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摘要:提到房地产泡沫和高企的房价，我们就会想到日本和美国。就房地产泡沫破裂给社会造成的巨大而又深远的影响而言，非日本莫属。日本的房地产价格曾经一度排名世界前列。房地产泡沫破裂直接导致了日本长达二十多年的经济衰退。研究日本房地产泡沫破裂及应对之道，对于中国当前的房地产调控大有裨益。
关键词:公营住宅;房地产泡沫;日本
中图分类号：F293文献标识码： A
在研究日本应对房地产泡沫破裂影响之前，先回顾一下日本房地产泡沫的起因、发展。上世纪八十年代后期，由于著名的“广场协议”的签署，在随后的三年里，日元对美元升值了一倍。为了应对日元大幅升值局面，日本中央银行采取了“扩张性财政政策”造成日本流动资金高速增长。在宽松的货币政策支持下，过剩的流动资金流向了房地产和股票市场。这直接导致房地产价格的持续快速上涨。在当时，东京、大阪的房价堪称天价。同现今中国北、上、广的居民一样，许多日本人同时抱有矛盾对立的两种情绪：绝望和希望。绝望的是：几乎所有的工薪族都沦落成为高房价的奴隶“房奴”，都背负巨额房屋贷款。希望的是：随着房价的不断上涨，拥有房屋产权的人依靠房价财富值不断攀升。这促使人们加速购买房产，加入有房人的行列，步入创富快速路。
但是，在一个成熟的社会中，房价上涨过快基本上就是一个灾难。高昂的房贷直接导致工薪阶层的家庭进入极不稳定的状态，很容易导致社会动乱。
在上世纪九十年代后期，日本房地产泡沫破灭。以关西地区的小城伊丹为例，一套普通的公寓价格依然是几千万日元，但是此价格只有房地产泡沫高峰时期的约八分之一而已。据此我们可以看出，房地产泡沫将价格推涨到如何惊人的一个数字。其实，单就这八分之一的价格，对于很多工薪阶层还是难以承受。对于拥有一套属于自己的住房，那时的日本人和现今的国人一样有极大的热情。通过对房地产泡沫破灭前后数据分析可以看出，当时，有超过30％的房产购买者的还款额和工资的比例超过100％。这些购房者整天不吃不喝，都付不起每月按揭贷款。
经历了明治维新的崛起和二战后的快速重建，日本在八十年代已然成为世界经济第二大国。在长期市场经济洗礼下的日本人，为什么如此争当“房奴”呢？一种分析认为：正是因为疯狂的房地产价格超出了正常人的理性理解范畴，而房地产市场和价格还在持续繁荣。“存在就是合理的”的概念，日本消费者开始创作不同的解释。例如，日本政府故意背后操纵房地产市场或至少默许市场如此发展。房地产市场不可能也也不会允许崩溃，在关键时刻日本政府一定会出手干预解决。日本购房者替政府想出了解决方案：通货膨胀。
按照这种通货膨胀解决方案理论，工薪阶层可以购买超出其购买能力的房产。正常情况下如一个人一个月赚10万日元，贷款15万日元购房是不可能的。但是在通货膨胀的压力下，工薪阶层月工资15万将上升到30万。相对于原先高昂的15万日元，工薪阶层的压力就不大了。无论单个购房者买不买房产，物价都将上涨。如果在通货膨胀前买房子，享受房地产价格上涨带来的财富迅速升值。如果面对通货膨胀前不买房子，以后将再也买不起房子，而且丧失了快速致富的机会。
