论文部分内容阅读
根据国土资源部对不动产统一登记工作的统一部署和相关要求，重庆市国土房管局在率先完成机构职责整合和全市停旧发新的基础上，积极推进全市40个区、县的“不动产登记系统”上线工作。目前已完成所有区、县国有土地、房屋不动产登记的上线工作，其中，渝中区等14个区、县的数据成功接入国家平台。尽管我市的不动产统一工作取得了一定的成绩，也得到了部领导的充分肯定，但由于此项工作毕竟是一项新工作，仅就权籍调查方面而言，在地、房数据的整合、管理及动态维护上还需要细化和规范。为进一步做好我市不动产登记工作，市不动产登记中心对所辖区渝中区的地、房数据整合工作及时总结，并结合实际情况探索了上线后的基础数据动态维护模式。
一、渝中区数据基本情况
渝中区作为重庆市政治、经济中心，辖11个街道，陆地面积18.5平方公里。已全部城市化，属于典型的老城区，城建工作以旧城改造为主。因此，完成了渝中区的“不动产登记系统”上线，在国有土地、房屋数据整合方面颇具代表性，因为相对于新区来说情况更复杂，历史跨度更长，所涉及的疑难问题更多。重庆市不动产登记中心在职责整合前主要负责辖区范围内的房屋交易和登记工作。直至2015年12月14日正式上线后，土地登记统一纳入不动产登记。
回顾渝中区的登记工作，可以把数据情况分为3个有特点的阶段。第一阶段：2001年前手工办案且无楼盘表。根据权利人的申请办理房屋登记业务，业务手次相连归于户室中，以户室为单位进行台账式管理；第二阶段：2001年开始新建楼盘表进行客体管理。即以楼盘表作为客体管理对象，以楼盘表中的基本单元受理登记业务。客体管理不再显得散落和凌乱，而是通过楼盘表的形式完成了组栋，客体管理有了质的提高。2009-2011年花了近一年半的时间对区域内所有有产权的房屋进行补建楼盘并完成楼盘与宗地的关联，第一次初步完成了地、房数据的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系统”上办理土地、房屋的登记业务。但由于主城区土地和房屋登记由区国土局和区登记中心分别承担，因此，时间一长，土地基础数据与房屋基础数据由于缺乏及时的衔接，导致出现数据的关联度和关联的正确性均得不到保证。办证机构在顺利办结登记业务后对土地、房屋的客体管理关注较少。第三阶段：达到不动产登记的数据要求。2015年6-12月，用了近半年的时间再次开展数据清理工作，在原有的基础上进行清理和补充完善，完成宗地-自然幢（房框） -户室的正确关联，满足不动产登记工作的需要。
此次上线“不动产登记系统”用时较短，是得益于第二阶段数据已基本完成土地、房屋数据的合一，第三阶段主要是查漏补缺的工作。重庆国土、房管合并管理多年，为不动产统一登记工作创造了有力条件。
二、数据整合中的三个关键环节
根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”和国土资源部《不动产单元设定与代码编制规则》之规定，28位编码承载了行政区划、地籍区子区、土地、房屋等相关信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 户室
以上每一个数段都关联了相应的信息。特别是从第15位开始，分别用5位数段号代表宗地+4位数段号代表自然幢（房屋外框）+4位数段号代表户室，三者之间的正确关联是每一个不动产单元编码的核心。因此，实现房屋与土地的正确关联后获得的不动产单元编码才是做好不动产登记工作的基础所在。错误的编码由于其隐蔽性强、不影响登记业务的办理从而不易被发现，但潜在的风险极大。为此，我们地、房数据整合的目标除了定量，更重要的是定性——关联正确。如果仅为满足办理登记业务需要而随意编码，一定会得不偿失，会付出数倍乃至更高的代价来修改，目前很多登记中心对此认识不足。从对渝中区多年来分阶段完成的数据整合工作来看，要达到相关质量要求，重点应抓好以下三个关键环节：
