市场和客户群不同，所以各有特点和优势，贷款人可以根据各自的需求选择不同的银行贷款。
光大银行：10年期利率最低
适应人群：力图锁定利率风险，收入处上升趋势的贷款人
光大银行是四家银行中产品相对简单的一家，其产品只有基准利率和优惠利率两个档次。调整后的3年期、5年期、10年期的基准利率固定基准利率分别为6.12％、6.21％和6，45％，优惠利率分别为5.55％、5.73％和6.12％。
据银行人士介绍，优惠利率一般只对优质客户实行，即信用评级较高的公务员、行政事业单位员工、教师、科研人员。医生、律师、金融行业员工等。而资质一般甚至较差的客户，还将执行基准利率。
与其他银行对比不难发现，在新推出的固定房贷产品中，对于老百姓购房最需要的10年期贷款优惠利率，光大银行比加息后同档浮动优惠利率仅高出0.366个百分点，而6.12％的利率也成为房贷市场10年期固定利率中的最低点。
招行：结构性产品创新
适应人群：短期内还贷能力不强力求规避风险的年轻贷款人
招商银行此次推出的固定利率房贷为结构性产品，其最大特色是在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。招商银行称这样设计是为了照顾一些年轻贷款人，他们还贷初期收入不高，这样设计可以节省利息支出。
尽管结构性固定利率房贷可以分段执行不同的利率标准，但平均下来的利率水平，还是在招商银行规定的利率区间内。如固定10年，在执行最优惠利率时的安排分为两种，一是整个10年利率水平均为6.84％；二是前5年利率6.36％，后5年利率7.47％，10年平均利率水平约为6.84％。
由于前期还贷利率比较低，贷款本金可以相应多还一点，因此按照平均利率执行的固定利率房贷比完全固定更能减少利息支出。以贷款本金40万元，期限10年为例，在相同的6.84％利率水平情况下，固定10年不变的贷款总利息支出为153370.4元，而采取“结构性”定息房贷，即前5年每年利率为6.36％，后5年每年利率为7.47％(平均利率仍为6.84％)，借款人利息总支出为148584.4元，借款人可以节约利息支出4786元。
建行：中短期固定利率贷款最划算
适应人群：贷款期限较短，希望支付相对较少利息的贷款人
建行的3年期、5年期、10年期3个固定利率产品的等额本金固定房贷利率分别从原来的6.09％、6.21％、6.57％调整为6.36％，6.57％和7.02％，与央行针对不同期限的升息幅度同步。而这三款固定利率房贷产品的优惠底线为3年期5.72％，5年期5.814％，10年期6.39％。计算下来，期限越长，优惠幅度越小。
跟光大银行一样，建设银行对申请第一套自住房贷款的客户执行8.5折优惠利率。而对于以前执行9折利率的老客户，如果还款记录良好，将从贷款合同约定的利率调整日起执行8.5折利率。
农行：固定+浮动混合固定利率贷款新尝试 适应人群：子女收入不高，父母年纪偏大，想获得更灵活贷款形式的贷款人
此次农行推出的产品按贷款期限分为3年期、5年期和10年期3个档次，对应的利率区间分别为5.75-6.55％，5.85-6.65％、6.15-6.95％。与现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款略高0.3-0.4个百分点。
农行新推出的固定利率房资产品的特色在于，该行给了客户一个选择权：假设在固定利率房贷还款期内，该行总行将此项利率调低1个百分点以上，那么资信良好的客户可以申请执行调低后的新利率。也就是增加了利率调整选择权条款。虽然光大银行也有相似的业务，但农行的混合利率方式却提高了客户的自主性。
这种还贷的固定+浮动的混合利率方式可以在贷款开始的前5年或前10年内利率固定，利率固定期结束后利率转换为浮动利率。这种利率调整选择权条款使固定利率房贷不仅能够帮助借款人规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。如果市场利率下调，当农行固定利率房贷产品相应期限利率下限下调1个百分点(含)以上时，无不良信用的借款人在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点。
