论文部分内容阅读
[摘 要]我国住房租赁市场一直处于不完善状态。十九大报告催生了租购同权政策的诞生，同时推动了国内长租公寓的蓬勃发展，但住房租赁市场的状况非一朝一夕所能彻底改变。本研究基于杭州市住房租赁市场，运用模糊层次分析法对当前住房租赁者的满意度情况进行调查和分析，并为住房租赁市场的未来健康稳定发展提供借鉴和建议。
[关键词]住房租赁市场;租购同权;模糊层次分析法;满意度
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.009
1 引言
随着我国城镇化水平快速提升，人口大规模流入城市，住房市场供需失衡越来越严重，房价持续上涨。一些中低收入居民及新流入城市的居民承担不起高房价，从而选择了租房。全国2010年第六次人口普查资料显示[1]，我国约有25.8%的家庭户以租赁方式解决住房问题，并且租赁人口仍在持续增长。完善住房租赁市场，改善居民的基本居住条件一直是政府在关心的问题。2017年党的十九大报告提出住房体制改革后，地方政府纷纷出台了租购同权政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障承租人的福利。同时，不少大型房地产开发企业开始进入住房租赁市场，住房租赁市场加速发展。
许多优秀学者对中国住房租赁市场的发展问题进行了理论探究[2-3]和国际经验借鉴[4-5]，为住房租赁市场提供了丰富的理论发展基础。本研究基于住房租赁者对杭州市住房租赁市场的满意度调查，运用模糊层次分析法[6-8]与模糊综合评价法相结合的方式[9]，构建评价指标体系，评估杭州市住房租赁市场的满意度情况，为完善和发展住房租赁市场提供借鉴。
2 基于模糊层次分析法的评价体系构建
2.1 确定评价指标体系
2.1.1 明确调查对象
由于住房租赁市场中承租人相对于出租人及租房中介等处于绝对弱势地位[10]，本研究将调查对象设定为杭州市住房租赁市场的承租人群，通过考察承租人对住房租赁市场各方面的满意度情况，分析目前我国住房租赁市场的现状及所存在的问题。
2.1.2 建立评价指标
通过文献研究预设评价指标体系，选取与我国住房租赁市场关联度较高的因素，得到初步的评价指标集;然后，通过自由访谈收集承租人的关注点，优化评价指标集。最终确立的杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系由1个目标层和2个准则层（5个一级指标和23个二级指标）构成（如图1所示）。
2.2 模糊層次分析明确指标权重
2.2.1 建立层次结构模型
基于杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系，建立结构模型，该模型包含A（目标层）、B（一级指标）、C（二级指标）三个层级。
2.2.2 确定模糊判断矩阵
对隶属于同一子集的指标（同一层级指标）进行两两比较，依据各个元素相对重要程度，按照0.1～0.9标度进行赋值，从而通过数量标度方法构建模糊判断矩阵（bik）n×n。
2.2.3 构建模糊一致矩阵
（1）对模糊判断矩阵按行求和，记为ai
ai=∑nk=1bik，i=1，2，…，n （1）
其中，bik为模糊判断矩阵中第i行第k列数值;n为模糊判断矩阵中构成要素个数。
（2）进行行变换处理
aij=ai-aj2n+0.5，i，j=1，2，…，n （2）
其中，aij为模糊矩阵中第i行第j列数值;ai为模糊判断矩阵中第i行各数之和。
由式（1）和式（2）可得一级指标的模糊一致矩阵。同理可分别得出各二级指标的模糊一致矩阵。
2.2.4 指标权重计算
（1）模糊一致矩阵按行求和（不包含自身比较），记为di
di=∑nj=1aij-0.5，i=1，2，…，n（3）
其中，aij为模糊一致矩阵中第i行第j列数值。
（2）对di进行归一化处理，记为wi
wi=di∑ni=1di （4）
其中，di为模糊一致矩阵中第i行各数值之和（不包括自身比较的数值）。
则该层次中各指标对于上层目标的指标权重即为：
W= （w1 w2 w3 … wn）T
该评价指标体系中一级指标的权重向量为：
W= （w1 ，w2 ，w3， w4， w5）T= （0.245 0.225 0.145 0.200 0.185）T
同理可求得各二级指标的权重向量为：
w1= （0.3250 0.2583 0.2417 0.1750）T
