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【摘 要】1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕，伴随着1988年4月新中国土地拍卖“第一槌”，中国房地产开始了私有化市场化蓬勃的发展。
2007年最先由上海开始房地产精装修房的销售。本文简述我国精装修的的定义和发展历史，阐述并简单总结样板间尤其精装设计和施工管理。
【关键词】样板间；精装修；工程前期管理；施工管理
一.我国精装修的发展简史
精装修房定义：
相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与精装修两种。根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求.精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
建国初期：没有装修的阶段-----“居者有其屋”
文革时期：开始有粗装修阶段----橱卫空间独立使用
80年代末：全面粗装修阶段----“居寝分离”
98年开始：毛坯房时代-----一人一间房
03年开始：装修阶段-----居住的舒适性、健康性、文化性；
07年：上海率先启动房地产精装修产品，精装时代来临
三个主要的政策文件：
99年国务院72号文《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》
02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》
08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
2007年开始，我国一线的开放商，万科、绿城、恒大、万达等先后设计自己的精装修设计标准和施工管理体系，时至今日我国的精装修还是处于快速发展并逐渐走向成熟的阶段。
二.精装修管理考虑的几个方面
随着生活水平日益提高，客户对住宅的品质要求也越来越高。而要满足不同的客户群体，房地产开发商又要通过精装修手段赚取利润，所以针对不同的客户，知名的开发商开发设计不同的设计体系，但是精装修是个繁杂的包括设计、采购、施工、管理的流程，如何有效的组织策划，减少开发商不必要的成本支出和浪费呢，通常考虑一下几个问题。
（一）工程前期管理：1.装修设计管理。产品客户人群定位的分析，产品线的设计。1）方案的确定（包括装修材料的确定）。2）进展到方案施工图的设计质量将会对工程施工质量、工程进度和工程造价造成很大的影响，故审图是一个很重要环节。因为专业衔接协调；根据精装修实际情况，因机电配管预留位置改动、配管管径增大而发生的剔槽工作量过大，因此审图时各专业衔接协调非常重要。材料利用尽可能符合材料模数；瓷砖普遍应用在卫生间、厨房、客厅等部位，材料尺寸规格有250*330、500*500、600*600、800*800等。设计单位如能根据房间实际尺寸合理排砖，既保证墙地面的拼缝能够对上，又可以降低废材率，则可大大降低成本。2.施工组织设计管理。施工工期的设计也非常重要，施工的周期阶段，工种的衔接和验收节点设计，专业的配合和穿插搭配，直到内部验收和业主交付。
建筑设计合理可节省投资；据有关资料分析，在建筑面积不变的情况下，住宅层高每降低10cm，可降低造价1.2%-1.5%。单层厂房层高每增加1m，单位面积造价增加1.8%～3.6%；多层厂房的层高每增加0.6m，单位面积造价提高8.3%左右。由此可见，随着层高的增加，单位建筑面积造价也在不断增加，故建筑设计的合理与否决定于投资的节省与否。
（二）招投标管理：1）招标内容应详尽描述2）工作界面的划分应周密，明确粗装修工程移交标准，对于不同材质或不同结构的墙面、地面、顶棚均有详细描述，根据精装修实际情况，最好的操作方式是：粗装修工程以结构面层移交给精装修工程，既能避免移交时各方因职责不清而引起的对问题的推诿，又能切实控制成本。3）明确各专业及各相关方配合的条件。4）明确施工质量、进度、成本的约束条件。5）合同条款必须作为招标文件的一部分既降低我们投资的风险，又节省合同谈判的时间。6）选择优秀的施工队伍、最好的材料商是顺利完成整个施工项目的可靠保障。资格预审时：详细审查各投标单位的资质信誉、财务、管理、技术、设备、劳务等方面的情况，近几年完成工程的情况，正在履行的合同情况，各种奖励或处罚。.考察时：对入围单位项目经理的考察尤为重要，应包括：其对招标文件的理解、对工程进度的安排，关键工序的实施、设计图中存在的问题及对本工程的合理化建议等，最为重要的还必须到其负责的工程实地考察后才能做出评审。坚持严格的评审制度及评标程序。
（三）成本管理：工程项目的关键是能否在一定的造价控制范围内，达到最大的收益效果，而这效益的取得，关键就取决于造价管理与控制是否得当。1）工程造价组成分析。一般建设项目的工程造价，都由工程施工直接费和间接费二大项组成。也可以归纳为，“量、价、费”三个字。直接费是由工程“量”和材料、人工、机械费单“价”组成，而“费”就是间接费用。2）总体项目目标成本计划的制定，根据对项目的土地及前期费用、建筑安装工程费用、社区管网工程费用、绿化景观费用、开发期间费用等多方位测算，计算出项目所需总投资额，通过分析可售面积销售收入，测定销售净利润、投资回报率、销售净利率、保本售价、销售盈亏平衡点等目标成本，可为公司对该项目成本的分解、控制分析、考核、评价、决策等一系列管理提供参考依据，并保证项目实施中各阶段投资总额不被突破。3）工程预算的审查及确认，A根据施工图或施工方案审核其工程量计算是否准确。B审查套用定额子项是否合理。C审查人工工日单价是否合理。D审查材料设备单价是否合理。E间接费的计取是否按有关造价文件执行。F审查整个计算过程和结果是否有误。
