民国初年，湖北黄陂出了个大总统叫黎元洪。有一个商人就做了一个广告。他对黎元洪说：总统您缔造了民国，我刘祥缔造了汉口。
　　这位刘祥，当时在汉口被人称为“地皮大王”。他拥有上起舵落口，下到谌家矶，前抵中山大道，后至张公堤的大片土地，论堆头，比同一时期在上海大肆“圈地”的犹太人哈同有过之而无不及。所以时人评说当时中国有三位地产大王：一是上海的哈同，二是天津的高星桥，三就是汉口的刘歆生。
　　“鸭娃”做买办
　　刘祥1857年出生在汉水北岸的柏泉，字叫歆生，成名后社会上叫他刘歆生的居多。刘歆生因为家贫，自小吃过不少苦，年少的时候替人家放鸭子也喂过牛，那么，他是如何从“鸭娃”到“地皮大王”的呢，这种改变首先要经历的不是财富积累，而是眼光心胸的变化。而西方的传教士们帮了刘歆生的忙。
　　早在他出生之前，柏泉这个地方就有了教堂和神父。刘歆生家从祖父一代开始就皈依了上帝，因此刘歆生也受洗入教，与汉口天主堂神父金宝善相识。金神父见刘家贫困，借钱200串给刘家开牛奶坊，刘歆生成了送奶工。他后来也入堂奉教，并学会了英语。这一手会说“洋话”的本事，使外国神父介绍他进立兴洋行时少了许多顾虑。别看刘歆生初进洋行不过当的是杂役，凭着一股机灵和勤勉，他很快获得了信任，当了立兴的洋买办。不久，又成为了法商东方汇理银行的买办。
　　应该承认，这一段洋行和银行买办的经历，是刘歆生取得成功的关键。在他们那一辈之前的中国商人，做生意虽然不乏眼光远大之人，但所见所历不过是有多大本钱做多大生意的路数。刘歆生这一班买办是中国最先看到洋人如何做生意的人。他们发现，原来一块钱本金是可以做十块乃至百块千块钱生意的，其间的关键是怎样把天下的鸡最大限度地借到自己家来下蛋。
　　借鸡下蛋
　　经过了许多“实习”的刘歆生，在经营了一系列的生意之后，终于把眼睛盯住了后湖这一片多难的土地。原来，汉口这个都市到了刘歆生时代，仍然被水围困着。一到涨水季节，只有长江、汉水堤防和现在中山大道一线构筑的城堡能作城市屏障。中山大道以外的大片土地，只能眼睁睁地让水泡着。倒霉的是后湖农民，赖以谋生的土地没有了，便有人将已成湖面的田地贱卖，以换得一升半斗，或者将卖田所得充作本钱。做一点小生意。
　　刘歆生在汉口的起起落落里，看到了一种趋势：商业、金融业的大发展，使1864年建起的城堡成了城市发展的最大障碍，汉口迟早是要向后湖拓展的，汉口城迟早是要拆的。正是出于这种超前的估计，刘歆生起了早床也赶了早集。
　　他以涨水季节作突破口，低价买得大片土地。在“圈地”的时候，刘歆生几乎调动了一切有助于达到目的的手段。首先是“挂旗”，即把买下的土地统统挂上立兴洋行的旗号。在当年的汉口，这大旗足可作虎皮，吓退许多争利者。资金的调动，他把自己的全部资金和义兄刘长荫资助的银两都用于购买土地，还充分利用外国银行买办的地位，向银行钱庄高息借款。在土地丈量上，刘祥买地不以亩论价，而是以“桨”论价，即以一桨划去，船动船停的距离为计价单位。如此买法，显然是将肉盘作了豆腐价。这些手段，由粗入细，由纲及目，可说是无所不用其极。几年之内，他收购了方圆60平方公里之内的湖荡地，几乎囊括了市区可能发展的全部土地，成为名符其实的“汉口地皮大王”。
　　英国商人自1861年开辟汉口英租界以后，通过四十年的经营而大获其利。这时候，他们越来越觉得原先划定的上起江汉关，下至合作路f路名用今名，下同)，前抵长江边，后至鄱阳街的英租界过于狭小。便有意向中山大道方向蚕食。英租界当局决定扩宽江汉关背后的太平街，并将其延伸至汉口城堡(现中山大道)。但这块地是刘歆生的，于是他们和刘歆生谈起了交换条件，反正是要达到逼刘歆生“让基筑路”的目的。而刘歆生当初买地，为的就是等待机会，把土地变成拓展城市的基础。所以英国人提出“让基筑路”，对他来说正是将潜在增值变成现实增值的天赐良机：当时的汉口，繁华之区越来越向租界逼近，在华洋交界之处筑一条路，无疑是为商家筑下一条日进斗金的宝路。
　　这时不答应更待何时，于是，精明的刘歆生在洋人面前大作慷慨状，没让他们费唇舌就同意让基。但附加条件却不含糊：路名要叫歆生路(今江汉路一带)，路两边开发的权利归他所有等等。刘歆生和英租界当局，一个要补锅，一个要锅补，就这么一拍即合，达成了让基筑路的协议。
　　歆生路修成之后，刘歆生就在路两侧开发起来了。正如他事前估计的那样，地价的飞升，门面租金的飚升，早把他让出的土地之所值赚回，还翻番地大得其利。刘歆生的开发，使得很多商界大亨、政界巨头眼红，于是争相仿效，让汉口出现房地产开发热。在这些开发中，刘歆生仍然用让基筑路的方式与各路豪客合作。于是，上起江汉路，下至车站路，前抵中山大道，后至铁路边(现京汉大道)的“模范区”诞生了。马路两边，一个一个的里巷建成了。参与投资的，既有官至省主席的政界人士，也有汉口开埠以来的新贵和巨富。
