论文部分内容阅读
【摘要】随着社会不断地进步与发展，房地产开发市场正在面临新的机遇与挑战。因此，加强房地产开发项目工程建设投资管理就显得尤为重要。我们就房地产开发项目工程建设投资管理中存在的问题及对应的投资管理强化措施展开分析，旨在帮助房地产开商加强自身投资管理能力，进而实现经济效益最大化。
【关键词】房地产开发;工程建设;投资管理;强化措施
现阶段，大多数的房地产开发商都是自负盈亏、自主经营的模式，项目工程建设的成败与企业自身的管理能力密切相关。投资管理简单来说就是将开发商自己的资金与筹集到的投资进行工程建设各环节的合理分配，旨在最终实现最大化的投资回报，而且投资的资金分配不是一开始就可以明确安排好的，会在工程建设过程中受到各种不确定因素的影响，从而不断地产生变化，因此，投资管理在项目工程建设中起着不可忽视的作用，我们在项目不断推进的过程中要始终贯穿投资管理，以最终实现建设的顺利进行。
1、房地产开发项目工程建设投资管理中存在的问题
1.1项目工程建设投资管理的模式缺乏合理性
由于房地产企业对投资管理的重视程度较低，通常情况下，投资管理都是有房地产开发商内部直接委派人员进行的，而这些人员大都不具备投资管理专业知识，甚至主要负责投资管理的人员还本身兼着其他工作，这就导致管理运行缺乏合理的工作模式。使得在投资管理的决策阶段、设计阶段、招投标阶段以及施工阶段无法做出正确的决策，在人力成本控制、施工场地、器械租赁、施工物资需求等工程建筑的方向缺乏掌控【1】，最终导致投资决策在实际项目工程建设中存在大量的问题，无法强有力地把控项目的总成本。
1.2项目工程建设投资管理的侧重点缺乏准确性
对于项目工程建设的整个环节来说，最重要的其实是项目前期的决策和设计环节，它的专业性和经济可行性会直接影响整个项目的造价成本。但是大多数的房地产开发都会过于重视工程建设中后期的工程施工环节，在投资管理上也会侧重于会施工环节的成本管控，忽视了在建设前期的准备工作。由于侧重点缺乏准确性，会使得后期的建设中源源不断地出现大量工程、技术、材料选择的变动，无形中增加了项目开发周期与开发难度。因此我们要合理选择投资管理重点，在项目工程前期做好充足的准备工作，以保证工程建设顺利进行的同时能够合理的控制好建设总成本。
1.3项目工程建设投资管理的风险管控意识缺乏
房地产项目开发一般会有较长的开发周期，在投资管理上，也会受到像是当地人力成本突增、施工场地及器械租赁费用以及其他管理费用的变动，有着极强的不确定性。然而这些问题，如果没有在投资管理的初期做好充足预算，后期建设中就会发生流动资金不足甚至是资金链断裂的风险，严重会导致整个项目停工。因此，我们一定要在项目初期的决策阶段保持足够的风险管控意识，以确保后期的建设能够顺利进行。
2、房地产开发项目工程建设投资管理强化措施
2.1在项目工程建设投资前的决策阶段做好投资管理
对于项目工程建设投资管理来说，决策阶段是起始点，也是重中之重，而在该阶段最为重要的就是做好项目预算【2】，一般会包括人力预算、设备预算、材料预算、设计阶段预算、浮动预算等，只有提前做足预算，预估可能产生的风险，才能确保施工的顺利。例如在宜兴碧桂园的项目中，在决策阶段进行投资管理時，对人工成本就增加了一些浮动，并没有按照原有的工人数量直接决定。结果在施工过程中出现了赶工的情况，增加了人力成本，而因为已经提前预估了这部分的预算，所以施工并没有出现停滞。
2.2在项目工程建设过程中的设计与施工阶段做好投资管理
设计是一个工程的灵魂，对房屋的成型、质量等有着最直接的影响。因此，我们在设计阶段也要做好投资管理工作，给设计人员提供强有力的保障。在设计阶段的投资管理中，造价管理人员要积极与设计人员联系，以确保最低成本保障最好的设计，在建筑材料的需求上做好明确标注，尽量确保施工时变动量少【3】。像是在华士碧桂园的项目中，我们的造价管理人员与设计人员的配合就十分到位，在后期施工环节非常顺利。