（四）合同管理：合同是确定甲乙双方责权利的法律文件，也是推动工程项目正常进程的法律保障。
合同管理的要点：1）明确合同管理的构架。2）明确各相关方的责、权、利。3）付款方式要与项目实施的进度、质量、安全关键控制点挂钩。4）明确严格的经济变更管理办法，实现成本的有效控制。各分包专业工程界面的划分。每个相关的合同之间，其工作内容有其相互联系的一面，也有其独立的一面。合同体系中工作内容既不能遗漏也不能重复。如发生工作内容的遗漏，将会造成工程项目不能如期完工。如合同与合同之间出现重复现象，轻则会造成施工现场协调出现障碍，重则会造成项目资金的流失、成本的增大。
（五）装修材料管理：保证一个是对集采的材料库选取，应该注意再工程前期设计阶段确定，保证材料及时的进场以免耽误施工工期。
（六）工程施工过程中的管理：1）现场的管理。万科地产工程管理六管一控非常值得学习。2）变更、签证的管理。所有工程项目无可否认都会可能发生变更或签证。有些变更是有益的，但有些却是破坏性的，如果变更过程管理不当将会使我们付出很高的代价。制定一套完整、严密的变更、签证流程非常必要。设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；如果在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。变更、签证费用应有控制比例。如无特殊情况，一般应控制在建安工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额如超过基本投资额的三分之一则不可取。尽量减少无计划的变更、签证发生。许多变更往往由于成员之间沟通不当或专业衔接协调不够而引发的。可以说无计划的变更、签证是工程施工过程中引起工期延期和成本增加的主要原因。
另外注意，对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保精装修的合理工期，按时交付给小业主；提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在内部曝露问题；土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工程师要把握好尺度，加强协调；精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。
2007年最先由上海开始房地产精装修房的销售。本文简述我国精装修的的定义和发展历史，阐述并简单总结样板间尤其精装设计和施工管理。
【关键词】样板间；精装修；工程前期管理；施工管理
一.我国精装修的发展简史
精装修房定义：
相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与精装修两种。根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求.精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
建国初期：没有装修的阶段-----“居者有其屋”
文革时期：开始有粗装修阶段----橱卫空间独立使用
80年代末：全面粗装修阶段----“居寝分离”
98年开始：毛坯房时代-----一人一间房
03年开始：装修阶段-----居住的舒适性、健康性、文化性；
07年：上海率先启动房地产精装修产品，精装时代来临
三个主要的政策文件：
99年国务院72号文《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》
02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》
08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
2007年开始，我国一线的开放商，万科、绿城、恒大、万达等先后设计自己的精装修设计标准和施工管理体系，时至今日我国的精装修还是处于快速发展并逐渐走向成熟的阶段。
二.精装修管理考虑的几个方面
随着生活水平日益提高，客户对住宅的品质要求也越来越高。而要满足不同的客户群体，房地产开发商又要通过精装修手段赚取利润，所以针对不同的客户，知名的开发商开发设计不同的设计体系，但是精装修是个繁杂的包括设计、采购、施工、管理的流程，如何有效的组织策划，减少开发商不必要的成本支出和浪费呢，通常考虑一下几个问题。
（一）工程前期管理：1.装修设计管理。产品客户人群定位的分析，产品线的设计。1）方案的确定（包括装修材料的确定）。2）进展到方案施工图的设计质量将会对工程施工质量、工程进度和工程造价造成很大的影响，故审图是一个很重要环节。因为专业衔接协调；根据精装修实际情况，因机电配管预留位置改动、配管管径增大而发生的剔槽工作量过大，因此审图时各专业衔接协调非常重要。材料利用尽可能符合材料模数；瓷砖普遍应用在卫生间、厨房、客厅等部位，材料尺寸规格有250*330、500*500、600*600、800*800等。设计单位如能根据房间实际尺寸合理排砖，既保证墙地面的拼缝能够对上，又可以降低废材率，则可大大降低成本。2.施工组织设计管理。施工工期的设计也非常重要，施工的周期阶段，工种的衔接和验收节点设计，专业的配合和穿插搭配，直到内部验收和业主交付。
