论文部分内容阅读
在21世纪海上丝绸之路之上，印尼有着自身独特的地理优势。響应“一带一路”合作倡议，印尼也有着自身的现实需求。受1997年亚洲金融危机的冲击，目前印尼基础设施严重匮乏，全国电力普及率仅为56 %，高速公路只有960多公里。印尼政府已经认识到落后的基础设施严重制约了国民经济发展，大力发展基础设施建设已成为印尼政府振兴经济的重要手段。
而根据2015～2019年印尼政府的预算，基础设施领域支出预算约合905亿美元，单靠国家预算难以完成所有基础设施建设，因此印尼政府十分希望外资和本国私营企业参与投资基础设施。
目前，以中国高铁为代表的一大批中国企业活跃在印尼的路桥、港口、电力、水利、石油化工、高层建筑等基建领域，但随着中印基建合作热潮的不断升温，土地征用难日益成为制约中印尼开展基础设施建设的主要障碍。
印尼征地，难难难
根据2015年中国出口信用保险公司发布的《“一带一路”国家基础设施行业专题研究报告》，征地困难是制约印尼基础设施投资的第二大问题，仅次于行政许可。报告指出印尼《加速和扩大印尼经济发展的总体规划》（简称MP3EI）实施第一年遭受挫折的59个项目中，有27个（约占46%）是因征地问题难以进行。印尼交通部长布迪曾表示，征地通常是基础设施项目如高速公路、机场和铁路建设的重大障碍，许多建设工程因此造成延误。
对于到印尼进行直接投资的中国企业，土地征用尤其是世袭土地的征用是一项重要而复杂的工作，已成为阻碍企业在印尼投资的一座“大山”。印尼实行土地私有制度，个人之间土地可以自由买卖，一经买下，便成为个人私有财产，可永久拥有。而世袭土地一般属于某一部落或家族集体所有，且没有依据基本土地法在土地管理机关登记注册，没有官方认可的土地权属凭证，只能通过土地主人出示的持有声明函或转让声明函等材料来确认权属，同一块土地通过转让声明函多次转让或在不同时期转给多个不同的人的现象普遍存在。这使得对土地合法权属的甄别和鉴定非常困难，极易产生土地权属矛盾和纠纷。而且，由于土地没有经过土地管理机关的测量和登记，土地边界不清、重叠现象非常普遍，对土地面积的确认也更加困难。
由于土地合法权属甄别困难，在继承、分配、放弃过程中，家族内部、转让方之间常常产生矛盾和纠纷。此类土地纠纷如果进行诉讼，程序极为复杂、漫长，从受理、调查取证、合解调解、公示、开庭、补充证据、再审等各种程序直到判决，需经过地方法院、高级法院、最高法院，最后到PK程序（最终判决），一般要持续2～3年，甚至更长时间。在官司最终判决前，土地无法交割，企业也无法获得合法的土地权证。
不仅如此，土地是当地居民最重要的财产和生活来源，当地居民在价格谈判时通常会提出较高诉求，致使土地购买成本居高不下。印尼当地农民Purumana称：“本地民众大多学历低，除从事农业之外很难就业。能够替代的耕地又很难找到，如果卖地就会失去生活粮食。”当诉求和利益暂时得不到满足时，征地工程就难以继续。
2015年，中国在与日本的竞争中赢得了印度尼西亚爪哇岛的高铁项目投标，而目前取得该项目的线路用地却困难重重。项目主建方中印高铁（KCIC）在2016年5月时与印尼西爪哇省部分地区的土地权益方开展了第一次协商，提出的买入价格为每平方米62元人民币左右。这与当地居民的期望值相差五到十几倍，33位土地权益者全部拒绝出售土地。协商就这样被暂时搁置了下来。
另外，印尼人工作和生活的节奏较慢，工作效率较低。中国式工作速度与印尼工作节奏不匹配，直接导致征地工作进展缓慢、投资商成本增加，这也为承包商和投资者带来困境和疑虑。
中国企业如何规避征地风险
2016年6月，印尼国家建设计划部业绩评估司代理司长艾莉芬表示，印尼政府将大力通过公私合营方式发展基础设施建设，为解决基础设施建设中遇到的征地问题，印尼政府将考虑通过工程股份对土地所有者进行补偿，而不是全部通过现金补偿款方式。2016年9月印尼国企部声称，政府正加速征地工作，以作为雅万高铁工程建设所需的土地，大致已完成60%的征地工作。印尼政府针对征地问题的频繁发力对中印尼双方推进基础设施建设，加快征地进程无疑是巨大的福音。但是，要更加彻底的缓解和规避征地中存在的已知或未知的风险，除了寄希望于印尼政府大刀阔斧的改进征地措施，中国企业自身提前布局，规避风险也不失为克服征地阻碍的有效途径。