一是补建正确的楼盘表。首先，楼盘表是管理房屋户室的抓手，对于缺失楼盘表的不动产单元，必须进行楼盘表的补建，这一步至关重要（前提是档案信息已完成与户室正确关联）。补建楼盘表的基本原则是按最小栋（逻辑幢）为单元，以独立的地籍号为基准，依照现行楼盘表规范建立。操作步骤首先外业集中调查需补建楼盘表的楼栋的分层分户房号情况，绘制楼层、房屋编号立面图；其次，填写楼盘房屋申报表，包含幢、单元、物理层、名义层、房号、面积、用途、产权人以及各类登记信息；再次，根据需补建楼盘表房屋情况，查询预售登记、产权登记、抵押登记、司法查封及行政限制等相关登记信息；最后，完成楼盘表的补建后开始通过楼盘表进行业务受理。
二是楼盘与自然幢（房框）的关联。通俗地讲就是将楼盘表还原其空间位置。采取以1：500地籍图为工作底图，利用最新影像资料室内预判加外业补充调查的方式完成。外业调查可通过坐落、房号、楼层、结构、产权年代等多项要素的比对来开展。对实地有房屋而地籍图上没有的还应先行在1：500地籍图上进行地物补测。另外，要处理好逻辑幢与自然幢的对应关系。通常因管理的需要楼盘表是以逻辑幢为单位建立的。逻辑幢与自然幢存在着一对一或多对一的关系：当实地为一幢房屋时表现为一对一，当实地有塔楼和裙楼共存时表现为多对一。因此，在完成楼盘表与自然幢的关联时，还要建立多对一情形下的对应关系，以便于追溯。
三是自然幢与宗地的关联。这个环节重点是要确定宗地的权属正确与否及相关权利人的信息有无。由于地、房登记的长期分置，缺乏相互之间基础数据的有效衔接。因此，需要国土部门对宗地的权属和权利人信息予以核实和完善。
综上，只有真正把楼盘表、自然幢及宗地紧密结合在一起综合清理才能达到地、房数据合一，从而确保不动产单元编码的正确性，为不动产登记提供准确、可靠的数据来源。
三、新系统下的数据维护
新系统下对不动产单元的客体管理重心转为了如何做好权籍调查和动态的数据维护。结合工作实际，我们把不动产的客体变化重点考虑以下两个方面：一是新增不动产登记的权籍调查；二是原有不动产灭失后的及时注销。
新增不动产的演变从取得土地开始到项目完成，按其特征可分为土地（无建筑物）、预售和新建三个阶段来进行客体管理。因此，每个阶段根据不同的登记需求对权籍调查按相应的要求开展：一是土地（无建筑物）阶段时的不动产权籍调查应依据出让合同开展。一个出让合同项目下涉及多个自然宗地的，应绘制“宗地分布示意图”，并标注每个宗地的地块号（或土地座落）且应与出让合同内容表述一致；宗地分割、合并的，还应绘制“宗地分割示意图”或“宗地合并示意图”，图上须标识出宗地分割或合并的前后关系。二是在房屋预售阶段的不动产权籍调查应对预售楼栋进行空间定位，原则上在本宗地内第一栋房屋申请商品房预售（预租）许可审批前，不动产权籍调查机构应依据规划部门批准的规划总平面图将本宗地内所有楼栋图解到宗地内，实现预售楼栋图解落地（无须附界址点坐标），并依序制作房地合一图、房产分层图等，房地合一图中每个楼栋均应标注与规划总平面图相一致的楼栋编号。同时，调查本宗地批准规划方案中公共绿化和公共设施情况，同一幢内分层申请预售许可的，还应明晰多个许可间的关系。三是房屋新建登记时的不动产权籍调查应对竣工房屋的空间位置进行实地测量，依序绘制宗地图、房产分层图、附图及现场照片，并上传不动产登记系统替换预测阶段的土地房屋图形数据。同时，应查明竣工房屋的建设规模与批准建设规模之间的关系，若竣工测量的房屋属本宗地内最后一幢的，还应依批准的规划方案全面查清本宗地内公共设施的建设情况。
