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在新的税收政策下，房地产业由营业税改缴增值税，因此，需要在“营改增”背景下对房产税进行新的纳税筹划方案设计。此外，结合新政策简要分析“营改增”房产税纳税筹划方案，可以针对“营改增”对企业带来的影响合理减轻税负。
房产税 营改增 纳税筹划
第1章 引言
税务筹划是房地产企业财务管理的重要内容，房产税虽然是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍然有筹划的空间，并且在一定程度上影响着企业的利润。此外，房产税可以组织国家税收、调节居民收入、控制房价，对企业的税负不可避免地造成影响，因此十分有必要对房产税的税收筹划进行探讨。
根据2016年3月23日发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），全国范围自2016年5月1日起全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，租赁房屋业务由5%的营业税改缴11%的增值税，税负的影响对于房地产租赁计税问题产生影响，因此，有必要根据新的税收政策对其进行新的纳税方案设计。
第2章 案例背景
某企业A拥有住宅楼两处，资产账面价值25，000万元，产权都在A名下，但房产由子公司B物业管理，2014年将此房产出租给C酒店经营。房租由B物业收取，且没有支付给A企业任何费用，房产税由A企业负担。当地房产税扣除比例为30%，“营改增”前，A企业按房产原值计算出2015年应纳房产税额=25，000×（1-30%）*1.2%=210万元（原始纳税方案）。全面“营改增”后，在降低应纳房产税的涉税风险前提下对其进行新的纳税筹划方案设计。
第3章 纳税筹划思路
房产税有两种计征方式，一种是从价计征：年应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%；另一种是从租计征：应纳税额=租金收入*12%（个人出租住房4%）。不同征收方式的选择具有不同的的房产税纳税筹划意义：一是降低应税房产的原值和租金；二是选择合适的税率（1.2%或12%）。
需要注意的是，除了分析房产税应纳税额的大小，降低房产税的同时还应当注意引起其他税种的变化，特别是增值税的变化。其他税负的变化对整个房产税的纳税筹划效果也有很大影响，只有达到综合利益最大化才是可行的纳税筹划方案，因此要综合考虑，不止于分析房产税的最小化对企业房地产利益的影响。
第4章 “营改增”背景下房产税的纳税方案设计
（1）理清法律关系
根据案例中的信息，该房产权归属的纳税主体为A企业，由出租人B物业向承租人C酒店收取租金，A企业不收取B物业任何费用。该经济利益关系隐匿着一定的纳税风险。因此，首先建议理清产权人、出租人和承租人的法律关系，以此来明确房产税纳主体。A企业可以将产权过户给B物业，由B物业对外出租给C酒店，或者将B物业这一中间关系解除，由A企业直接与C酒店签定租赁合同，以此来确立纳税主体。
（2）降低租金收入
B物业将房产出租给C酒店并收取1000万元租赁费用，由于租金为主要的计税依据，降低租金收入可以减少应纳房产税额。如1000万元中含代收物管费100万元，水电费200万元。
方案一：B物业与C酒店签订租赁合同，租金为1000万元，应纳房产税=1000*12%=120万元。按11%交增值税销项税额=1000/（1+11%）×11%≈99.1万元。
方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算进行代收代缴，此时应纳房产税=（1000-100-200）*12%=84万元。按11%交增值税销项税额=700/（1+11%）×11%≈69.4万元。
由此可见，此时房产税的纳税依据减少36万元，应交增值税销项税减少29.7万元。
（3）选择计税方式
房产税的税率從租是12%，从价是1.2%，设房产原值为X，扣除比例为K，年租金为Y，若两种计征模式下税负相等满足：应税房产原值×（1-扣除比例）*1.2%=租金×12%=X*（1-k）*1.2%=Y12%，得出Y=（1-k）X/10%（X*（1-k）为房产余值）。