但是真正的现实并没有按照人们设想的方向发展。1990到1991年间，日本国民经济发展遇到了决定性的拐点。由于利率的上涨和增长预期的下降，导致投资减少。在1990年，日本当时股票价格下降了46%，并且持续了十多年的疲软。在这种客观因素的制约下，房奴们盼望已久的大规模通货膨胀并未来临。疯狂不停涨价的房地产终于遭遇了硬着陆。直至今日，日本许多地区的房奴仍旧以高于现价七八倍的价格，偿还八九十年代的贷款。由于购房时，市场处于卖方市场，购房合同中多有些霸王条款。房奴们如果违约，将面临收回房产和法律诉讼的危险。
公允的讲，日本政府直面危机，捅破房地产泡沫，还是有勇气魄力的。其战略决策的结果，也是幸运的。虽然这一措施，从根本上终结了日本经济“繁荣”的时代，但此举并没有导致整个经济社会的崩溃。究竟为什么没有崩溃呢？深层次的原因是多方面的。其一，日本是一个法制国家，公民的法律契约意识强。违法违约的成本较高。其二，房价下跌对普通的工薪族和低收入群体的影响有限。购房的税收成本和负担较高，低收入群体买不起房，高收入群体不会以投资为目的囤积房产。其三，许多日本人靠租房生活。其四，在房地产泡沫破灭前，日本已经建立了完备的失业、医疗、养老等社会保障体系。从房地产行业来讲，房地产泡沫破裂并没有摧毁日本国民的基本刚性需求。
提到刚性需求，我们自然想到“丈母娘需求”和“学区房需求”其实相关类似需求，日本人也有。但是，这些需求并没有明确区分一个概念：即“买房住”还是“有房住”
刚性需求通常指，一个正常社会人必须得到满足的基本。就像衣、食、住、行等都属于刚性需求。对于房地产刚性需求，可以分为两部分。其一，有钱有资金，买得起房子，愿意购买。这部分人群的需求对于社会不是真正的刚性需求。而另一部分人群有刚性需求，但买不起房子或者不愿意买。例如，刚刚走入社会的大学生，没有资金买房。不愿让父母拿出资金支付首付的。这第二部分人群是真正需要关注的“刚性需求”人群。
如何帮助这部分真正需要关注的“刚性需求”人群呢？政府的指令性降价政策，将直接影响房地产企业的发展，直接影响经济的发展。政府领导的低价卖便宜房的措施，会影响房地产产业发展，同时滋生腐败。当日本的房地产贷款分期高达60年以上，月供还款额有时超过了平均工资时，有真正刚性需求的没有地方住的日本年轻工薪族，将严重威胁社会的稳定。这是日本政府必须根本彻底解决的核心问题。
日本房地产行业经历了近几十年的风风雨雨，潮起潮落，并未严重威胁到日本社会的稳定。事实证明，日本政府找到了解決之道：建设公营住宅。
何为公营住宅建设？
在日本的行政规划中，县相当于中国的省一级单位。日本各县自主兴建了大批“县营住宅”，各县中各市也建造了大量的“市营住宅”。这些住宅为低收入群体提供生活居住场所。这些住宅使用的都是国有土地，建设的住宅多为高层多单元住宅。这些住宅的地理位置偏僻，且交通不太方便。但其住宅房屋的质量等同于普通住宅公寓。正是因为这种政策措施，日本大量的中低收入无法承担购房费用的“刚性需求”人群，得以居住在县营、市营的住宅中，免于被天价房产洗劫和压榨的命运。同时铸就了维护社会稳定的中坚力量。
日本“县营住宅”和“市营住宅”的形式类似于我国的经适房。但他们的产权本质和经营方式有着根本上的区别，即只租不卖。
日本对于租用“县营住宅”和“市营住宅”有着严格的规范和限制。政府将进行定期的租户收入审核。不准超出收入标准的租户入住。只有收入和存款低于标准的群体，才有资格租用公营住宅。公共房屋分类分级入住。公司白领也可以入住公租房，但房屋的租金较高，被称为“公社房”。
