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策划／本刊记者 张曦元 温慧抒
谈到未来北京房地产的预期，总有人会把它与2008年的奥运会扯上关系。08奥运之后，房价会不会降?尽管议论者众多，但在那一天没有到来的时候，所有的说法也只能是猜测。我们在这里并不对房价问题做任何的判断，只给出您一些事实，不管您是腰缠万贯的富豪还是收入微薄的百姓，购买房产是用作投资也好，自住也罢，保持清醒的头脑来冷静客观地看待房产市场都是十分必要的。
北京房价与奥运
孙 飞
如果您是08年之后北京房价下降的支持者，您一定会把雅典和悉尼均在奥运前房价高涨、会后开始下跌作为有力的佐证。那么，北京房价和奥运会有什么样的联系?
奥运给北京房地产带来历史机遇
自1984年洛杉矶奥运会以来，举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段，而房地产业又是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。奥运给我们带来了生机、带来了活力、同时也带来了挑战。奥运会的兴办不仅要求大量的人力物力，需要更加便捷的市区交通及先进的电讯基础设施，更对房地产及相关产业提出了前所未有的挑战和需求。
根据新南威尔士州财政部估计，悉尼奥运会将对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生12年的影响，其中房地产行业受益匪浅。
奥运前大兴基建
悉尼奥运会增加了市区交通及电讯基础设施：耗资5亿美元的新机场铁路，耗资3．5亿美元的机场扩建工程，以及耗资2．2亿的悉尼市中心区美化工程等都为悉尼中心区的房地产开发创造了新的商机。根据新南威尔士州财政部估计，悉尼奥运会将对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生12年的影响，新南威尔士州的生产总值在12年内将增加63亿美元，其中2000年的单年生产总值净额已达7．5亿美元。
人口扩张带来需求旺盛
在悉尼被确定为2000年第27届奥运会主办城市之后，人口随即迅速扩张，除移民增加的因素之外，奥运的需求成为另一个扩张因素。因奥运的建设增加了大量的就业机会，吸引了更多的外来投资。许多奥运会的工程和场馆是由境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，必然带来大量的居住需求，从而带动房地产价格的增长。
奥运成就百万富翁
一般来说，在奥运申请成功至举办前的这段时间，将会迎来房地产业兴旺发达的时期，由于人们的预期和各种投资，房价会呈现出持续走高的现象。毋庸质疑，一块地，本地处偏远，却会因为周边突然规划要建造奥运场馆而身价陡增；一间房，会因为周边环境的改善和交通的发达而增值。同样以悉尼为例：1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而至的投资者把房价不断推高，每年房价递增10％以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。
1997年，在北京申办奥运之际，房价就上涨了40％。以后的几年，随着房贷、房改政策的落实，道路、交通等基础设施的完善、环境的改善和商业气氛的逐步形成，房地产需求保持快速增长，房价稳中有升，奥运地产升值在即。
得益于奥运的居住环境
在奥运申办成功至举办前的这段时间，由于国内经济正处于高速发展阶段，政府对城市基础设施等方面的投资加大，改善居住环境是居民普遍的中长期愿望等因素，北京房地产市场整体将保持稳中有升，市场将长期保持发展态势。奥运公园周边道路的建设已经全面启动，立体交通网络即将形成。奥林匹克公园内将修建12条道路，尤其是大屯路、辛店村路和五环路的贯通，再加上四环、城市轻轨、地铁五号线、奥运支线和机场轻轨的联络，12条道路纵横交锚，共同构成了未来奥运村里棋盘状交通网，形成高效、便捷、通畅的立体交通网络，极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。
2005年，北京城市道路密度达到1．877公里／平方公里，到2007年，新建和改建城市道路318公里，整个北京的交通状况将得到有效改善。同时，随着五环路、六环路的通车，商业巨头入住奥运居住区初现端倪，一场商业圈地赛已慢慢拉开帷幕。目前，普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业已在奥运村规划用地东侧抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。
环境改善的积极作用
奥运对酒店、商业零售产生了最直接的影响。在举办奥运的前后，需求与入住率将达到顶峰，特别是临近奥运场馆和交通枢纽地区。奥运对住宅市场的作用也将是积极的。通过对奥运周边地区的城市基础设施、辅助设施等方面的投入，这些区域的环境得到充分改善，出现类似当年亚运村的发展历程，形成新的住宅发展热点区域。价位在每平方米5000元-8000元的中档住宅供需将继续保持平稳，高端市场的公寓和别墅将出现两种不同的反映，位置、产品品质、物业水平等都不错的项目价格稳定并可能出现上扬的局面。
后奥运地产价格由综合因素共同决定
纵观历史，雅典和悉尼均是奥运会前房价高涨，会后开始下跌，而亚特兰大奥运会前涨，奥运会后平稳。自2001年7月北京申奥成功以来，人们也在不停猜测：2008年奥运会结束之后，北京的房价就要下跌了。那么，究竟奥运会后北京的房地产会是怎样一种形势呢?