近日还有消息称，交通银行正在研究推出期限延至20年的固定利率产品。这是一个较为明显的突破，从前期业务开展的情况来看，固定利率房贷最大的“硬伤”即在于其贷款期限最长为10年。对于大多数购房者而言，由于不具备很强的还款能力，他们选择的年限一般会在15年至30年。
提前还款将收违约金
跟浮动利率产品不同，从固定利率房贷市场看，提前还款收违约金也许将成“行规”。如光大银行曾规定固定利率房贷1年内如提前还款将收违约金；而农行总行此次下发的文件中明确表示：如果固定利率房贷还款期间部分提前还款，那么只能减少还款金额，不能缩短还款期限；如果在3年之内全部提前还款，那么将收取违约金，3年以上则不收。
违约金标准为：固定利率贷款存续期在1年至5年的，违约金；违约金额×(贷款发生时候固定利率一当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1／3；固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。例如当时的浮动利率是5.508％，一笔20万元10年的固定利率房贷，执行6.08％的优惠利率，如果还款1年后想转成浮动利率房贷，未还的本金是183714.24元，违约金需交纳3152.5元。
房贷浮动利率与固定利率可互转
固定利率房贷有这么多优点，很多已经申请浮动利率贷款的人都想了解如何将现有的还贷方式进行转换。其实这并不复杂，只要提出申请，填好表格签字即可。浮动利率与固定利率可互相转换的业务，为借款人规避利率波动风险提供了有效手段。据了解，原来办理浮动利率房贷的客户，可转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时银行不收取任何违约金和手续费；而对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。
不管是一手房还是二手房，都可以申请固定利率房贷。对于那些正在按揭的贷款，如果想转成固定利率房贷，只要到银行申请一个非交易性转按揭即可。比如一位贷款人在某家银行贷款50万元，已经还了10万元，剩下的40万元就可以通过转按揭变成固定利率房贷。
适合三类人群
固定利率贷款优势明显，但这种优势也不是绝对的。在贷款买房时应仔细权衡多种贷款方式，选择最适合自身情况的一种。
由于固定利率房贷的优势是在加息前提下体现出来的，因此在加息周期内，贷款人采用固定利率偿还房贷比浮动利率更为划算。但是万一在贷款期限内央行不加息甚至降息，办理固定利率房贷者就有可能要比办理浮动利率房贷者支出更多的利息。
如果贷款人在贷款期内想提前还款，需要支付相对较高的违约金。同时，日后贷款人想要把固定利率转换为浮动利率，也要缴纳一定违约金。因此，有业内人士指出，固定利率比较适合三类人群：一是认为我国利率水平进入加息周期的；二是认为自己未来收入比较稳定，足以支付固定按揭额，并且不打算提前还贷的；三是申请第二套以上住房或商业用房贷款的。
此外，目前市场上有完全固定利率、固定利率+浮动利率+固定利率分段组合、固定利率和浮动利率的分段组合等四种固定利率房贷模式。选固定利率房贷要仔细考量哪种模式更适合自己，从而做出最优选择。
8月19日，央行再次提高存贷款利率后，原本备受市场冷落的固定利率房贷产品优势逐渐凸显，很多贷款人都打算把房贷由浮动利率改为固定利率，以减少利息支出。与此同时，光大银行、建设银行、招商银行和农业银行也相继推出了升息后的固定利率房贷新产品，利率一家比一家低，在这块“蛋糕”上展开了激烈的争夺战。
对于借款人而言，在目前的升息周期中，选择固定利率房贷可在一定程度上规避加息的风险。同时各银行设计的产品大多有5年期的固定利率产品，这对于无法长期预测房贷利率变化的购房者来说，也是一种比较稳妥的尝试。那么，四家银行推出的固定利率产品究竟有什么不同，该如何根据自己的需求选择．固定利率房贷和浮动利率房贷如何互转?