在公营住宅政策实施的初期，政府为了保证政策对国民一视同仁、公平合理，推行了一个公租房者定期搬家的制度。简而言之，即是租房者入住一处公租房只能住两年。超出两年后，就必须重新参加抽签。公共部门将帮助你搬家到一个新地方的公租房。租房者可以保证有公租房者居住，但是不可以在一处房屋里连续居住。这种制度可以防止诸多弊病。其一，不同的公租房有着地理位置、楼层、采光和居住环境方面的差异，难免存在相对的优劣差异。期满重选制度，能够保证相对公平。其二，打击公租房转手高价出租的行为。连续居住固定公租房，给予转租者转手获利时间和空间。期满重选制度抬高私下转租者的成本和难度。其三，最重要的核心是，政府拥有房子产权。公租房属于公共财产。根本制度设计杜绝了腐败的滋生。
公共房屋的分配是按需分配。政府根据家庭人员人数、家庭人员年龄和身体状况，决定公租房家庭能租用几间房。房租的设定也是根据公租房家庭的收入而定。对于低收入群体，即使租住一个非常现代化的公寓，租金也设定的非常低。有时租金竟然低到几乎可以忽略不计。如果遇到需求大于供给的情况，就用抽签的办法解决。人们整体感觉公平合理。即使未中签者有心怀希望。
我们不禁要问，为什么日本采用与中国不同的产权设置“只租不卖”呢？其核心差异在哪儿呢？要回答这个问题，我们还是要回到房屋的刚性需求上来。刚才我们定义了刚性需求是一个正常社会人必须得到满足的基本。那么满足正常公民基本居住、结婚、生子需求的房子就是刚性需求的房屋。但是对于所居住的房屋是否是自己拥有产权的服务，就不属于基本的刚性需求。
在中国古代战国中期的孟子，在其《梁惠王章句上》中就提出“居者有其屋！病者有其医！勤者有其业！劳者有其得！”。将“居者有其屋”的社会理想排在第一。这个更古不变的诉求，从古至今都摆在所有执政者的面前，等待解决。日本推行的“只租不卖”的公租房政策，主要针对的是住房需求中刚性需求的部分。此政策的本质在于：公共房屋产权是不可以作为商品进行买卖交易、流通的。该政策将住房需求中的刚性需求部分与具有商品和金融衍生品属性的房屋需求部分清晰的界定并区分开来。
针对那些收入水平低，没有能力购买房屋，但有需要房屋满足基本生活需要的群体，政府提供公租房，帮助该群体解决居住、结婚和生子的住房困难。但是这些低房租的公租房不能同具有商品和金融衍生品属性的房屋相比。地理位置会较为偏僻，公共交通不会太便利，周围的社区配套学校不会特别优质。重要的核心在于，产权归公，不可继承和买卖流通。
在日本，作为产权房的交易同其他金融产品和商品交易一样，随行就市。按市场供求关系和市场规律，买卖流通房产。有产权的房屋，不但可以居住和继承，更可以按照金融投资市场规范，投机买卖，风险自负。产权房的价格也与房屋的地理位置和社区配套质量，息息相关。当有人花高价，购买了好的产权房，自然享受随之带来的生活便利、高质量的子女教育和资产升值的机会。多付出多得到，公平合理，又照顾到群体的差异性。
至于“居者有其屋”的终极目标，我们确实需要仔细分析。“有其屋”是有其自有房屋，还是有其居住房屋。在物质尚未达到極大丰富，环境资源有限的时候，有其居住房屋是最公平合理的选择。如果主观推行人人有其自有房屋，表面上更公平合理。但是，在资源有限的前提下，合理的平均分配有限的和带有不同商品价值的房屋是不可能的。有限资源分配，将注定滋生腐败，造成更大的不公平。
正是由于日本的公租房解决了刚性需求，产权房的市场被充分释放。日本的房地产市场正常的发展。即使遭遇房价飞涨，中低收入人群并没有被残酷的奴役和压榨，降低了社会矛盾。反之，在房价暴跌后的今天，公租房保护了中低收入人群的资产不受洗劫。公租房日本近30年的房地产发展历程，证明了公营住宅在房地产市场剧烈动荡的过程中，起到了社会稳定器的作用。反观我国的房地产市场，日本的公营住宅政策确实有我们借鉴学习的地方。
