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摘 要:中国的房地产业历经几十年发展,经历了婴儿期、幼年期、青年期和成年期,在最近十年当中,房地产业成为了我国经济发展的“引擎”,为中国经济实力的快速提升做出了巨大贡献。2008年全球金融危机之后,在国家刺激经济的多项政策推动下,房地产业逐步走出低迷,在2009年下半年,更是出现了房价飙升,地王频出的现象。这引发了对我国房地产的发展是否健康,是否出现了新一轮过热现象的探讨。
关键字:房地产;过热;发展
1979年我国开始进行经济体制改革,由计划经济体制向市场经济体制转变,这使我国的房地产业在经历了近二十年的停滞发展之后重新获得了发展的契机。上世纪90年代后期开始,随着房地产行业市场化进程的不断加快,其在促进国民经济增长、带动相关产业发展、增加就业岗位等方面发挥了巨大的作用,已经成为了国民经济的支柱产业和新的经济增长点。据国家统计局《中国统计年鉴2009》显示,城镇固定投资完成额194138.62亿元,其中房地产投资完成额36231.71 亿元,占城镇固定投资总额的18.7%,同比增长了16.1%。
2008年下半年,美国次贷危机爆发并波及全球,我国经济也未能幸免,房地产业损失惨重。中央政府迅速出台一系列救市措施,使房地产业绝地反弹。据国家统计局的数据显示, 2009年上半年商品房成交量创下了历史新高,并表现出了相当的可持续性。但是,北京房地产交易管理网公布2009年5月,北京期房有1759条退房记录。上海、杭州、广州等各大城市也相继出现了“退房潮”。一方面是楼盘的火爆销售、房价飙涨,另一方面是高退房率的曝光,这让外界对房地产市场的发展前景生出了许多猜测。一些业内人士分析,这可能源于部分房地产公司的资金链紧张,也可能是前期房价过高留下的“后遗症”。更有甚者,如中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授认为,开发商通过“假按揭”套现,才导致了退房率过高的情况出现。
中国房地产业的种种异常现象,再次引发了各界对我国房地产业发展的热议。SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时曾表示,近期土地市场出现了“过热”现象。中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任廖俊平也认为目前房地产业出现了过热现象,其根本原因简单来说是一种货币现象。方友林、陈茉(2009)认为在宽松货币政策的推动下,我国股市和房地产的双重泡沫已经开始凸显。对于中国房地产业的发展是否健康、是否出现了过热现象,业界目前尚无统一观点。本文试图基于房地产业现状,通过一系列判断标准,来对此问题进行探讨。
首先,从宏观角度来说,由于房地产业与国民经济的高度相关性,可以利用房地产业的增加值与国民经济发展水平之间的关系来衡量其发展水平。例如可以采取房价增长率占GDP增长率的比重进行判断。详见表1。
对于这一指标的临界值,目前在国际上并没有统一的数值。但一般来说,当指标大于2时,我们认为出现了较严重的"房价泡沫";而在指标上升到1.3时,就应该发出警戒信号。从上表可以看出,从2000年到2008年,房价增长率/GDP增长率这一指标从未超过2,但在2004年、2005年以及2007年均已经非常接近或者超过1.3的警戒水平,表示当时出现了房价泡沫的迹象。2006年的指标数值有所回落,可以认为是我国政府在2006年出台宏观政策调控房地产市场的结果。而从微观角度来说,我们采取最常用的几个衡量指标来对我国房地产业的现状做一个简单判断。
一、房价收入比
关于房价收入比这个指标,目前在学术界还存在很大争议,学者们选取的指数衡量标准不尽相同。这里我们选取的是住宅销售价格指数与城镇居民家庭人均可支配收入指数的比值作为衡量标准。这一指标的变化可以反映出居民对住房的支付能力,比值越低,表明居民对住房支付能力越高。如果指数大于1,则说明住宅价格的上涨幅度超过了城镇居民收入的上涨幅度,表明房地产市场价格泡沫存在的可能性。2002年至2008年各年的房价收入指数如下表所示:
从上表可以看出,从2002年到2008年的七年时间里,住宅销售价格指数/城镇居民家庭可支配收入指数这一指标在大多数年份里并没有超过1,这在一定程度上可以说明我国城镇居民对于商品住房的需求大部分是来源于其可支配收入的增长。但我们也应该注意到,这一指标一直高于0.9,十分接近1,而在2004年甚至一度超过1,这不得不引起我们对于我国房地产市场泡沫现象的警觉。
二、房屋租售比
房屋销售价格和租赁价格是两个用于衡量房地产发展趋势的重要指标,若两者协调发展,则说明房地产市场运行是健康的,但若房屋的销售价格严重偏离房屋的租赁价格,则说明房地产市场存在着过热的趋势。即如果房屋销售价格指数/租赁价格指数大于1,则说明房地产市场泡沫因素增加,反之,则说明房地产市场泡沫投机成分减少。我国2002年至2008年房屋销售价格指数与租赁价格指数见下表。
