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摘要：由于房地产项目建设中一些自身的特点, 给工程质量控制带来一定的影响, 因此, 如何针对产业特点, 为开发商提供优质服务,成为监理企业领先市场的重要因素。
关键词：房地产项目的特点； 监理工作应解决的问题； 提升服务的具体措施
随着我国改革开放的进程不断推进, 国家综合国力不断提升, 人民物质和文化生活水平不断提高, 房地产产业正在飞快发展, 各地的房地产项目建设正在如火如荼的进行, 该产业的建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大, 给整个建设市场带来勃勃生机。
房地产项目的特点
房地产项目的建设单位是房地产开发商, 但使用者却是各个单体业主,工程质量的责任主体单位是开发公司、勘察设计单位、施工单位、监理单位, 其合同关系如下图所示:
房地产开发公司要在开发过程中实现利润, 就要对项目建设这一环节有自己的要求, 这就使项目在建设过程中存在与其他投资建设不同的特点, 有如下几点:
1、房地产项目的建设前期准备工作往往不充分, 由于房地产项目受市场因素的影响, 普遍上马较急, 工程从项目策划到可研、从施工图设计到施工招标等都需要在较短的时间内完成。在这个阶段容易产生的问题有: a项目定位不准, 造成后期修改使用功能; b 施工图设计深度不够, 无法指导施工; c 施工单位选择不当, 在施工过程中无能力承担施工任务; d 设备及材料采购不及时, 造成索赔。
2、房地产项目在开工建设中往往报建手续不全, 开发商往往只考虑销售合同的交房承诺, 在手续不完善的情况下就要求施工单位进场, 而在施工过程中受到上级行政主管部门的检查时无法过关, 造成工期拖延。
3 、房地产项目在施工过程中对工期要求较严, 多数项目合同工期远远少于定额工期, 又没有赶工费用, 使工程的实际施工进度严重偏离计划工期; 另外, 项目的建设资金往往比较紧张, 容易造成施工过程中由于资金不到位而停工或非常缓慢。
4 、为降低工程项目开发成本, 开发商往往会对工程进行分割分包, 造成多家单位与主体施工单位同时平行施工, 增加了现场的协调难度。
5、房地产项目的客户是多个业主, 各个业主对使用功能和装饰设计有不同的要求, 因此, 在施工前或施工过程中设计变更增多, 工程变更工作量大。
6、房地产项目在竣工验收阶段容易产生的问题有: a 由于项目开发面积比较大, 集中验收仅能查出普遍存在的问题, 而对每套住宅的个别质量问题可能漏查( 实行分户验收后会消除) ; b竣工资料编制匆忙，容易造成竣工资料编制不全或不符合实际。
一、监理工作应解决的问题
1、规范业主行为, 是“ 三制”良性发展的先决条件, 是工程建设项目实施的必要条件。
2、监理人员要加强合同法、招投标法等法律法规的学习, 依法对合同进行管理。
3、高度重视并加强对工程建设监理合同和工程建设承包合同的深入学习和研究, 这两个合同是监理工作开展的重要依据。
4、工程款应该严格按照合同中约定的支付方式进行支付, 工程计量应按照投标书中的工程量清单中表列序号对照计量, 对工程变更应按照合同中约定的计量、计价方法予以确认。工程预付款的扣除应按照规定予以计算并扣除。目前, 监理工作很难做到这一点, 但是, 随着投资主体多元化, 监理工程师必须胜任此项工作。
5、加强《水利水电土木工程施工合同条件》和《FIDIC 土木工程施工合同条件》的学习, 这是监理市场化之必须。
6、加强对分包单位资质的审核,严禁转包。严格执行监理程序, 填写“分包单位资格报审表”,并请业主进行认定。总承包商承担分包商的责任并对业主负责, 工程报验由总承包商组织并填写相应监理表格, 报请监理验收, 监理一般不宜对分包商直接发布指令。监理要加强对分包商现场情况的检查, 做到对分包商有效控制。不许承包商对工程进行转包, 严禁分包商再次分包。
7、监理表格要规范化、统一化。目前, 监理行业都有自己的不同的监理表格, 各地区又有各地区的监理表格。监理市场应有一套统一的监理表格,并应有一套与之相配套的监理应用软件, 正如同财务软件一样, 能够使承包商及时上报, 监理单位及时核定、整理, 并向业主报告, 并能与工程建设其他部门紧密联系。
8、承包商应加强在监理知识方面的学习, 提高承包商对“监理”的认识,懂得监理程序与要求等, 便于工程项目的实施。