关键词:公营住宅;房地产泡沫;日本
中图分类号：F293文献标识码： A
在研究日本应对房地产泡沫破裂影响之前，先回顾一下日本房地产泡沫的起因、发展。上世纪八十年代后期，由于著名的“广场协议”的签署，在随后的三年里，日元对美元升值了一倍。为了应对日元大幅升值局面，日本中央银行采取了“扩张性财政政策”造成日本流动资金高速增长。在宽松的货币政策支持下，过剩的流动资金流向了房地产和股票市场。这直接导致房地产价格的持续快速上涨。在当时，东京、大阪的房价堪称天价。同现今中国北、上、广的居民一样，许多日本人同时抱有矛盾对立的两种情绪：绝望和希望。绝望的是：几乎所有的工薪族都沦落成为高房价的奴隶“房奴”，都背负巨额房屋贷款。希望的是：随着房价的不断上涨，拥有房屋产权的人依靠房价财富值不断攀升。这促使人们加速购买房产，加入有房人的行列，步入创富快速路。
但是，在一个成熟的社会中，房价上涨过快基本上就是一个灾难。高昂的房贷直接导致工薪阶层的家庭进入极不稳定的状态，很容易导致社会动乱。
在上世纪九十年代后期，日本房地产泡沫破灭。以关西地区的小城伊丹为例，一套普通的公寓价格依然是几千万日元，但是此价格只有房地产泡沫高峰时期的约八分之一而已。据此我们可以看出，房地产泡沫将价格推涨到如何惊人的一个数字。其实，单就这八分之一的价格，对于很多工薪阶层还是难以承受。对于拥有一套属于自己的住房，那时的日本人和现今的国人一样有极大的热情。通过对房地产泡沫破灭前后数据分析可以看出，当时，有超过30％的房产购买者的还款额和工资的比例超过100％。这些购房者整天不吃不喝，都付不起每月按揭贷款。
经历了明治维新的崛起和二战后的快速重建，日本在八十年代已然成为世界经济第二大国。在长期市场经济洗礼下的日本人，为什么如此争当“房奴”呢？一种分析认为：正是因为疯狂的房地产价格超出了正常人的理性理解范畴，而房地产市场和价格还在持续繁荣。“存在就是合理的”的概念，日本消费者开始创作不同的解释。例如，日本政府故意背后操纵房地产市场或至少默许市场如此发展。房地产市场不可能也也不会允许崩溃，在关键时刻日本政府一定会出手干预解决。日本购房者替政府想出了解决方案：通货膨胀。
按照这种通货膨胀解决方案理论，工薪阶层可以购买超出其购买能力的房产。正常情况下如一个人一个月赚10万日元，贷款15万日元购房是不可能的。但是在通货膨胀的压力下，工薪阶层月工资15万将上升到30万。相对于原先高昂的15万日元，工薪阶层的压力就不大了。无论单个购房者买不买房产，物价都将上涨。如果在通货膨胀前买房子，享受房地产价格上涨带来的财富迅速升值。如果面对通货膨胀前不买房子，以后将再也买不起房子，而且丧失了快速致富的机会。
但是真正的现实并没有按照人们设想的方向发展。1990到1991年间，日本国民经济发展遇到了决定性的拐点。由于利率的上涨和增长预期的下降，导致投资减少。在1990年，日本当时股票价格下降了46%，并且持续了十多年的疲软。在这种客观因素的制约下，房奴们盼望已久的大规模通货膨胀并未来临。疯狂不停涨价的房地产终于遭遇了硬着陆。直至今日，日本许多地区的房奴仍旧以高于现价七八倍的价格，偿还八九十年代的贷款。由于购房时，市场处于卖方市场，购房合同中多有些霸王条款。房奴们如果违约，将面临收回房产和法律诉讼的危险。