w2= （0.1018 0.1339 0.1589 0.0875 0.1429 0.1143 0.1071 0.1536）T
w3= （0.4000 0.2500 0.3500）T
w4= （0.3333 0.3834 0.2833）T
w5= （0.2250 0.1750 0.2500 0.2000 0.1500）T 3 评价结果分析
3.1 问卷设计
本次调查针对杭州市住房租赁人群，问卷内容包括填写人基本信息和各评价指标满意度层次表。在满意度层次设定上，本研究根据语义差别法将各评价指标划分为5个语义等级，分别为“不满意、不太满意、一般、基本满意、满意”，以此划分主观评价的定距测量层次。
3.2 数据收集
本次调查共发放312份问卷，其中线上232份，线下80份，总回收量为293份，回收率达93.91%;淘汰22份无效问卷，得到有效问卷271份，占回收问卷的92.49%。
3.3 模糊综合评价估计指标分数
规定评分等级的量化表为“1”不滿意（20分），“2”不太满意（40分），“3”一般（60分），“4”基本满意（80分），“5”满意（100分），形成指标分数量化矩阵U= （20 40 60 80 100）T，对二级指标进行分析。
3.3.1 整理频数资料
根据问卷数据，将二级指标按5类评分等级汇总成频数表。
3.3.2 计算二级指标分数
由同一级指标下各二级指标评分的5种等级频数占总频数的比重构成矩阵Ri，乘以指标分数量化矩阵U，计算出二级指标分数Fi，即
Fi=Ri×U=Ri×（20 40 60 80 100）T
3.3.3 确定高层级指标分数
基于第二层级各指标评价分数的结果和其相对应二级权重值，计算各第一层级指标评价分数;基于第一层级各指标评价分数的结果和对应一级权重值，计算目标层级指标评价分数，得出杭州市住房租赁市场综合满意度分数。结果如表1所示。
3.4 评价指标结果分析
对于各层级指标满意度评价得分进行统计分析，发现：
（1）杭州市承租人对住房租赁市场的综合满意度评价为中等水平。
（2）一级指标中，租房保障、社区建设的满意度相对较高，房源信息评价中等，而生活设施、公共福利相对不满意。
（3）二级指标中，杭州市承租人对于水电煤气供应、交通便利度、便民服务、商业及餐饮配置、治安情况等因素较满意，而对租房补贴政策、租金高低涨幅的满意度较低。
4 对策建议
对于完善和发展住房租赁市场，提高住房租赁者满意度，可以从以下几个方面入手。
（1）出台并落实相关政策，保障公共福利。基于民众对物权之上公共福利的深层次需求，地方政府在2018年开展以“租购同权”为特色的房屋租赁市场改革，尝试实现租屋供给不足和租屋赋权不足的双重解铃。尽管如今完全落实租购同权还有一定的困难，但政府应坚持维护承租人权利，积极探索切实可行的改革方式，加快立法进程，明确、保障承租人具体可享受的权利。
对于租房补贴方面，政府应加大财政投入。一方面，提高对于极低收入人群的租房资助力度，完善中低收入人群租赁住房的补贴政策与保障体系;另一方面，运用政府和社会资本合作（PPP）模式为中低收入人群提供保障性住房，扩大保障性住房覆盖面。
（2）立法设定合理租金的定价基础，限制租金涨幅。中国目前的住房租赁市场仍然以自由发展为主，企业内在盈利本性容易引起租金设定过高及涨幅过大的问题。在过去的一年，全国一线、二线城市住房租金突然出现快速上涨。介于当前住房租赁市场主要解决的是中低收入人群的居住问题，政府应加快立法设定合理租金定价标准，控制租金在租赁者可承担范围内。
（3）加强监管房源信息和中介机构，保障租赁者权益。房源信息的真实透明是保障租赁者权益的重要层面，当下房源信息主要由房地产开发企业及中介机构掌控，其真实透明度需要政府监管。近期以自如为代表的长租公寓甲醛超标事件提醒我们，政府要尽快建立市场监管有效机制，严格保障租赁者各项权益。
5 结论
杭州市住房租赁市场满意度评价是一个综合的评价过程，笔者运用模糊层次分析法，将其分为生活设施、租房保障、社区建设、公共福利、房源信息五个方面，为探究住房租赁市场未来发展机制提供了一定的数据依据。再进一步从政策、法律法规、政府监管方面提出了具有针对性的优化对策，期望能够推进住房租赁市场的未来发展。
参考文献：
[1]第六次人口普查委员会.2010年第六次全国人口普查资料[M].北京：中国统计出版社，2010.