9、应建立一套完整的监理人才大市场, 提供合格的监理工程师供监理单位择优录用, 提高工程建设监理的整体水平, 做到人尽其才, 物尽其用,充分发挥监理人员的作用。
二、提升服务的具体措施
1、在工程项目前期, 监理单位要为开发商提供全面优质的咨询服务,主要工作有: a、 监理介入工程项目招投标的, 可以给开发商提供咨询服务, 根据项目建设特点, 选择施工单位, 协助开发商制定合理的施工工期, 编制资金使用计划, 对存在的风险进行预测,能使开发商合理安排使用建设资金,使工程建设按目标实施; b、认真组织图纸会审工作: 图纸会审是工程施工准备阶段的重要环节。成功的图纸会审能在提高工程质量、缩短建设工期、节约工程投资等方面产生较大的影响,在组织图纸会审前2 周将图紙分发给各参建单位, 在充分熟悉图纸的基础上, 分专业以书面形式对设计中存在的问题及不详之处整理出来, 在会审时分专业讨论, 做好完整记录, 整理好图纸会审纪要。这样能最大化解决设计中存在的问题; c、在工程报建手续不全的情况下, 开发商执意开工的, 监理单位应在施工前以书面形式, 建议补全手续后再开工, 同时协助开发商办理各项报建手续, 这样可使工程管理的主动权掌握在监理人员手中, 避免日后行政主管单位检查时造成被动,铺平监理的道路。
2、在工程项目施工期间, 监理单位除按合同要求做好“三控、两管、一协调”工作外, 还要结合房地产开发项目的实际情况做好下列工作: a、 工程变更处理: 在房地产项目施工过程中, 各个业主可能因自身使用原因而提出对工程的变更, 监理工程师在处理此类变更时必须慎重, 在笔者近10 年的工程监理实践过程中, 处理了大量的此类问题，在不断的摸索过程中, 总结出一套行之有效的变更处理方法, 在管理过程中形成了一套变更处理程序,在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表, 该表的签发程序为: 客户申请→开发公司附变更意见→监理工程师出具变更意见→工程变更实施。这样在处理变更时, 监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响, 同时又能尊重业主与开发商的意见。
b、对平行分包单位的管理: 在房地产项目的实施过程中, 经常存在开发商将防水工程、门窗工程、外墙保温涂料等相对独立的分项工程, 分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工, 这样由于管理对象增加, 给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。有一个大项目, 开发商分包单位达30 多家, 对于这种情况, 监理工程师应在开发商分包前发出书面工作联系单, 劝导开发商不要擅自违背施工合同的约定, 特别是对地下室及屋面防水、栏杆等涉及使用功能和安全的工程部位不应分包, 对已进场的分包单位加强监理, 加大协调力度, 尽可能不要因此影响施工。对开发商供应的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的相一致, 并要求供货单位完成进场材料的报验手续; c、 开发商一味强调工期, 忽视工程质量，此问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。监理工程师应在施工前审核施工单位的《施工组织设计》中的网络进度计划时就需注意, 并对可能出现影响工期的风险如雨季、冬季、地基处理等时间留出备用的工期, 监理工程师还应尊重合理定额工期, 提醒开发商尊重事实, 使工程按计划实施。
3 、竣工验收阶段监理的工作: 在房地产项目施工完成后, 进入竣工验收阶段, 这是对工程质量的最后一道、也是最关键的一道控制工序。近年来因工程竣工验收引起的业主不满、投诉事件时有发生, 这都是竣工验收工作不到位或落实不到位引起的。监理单位在工程竣工验收过程中应起主导作用, 结合日常监理工作中存在的问题, 发现的质量隐患, 组织各专业监理人员进行预验收, 不能按以往的习惯抽检, 而是要执行《分户验收管理规定》逐户逐间验收, 对存在的问题列出清单, 要求施工单位限期整改完毕, 经落实后出具工程质量评估报告, 协助开发商组织竣工验收, 这样大大减少了业主的投诉率。
结束语