从上表可以看出,2002年至2008年中,我国每年的房屋销售价格指数/租赁价格指数这一指标数值都在1到1.1之间。这说明我国房地产市场有泡沫因素的存在,但过热现象并不如一些媒体宣扬的那么严重。但2007年和2008年,该指数有所回升,这应该引起我们的关注。
三、房屋空置率
在判断房地产市场是否健康的指标中,房屋空置率也是一项十分重要的判断标准,它反映了市场有效供给与有效需求之间的缺口大小。但何谓空置率,目前在国内仍然没有统一的说法。根据我国住房与城乡建设部的计算方式,一般把竣工一年以内的住房作为待销商品房,竣工一年以上三年以内的住房称作滞销商品房,竣工三年以上的住房称为空置积压房。目前国内计算空置率的方法大概有两种,一种是用空置量比上当年的房屋增量,另一种是将空置量比上三年的累积积压房数量。在这里,我们采用后一种:空置率=房屋空置面积/近三年累积竣工面积。具体数据见图1和图2。
资料来源:上海易居房地产研究院《全国商品房空置率研究报告》,2009
如上两图所示,自1999年全国商品房空置率超过15%,近年来空置率呈现逐步回落的趋势。2008年,商品房空置率为9.503%。同样,商品住宅空置率也在逐年下降,2008年数据为6.339%。虽然从各年数据看,2008年的空置率低于这15年以来的平均水平,但是值得我们重视的是,2007年到2008年商品房与商品住宅的空置面积分别增长了2935.3万平方米和2214.1万平方米,其增长幅度是近来来最大的。按照国际惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区域,10%-20%为空置危险区域,20%以上为严重挤压区域。因此,从统计数据来看,虽然自2006年之后,商品房空置率已经低于10%的水平,但在2008年已经相当接近于10%,这说明不合理或非理性的住房投资比例仍然较高,楼市泡沫隐现,需要我们严加防范。
但是,必须指出的是,空置是房地产市场的常见现象,也是正常现象。理想的空置率并非越低越好。那么,怎样将商品房空置率控制在合理、健康的水平,这将是业界学者和政府部门下一步研究的主要问题之一。
从以上选取的各项特征指标来看,其数值都位于房地产价格泡沫警戒线附近,这说明了我国房地产市场总体出现了过热的现象,但并不像某些媒体宣传的那么严重。从对住宅销售价格指数/城镇居民可支配收入这一指标的分析中可以看出,我国城镇居民对于商品住房的需求大部分是来源于收入的增长,是由有效需求拉动的。因此,总的来说,我国房地产市场整体不存在严重的过热现象,但不否认在某些沿海地区和发达地区会出现局部过热现象。
关键字:房地产;过热;发展
1979年我国开始进行经济体制改革,由计划经济体制向市场经济体制转变,这使我国的房地产业在经历了近二十年的停滞发展之后重新获得了发展的契机。上世纪90年代后期开始,随着房地产行业市场化进程的不断加快,其在促进国民经济增长、带动相关产业发展、增加就业岗位等方面发挥了巨大的作用,已经成为了国民经济的支柱产业和新的经济增长点。据国家统计局《中国统计年鉴2009》显示,城镇固定投资完成额194138.62亿元,其中房地产投资完成额36231.71 亿元,占城镇固定投资总额的18.7%,同比增长了16.1%。
2008年下半年,美国次贷危机爆发并波及全球,我国经济也未能幸免,房地产业损失惨重。中央政府迅速出台一系列救市措施,使房地产业绝地反弹。据国家统计局的数据显示, 2009年上半年商品房成交量创下了历史新高,并表现出了相当的可持续性。但是,北京房地产交易管理网公布2009年5月,北京期房有1759条退房记录。上海、杭州、广州等各大城市也相继出现了“退房潮”。一方面是楼盘的火爆销售、房价飙涨,另一方面是高退房率的曝光,这让外界对房地产市场的发展前景生出了许多猜测。一些业内人士分析,这可能源于部分房地产公司的资金链紧张,也可能是前期房价过高留下的“后遗症”。更有甚者,如中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授认为,开发商通过“假按揭”套现,才导致了退房率过高的情况出现。
中国房地产业的种种异常现象,再次引发了各界对我国房地产业发展的热议。SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时曾表示,近期土地市场出现了“过热”现象。中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任廖俊平也认为目前房地产业出现了过热现象,其根本原因简单来说是一种货币现象。方友林、陈茉(2009)认为在宽松货币政策的推动下,我国股市和房地产的双重泡沫已经开始凸显。对于中国房地产业的发展是否健康、是否出现了过热现象,业界目前尚无统一观点。本文试图基于房地产业现状,通过一系列判断标准,来对此问题进行探讨。