[2]黄燕芬，王淳熙，张超，等.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以租购同权促租售并举[J].价格理论与实践，2017（10）：17-21.
[3]曾国安，从昊，雷泽珩，等.促进中国住房租赁市场发展的政策建议[J].中国房地产，2017（15）：3-14.
[4]孙杰，赵毅，王融.美国、德国住房租赁市场研究及对中国的启示[J].开发性金融研究，2017，12（2）：35-40.
[5]邵林.我国住房租赁市场金融支持问题解决及国际借鉴[J].理论探讨，2018（3）：115-119.
[6]许树柏.层次分析法原理[M].天津：天津大学出版社，1988.
[7]蒋良奎.模糊一致矩阵在层次分析法中的应用[J].上海海运学院学报，1998（2）：57-62.
[8]张吉军.模糊层次分析法（FAHP） [J].模糊系统与数学，2000 （2）：80-88.
[9]韩利，梅强，陆玉梅，等.AHP-模糊综合评价法的分析与研究[J].中国安全科学学报，2004（7）.
[10]易宪容，郑丽雅.中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题[J].探索与争鸣，2019（2）：117-130，144.
[11]朱中一.住有所居是人民安居乐业的根本[J].中华建设，2017（12）：20-21.
[作者简介]罗晓彤（1999—），女，汉族，浙江衢州人，本科，研究方向：会计学;陈盈颖（1996—），女，汉族，浙江台州人，研究方向：会计学。
[关键词]住房租赁市场;租购同权;模糊层次分析法;满意度
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.009
1 引言
随着我国城镇化水平快速提升，人口大规模流入城市，住房市场供需失衡越来越严重，房价持续上涨。一些中低收入居民及新流入城市的居民承担不起高房价，从而选择了租房。全国2010年第六次人口普查资料显示[1]，我国约有25.8%的家庭户以租赁方式解决住房问题，并且租赁人口仍在持续增长。完善住房租赁市场，改善居民的基本居住条件一直是政府在关心的问题。2017年党的十九大报告提出住房体制改革后，地方政府纷纷出台了租购同权政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障承租人的福利。同时，不少大型房地产开发企业开始进入住房租赁市场，住房租赁市场加速发展。
许多优秀学者对中国住房租赁市场的发展问题进行了理论探究[2-3]和国际经验借鉴[4-5]，为住房租赁市场提供了丰富的理论发展基础。本研究基于住房租赁者对杭州市住房租赁市场的满意度调查，运用模糊层次分析法[6-8]与模糊综合评价法相结合的方式[9]，构建评价指标体系，评估杭州市住房租赁市场的满意度情况，为完善和发展住房租赁市场提供借鉴。
2 基于模糊层次分析法的评价体系构建
2.1 确定评价指标体系
2.1.1 明确调查对象
由于住房租赁市场中承租人相对于出租人及租房中介等处于绝对弱势地位[10]，本研究将调查对象设定为杭州市住房租赁市场的承租人群，通过考察承租人对住房租赁市场各方面的满意度情况，分析目前我国住房租赁市场的现状及所存在的问题。
2.1.2 建立评价指标
通过文献研究预设评价指标体系，选取与我国住房租赁市场关联度较高的因素，得到初步的评价指标集;然后，通过自由访谈收集承租人的关注点，优化评价指标集。最终确立的杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系由1个目标层和2个准则层（5个一级指标和23个二级指标）构成（如图1所示）。
2.2 模糊層次分析明确指标权重
2.2.1 建立层次结构模型