施工阶段是房地产开发项目工程建设的最核心环节，也是投资管理最容易出现问题的环节，因此，我们的投资管理人员要做好相关工作，以确保最小化的投资成本实现最大化的经济效益。例如，在施工过程中的投资管理要做好施工方案的合理完善与所有施工现场人员的管理，像是施工方案管理时可以将施工需要采用的技术、工艺以及整个施工进度、流程的安排做明确说明，并定期召开组织会议确保人人心中有数，而对于施工现场的人员管理，要做到职责分工明确，在配合适当的机动人员，充分保障施工的顺利。
2.3在项目工程建设投资后的结算阶段做好投资管理
当一个项目已经进入投资后期阶段，管理人员要做好项目的审核与结算，一般会包括施工竣工图纸的确认、总承包合同和各分项目分包合同、施工过程变更材料、所有现场的签证、地质检测报告、施工会议记录等等，要充分确保施工的竣工质量以及投资资金的详细去向。有时管理人员也会将审核与结算工作外包给专业的单位，这时就需要对接人员做好整个建设过程从开始到结束的全部资料整合，以确保外包专业人员能够清晰的了解整个项目建设，以保障审核与结算质量。
结语：
经过我们的分析发现，在房地产开发中，项目工程建设投资管理是最为重要而且不能忽视的环节。只有做好投资管理，才能更好的帮助房地产开发商节省成本，最大程度的收获经济效益，同时还能提高房屋的建筑质量，对业主来讲也是极大的保障，能够使业主买的放心、住得安心。另外，在分析过程中我们还发现，由于房地产开发周期长、涵盖项目范围广，对房地产开发项目工程建设投资管理工作开展仍有着巨大的阻碍，因此在投资管理上，我们还需要不断努力强化，以真正提升房地产开发管理能力。
参考文献：
[1]张静.房地产开发项目工程建设投资管理强化措施初探[J].砖瓦世界，2020，（2）：127-128.
[2]祝金亮.当前房地产开发管理中存在的问题与解决的措施研究[J].城市建筑，2016，（23）：339-339. DOI：10.3969/j.issn.1673-0232.2016.23.315.
[3]李颖.论房地产开发项目如何加强工程建设投资管理[J].门窗，2016（08）：177.
【关键词】房地产开发;工程建设;投资管理;强化措施
现阶段，大多数的房地产开发商都是自负盈亏、自主经营的模式，项目工程建设的成败与企业自身的管理能力密切相关。投资管理简单来说就是将开发商自己的资金与筹集到的投资进行工程建设各环节的合理分配，旨在最终实现最大化的投资回报，而且投资的资金分配不是一开始就可以明确安排好的，会在工程建设过程中受到各种不确定因素的影响，从而不断地产生变化，因此，投资管理在项目工程建设中起着不可忽视的作用，我们在项目不断推进的过程中要始终贯穿投资管理，以最终实现建设的顺利进行。
1、房地产开发项目工程建设投资管理中存在的问题
1.1项目工程建设投资管理的模式缺乏合理性
由于房地产企业对投资管理的重视程度较低，通常情况下，投资管理都是有房地产开发商内部直接委派人员进行的，而这些人员大都不具备投资管理专业知识，甚至主要负责投资管理的人员还本身兼着其他工作，这就导致管理运行缺乏合理的工作模式。使得在投资管理的决策阶段、设计阶段、招投标阶段以及施工阶段无法做出正确的决策，在人力成本控制、施工场地、器械租赁、施工物资需求等工程建筑的方向缺乏掌控【1】，最终导致投资决策在实际项目工程建设中存在大量的问题，无法强有力地把控项目的总成本。
1.2项目工程建设投资管理的侧重点缺乏准确性
对于项目工程建设的整个环节来说，最重要的其实是项目前期的决策和设计环节，它的专业性和经济可行性会直接影响整个项目的造价成本。但是大多数的房地产开发都会过于重视工程建设中后期的工程施工环节，在投资管理上也会侧重于会施工环节的成本管控，忽视了在建设前期的准备工作。由于侧重点缺乏准确性，会使得后期的建设中源源不断地出现大量工程、技术、材料选择的变动，无形中增加了项目开发周期与开发难度。因此我们要合理选择投资管理重点，在项目工程前期做好充足的准备工作，以保证工程建设顺利进行的同时能够合理的控制好建设总成本。