建筑设计合理可节省投资；据有关资料分析，在建筑面积不变的情况下，住宅层高每降低10cm，可降低造价1.2%-1.5%。单层厂房层高每增加1m，单位面积造价增加1.8%～3.6%；多层厂房的层高每增加0.6m，单位面积造价提高8.3%左右。由此可见，随着层高的增加，单位建筑面积造价也在不断增加，故建筑设计的合理与否决定于投资的节省与否。
（二）招投标管理：1）招标内容应详尽描述2）工作界面的划分应周密，明确粗装修工程移交标准，对于不同材质或不同结构的墙面、地面、顶棚均有详细描述，根据精装修实际情况，最好的操作方式是：粗装修工程以结构面层移交给精装修工程，既能避免移交时各方因职责不清而引起的对问题的推诿，又能切实控制成本。3）明确各专业及各相关方配合的条件。4）明确施工质量、进度、成本的约束条件。5）合同条款必须作为招标文件的一部分既降低我们投资的风险，又节省合同谈判的时间。6）选择优秀的施工队伍、最好的材料商是顺利完成整个施工项目的可靠保障。资格预审时：详细审查各投标单位的资质信誉、财务、管理、技术、设备、劳务等方面的情况，近几年完成工程的情况，正在履行的合同情况，各种奖励或处罚。.考察时：对入围单位项目经理的考察尤为重要，应包括：其对招标文件的理解、对工程进度的安排，关键工序的实施、设计图中存在的问题及对本工程的合理化建议等，最为重要的还必须到其负责的工程实地考察后才能做出评审。坚持严格的评审制度及评标程序。
（三）成本管理：工程项目的关键是能否在一定的造价控制范围内，达到最大的收益效果，而这效益的取得，关键就取决于造价管理与控制是否得当。1）工程造价组成分析。一般建设项目的工程造价，都由工程施工直接费和间接费二大项组成。也可以归纳为，“量、价、费”三个字。直接费是由工程“量”和材料、人工、机械费单“价”组成，而“费”就是间接费用。2）总体项目目标成本计划的制定，根据对项目的土地及前期费用、建筑安装工程费用、社区管网工程费用、绿化景观费用、开发期间费用等多方位测算，计算出项目所需总投资额，通过分析可售面积销售收入，测定销售净利润、投资回报率、销售净利率、保本售价、销售盈亏平衡点等目标成本，可为公司对该项目成本的分解、控制分析、考核、评价、决策等一系列管理提供参考依据，并保证项目实施中各阶段投资总额不被突破。3）工程预算的审查及确认，A根据施工图或施工方案审核其工程量计算是否准确。B审查套用定额子项是否合理。C审查人工工日单价是否合理。D审查材料设备单价是否合理。E间接费的计取是否按有关造价文件执行。F审查整个计算过程和结果是否有误。
（四）合同管理：合同是确定甲乙双方责权利的法律文件，也是推动工程项目正常进程的法律保障。
合同管理的要点：1）明确合同管理的构架。2）明确各相关方的责、权、利。3）付款方式要与项目实施的进度、质量、安全关键控制点挂钩。4）明确严格的经济变更管理办法，实现成本的有效控制。各分包专业工程界面的划分。每个相关的合同之间，其工作内容有其相互联系的一面，也有其独立的一面。合同体系中工作内容既不能遗漏也不能重复。如发生工作内容的遗漏，将会造成工程项目不能如期完工。如合同与合同之间出现重复现象，轻则会造成施工现场协调出现障碍，重则会造成项目资金的流失、成本的增大。
（五）装修材料管理：保证一个是对集采的材料库选取，应该注意再工程前期设计阶段确定，保证材料及时的进场以免耽误施工工期。
（六）工程施工过程中的管理：1）现场的管理。万科地产工程管理六管一控非常值得学习。2）变更、签证的管理。所有工程项目无可否认都会可能发生变更或签证。有些变更是有益的，但有些却是破坏性的，如果变更过程管理不当将会使我们付出很高的代价。制定一套完整、严密的变更、签证流程非常必要。设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；如果在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。变更、签证费用应有控制比例。如无特殊情况，一般应控制在建安工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额如超过基本投资额的三分之一则不可取。尽量减少无计划的变更、签证发生。许多变更往往由于成员之间沟通不当或专业衔接协调不够而引发的。可以说无计划的变更、签证是工程施工过程中引起工期延期和成本增加的主要原因。
另外注意，对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保精装修的合理工期，按时交付给小业主；提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在内部曝露问题；土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工程师要把握好尺度，加强协调；精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。