比浮动利率划算
央行上调了存贷款利率后．招行、光大、建行、农行的固定利率房贷随之上调。在此之前办的固定利率房贷利率还是老利率，而新办的固定利率房贷就要多付利息了。因为需要重新测算，调高后的新固定利率标准比央行加息晚了几天，也让一些贷款人占到了银行的便宜。南京的张先生因购买商用房在光大银行申请了400万元的贷款，期限10年，采用浮动利率6．39％。一直关注利率变化的他发现，8月21日央行加息后的第一个工作日，浮动利率已调高到6．84％，固定利率还没来得及调整，于是赶紧向银行申请把利率转成固定利率，当天就办妥了手续。他办理的10年期固定利率为调整前的6．42％，居然比现在的浮动利率还要低。
据了解，部分市场敏感度高的贷款人，早在一个月前便申请转成固定利率贷款。据招行介绍，目前选择固定利率的客户主要以年轻白领、资信较好的私营企业主居多，并且大部分客户青睐选择3年或5年的分段式固定利率产品，因为他们觉得近两年仍存在利率上涨的空间。
如果按照近两年加息幅度0．27％测算，未来利率上调后5年期个人房贷基准年利率很可能为7．11％，而目前招商银行5年期以上贷款一次性固定3年的利率为6．36％，资信好的人能优惠到6，06％。试算一笔账，例如现在贷款人办理浮动利率贷款，金额30万元，期限20年，按照等额还款法并享受在基准年利率6，84％水平中下浮15％，为5，814％，月供金额为2117，23元；若办理固定利率贷款，按照一次性固定3年的优惠利率则为6，06％，月供金额为2159，69元，每月仅多支出42，46元，但可以在加息周期中3年内将一直保持月供金额相同，而不受央行调息的影响。
产品各有千秋
随着各大银行竞争的日趋激烈，各银行产品由单一逐渐变得“花哨”。最早推出固定利率房贷的光大银行，每个年限对应的利率水平比较“固定”，只有一个基准利率和一个优惠利率，而其他银行陆续推出利率区间概念，如建行的3年期贷款年利率区间是5，72-6，36％，农行则是5，65-7，15％，而选择哪个标准，则要根据客户还款能力、购房需求和资信情况，决定给你区间里的哪个利率。
从贷款模式上看，现在还有完全固定利率、固定利率+浮动利率、固定利率分段组合、固定利率和浮动利率的分段组合等多种概念。这让有些业内人士也感到有些“看不懂”、“吃不透”。据说，这是因为固定利率贷款品种的成本要比普通贷款高，风险也高，所以银行必须要“打好算盘”，对客户的收入走势、资金去向进行清晰预算才能放贷。
因为每家银行推出的固定利率房贷所针对的市场和客户群不同，所以各有特点和优势，贷款人可以根据各自的需求选择不同的银行贷款。
光大银行：10年期利率最低
适应人群：力图锁定利率风险，收入处上升趋势的贷款人
光大银行是四家银行中产品相对简单的一家，其产品只有基准利率和优惠利率两个档次。调整后的3年期、5年期、10年期的基准利率固定基准利率分别为6.12％、6.21％和6，45％，优惠利率分别为5.55％、5.73％和6.12％。
据银行人士介绍，优惠利率一般只对优质客户实行，即信用评级较高的公务员、行政事业单位员工、教师、科研人员。医生、律师、金融行业员工等。而资质一般甚至较差的客户，还将执行基准利率。
与其他银行对比不难发现，在新推出的固定房贷产品中，对于老百姓购房最需要的10年期贷款优惠利率，光大银行比加息后同档浮动优惠利率仅高出0.366个百分点，而6.12％的利率也成为房贷市场10年期固定利率中的最低点。
招行：结构性产品创新
适应人群：短期内还贷能力不强力求规避风险的年轻贷款人
招商银行此次推出的固定利率房贷为结构性产品，其最大特色是在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。招商银行称这样设计是为了照顾一些年轻贷款人，他们还贷初期收入不高，这样设计可以节省利息支出。
尽管结构性固定利率房贷可以分段执行不同的利率标准，但平均下来的利率水平，还是在招商银行规定的利率区间内。如固定10年，在执行最优惠利率时的安排分为两种，一是整个10年利率水平均为6.84％；二是前5年利率6.36％，后5年利率7.47％，10年平均利率水平约为6.84％。
由于前期还贷利率比较低，贷款本金可以相应多还一点，因此按照平均利率执行的固定利率房贷比完全固定更能减少利息支出。以贷款本金40万元，期限10年为例，在相同的6.84％利率水平情况下，固定10年不变的贷款总利息支出为153370.4元，而采取“结构性”定息房贷，即前5年每年利率为6.36％，后5年每年利率为7.47％(平均利率仍为6.84％)，借款人利息总支出为148584.4元，借款人可以节约利息支出4786元。
建行：中短期固定利率贷款最划算
适应人群：贷款期限较短，希望支付相对较少利息的贷款人
建行的3年期、5年期、10年期3个固定利率产品的等额本金固定房贷利率分别从原来的6.09％、6.21％、6.57％调整为6.36％，6.57％和7.02％，与央行针对不同期限的升息幅度同步。而这三款固定利率房贷产品的优惠底线为3年期5.72％，5年期5.814％，10年期6.39％。计算下来，期限越长，优惠幅度越小。