新增不动产的来源可分为新城拓展和旧城改造两大类。新城拓展犹如白纸画图，客体管理相对清晰；而旧城改造涉及征收范围内原有不动产的灭失。如何保证征收项目区范围内灭失的不动产与拟注销登记的不动产单元不错、不漏，需借助调查的方法来完成。首先，由征收办公室在发布征收公告的同时，向登记中心提供征收项目范围红线图（一般以1：500地形图为底图）。然后，登记中心根据红线图，采取空间叠加和区域分析的方法，形成拟拆迁的楼盘、户室和产权证号的列表，以此为控制，对照征收办申请注销的列表，若有遗漏，及时对接征收办并查明原因，确保征收范围内的注销登记不遗漏。
陈品禄/责任编辑
一、渝中区数据基本情况
渝中区作为重庆市政治、经济中心，辖11个街道，陆地面积18.5平方公里。已全部城市化，属于典型的老城区，城建工作以旧城改造为主。因此，完成了渝中区的“不动产登记系统”上线，在国有土地、房屋数据整合方面颇具代表性，因为相对于新区来说情况更复杂，历史跨度更长，所涉及的疑难问题更多。重庆市不动产登记中心在职责整合前主要负责辖区范围内的房屋交易和登记工作。直至2015年12月14日正式上线后，土地登记统一纳入不动产登记。
回顾渝中区的登记工作，可以把数据情况分为3个有特点的阶段。第一阶段：2001年前手工办案且无楼盘表。根据权利人的申请办理房屋登记业务，业务手次相连归于户室中，以户室为单位进行台账式管理；第二阶段：2001年开始新建楼盘表进行客体管理。即以楼盘表作为客体管理对象，以楼盘表中的基本单元受理登记业务。客体管理不再显得散落和凌乱，而是通过楼盘表的形式完成了组栋，客体管理有了质的提高。2009-2011年花了近一年半的时间对区域内所有有产权的房屋进行补建楼盘并完成楼盘与宗地的关联，第一次初步完成了地、房数据的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系统”上办理土地、房屋的登记业务。但由于主城区土地和房屋登记由区国土局和区登记中心分别承担，因此，时间一长，土地基础数据与房屋基础数据由于缺乏及时的衔接，导致出现数据的关联度和关联的正确性均得不到保证。办证机构在顺利办结登记业务后对土地、房屋的客体管理关注较少。第三阶段：达到不动产登记的数据要求。2015年6-12月，用了近半年的时间再次开展数据清理工作，在原有的基础上进行清理和补充完善，完成宗地-自然幢（房框） -户室的正确关联，满足不动产登记工作的需要。
此次上线“不动产登记系统”用时较短，是得益于第二阶段数据已基本完成土地、房屋数据的合一，第三阶段主要是查漏补缺的工作。重庆国土、房管合并管理多年，为不动产统一登记工作创造了有力条件。
二、数据整合中的三个关键环节
根据《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”和国土资源部《不动产单元设定与代码编制规则》之规定，28位编码承载了行政区划、地籍区子区、土地、房屋等相关信息，如下：
340103 002001 GB00025 F00280016
宗地 自然幢 户室
以上每一个数段都关联了相应的信息。特别是从第15位开始，分别用5位数段号代表宗地+4位数段号代表自然幢（房屋外框）+4位数段号代表户室，三者之间的正确关联是每一个不动产单元编码的核心。因此，实现房屋与土地的正确关联后获得的不动产单元编码才是做好不动产登记工作的基础所在。错误的编码由于其隐蔽性强、不影响登记业务的办理从而不易被发现，但潜在的风险极大。为此，我们地、房数据整合的目标除了定量，更重要的是定性——关联正确。如果仅为满足办理登记业务需要而随意编码，一定会得不偿失，会付出数倍乃至更高的代价来修改，目前很多登记中心对此认识不足。从对渝中区多年来分阶段完成的数据整合工作来看，要达到相关质量要求，重点应抓好以下三个关键环节：