可以推出当Y=房产余值*10%，则两种计征方式下税负相等，如果Y>房产余值*10%，则选择从价计征税负低，反之，应当选择从租计征。因此，可以根据各省不同的扣除比例对计税方式进行选择。
（4）拆分租赁合同
税收筹划具有事前规划性，因此，可以在业务发生前对经济合同进行具体的内容设计。
B物业与C酒店签订了一份租赁合同，每年由C酒店支付1000万元租赁费。B物业每年支付给某保洁公司D保洁费用300万元。A企业与B物业之间无任何利益划分。
此时，一般处理为将1000万元按从租计征房产税=1000×12%=120万元，同时需要按11%交增值税销项税额=1000/（1+11%）×11%≈99.1万元。如果取得D保洁公司现代服务业增值税专用发票可以抵扣的进项税=300/（1+6%）×6%≈16.98万元，此时，应纳增值税额=99.1-16.98=82.12万元。
纳税筹划建议为改由A企业与C酒店直接签订租赁合同，区分保洁费300万元，将700万元为租赁费用后整个地产再细分。例如，其中大门等不动产300万元，室内设备40万，剥离后房地产单独签订合同租赁金额为300万元。
筹划后，应纳房产税=300×12%=36万元，比企业原始方案210万元，减少174万元。C酒店提供不动产租赁交11%的增值税，其销项税额=600/（1+11%）×11%≈59.46万元，提供有形动产租赁交17%的增值税，其销项税额=40/（1+17%）×17%≈5.81万元。由租赁业务涉及的应纳增值税额=59.46+5.81=65.27万元，比一般方案会计处理少纳增值税额16.85（82.12-65.27）万元。
（5）变税负增加额为违约金
对于税负增加额，双方可以约定以合同履行违约金形式，签订合同。根据双方协商的数额，由承租方以合同违约金的方式支付给出租方。合同违约金用法律凭证就可以在税前扣除，不属于发票管理办法规定的开具发票范围。以此违约金的方式来抵减税负对A企业造成的影响。
第5章 总结
房产税是房地产企业涉及的主要税种之一，合理的利用税收优惠政策进行筹划有很强的现实意义。房产税的筹划需要考虑胡并非单因素影响，每一个税种的筹划都需要在合理合法的利用税收相关政策下进行，事前规划控制，特别是全面“营改增”的大背景下，最终比较的一定是综合收益的最大化。
[1] 梁文涛.房产税的纳税筹划技巧[J].财会月刊，2013（22）.
[2] 薛金花.浅谈房产税的纳税筹划[J].现代经济信息，2015（18）.
房产税 营改增 纳税筹划
第1章 引言
税务筹划是房地产企业财务管理的重要内容，房产税虽然是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍然有筹划的空间，并且在一定程度上影响着企业的利润。此外，房产税可以组织国家税收、调节居民收入、控制房价，对企业的税负不可避免地造成影响，因此十分有必要对房产税的税收筹划进行探讨。
根据2016年3月23日发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），全国范围自2016年5月1日起全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，租赁房屋业务由5%的营业税改缴11%的增值税，税负的影响对于房地产租赁计税问题产生影响，因此，有必要根据新的税收政策对其进行新的纳税方案设计。
第2章 案例背景
某企业A拥有住宅楼两处，资产账面价值25，000万元，产权都在A名下，但房产由子公司B物业管理，2014年将此房产出租给C酒店经营。房租由B物业收取，且没有支付给A企业任何费用，房产税由A企业负担。当地房产税扣除比例为30%，“营改增”前，A企业按房产原值计算出2015年应纳房产税额=25，000×（1-30%）*1.2%=210万元（原始纳税方案）。全面“营改增”后，在降低应纳房产税的涉税风险前提下对其进行新的纳税筹划方案设计。
第3章 纳税筹划思路
房产税有两种计征方式，一种是从价计征：年应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%；另一种是从租计征：应纳税额=租金收入*12%（个人出租住房4%）。不同征收方式的选择具有不同的的房产税纳税筹划意义：一是降低应税房产的原值和租金；二是选择合适的税率（1.2%或12%）。