在今天，印尼正逐渐迎来基础设施建设的新高潮，印尼关于改善征地的政策条款层出不穷。在正式开展征地工作前，中国企业应当学习印尼相关的法律（如土地法、森林法等），了解外资公司可以获得的土地权利（例如土地兴建权、土地使用权等）形式以及转让的法定程序，通过法律手段加速征地。例如印尼爪哇岛中部的大型煤炭火力发电站项目开工时因当地农民的反对，比预期时间推迟了至少3年。而该项目负责公司以2012年印尼政府颁布的《基建工程征收土地法》通过地方法院对当地居民做出补偿，并于2016年3月封闭226公顷土地以满足施工不受打扰。
其次，针对印尼土地私有以及土地世袭的现状，企业应根据不同地区土地权属情况和风俗习惯，制定切合当地实际的征地工作步骤。例如，在世袭土地较为普遍的地区，企业应联合印尼方、律师事务所进行实地调查，聘请印尼律所律师协助征地工作，包括完成土地尽职调查、起草相关协议、提供法律咨询等工作，对土地证等有效文件排查鉴别，明确土地属性权利；在签署土地买卖契约（支付土地款）前，企业可以先与土地所有者签署土地锁定协议，为项目推进和土地权属尽职调查争取时间，提前解决土地买卖契约中关于土地而积、价格、地上物补偿等问题，充分暴露可能存在的土地权属纠纷风险，为最终顺利签署土地买卖契约扫清障碍。
对于世袭土地的补偿，除了一次性支付土地款的补偿形式，企业可以采取多种形式的补偿方式，例如企业可与地方政府、土著家族共同设立合作基金，企业每年投入一定比例的资金，专项用于支持世袭土地所有者家族经济、健康、教育、社会发展，使其获得长期稳定的收入，这既是外资公司履行企业社会责任的具体行动，也有利于项目今后的长治久安。
另一方面，外资公司在征地过程中需要了解当地文化，尊重当地民众的宗教信仰和风俗习惯，获得当地百姓对工程建设的理解和支持，做项目更要做朋友。同时，外资公司还应按照印尼相关法律的要求，根据企业的盈利情况，积极履行社会责任，为推进当地经济社会发展、就业及环境保护做出贡献，树立企业的良好形象。
而根据2015～2019年印尼政府的预算，基础设施领域支出预算约合905亿美元，单靠国家预算难以完成所有基础设施建设，因此印尼政府十分希望外资和本国私营企业参与投资基础设施。
目前，以中国高铁为代表的一大批中国企业活跃在印尼的路桥、港口、电力、水利、石油化工、高层建筑等基建领域，但随着中印基建合作热潮的不断升温，土地征用难日益成为制约中印尼开展基础设施建设的主要障碍。
印尼征地，难难难
根据2015年中国出口信用保险公司发布的《“一带一路”国家基础设施行业专题研究报告》，征地困难是制约印尼基础设施投资的第二大问题，仅次于行政许可。报告指出印尼《加速和扩大印尼经济发展的总体规划》（简称MP3EI）实施第一年遭受挫折的59个项目中，有27个（约占46%）是因征地问题难以进行。印尼交通部长布迪曾表示，征地通常是基础设施项目如高速公路、机场和铁路建设的重大障碍，许多建设工程因此造成延误。
对于到印尼进行直接投资的中国企业，土地征用尤其是世袭土地的征用是一项重要而复杂的工作，已成为阻碍企业在印尼投资的一座“大山”。印尼实行土地私有制度，个人之间土地可以自由买卖，一经买下，便成为个人私有财产，可永久拥有。而世袭土地一般属于某一部落或家族集体所有，且没有依据基本土地法在土地管理机关登记注册，没有官方认可的土地权属凭证，只能通过土地主人出示的持有声明函或转让声明函等材料来确认权属，同一块土地通过转让声明函多次转让或在不同时期转给多个不同的人的现象普遍存在。这使得对土地合法权属的甄别和鉴定非常困难，极易产生土地权属矛盾和纠纷。而且，由于土地没有经过土地管理机关的测量和登记，土地边界不清、重叠现象非常普遍，对土地面积的确认也更加困难。