因为房地产价格是由经济的、社会的、人文的、历史的、政治的等因素共同作用所决定的。在我国，奥运会结束之后，奥运经济热潮不可能马上降温，同样，房价也不可能立即下跌。
决不会出现暴跌
北京现在大部分是个人自住性购房，并且由于我国对房地产市场的及时调控，包括土地、税收、金融政策及法规等方面的约束，市场难以形成泡沫，所以说政策制约了我们房地产市场可能出现泡沫式增长，同时也给市场带来另一个优化作用，那就是相对稳定。再加上我们人多地少，需求始终大于供给，即使没有奥运会的作用，房地产市场在未来也不大可能会出现暴跌现象。
涨势过猛值得警惕
从供求关系变化角度来说，在长期的、反复的、不断调整的过程中，已经有一些泡沫被挤掉了，而不断新生的需求力量为市场提供了持续的购买力。从历史原因看，中国人对住房固有的、独特的情结，锁定了在一般情况下房地产市场不会出现剧烈动荡。
对于住宅来讲，应该将居住作为第一需要，投资只能作为补充。北京政府也就北京房价飙升而出台多条政策，但并未见到明显成效，是由于房地产的刚性需求、全国及国际地产投资及投机的推动、供给结构失衡以及调控政策滞后造成的。但房价过度上涨，提前透支则可能导致泡沫的滋生，现在北京不乏这种苗头。据统计，现在北京很多人都有两套房，处于闲置或出租状态。目前北京的购买结构主要表现为居住的刚性需求，同时有较多的投资性购房。北京房地产增长一直比较平稳，但近期房价增幅较快，房价已在高 位运行，应该保持警惕。
07虚涨 08后降
于凌罡
当房地产的高额利润把众多的投资者吸引过来，供应量远远大于需求量；当政府频频出台限制房价的批文，来抑制增长过快的房价；当股市再次红火，大量资金纷纷涌入资本市场，房价的走势也就有径可寻了。从成本、供需关系、投资环境这些因素中我们可以对未来的房价有一个粗略的判断……
不少开发商把房价走高责任归咎于成本的提升，但在楼市成本相对固定的情况下，房价却仍在不断上涨，足以证明两者并无直接联系。
算一算房地产的成本
土地成本：
土地出让金(给政府)＋拆迂补偿(给原土地方或拆迂户)
盖楼成本：
建筑安装成本＋市政施工成本＋项目管理成本＋环保节能成本
税费成本：
主要包括(营业税＋土地增值税＋企业所得税)等
利息成本：
房地产行业暴利严重，从行业拆借年息≈20％可见一斑！
管理成本：
公司运营、开发中额外付出的各种可见及不可见成本
房价成本
≈(土地成本＋盖楼成本)×1．2
数字 27．54倍
以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27．54倍，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11．41，英国10．5，意大利8．61，法国7．68，美国6．43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11．07。再看房价与家庭收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是5：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。
50倍市盈率
在温州一套150平方的房子，价格150万元，可是月租金只有2000－3000元，按2500元计算，一年只有3万元的租金收入(不算交纳的税)，要50年才能收回成本，租售比是如此之高，相当于股票的50倍市盈率。这种投资方式对房价的推动力大幅减少，房价再涨上去，甚至会消失。
供需关系
从06年起北京招拍挂土地供应猛增，我们可以预料政府很快就能解决土地供应量的问题，特别是石景山一个区就能立刻提供80万平米限价房用地的事实。所以，供应的增加，是明确可见的。
政府打击炒房，增收物业税(也叫资源税)，以及中产阶级购房率的上升，必然导致需求的下降。虽然北京有外来人口购房增加的趋势，但增加量超过供应量，是显而易见的。毕竟，均价8792元的北京房价，已经足以使很多想在京购房的外地人止步。
暴利之下供应量大增
马克思说：“资本一旦有20％的利润，就会活跃起来，有50％的利润，就被到处使用……”比如火柴，如果能有200％的利润率，那么产量很快就会大涨，于是供大于求，于是价格大跌，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。一开始，彩电、VCD、手机、空调、汽车都因为利润高，于是产量大涨，于是纷纷降价，利润降低，有的甚至亏损或即将亏损。