工程全过程监理是监理行业发展的必然出路，监理人员必须提高自身的综合素质和专业技术水平，以适应行业发展的需求，为开发商提供优质服务。
关键词：房地产项目的特点； 监理工作应解决的问题； 提升服务的具体措施
随着我国改革开放的进程不断推进, 国家综合国力不断提升, 人民物质和文化生活水平不断提高, 房地产产业正在飞快发展, 各地的房地产项目建设正在如火如荼的进行, 该产业的建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大, 给整个建设市场带来勃勃生机。
房地产项目的特点
房地产项目的建设单位是房地产开发商, 但使用者却是各个单体业主,工程质量的责任主体单位是开发公司、勘察设计单位、施工单位、监理单位, 其合同关系如下图所示:
房地产开发公司要在开发过程中实现利润, 就要对项目建设这一环节有自己的要求, 这就使项目在建设过程中存在与其他投资建设不同的特点, 有如下几点:
1、房地产项目的建设前期准备工作往往不充分, 由于房地产项目受市场因素的影响, 普遍上马较急, 工程从项目策划到可研、从施工图设计到施工招标等都需要在较短的时间内完成。在这个阶段容易产生的问题有: a项目定位不准, 造成后期修改使用功能; b 施工图设计深度不够, 无法指导施工; c 施工单位选择不当, 在施工过程中无能力承担施工任务; d 设备及材料采购不及时, 造成索赔。
2、房地产项目在开工建设中往往报建手续不全, 开发商往往只考虑销售合同的交房承诺, 在手续不完善的情况下就要求施工单位进场, 而在施工过程中受到上级行政主管部门的检查时无法过关, 造成工期拖延。
3 、房地产项目在施工过程中对工期要求较严, 多数项目合同工期远远少于定额工期, 又没有赶工费用, 使工程的实际施工进度严重偏离计划工期; 另外, 项目的建设资金往往比较紧张, 容易造成施工过程中由于资金不到位而停工或非常缓慢。
4 、为降低工程项目开发成本, 开发商往往会对工程进行分割分包, 造成多家单位与主体施工单位同时平行施工, 增加了现场的协调难度。
5、房地产项目的客户是多个业主, 各个业主对使用功能和装饰设计有不同的要求, 因此, 在施工前或施工过程中设计变更增多, 工程变更工作量大。
6、房地产项目在竣工验收阶段容易产生的问题有: a 由于项目开发面积比较大, 集中验收仅能查出普遍存在的问题, 而对每套住宅的个别质量问题可能漏查( 实行分户验收后会消除) ; b竣工资料编制匆忙，容易造成竣工资料编制不全或不符合实际。
一、监理工作应解决的问题
1、规范业主行为, 是“ 三制”良性发展的先决条件, 是工程建设项目实施的必要条件。
2、监理人员要加强合同法、招投标法等法律法规的学习, 依法对合同进行管理。
3、高度重视并加强对工程建设监理合同和工程建设承包合同的深入学习和研究, 这两个合同是监理工作开展的重要依据。
4、工程款应该严格按照合同中约定的支付方式进行支付, 工程计量应按照投标书中的工程量清单中表列序号对照计量, 对工程变更应按照合同中约定的计量、计价方法予以确认。工程预付款的扣除应按照规定予以计算并扣除。目前, 监理工作很难做到这一点, 但是, 随着投资主体多元化, 监理工程师必须胜任此项工作。
5、加强《水利水电土木工程施工合同条件》和《FIDIC 土木工程施工合同条件》的学习, 这是监理市场化之必须。
6、加强对分包单位资质的审核,严禁转包。严格执行监理程序, 填写“分包单位资格报审表”,并请业主进行认定。总承包商承担分包商的责任并对业主负责, 工程报验由总承包商组织并填写相应监理表格, 报请监理验收, 监理一般不宜对分包商直接发布指令。监理要加强对分包商现场情况的检查, 做到对分包商有效控制。不许承包商对工程进行转包, 严禁分包商再次分包。
7、监理表格要规范化、统一化。目前, 监理行业都有自己的不同的监理表格, 各地区又有各地区的监理表格。监理市场应有一套统一的监理表格,并应有一套与之相配套的监理应用软件, 正如同财务软件一样, 能够使承包商及时上报, 监理单位及时核定、整理, 并向业主报告, 并能与工程建设其他部门紧密联系。
8、承包商应加强在监理知识方面的学习, 提高承包商对“监理”的认识,懂得监理程序与要求等, 便于工程项目的实施。
9、应建立一套完整的监理人才大市场, 提供合格的监理工程师供监理单位择优录用, 提高工程建设监理的整体水平, 做到人尽其才, 物尽其用,充分发挥监理人员的作用。