由于土地合法权属甄别困难，在继承、分配、放弃过程中，家族内部、转让方之间常常产生矛盾和纠纷。此类土地纠纷如果进行诉讼，程序极为复杂、漫长，从受理、调查取证、合解调解、公示、开庭、补充证据、再审等各种程序直到判决，需经过地方法院、高级法院、最高法院，最后到PK程序（最终判决），一般要持续2～3年，甚至更长时间。在官司最终判决前，土地无法交割，企业也无法获得合法的土地权证。
不仅如此，土地是当地居民最重要的财产和生活来源，当地居民在价格谈判时通常会提出较高诉求，致使土地购买成本居高不下。印尼当地农民Purumana称：“本地民众大多学历低，除从事农业之外很难就业。能够替代的耕地又很难找到，如果卖地就会失去生活粮食。”当诉求和利益暂时得不到满足时，征地工程就难以继续。
2015年，中国在与日本的竞争中赢得了印度尼西亚爪哇岛的高铁项目投标，而目前取得该项目的线路用地却困难重重。项目主建方中印高铁（KCIC）在2016年5月时与印尼西爪哇省部分地区的土地权益方开展了第一次协商，提出的买入价格为每平方米62元人民币左右。这与当地居民的期望值相差五到十几倍，33位土地权益者全部拒绝出售土地。协商就这样被暂时搁置了下来。
另外，印尼人工作和生活的节奏较慢，工作效率较低。中国式工作速度与印尼工作节奏不匹配，直接导致征地工作进展缓慢、投资商成本增加，这也为承包商和投资者带来困境和疑虑。
中国企业如何规避征地风险
2016年6月，印尼国家建设计划部业绩评估司代理司长艾莉芬表示，印尼政府将大力通过公私合营方式发展基础设施建设，为解决基础设施建设中遇到的征地问题，印尼政府将考虑通过工程股份对土地所有者进行补偿，而不是全部通过现金补偿款方式。2016年9月印尼国企部声称，政府正加速征地工作，以作为雅万高铁工程建设所需的土地，大致已完成60%的征地工作。印尼政府针对征地问题的频繁发力对中印尼双方推进基础设施建设，加快征地进程无疑是巨大的福音。但是，要更加彻底的缓解和规避征地中存在的已知或未知的风险，除了寄希望于印尼政府大刀阔斧的改进征地措施，中国企业自身提前布局，规避风险也不失为克服征地阻碍的有效途径。
在今天，印尼正逐渐迎来基础设施建设的新高潮，印尼关于改善征地的政策条款层出不穷。在正式开展征地工作前，中国企业应当学习印尼相关的法律（如土地法、森林法等），了解外资公司可以获得的土地权利（例如土地兴建权、土地使用权等）形式以及转让的法定程序，通过法律手段加速征地。例如印尼爪哇岛中部的大型煤炭火力发电站项目开工时因当地农民的反对，比预期时间推迟了至少3年。而该项目负责公司以2012年印尼政府颁布的《基建工程征收土地法》通过地方法院对当地居民做出补偿，并于2016年3月封闭226公顷土地以满足施工不受打扰。
其次，针对印尼土地私有以及土地世袭的现状，企业应根据不同地区土地权属情况和风俗习惯，制定切合当地实际的征地工作步骤。例如，在世袭土地较为普遍的地区，企业应联合印尼方、律师事务所进行实地调查，聘请印尼律所律师协助征地工作，包括完成土地尽职调查、起草相关协议、提供法律咨询等工作，对土地证等有效文件排查鉴别，明确土地属性权利；在签署土地买卖契约（支付土地款）前，企业可以先与土地所有者签署土地锁定协议，为项目推进和土地权属尽职调查争取时间，提前解决土地买卖契约中关于土地而积、价格、地上物补偿等问题，充分暴露可能存在的土地权属纠纷风险，为最终顺利签署土地买卖契约扫清障碍。
对于世袭土地的补偿，除了一次性支付土地款的补偿形式，企业可以采取多种形式的补偿方式，例如企业可与地方政府、土著家族共同设立合作基金，企业每年投入一定比例的资金，专项用于支持世袭土地所有者家族经济、健康、教育、社会发展，使其获得长期稳定的收入，这既是外资公司履行企业社会责任的具体行动，也有利于项目今后的长治久安。
另一方面，外资公司在征地过程中需要了解当地文化，尊重当地民众的宗教信仰和风俗习惯，获得当地百姓对工程建设的理解和支持，做项目更要做朋友。同时，外资公司还应按照印尼相关法律的要求，根据企业的盈利情况，积极履行社会责任，为推进当地经济社会发展、就业及环境保护做出贡献，树立企业的良好形象。