首先,从宏观角度来说,由于房地产业与国民经济的高度相关性,可以利用房地产业的增加值与国民经济发展水平之间的关系来衡量其发展水平。例如可以采取房价增长率占GDP增长率的比重进行判断。详见表1。
对于这一指标的临界值,目前在国际上并没有统一的数值。但一般来说,当指标大于2时,我们认为出现了较严重的"房价泡沫";而在指标上升到1.3时,就应该发出警戒信号。从上表可以看出,从2000年到2008年,房价增长率/GDP增长率这一指标从未超过2,但在2004年、2005年以及2007年均已经非常接近或者超过1.3的警戒水平,表示当时出现了房价泡沫的迹象。2006年的指标数值有所回落,可以认为是我国政府在2006年出台宏观政策调控房地产市场的结果。而从微观角度来说,我们采取最常用的几个衡量指标来对我国房地产业的现状做一个简单判断。
一、房价收入比
关于房价收入比这个指标,目前在学术界还存在很大争议,学者们选取的指数衡量标准不尽相同。这里我们选取的是住宅销售价格指数与城镇居民家庭人均可支配收入指数的比值作为衡量标准。这一指标的变化可以反映出居民对住房的支付能力,比值越低,表明居民对住房支付能力越高。如果指数大于1,则说明住宅价格的上涨幅度超过了城镇居民收入的上涨幅度,表明房地产市场价格泡沫存在的可能性。2002年至2008年各年的房价收入指数如下表所示:
从上表可以看出,从2002年到2008年的七年时间里,住宅销售价格指数/城镇居民家庭可支配收入指数这一指标在大多数年份里并没有超过1,这在一定程度上可以说明我国城镇居民对于商品住房的需求大部分是来源于其可支配收入的增长。但我们也应该注意到,这一指标一直高于0.9,十分接近1,而在2004年甚至一度超过1,这不得不引起我们对于我国房地产市场泡沫现象的警觉。
二、房屋租售比
房屋销售价格和租赁价格是两个用于衡量房地产发展趋势的重要指标,若两者协调发展,则说明房地产市场运行是健康的,但若房屋的销售价格严重偏离房屋的租赁价格,则说明房地产市场存在着过热的趋势。即如果房屋销售价格指数/租赁价格指数大于1,则说明房地产市场泡沫因素增加,反之,则说明房地产市场泡沫投机成分减少。我国2002年至2008年房屋销售价格指数与租赁价格指数见下表。
从上表可以看出,2002年至2008年中,我国每年的房屋销售价格指数/租赁价格指数这一指标数值都在1到1.1之间。这说明我国房地产市场有泡沫因素的存在,但过热现象并不如一些媒体宣扬的那么严重。但2007年和2008年,该指数有所回升,这应该引起我们的关注。
三、房屋空置率
在判断房地产市场是否健康的指标中,房屋空置率也是一项十分重要的判断标准,它反映了市场有效供给与有效需求之间的缺口大小。但何谓空置率,目前在国内仍然没有统一的说法。根据我国住房与城乡建设部的计算方式,一般把竣工一年以内的住房作为待销商品房,竣工一年以上三年以内的住房称作滞销商品房,竣工三年以上的住房称为空置积压房。目前国内计算空置率的方法大概有两种,一种是用空置量比上当年的房屋增量,另一种是将空置量比上三年的累积积压房数量。在这里,我们采用后一种:空置率=房屋空置面积/近三年累积竣工面积。具体数据见图1和图2。
资料来源:上海易居房地产研究院《全国商品房空置率研究报告》,2009
如上两图所示,自1999年全国商品房空置率超过15%,近年来空置率呈现逐步回落的趋势。2008年,商品房空置率为9.503%。同样,商品住宅空置率也在逐年下降,2008年数据为6.339%。虽然从各年数据看,2008年的空置率低于这15年以来的平均水平,但是值得我们重视的是,2007年到2008年商品房与商品住宅的空置面积分别增长了2935.3万平方米和2214.1万平方米,其增长幅度是近来来最大的。按照国际惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区域,10%-20%为空置危险区域,20%以上为严重挤压区域。因此,从统计数据来看,虽然自2006年之后,商品房空置率已经低于10%的水平,但在2008年已经相当接近于10%,这说明不合理或非理性的住房投资比例仍然较高,楼市泡沫隐现,需要我们严加防范。
但是,必须指出的是,空置是房地产市场的常见现象,也是正常现象。理想的空置率并非越低越好。那么,怎样将商品房空置率控制在合理、健康的水平,这将是业界学者和政府部门下一步研究的主要问题之一。
从以上选取的各项特征指标来看,其数值都位于房地产价格泡沫警戒线附近,这说明了我国房地产市场总体出现了过热的现象,但并不像某些媒体宣传的那么严重。从对住宅销售价格指数/城镇居民可支配收入这一指标的分析中可以看出,我国城镇居民对于商品住房的需求大部分是来源于收入的增长,是由有效需求拉动的。因此,总的来说,我国房地产市场整体不存在严重的过热现象,但不否认在某些沿海地区和发达地区会出现局部过热现象。