基于杭州市住房租赁市场满意度评价指标体系，建立结构模型，该模型包含A（目标层）、B（一级指标）、C（二级指标）三个层级。
2.2.2 确定模糊判断矩阵
对隶属于同一子集的指标（同一层级指标）进行两两比较，依据各个元素相对重要程度，按照0.1～0.9标度进行赋值，从而通过数量标度方法构建模糊判断矩阵（bik）n×n。
2.2.3 构建模糊一致矩阵
（1）对模糊判断矩阵按行求和，记为ai
ai=∑nk=1bik，i=1，2，…，n （1）
其中，bik为模糊判断矩阵中第i行第k列数值;n为模糊判断矩阵中构成要素个数。
（2）进行行变换处理
aij=ai-aj2n+0.5，i，j=1，2，…，n （2）
其中，aij为模糊矩阵中第i行第j列数值;ai为模糊判断矩阵中第i行各数之和。
由式（1）和式（2）可得一级指标的模糊一致矩阵。同理可分别得出各二级指标的模糊一致矩阵。
2.2.4 指标权重计算
（1）模糊一致矩阵按行求和（不包含自身比较），记为di
di=∑nj=1aij-0.5，i=1，2，…，n（3）
其中，aij为模糊一致矩阵中第i行第j列数值。
（2）对di进行归一化处理，记为wi
wi=di∑ni=1di （4）
其中，di为模糊一致矩阵中第i行各数值之和（不包括自身比较的数值）。
则该层次中各指标对于上层目标的指标权重即为：
W= （w1 w2 w3 … wn）T
该评价指标体系中一级指标的权重向量为：
W= （w1 ，w2 ，w3， w4， w5）T= （0.245 0.225 0.145 0.200 0.185）T
同理可求得各二级指标的权重向量为：
w1= （0.3250 0.2583 0.2417 0.1750）T
w2= （0.1018 0.1339 0.1589 0.0875 0.1429 0.1143 0.1071 0.1536）T
w3= （0.4000 0.2500 0.3500）T
w4= （0.3333 0.3834 0.2833）T
w5= （0.2250 0.1750 0.2500 0.2000 0.1500）T 3 评价结果分析
3.1 问卷设计
本次调查针对杭州市住房租赁人群，问卷内容包括填写人基本信息和各评价指标满意度层次表。在满意度层次设定上，本研究根据语义差别法将各评价指标划分为5个语义等级，分别为“不满意、不太满意、一般、基本满意、满意”，以此划分主观评价的定距测量层次。
3.2 数据收集
本次调查共发放312份问卷，其中线上232份，线下80份，总回收量为293份，回收率达93.91%;淘汰22份无效问卷，得到有效问卷271份，占回收问卷的92.49%。
3.3 模糊综合评价估计指标分数
规定评分等级的量化表为“1”不滿意（20分），“2”不太满意（40分），“3”一般（60分），“4”基本满意（80分），“5”满意（100分），形成指标分数量化矩阵U= （20 40 60 80 100）T，对二级指标进行分析。
3.3.1 整理频数资料
根据问卷数据，将二级指标按5类评分等级汇总成频数表。
3.3.2 计算二级指标分数
由同一级指标下各二级指标评分的5种等级频数占总频数的比重构成矩阵Ri，乘以指标分数量化矩阵U，计算出二级指标分数Fi，即
Fi=Ri×U=Ri×（20 40 60 80 100）T
3.3.3 确定高层级指标分数
基于第二层级各指标评价分数的结果和其相对应二级权重值，计算各第一层级指标评价分数;基于第一层级各指标评价分数的结果和对应一级权重值，计算目标层级指标评价分数，得出杭州市住房租赁市场综合满意度分数。结果如表1所示。
3.4 评价指标结果分析
对于各层级指标满意度评价得分进行统计分析，发现：
（1）杭州市承租人对住房租赁市场的综合满意度评价为中等水平。
（2）一级指标中，租房保障、社区建设的满意度相对较高，房源信息评价中等，而生活设施、公共福利相对不满意。