1.3项目工程建设投资管理的风险管控意识缺乏
房地产项目开发一般会有较长的开发周期，在投资管理上，也会受到像是当地人力成本突增、施工场地及器械租赁费用以及其他管理费用的变动，有着极强的不确定性。然而这些问题，如果没有在投资管理的初期做好充足预算，后期建设中就会发生流动资金不足甚至是资金链断裂的风险，严重会导致整个项目停工。因此，我们一定要在项目初期的决策阶段保持足够的风险管控意识，以确保后期的建设能够顺利进行。
2、房地产开发项目工程建设投资管理强化措施
2.1在项目工程建设投资前的决策阶段做好投资管理
对于项目工程建设投资管理来说，决策阶段是起始点，也是重中之重，而在该阶段最为重要的就是做好项目预算【2】，一般会包括人力预算、设备预算、材料预算、设计阶段预算、浮动预算等，只有提前做足预算，预估可能产生的风险，才能确保施工的顺利。例如在宜兴碧桂园的项目中，在决策阶段进行投资管理時，对人工成本就增加了一些浮动，并没有按照原有的工人数量直接决定。结果在施工过程中出现了赶工的情况，增加了人力成本，而因为已经提前预估了这部分的预算，所以施工并没有出现停滞。
2.2在项目工程建设过程中的设计与施工阶段做好投资管理
设计是一个工程的灵魂，对房屋的成型、质量等有着最直接的影响。因此，我们在设计阶段也要做好投资管理工作，给设计人员提供强有力的保障。在设计阶段的投资管理中，造价管理人员要积极与设计人员联系，以确保最低成本保障最好的设计，在建筑材料的需求上做好明确标注，尽量确保施工时变动量少【3】。像是在华士碧桂园的项目中，我们的造价管理人员与设计人员的配合就十分到位，在后期施工环节非常顺利。
施工阶段是房地产开发项目工程建设的最核心环节，也是投资管理最容易出现问题的环节，因此，我们的投资管理人员要做好相关工作，以确保最小化的投资成本实现最大化的经济效益。例如，在施工过程中的投资管理要做好施工方案的合理完善与所有施工现场人员的管理，像是施工方案管理时可以将施工需要采用的技术、工艺以及整个施工进度、流程的安排做明确说明，并定期召开组织会议确保人人心中有数，而对于施工现场的人员管理，要做到职责分工明确，在配合适当的机动人员，充分保障施工的顺利。
2.3在项目工程建设投资后的结算阶段做好投资管理
当一个项目已经进入投资后期阶段，管理人员要做好项目的审核与结算，一般会包括施工竣工图纸的确认、总承包合同和各分项目分包合同、施工过程变更材料、所有现场的签证、地质检测报告、施工会议记录等等，要充分确保施工的竣工质量以及投资资金的详细去向。有时管理人员也会将审核与结算工作外包给专业的单位，这时就需要对接人员做好整个建设过程从开始到结束的全部资料整合，以确保外包专业人员能够清晰的了解整个项目建设，以保障审核与结算质量。
结语：
经过我们的分析发现，在房地产开发中，项目工程建设投资管理是最为重要而且不能忽视的环节。只有做好投资管理，才能更好的帮助房地产开发商节省成本，最大程度的收获经济效益，同时还能提高房屋的建筑质量，对业主来讲也是极大的保障，能够使业主买的放心、住得安心。另外，在分析过程中我们还发现，由于房地产开发周期长、涵盖项目范围广，对房地产开发项目工程建设投资管理工作开展仍有着巨大的阻碍，因此在投资管理上，我们还需要不断努力强化，以真正提升房地产开发管理能力。
参考文献：
[1]张静.房地产开发项目工程建设投资管理强化措施初探[J].砖瓦世界，2020，（2）：127-128.
[2]祝金亮.当前房地产开发管理中存在的问题与解决的措施研究[J].城市建筑，2016，（23）：339-339. DOI：10.3969/j.issn.1673-0232.2016.23.315.
[3]李颖.论房地产开发项目如何加强工程建设投资管理[J].门窗，2016（08）：177.