公允的讲，日本政府直面危机，捅破房地产泡沫，还是有勇气魄力的。其战略决策的结果，也是幸运的。虽然这一措施，从根本上终结了日本经济“繁荣”的时代，但此举并没有导致整个经济社会的崩溃。究竟为什么没有崩溃呢？深层次的原因是多方面的。其一，日本是一个法制国家，公民的法律契约意识强。违法违约的成本较高。其二，房价下跌对普通的工薪族和低收入群体的影响有限。购房的税收成本和负担较高，低收入群体买不起房，高收入群体不会以投资为目的囤积房产。其三，许多日本人靠租房生活。其四，在房地产泡沫破灭前，日本已经建立了完备的失业、医疗、养老等社会保障体系。从房地产行业来讲，房地产泡沫破裂并没有摧毁日本国民的基本刚性需求。
提到刚性需求，我们自然想到“丈母娘需求”和“学区房需求”其实相关类似需求，日本人也有。但是，这些需求并没有明确区分一个概念：即“买房住”还是“有房住”
刚性需求通常指，一个正常社会人必须得到满足的基本。就像衣、食、住、行等都属于刚性需求。对于房地产刚性需求，可以分为两部分。其一，有钱有资金，买得起房子，愿意购买。这部分人群的需求对于社会不是真正的刚性需求。而另一部分人群有刚性需求，但买不起房子或者不愿意买。例如，刚刚走入社会的大学生，没有资金买房。不愿让父母拿出资金支付首付的。这第二部分人群是真正需要关注的“刚性需求”人群。
如何帮助这部分真正需要关注的“刚性需求”人群呢？政府的指令性降价政策，将直接影响房地产企业的发展，直接影响经济的发展。政府领导的低价卖便宜房的措施，会影响房地产产业发展，同时滋生腐败。当日本的房地产贷款分期高达60年以上，月供还款额有时超过了平均工资时，有真正刚性需求的没有地方住的日本年轻工薪族，将严重威胁社会的稳定。这是日本政府必须根本彻底解决的核心问题。
日本房地产行业经历了近几十年的风风雨雨，潮起潮落，并未严重威胁到日本社会的稳定。事实证明，日本政府找到了解決之道：建设公营住宅。
何为公营住宅建设？
在日本的行政规划中，县相当于中国的省一级单位。日本各县自主兴建了大批“县营住宅”，各县中各市也建造了大量的“市营住宅”。这些住宅为低收入群体提供生活居住场所。这些住宅使用的都是国有土地，建设的住宅多为高层多单元住宅。这些住宅的地理位置偏僻，且交通不太方便。但其住宅房屋的质量等同于普通住宅公寓。正是因为这种政策措施，日本大量的中低收入无法承担购房费用的“刚性需求”人群，得以居住在县营、市营的住宅中，免于被天价房产洗劫和压榨的命运。同时铸就了维护社会稳定的中坚力量。
日本“县营住宅”和“市营住宅”的形式类似于我国的经适房。但他们的产权本质和经营方式有着根本上的区别，即只租不卖。
日本对于租用“县营住宅”和“市营住宅”有着严格的规范和限制。政府将进行定期的租户收入审核。不准超出收入标准的租户入住。只有收入和存款低于标准的群体，才有资格租用公营住宅。公共房屋分类分级入住。公司白领也可以入住公租房，但房屋的租金较高，被称为“公社房”。