一是补建正确的楼盘表。首先，楼盘表是管理房屋户室的抓手，对于缺失楼盘表的不动产单元，必须进行楼盘表的补建，这一步至关重要（前提是档案信息已完成与户室正确关联）。补建楼盘表的基本原则是按最小栋（逻辑幢）为单元，以独立的地籍号为基准，依照现行楼盘表规范建立。操作步骤首先外业集中调查需补建楼盘表的楼栋的分层分户房号情况，绘制楼层、房屋编号立面图；其次，填写楼盘房屋申报表，包含幢、单元、物理层、名义层、房号、面积、用途、产权人以及各类登记信息；再次，根据需补建楼盘表房屋情况，查询预售登记、产权登记、抵押登记、司法查封及行政限制等相关登记信息；最后，完成楼盘表的补建后开始通过楼盘表进行业务受理。
二是楼盘与自然幢（房框）的关联。通俗地讲就是将楼盘表还原其空间位置。采取以1：500地籍图为工作底图，利用最新影像资料室内预判加外业补充调查的方式完成。外业调查可通过坐落、房号、楼层、结构、产权年代等多项要素的比对来开展。对实地有房屋而地籍图上没有的还应先行在1：500地籍图上进行地物补测。另外，要处理好逻辑幢与自然幢的对应关系。通常因管理的需要楼盘表是以逻辑幢为单位建立的。逻辑幢与自然幢存在着一对一或多对一的关系：当实地为一幢房屋时表现为一对一，当实地有塔楼和裙楼共存时表现为多对一。因此，在完成楼盘表与自然幢的关联时，还要建立多对一情形下的对应关系，以便于追溯。
三是自然幢与宗地的关联。这个环节重点是要确定宗地的权属正确与否及相关权利人的信息有无。由于地、房登记的长期分置，缺乏相互之间基础数据的有效衔接。因此，需要国土部门对宗地的权属和权利人信息予以核实和完善。
综上，只有真正把楼盘表、自然幢及宗地紧密结合在一起综合清理才能达到地、房数据合一，从而确保不动产单元编码的正确性，为不动产登记提供准确、可靠的数据来源。
三、新系统下的数据维护
新系统下对不动产单元的客体管理重心转为了如何做好权籍调查和动态的数据维护。结合工作实际，我们把不动产的客体变化重点考虑以下两个方面：一是新增不动产登记的权籍调查；二是原有不动产灭失后的及时注销。
新增不动产的演变从取得土地开始到项目完成，按其特征可分为土地（无建筑物）、预售和新建三个阶段来进行客体管理。因此，每个阶段根据不同的登记需求对权籍调查按相应的要求开展：一是土地（无建筑物）阶段时的不动产权籍调查应依据出让合同开展。一个出让合同项目下涉及多个自然宗地的，应绘制“宗地分布示意图”，并标注每个宗地的地块号（或土地座落）且应与出让合同内容表述一致；宗地分割、合并的，还应绘制“宗地分割示意图”或“宗地合并示意图”，图上须标识出宗地分割或合并的前后关系。二是在房屋预售阶段的不动产权籍调查应对预售楼栋进行空间定位，原则上在本宗地内第一栋房屋申请商品房预售（预租）许可审批前，不动产权籍调查机构应依据规划部门批准的规划总平面图将本宗地内所有楼栋图解到宗地内，实现预售楼栋图解落地（无须附界址点坐标），并依序制作房地合一图、房产分层图等，房地合一图中每个楼栋均应标注与规划总平面图相一致的楼栋编号。同时，调查本宗地批准规划方案中公共绿化和公共设施情况，同一幢内分层申请预售许可的，还应明晰多个许可间的关系。三是房屋新建登记时的不动产权籍调查应对竣工房屋的空间位置进行实地测量，依序绘制宗地图、房产分层图、附图及现场照片，并上传不动产登记系统替换预测阶段的土地房屋图形数据。同时，应查明竣工房屋的建设规模与批准建设规模之间的关系，若竣工测量的房屋属本宗地内最后一幢的，还应依批准的规划方案全面查清本宗地内公共设施的建设情况。
新增不动产的来源可分为新城拓展和旧城改造两大类。新城拓展犹如白纸画图，客体管理相对清晰；而旧城改造涉及征收范围内原有不动产的灭失。如何保证征收项目区范围内灭失的不动产与拟注销登记的不动产单元不错、不漏，需借助调查的方法来完成。首先，由征收办公室在发布征收公告的同时，向登记中心提供征收项目范围红线图（一般以1：500地形图为底图）。然后，登记中心根据红线图，采取空间叠加和区域分析的方法，形成拟拆迁的楼盘、户室和产权证号的列表，以此为控制，对照征收办申请注销的列表，若有遗漏，及时对接征收办并查明原因，确保征收范围内的注销登记不遗漏。
陈品禄/责任编辑