房地产这个行业为什么能持续几年兴旺不衰呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能个月内增加十倍，但是一个地方的在建房产项目如果在一个月内增加一倍就是大跃进了。而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重，一些资金要进入这个行业，面临隐形的门槛。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的。在两个利益集团的博弈中，政府无疑会以国计民生为重，这在频频出台的限制房价的批文中可见一斑。
大力发展低价房数量
经济适用房与廉租房功能基本是相当的．都以满足中低收入者花较小的成本得到安居之所的目标。但是，现在谁要是能买到经济适用房，一定会博来众人的羡慕．为什么？因为经济适用房实在是太难买了！目前商品房已经是各地的支柱产业．甚至是独霸产业，能快速增加GDP，增加不用上交中央财政的卖地收入，而经济适用房的建设却与此相矛盾，那么地方政府对经济适用房的开发自然就不感冒了。可以欣慰的是：2006年上半年的“国六条”已经明确规定要在年底前，各地安排一定规模的廉租住房开工建设，经济适用房的建设也必将会有一个较大的发展。
政府如果真的落实了许诺：34亿廉租房资金，就可以提供5万套廉租房。那么，相当于年供应量25％的廉租房，再加上即将入市的数百万平米限价房，以及已经落实的经济适用房都会对房价有不小的影响。
资金有了分流
资金可以在不同行业之间流动，以寻找利润率最高的行业，并通过竞争导致该行业利润下降，循环往复，从而使各行业之间的利润率趋于平衡，所以，高利润行业的价格最终必然因此而回落。
股市分走房市羹
在2006年10月份的份统计数据表明：中国的储蓄存款数年来首次出现下降现象，而同期，股市账户保证金从4000多亿元涨到6000多亿元。股市的红火也给基金投资带来了前所未有的投资机会，抓住2006年的行情进入股票和基金投资市场赚取50％利润的人大有人在，而06年基金的平均收益也达到了20％。
投资房产相对于股票，有先天的劣势：税费高，契税3％左右，房产中介费1％，营业税5％，个人所得税20％。股票则只有0．2％的印花税，0．15％的佣金。股票可以连连快速涨停，半个月涨一倍并不稀奇，房子则不可能涨这么快。房子要抛出，经历时间很长，挂牌半年无人问津很正常。股票打个电话或点点鼠标，眨一下眼的功夫就成交了。投资渠道的多元化，自然减少抬高房价的炒房需求，促使房价下跌。
买房前问自己四个问题
张曦元
Bobo在北京CBD国贸附近上班，还在租房大军中的他想在通州购买一套二手房，bobo知道自己给出的条件在通州很容易实现：一百平米左右、均价六千元左右、首付30万以内、板楼、阳光。买房or租房，在他看来没有本质差别，但根据中国人的传统，bobo还是决定将几年工作积蓄中的一大部分换成“心理踏实”。
买房的人各有各的理由，bobo是为了摆脱漂泊感，另外也是为了要结婚生子，但无论如何，在做出“买房”这个人生重大决定之前，应该先问问自己这四个问题。
01．买房的目的是提高生活品质，
买了以后能够达到这个目标吗?
如果买了房以后反而让你疲惫不堪，还是暂缓行动!因为你极有可能因为离地铁20分钟的路程而痛苦不堪——回想看房时，这二十分钟被广告中的“开车到地铁2分钟”自动冲销不计；又或者你根本没想过房子的支出远没有月供款那么简单，按月结算的账单纷至沓来，在没有考虑自己的经济承受能力时妄下决定，结果可能是生活倒退10年，开始房奴生涯。
根据bobo的情况，如果现在买一套他中意的房子，需要首付18万，公积金贷款50万，商业贷款12万，组合贷款20年，月供2881．56元。如果他用1800元，可以在离单位和市区更近的地方租到两居，留下18万首付理财，每个月可以多留出1000元零花或用其他方式理财。
02．是否觉得存款除了做首付买房，没有别的用途?
千万别以为钱除了买房就没别的用处。2006年的股市大好，基金猛涨超过100％——堪比最火热时期的房地产交易。相对于房价之高，涨幅之大，房子的租金却如此便宜，也相对稳定，租房可能真是一个不错的选择。让我们算算上海一套100万元的房子，普遍年租金不到3万，每月2500元，毛坏房可能每月只要1500元。为了“安稳的感觉”舍弃每月较少的租金支出，而选择一次性大额首付，长期沉重的贷款负担买一套已经大幅上涨的房子，明智吗?相比之下，美国人可能更加洒脱。
对hobo来说，是否觉得用18万做首付买房是合理的理财方式，可能未必，如果18万投资在股市中会有更好的收益。当然，投资有风险，他需理性判断。
03．今后六年内这块区域的房价会继续上涨吗?选择购房时机，不仅适用于投资和适用于自住。道理很简单，如果像前三年那样，房价快速上涨，那么，早买总比晚买好。如果判断今后几年中，特别是08年以后房价会出现回落，或者判断该区域房价已经存在严重泡沫，就要谨慎。
而想买二手房的hobo还要考虑高昂的税费，之所以是6年，是因为5年是国家限制二手房交易的门槛，5年之内的交易税费都很高。
04．未来有多少变化可控?