需要注意的是，除了分析房产税应纳税额的大小，降低房产税的同时还应当注意引起其他税种的变化，特别是增值税的变化。其他税负的变化对整个房产税的纳税筹划效果也有很大影响，只有达到综合利益最大化才是可行的纳税筹划方案，因此要综合考虑，不止于分析房产税的最小化对企业房地产利益的影响。
第4章 “营改增”背景下房产税的纳税方案设计
（1）理清法律关系
根据案例中的信息，该房产权归属的纳税主体为A企业，由出租人B物业向承租人C酒店收取租金，A企业不收取B物业任何费用。该经济利益关系隐匿着一定的纳税风险。因此，首先建议理清产权人、出租人和承租人的法律关系，以此来明确房产税纳主体。A企业可以将产权过户给B物业，由B物业对外出租给C酒店，或者将B物业这一中间关系解除，由A企业直接与C酒店签定租赁合同，以此来确立纳税主体。
（2）降低租金收入
B物业将房产出租给C酒店并收取1000万元租赁费用，由于租金为主要的计税依据，降低租金收入可以减少应纳房产税额。如1000万元中含代收物管费100万元，水电费200万元。
方案一：B物业与C酒店签订租赁合同，租金为1000万元，应纳房产税=1000*12%=120万元。按11%交增值税销项税额=1000/（1+11%）×11%≈99.1万元。
方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算进行代收代缴，此时应纳房产税=（1000-100-200）*12%=84万元。按11%交增值税销项税额=700/（1+11%）×11%≈69.4万元。
由此可见，此时房产税的纳税依据减少36万元，应交增值税销项税减少29.7万元。
（3）选择计税方式
房产税的税率從租是12%，从价是1.2%，设房产原值为X，扣除比例为K，年租金为Y，若两种计征模式下税负相等满足：应税房产原值×（1-扣除比例）*1.2%=租金×12%=X*（1-k）*1.2%=Y12%，得出Y=（1-k）X/10%（X*（1-k）为房产余值）。
可以推出当Y=房产余值*10%，则两种计征方式下税负相等，如果Y>房产余值*10%，则选择从价计征税负低，反之，应当选择从租计征。因此，可以根据各省不同的扣除比例对计税方式进行选择。
（4）拆分租赁合同
税收筹划具有事前规划性，因此，可以在业务发生前对经济合同进行具体的内容设计。
B物业与C酒店签订了一份租赁合同，每年由C酒店支付1000万元租赁费。B物业每年支付给某保洁公司D保洁费用300万元。A企业与B物业之间无任何利益划分。
此时，一般处理为将1000万元按从租计征房产税=1000×12%=120万元，同时需要按11%交增值税销项税额=1000/（1+11%）×11%≈99.1万元。如果取得D保洁公司现代服务业增值税专用发票可以抵扣的进项税=300/（1+6%）×6%≈16.98万元，此时，应纳增值税额=99.1-16.98=82.12万元。
纳税筹划建议为改由A企业与C酒店直接签订租赁合同，区分保洁费300万元，将700万元为租赁费用后整个地产再细分。例如，其中大门等不动产300万元，室内设备40万，剥离后房地产单独签订合同租赁金额为300万元。
筹划后，应纳房产税=300×12%=36万元，比企业原始方案210万元，减少174万元。C酒店提供不动产租赁交11%的增值税，其销项税额=600/（1+11%）×11%≈59.46万元，提供有形动产租赁交17%的增值税，其销项税额=40/（1+17%）×17%≈5.81万元。由租赁业务涉及的应纳增值税额=59.46+5.81=65.27万元，比一般方案会计处理少纳增值税额16.85（82.12-65.27）万元。
（5）变税负增加额为违约金
对于税负增加额，双方可以约定以合同履行违约金形式，签订合同。根据双方协商的数额，由承租方以合同违约金的方式支付给出租方。合同违约金用法律凭证就可以在税前扣除，不属于发票管理办法规定的开具发票范围。以此违约金的方式来抵减税负对A企业造成的影响。
第5章 总结
房产税是房地产企业涉及的主要税种之一，合理的利用税收优惠政策进行筹划有很强的现实意义。房产税的筹划需要考虑胡并非单因素影响，每一个税种的筹划都需要在合理合法的利用税收相关政策下进行，事前规划控制，特别是全面“营改增”的大背景下，最终比较的一定是综合收益的最大化。
[1] 梁文涛.房产税的纳税筹划技巧[J].财会月刊，2013（22）.
[2] 薛金花.浅谈房产税的纳税筹划[J].现代经济信息，2015（18）.