　　俭朴的“地皮王”
　　刘歆生不仅在地产、房产的转换中得到经济利益，还不失时机地发展相关产业。1901年，刘歆生开办填土公司。汉口地势低洼，修路造房，都少不了一个“填”字。刘歆生本来就开有铁工厂，这时候从德国购得小机车车头，把小铁轨架到后湖地区，用机器挖土，填平中山大道两边(当时是城内外)大大小小的水凼子。
　　在前进一路至前进五路这条线上，刘歆生不仅让基，而且还建起一些造价便宜的民居出租。刘歆生一生喜欢铺摊子，那么他是怎么“十个坛子九个盖”，轮流把它们盖上的?他的原则是：近租界处，投资从宽，出租从严；远租界处，投资从严，出租从宽。这一宽一严的摆法，就把短线产品和长线产品分得很清晰了：那些棚户区，能像江汉路上的房子一样投资吗?正因为如此，在棚户区租他的房子，自然只要交得起房租就行了。看来，大商人的确不是荷包里胀痛了才去做生意，而是在流来流去的金银河里捞金银。
　　在一般人看来，号称“地皮大王”的刘歆生有那么大的产业，又有极尽一时之盛的私家园林，日常生活该是多么豪奢呢。实际情形却相反，刘歆生生活极其简单，不是宴客招待朋友的时候，一般不大去他的“刘祥花园”。平日饮食，有一鸡汤或牛肉汤即可。可以说，刘歆生身上明显地保留着创业者的俭朴。然而在事业上，他的胃口却很大很大，大得似乎没有止境。
　　人心不足蛇吞象
　　他想得很远。从“歆生路”的开通和路两边房地产的升值，他似乎和今人总结的一样，看出了“想致富，先修路”的门道。于是，在汉口他联合工商界、政界巨头，开发“模范区”，修通紧邻歆生路(当时仅只有中山大道以内一段)的歆生一二三路，接着在芦(沟桥)汉(口)铁路开通、陇海 铁路在建之时，刘歆生制定了一个更为庞大的计划，在两路沿线购置了大量土地。而购置这些土地，光凭刘歆生一人一家之力不够，还需大肆举债才行。
　　弄贷款的本事刘歆生是有的，因为他有经验，有成就，作风正派，口碑好，而且还向清政府花钱买了个不大不小的官衔——候补道台，也就是说，无论是身份还是信誉，都使得银行、官钱局等各方面没有理由拒绝刘歆生的贷款。这一来，刘歆生的宏大计划很顺利地得以实现。然而，对于成功的商人，人们很容易忘记他们曾有“赌一把”的风险。
　　刘歆生的计划，超前是不假，但和当初购买后湖土地截然不同。后湖依托的是日益繁华的汉口商业，他的后湖开发是“渠成水到”的结果。而京汉、陇海两铁路沿线的地方，多是远离城市的荒原，离房地产开发或办实业实在是太远了。原本游刃有余的他，这一大胆就背上了五百万的贷款。而当时五百万意味着足以使大汉口经济面临瘫痪的危险。
　　墙倒众人推，一旦到了一批人追债的时候，谁也不肯有半点通融。刘歆生靠土地开发起家，到头来倒霉在土地上。说它是讽刺，不如说是教训。
　　无论什么样的大亨，到了被一群债主撵着讨债的时候，他恐怕就只有“大哼”的份儿了。而刘歆生面对追索者如云的局面，却没有做得很惊惶。首先他明白，他是官私两面、中外两面债的人，谁都不愿意他有个三长两短。再者，他开发的房地产，只要变成了现银，是很能够抵挡几个债主的。事情正如他所料，大小债主索债不成纷纷找清政府，清政府为了保持汉口市面的繁荣也只有出面调节。于是从清末到辛亥革命后，官钱局出钱稳定市面，各方组团清丈刘歆生的土地，分配原属于他的财产，直闹了几年功夫。刘歆生的地皮王国倾刻间分崩离析了，生成南里、北里二百多栋房子归了官钱局，大片土地抵了债。抵不够的就用筑路建房作饵，吸引投资。
　　这时候，他仍然没忘记权力的作用。到了民国，那些在推翻帝制当中出了力，在袁世凯手下不好安排的人物，都被赏了个位尊权不实的名目：“将军团”成员。这些人在京城起不了浪，在湖北却翻得了波。刘歆生尽力拉拢他们，以尽量避免还债还出更大损失。看看他组建的济生公司的情形，这种特色是太明显了。一批拿干股的人当中，“将军团”成员凡能说能闹的全在其中。对于掌管大权的湖北财政厅长李华堂，则出手更大，干脆把新辟的“西园”(现中山公园大门附近三亩多地)拱手相让。
　　刘歆生的王国被肢解了，但因为他的斡旋巧妙，直到去世，他所占有的地皮面积，仍稳居众商之首。1941年，84岁的刘歆生去世，留下的是一个地产大王的传奇。
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