跟光大银行一样，建设银行对申请第一套自住房贷款的客户执行8.5折优惠利率。而对于以前执行9折利率的老客户，如果还款记录良好，将从贷款合同约定的利率调整日起执行8.5折利率。
农行：固定+浮动混合固定利率贷款新尝试 适应人群：子女收入不高，父母年纪偏大，想获得更灵活贷款形式的贷款人
此次农行推出的产品按贷款期限分为3年期、5年期和10年期3个档次，对应的利率区间分别为5.75-6.55％，5.85-6.65％、6.15-6.95％。与现行个人住房浮动利率贷款最优惠利率水平相比，农行的对应期限固定利率贷款略高0.3-0.4个百分点。
农行新推出的固定利率房资产品的特色在于，该行给了客户一个选择权：假设在固定利率房贷还款期内，该行总行将此项利率调低1个百分点以上，那么资信良好的客户可以申请执行调低后的新利率。也就是增加了利率调整选择权条款。虽然光大银行也有相似的业务，但农行的混合利率方式却提高了客户的自主性。
这种还贷的固定+浮动的混合利率方式可以在贷款开始的前5年或前10年内利率固定，利率固定期结束后利率转换为浮动利率。这种利率调整选择权条款使固定利率房贷不仅能够帮助借款人规避利率上升的风险，在利率走低时也能帮助借款人减少损失。如果市场利率下调，当农行固定利率房贷产品相应期限利率下限下调1个百分点(含)以上时，无不良信用的借款人在支付一定的选择权费用后，就可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点。
近日还有消息称，交通银行正在研究推出期限延至20年的固定利率产品。这是一个较为明显的突破，从前期业务开展的情况来看，固定利率房贷最大的“硬伤”即在于其贷款期限最长为10年。对于大多数购房者而言，由于不具备很强的还款能力，他们选择的年限一般会在15年至30年。
提前还款将收违约金
跟浮动利率产品不同，从固定利率房贷市场看，提前还款收违约金也许将成“行规”。如光大银行曾规定固定利率房贷1年内如提前还款将收违约金；而农行总行此次下发的文件中明确表示：如果固定利率房贷还款期间部分提前还款，那么只能减少还款金额，不能缩短还款期限；如果在3年之内全部提前还款，那么将收取违约金，3年以上则不收。
违约金标准为：固定利率贷款存续期在1年至5年的，违约金；违约金额×(贷款发生时候固定利率一当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1／3；固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。例如当时的浮动利率是5.508％，一笔20万元10年的固定利率房贷，执行6.08％的优惠利率，如果还款1年后想转成浮动利率房贷，未还的本金是183714.24元，违约金需交纳3152.5元。
房贷浮动利率与固定利率可互转
固定利率房贷有这么多优点，很多已经申请浮动利率贷款的人都想了解如何将现有的还贷方式进行转换。其实这并不复杂，只要提出申请，填好表格签字即可。浮动利率与固定利率可互相转换的业务，为借款人规避利率波动风险提供了有效手段。据了解，原来办理浮动利率房贷的客户，可转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时银行不收取任何违约金和手续费；而对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。
不管是一手房还是二手房，都可以申请固定利率房贷。对于那些正在按揭的贷款，如果想转成固定利率房贷，只要到银行申请一个非交易性转按揭即可。比如一位贷款人在某家银行贷款50万元，已经还了10万元，剩下的40万元就可以通过转按揭变成固定利率房贷。
适合三类人群
固定利率贷款优势明显，但这种优势也不是绝对的。在贷款买房时应仔细权衡多种贷款方式，选择最适合自身情况的一种。
由于固定利率房贷的优势是在加息前提下体现出来的，因此在加息周期内，贷款人采用固定利率偿还房贷比浮动利率更为划算。但是万一在贷款期限内央行不加息甚至降息，办理固定利率房贷者就有可能要比办理浮动利率房贷者支出更多的利息。
如果贷款人在贷款期内想提前还款，需要支付相对较高的违约金。同时，日后贷款人想要把固定利率转换为浮动利率，也要缴纳一定违约金。因此，有业内人士指出，固定利率比较适合三类人群：一是认为我国利率水平进入加息周期的；二是认为自己未来收入比较稳定，足以支付固定按揭额，并且不打算提前还贷的；三是申请第二套以上住房或商业用房贷款的。
此外，目前市场上有完全固定利率、固定利率+浮动利率+固定利率分段组合、固定利率和浮动利率的分段组合等四种固定利率房贷模式。选固定利率房贷要仔细考量哪种模式更适合自己，从而做出最优选择。