在公营住宅政策实施的初期，政府为了保证政策对国民一视同仁、公平合理，推行了一个公租房者定期搬家的制度。简而言之，即是租房者入住一处公租房只能住两年。超出两年后，就必须重新参加抽签。公共部门将帮助你搬家到一个新地方的公租房。租房者可以保证有公租房者居住，但是不可以在一处房屋里连续居住。这种制度可以防止诸多弊病。其一，不同的公租房有着地理位置、楼层、采光和居住环境方面的差异，难免存在相对的优劣差异。期满重选制度，能够保证相对公平。其二，打击公租房转手高价出租的行为。连续居住固定公租房，给予转租者转手获利时间和空间。期满重选制度抬高私下转租者的成本和难度。其三，最重要的核心是，政府拥有房子产权。公租房属于公共财产。根本制度设计杜绝了腐败的滋生。
公共房屋的分配是按需分配。政府根据家庭人员人数、家庭人员年龄和身体状况，决定公租房家庭能租用几间房。房租的设定也是根据公租房家庭的收入而定。对于低收入群体，即使租住一个非常现代化的公寓，租金也设定的非常低。有时租金竟然低到几乎可以忽略不计。如果遇到需求大于供给的情况，就用抽签的办法解决。人们整体感觉公平合理。即使未中签者有心怀希望。
我们不禁要问，为什么日本采用与中国不同的产权设置“只租不卖”呢？其核心差异在哪儿呢？要回答这个问题，我们还是要回到房屋的刚性需求上来。刚才我们定义了刚性需求是一个正常社会人必须得到满足的基本。那么满足正常公民基本居住、结婚、生子需求的房子就是刚性需求的房屋。但是对于所居住的房屋是否是自己拥有产权的服务，就不属于基本的刚性需求。
在中国古代战国中期的孟子，在其《梁惠王章句上》中就提出“居者有其屋！病者有其医！勤者有其业！劳者有其得！”。将“居者有其屋”的社会理想排在第一。这个更古不变的诉求，从古至今都摆在所有执政者的面前，等待解决。日本推行的“只租不卖”的公租房政策，主要针对的是住房需求中刚性需求的部分。此政策的本质在于：公共房屋产权是不可以作为商品进行买卖交易、流通的。该政策将住房需求中的刚性需求部分与具有商品和金融衍生品属性的房屋需求部分清晰的界定并区分开来。
针对那些收入水平低，没有能力购买房屋，但有需要房屋满足基本生活需要的群体，政府提供公租房，帮助该群体解决居住、结婚和生子的住房困难。但是这些低房租的公租房不能同具有商品和金融衍生品属性的房屋相比。地理位置会较为偏僻，公共交通不会太便利，周围的社区配套学校不会特别优质。重要的核心在于，产权归公，不可继承和买卖流通。
在日本，作为产权房的交易同其他金融产品和商品交易一样，随行就市。按市场供求关系和市场规律，买卖流通房产。有产权的房屋，不但可以居住和继承，更可以按照金融投资市场规范，投机买卖，风险自负。产权房的价格也与房屋的地理位置和社区配套质量，息息相关。当有人花高价，购买了好的产权房，自然享受随之带来的生活便利、高质量的子女教育和资产升值的机会。多付出多得到，公平合理，又照顾到群体的差异性。
至于“居者有其屋”的终极目标，我们确实需要仔细分析。“有其屋”是有其自有房屋，还是有其居住房屋。在物质尚未达到極大丰富，环境资源有限的时候，有其居住房屋是最公平合理的选择。如果主观推行人人有其自有房屋，表面上更公平合理。但是，在资源有限的前提下，合理的平均分配有限的和带有不同商品价值的房屋是不可能的。有限资源分配，将注定滋生腐败，造成更大的不公平。
正是由于日本的公租房解决了刚性需求，产权房的市场被充分释放。日本的房地产市场正常的发展。即使遭遇房价飞涨，中低收入人群并没有被残酷的奴役和压榨，降低了社会矛盾。反之，在房价暴跌后的今天，公租房保护了中低收入人群的资产不受洗劫。公租房日本近30年的房地产发展历程，证明了公营住宅在房地产市场剧烈动荡的过程中，起到了社会稳定器的作用。反观我国的房地产市场，日本的公营住宅政策确实有我们借鉴学习的地方。