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【摘要】随着我国的房地产业的快速发展，房地产风险防范成为面临的重点问题。本文介绍了房地产项目风险管理过程和管理方法，结合目前房地产业的实际提出了房地产项目风险防范管理对策，对加快我国房地产健康发展具有一定的意义。
【关键词】房地产；风险管理；研究
一、房地产项目风险管理的过程
（1）风险识别。风险识别是风险管理中的重要步骤，全面地识别房地产开发过程中面临的风险，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。（2）风险分析。风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。（3）风险应对。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排。（4）风险控制。跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。
二、房地产项目风险管理的方法
（1）风险规避。风险规避其实就是通过变更投资计划，从而规避原有计划的风险，是一种消极规避。虽然更显规避可以解决目前房地产项目的风险，但是由于风险规避只是对风险的消极逃避，不能从根本上解决存在的问题，更会给房地产项目带来其他的问题。在消极解决现阶段存在的问题的同时，减少了投资的收益。（2）风险预防。一般情况下风险预防是指在开发商未发生风险事件的情况之前，对可能发生的风险事件进行消除或者尽量减少带来的风险，将投资的风险率控制在最低。由于房地产项目投资的高投入、高风险的特点，做好风险预防是必不可少的。相比风险规避，风险预防是一种积极的风险应对方法，通过对房地产开发项目的干涉从而减少甚至消灭风险发生的概率。（3）风险损失减轻。在房地产项目开发时，开发商一般会对将遇到的风险损失情况进行预判，从而做出相应的解决和补救措施，这些方法都是对风险损失的减轻。相比风险预防，两种方法都是对风险的积极处理态度，但不同的是与风险预防相比，风险损失减轻不能降低风险发生的概率，但能降低风险事件发生后带来的损失。（4）风险转移。风险转移并不是对风险的消除，而是一种转移，开发商将风险以及责任转交给其他人。跟风险规避相同的是，两种方法都不能从根本上消除风险，只是将风险进行转移给另一方。在开发商遇到风险概率小损失大的情况时一般会采取风险转移的方法。（5）风险自留。风险自留分为两种：一种是开发商没有预料到的风险，当发生时别无选择的进行风险自留；另一种是开发商在考虑到社会影响、房产销售等各方面影响后对从而有计划的进行风险自留。风险自留不是对风险的解决，而是间接承认风险的存在，由开发商自己面对风险。为此大多数开发商在投资时都会在成本预算中增加一项不可预见费用。
三、房地产项目风险管理对策
（1）完善风险管理法律法规及风险管理制度。在我国，许多制度还在探索阶段，现行的法律法规不适应WTO有关建设工程項目风险管理。我们要针对建设领域内存在突出问题，尽快建立参照国际惯例并符合中国实际的工程保险和工程担保制度。研究合理的工程担保、保险的收费标准及费用收取办法等。（2）及时掌握国家调控政策。要有敏锐的时事洞察力，研究国家的政策方向，对症下药。这样就能在决策的时候既了解行业的动向又能规避风险，又掌握了国家政策，从而把房地产行业客观性分析的更彻底。把投资和决策的风险降到最低。（3）提高房地产项目及员工风险意识。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正的规避风险。企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。
在项目风险管理中，应进行科学系统的风险管理。用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求风险控制与管理方法，将风险损失降到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。
参考文献
[1]贾士军．房地产项目全程策划-理论、实操与案例[M]．广州：广东经济出版社，2002
【关键词】房地产；风险管理；研究
一、房地产项目风险管理的过程
（1）风险识别。风险识别是风险管理中的重要步骤，全面地识别房地产开发过程中面临的风险，使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等。（2）风险分析。风险分析包括风险定性分析与风险定量分析，风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。（3）风险应对。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须得到所有项目利益相关方的认可，并应由专人负责。项目一旦立项，项目管理者就应该紧密结合国家对房地产市场的监管政策，研究房地产的供求现状及发展趋势，确定产品方案和营销策略，围绕项目开发进度优化资源配置，统筹资金安排。（4）风险控制。跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。完善的控制体系和有效的实施，是防范风险和控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。
二、房地产项目风险管理的方法
（1）风险规避。风险规避其实就是通过变更投资计划，从而规避原有计划的风险，是一种消极规避。虽然更显规避可以解决目前房地产项目的风险，但是由于风险规避只是对风险的消极逃避，不能从根本上解决存在的问题，更会给房地产项目带来其他的问题。在消极解决现阶段存在的问题的同时，减少了投资的收益。（2）风险预防。一般情况下风险预防是指在开发商未发生风险事件的情况之前，对可能发生的风险事件进行消除或者尽量减少带来的风险，将投资的风险率控制在最低。由于房地产项目投资的高投入、高风险的特点，做好风险预防是必不可少的。相比风险规避，风险预防是一种积极的风险应对方法，通过对房地产开发项目的干涉从而减少甚至消灭风险发生的概率。（3）风险损失减轻。在房地产项目开发时，开发商一般会对将遇到的风险损失情况进行预判，从而做出相应的解决和补救措施，这些方法都是对风险损失的减轻。相比风险预防，两种方法都是对风险的积极处理态度，但不同的是与风险预防相比，风险损失减轻不能降低风险发生的概率，但能降低风险事件发生后带来的损失。（4）风险转移。风险转移并不是对风险的消除，而是一种转移，开发商将风险以及责任转交给其他人。跟风险规避相同的是，两种方法都不能从根本上消除风险，只是将风险进行转移给另一方。在开发商遇到风险概率小损失大的情况时一般会采取风险转移的方法。（5）风险自留。风险自留分为两种：一种是开发商没有预料到的风险，当发生时别无选择的进行风险自留；另一种是开发商在考虑到社会影响、房产销售等各方面影响后对从而有计划的进行风险自留。风险自留不是对风险的解决，而是间接承认风险的存在，由开发商自己面对风险。为此大多数开发商在投资时都会在成本预算中增加一项不可预见费用。
三、房地产项目风险管理对策
（1）完善风险管理法律法规及风险管理制度。在我国，许多制度还在探索阶段，现行的法律法规不适应WTO有关建设工程項目风险管理。我们要针对建设领域内存在突出问题，尽快建立参照国际惯例并符合中国实际的工程保险和工程担保制度。研究合理的工程担保、保险的收费标准及费用收取办法等。（2）及时掌握国家调控政策。要有敏锐的时事洞察力，研究国家的政策方向，对症下药。这样就能在决策的时候既了解行业的动向又能规避风险，又掌握了国家政策，从而把房地产行业客观性分析的更彻底。把投资和决策的风险降到最低。（3）提高房地产项目及员工风险意识。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正的规避风险。企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。
在项目风险管理中，应进行科学系统的风险管理。用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求风险控制与管理方法，将风险损失降到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。
参考文献
[1]贾士军．房地产项目全程策划-理论、实操与案例[M]．广州：广东经济出版社，2002