（3）二级指标中，杭州市承租人对于水电煤气供应、交通便利度、便民服务、商业及餐饮配置、治安情况等因素较满意，而对租房补贴政策、租金高低涨幅的满意度较低。
4 对策建议
对于完善和发展住房租赁市场，提高住房租赁者满意度，可以从以下几个方面入手。
（1）出台并落实相关政策，保障公共福利。基于民众对物权之上公共福利的深层次需求，地方政府在2018年开展以“租购同权”为特色的房屋租赁市场改革，尝试实现租屋供给不足和租屋赋权不足的双重解铃。尽管如今完全落实租购同权还有一定的困难，但政府应坚持维护承租人权利，积极探索切实可行的改革方式，加快立法进程，明确、保障承租人具体可享受的权利。
对于租房补贴方面，政府应加大财政投入。一方面，提高对于极低收入人群的租房资助力度，完善中低收入人群租赁住房的补贴政策与保障体系;另一方面，运用政府和社会资本合作（PPP）模式为中低收入人群提供保障性住房，扩大保障性住房覆盖面。
（2）立法设定合理租金的定价基础，限制租金涨幅。中国目前的住房租赁市场仍然以自由发展为主，企业内在盈利本性容易引起租金设定过高及涨幅过大的问题。在过去的一年，全国一线、二线城市住房租金突然出现快速上涨。介于当前住房租赁市场主要解决的是中低收入人群的居住问题，政府应加快立法设定合理租金定价标准，控制租金在租赁者可承担范围内。
（3）加强监管房源信息和中介机构，保障租赁者权益。房源信息的真实透明是保障租赁者权益的重要层面，当下房源信息主要由房地产开发企业及中介机构掌控，其真实透明度需要政府监管。近期以自如为代表的长租公寓甲醛超标事件提醒我们，政府要尽快建立市场监管有效机制，严格保障租赁者各项权益。
5 结论
杭州市住房租赁市场满意度评价是一个综合的评价过程，笔者运用模糊层次分析法，将其分为生活设施、租房保障、社区建设、公共福利、房源信息五个方面，为探究住房租赁市场未来发展机制提供了一定的数据依据。再进一步从政策、法律法规、政府监管方面提出了具有针对性的优化对策，期望能够推进住房租赁市场的未来发展。
参考文献：
[1]第六次人口普查委员会.2010年第六次全国人口普查资料[M].北京：中国统计出版社，2010.
[2]黄燕芬，王淳熙，张超，等.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以租购同权促租售并举[J].价格理论与实践，2017（10）：17-21.
[3]曾国安，从昊，雷泽珩，等.促进中国住房租赁市场发展的政策建议[J].中国房地产，2017（15）：3-14.
[4]孙杰，赵毅，王融.美国、德国住房租赁市场研究及对中国的启示[J].开发性金融研究，2017，12（2）：35-40.
[5]邵林.我国住房租赁市场金融支持问题解决及国际借鉴[J].理论探讨，2018（3）：115-119.
[6]许树柏.层次分析法原理[M].天津：天津大学出版社，1988.
[7]蒋良奎.模糊一致矩阵在层次分析法中的应用[J].上海海运学院学报，1998（2）：57-62.
[8]张吉军.模糊层次分析法（FAHP） [J].模糊系统与数学，2000 （2）：80-88.
[9]韩利，梅强，陆玉梅，等.AHP-模糊综合评价法的分析与研究[J].中国安全科学学报，2004（7）.
[10]易宪容，郑丽雅.中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题[J].探索与争鸣，2019（2）：117-130，144.
[11]朱中一.住有所居是人民安居乐业的根本[J].中华建设，2017（12）：20-21.
[作者简介]罗晓彤（1999—），女，汉族，浙江衢州人，本科，研究方向：会计学;陈盈颖（1996—），女，汉族，浙江台州人，研究方向：会计学。