二、提升服务的具体措施
1、在工程项目前期, 监理单位要为开发商提供全面优质的咨询服务,主要工作有: a、 监理介入工程项目招投标的, 可以给开发商提供咨询服务, 根据项目建设特点, 选择施工单位, 协助开发商制定合理的施工工期, 编制资金使用计划, 对存在的风险进行预测,能使开发商合理安排使用建设资金,使工程建设按目标实施; b、认真组织图纸会审工作: 图纸会审是工程施工准备阶段的重要环节。成功的图纸会审能在提高工程质量、缩短建设工期、节约工程投资等方面产生较大的影响,在组织图纸会审前2 周将图紙分发给各参建单位, 在充分熟悉图纸的基础上, 分专业以书面形式对设计中存在的问题及不详之处整理出来, 在会审时分专业讨论, 做好完整记录, 整理好图纸会审纪要。这样能最大化解决设计中存在的问题; c、在工程报建手续不全的情况下, 开发商执意开工的, 监理单位应在施工前以书面形式, 建议补全手续后再开工, 同时协助开发商办理各项报建手续, 这样可使工程管理的主动权掌握在监理人员手中, 避免日后行政主管单位检查时造成被动,铺平监理的道路。
2、在工程项目施工期间, 监理单位除按合同要求做好“三控、两管、一协调”工作外, 还要结合房地产开发项目的实际情况做好下列工作: a、 工程变更处理: 在房地产项目施工过程中, 各个业主可能因自身使用原因而提出对工程的变更, 监理工程师在处理此类变更时必须慎重, 在笔者近10 年的工程监理实践过程中, 处理了大量的此类问题，在不断的摸索过程中, 总结出一套行之有效的变更处理方法, 在管理过程中形成了一套变更处理程序,在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表, 该表的签发程序为: 客户申请→开发公司附变更意见→监理工程师出具变更意见→工程变更实施。这样在处理变更时, 监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响, 同时又能尊重业主与开发商的意见。
b、对平行分包单位的管理: 在房地产项目的实施过程中, 经常存在开发商将防水工程、门窗工程、外墙保温涂料等相对独立的分项工程, 分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工, 这样由于管理对象增加, 给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。有一个大项目, 开发商分包单位达30 多家, 对于这种情况, 监理工程师应在开发商分包前发出书面工作联系单, 劝导开发商不要擅自违背施工合同的约定, 特别是对地下室及屋面防水、栏杆等涉及使用功能和安全的工程部位不应分包, 对已进场的分包单位加强监理, 加大协调力度, 尽可能不要因此影响施工。对开发商供应的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的相一致, 并要求供货单位完成进场材料的报验手续; c、 开发商一味强调工期, 忽视工程质量，此问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。监理工程师应在施工前审核施工单位的《施工组织设计》中的网络进度计划时就需注意, 并对可能出现影响工期的风险如雨季、冬季、地基处理等时间留出备用的工期, 监理工程师还应尊重合理定额工期, 提醒开发商尊重事实, 使工程按计划实施。
3 、竣工验收阶段监理的工作: 在房地产项目施工完成后, 进入竣工验收阶段, 这是对工程质量的最后一道、也是最关键的一道控制工序。近年来因工程竣工验收引起的业主不满、投诉事件时有发生, 这都是竣工验收工作不到位或落实不到位引起的。监理单位在工程竣工验收过程中应起主导作用, 结合日常监理工作中存在的问题, 发现的质量隐患, 组织各专业监理人员进行预验收, 不能按以往的习惯抽检, 而是要执行《分户验收管理规定》逐户逐间验收, 对存在的问题列出清单, 要求施工单位限期整改完毕, 经落实后出具工程质量评估报告, 协助开发商组织竣工验收, 这样大大减少了业主的投诉率。
结束语
工程全过程监理是监理行业发展的必然出路，监理人员必须提高自身的综合素质和专业技术水平，以适应行业发展的需求，为开发商提供优质服务。