房子是长期支出款项无疑，但其间你能把握住多少变化，工作地点?伴侣人选?收人中止?
Bobo是否确定要做通州人，只在CBD上班?作为年轻人，未婚，工作、感情，都存在“变”的可能，而如果今后每天住在通州，和现在的亲友往来必然减少，每天上班要起得更早，因为月供导致的心理压力，也会影响他享受自由的生活。
谈到未来北京房地产的预期，总有人会把它与2008年的奥运会扯上关系。08奥运之后，房价会不会降?尽管议论者众多，但在那一天没有到来的时候，所有的说法也只能是猜测。我们在这里并不对房价问题做任何的判断，只给出您一些事实，不管您是腰缠万贯的富豪还是收入微薄的百姓，购买房产是用作投资也好，自住也罢，保持清醒的头脑来冷静客观地看待房产市场都是十分必要的。
北京房价与奥运
孙 飞
如果您是08年之后北京房价下降的支持者，您一定会把雅典和悉尼均在奥运前房价高涨、会后开始下跌作为有力的佐证。那么，北京房价和奥运会有什么样的联系?
奥运给北京房地产带来历史机遇
自1984年洛杉矶奥运会以来，举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段，而房地产业又是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。奥运给我们带来了生机、带来了活力、同时也带来了挑战。奥运会的兴办不仅要求大量的人力物力，需要更加便捷的市区交通及先进的电讯基础设施，更对房地产及相关产业提出了前所未有的挑战和需求。
根据新南威尔士州财政部估计，悉尼奥运会将对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生12年的影响，其中房地产行业受益匪浅。
奥运前大兴基建
悉尼奥运会增加了市区交通及电讯基础设施：耗资5亿美元的新机场铁路，耗资3．5亿美元的机场扩建工程，以及耗资2．2亿的悉尼市中心区美化工程等都为悉尼中心区的房地产开发创造了新的商机。根据新南威尔士州财政部估计，悉尼奥运会将对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生12年的影响，新南威尔士州的生产总值在12年内将增加63亿美元，其中2000年的单年生产总值净额已达7．5亿美元。
人口扩张带来需求旺盛
在悉尼被确定为2000年第27届奥运会主办城市之后，人口随即迅速扩张，除移民增加的因素之外，奥运的需求成为另一个扩张因素。因奥运的建设增加了大量的就业机会，吸引了更多的外来投资。许多奥运会的工程和场馆是由境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，必然带来大量的居住需求，从而带动房地产价格的增长。
奥运成就百万富翁
一般来说，在奥运申请成功至举办前的这段时间，将会迎来房地产业兴旺发达的时期，由于人们的预期和各种投资，房价会呈现出持续走高的现象。毋庸质疑，一块地，本地处偏远，却会因为周边突然规划要建造奥运场馆而身价陡增；一间房，会因为周边环境的改善和交通的发达而增值。同样以悉尼为例：1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而至的投资者把房价不断推高，每年房价递增10％以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。
1997年，在北京申办奥运之际，房价就上涨了40％。以后的几年，随着房贷、房改政策的落实，道路、交通等基础设施的完善、环境的改善和商业气氛的逐步形成，房地产需求保持快速增长，房价稳中有升，奥运地产升值在即。
得益于奥运的居住环境
在奥运申办成功至举办前的这段时间，由于国内经济正处于高速发展阶段，政府对城市基础设施等方面的投资加大，改善居住环境是居民普遍的中长期愿望等因素，北京房地产市场整体将保持稳中有升，市场将长期保持发展态势。奥运公园周边道路的建设已经全面启动，立体交通网络即将形成。奥林匹克公园内将修建12条道路，尤其是大屯路、辛店村路和五环路的贯通，再加上四环、城市轻轨、地铁五号线、奥运支线和机场轻轨的联络，12条道路纵横交锚，共同构成了未来奥运村里棋盘状交通网，形成高效、便捷、通畅的立体交通网络，极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。
2005年，北京城市道路密度达到1．877公里／平方公里，到2007年，新建和改建城市道路318公里，整个北京的交通状况将得到有效改善。同时，随着五环路、六环路的通车，商业巨头入住奥运居住区初现端倪，一场商业圈地赛已慢慢拉开帷幕。目前，普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业已在奥运村规划用地东侧抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。
环境改善的积极作用
奥运对酒店、商业零售产生了最直接的影响。在举办奥运的前后，需求与入住率将达到顶峰，特别是临近奥运场馆和交通枢纽地区。奥运对住宅市场的作用也将是积极的。通过对奥运周边地区的城市基础设施、辅助设施等方面的投入，这些区域的环境得到充分改善，出现类似当年亚运村的发展历程，形成新的住宅发展热点区域。价位在每平方米5000元-8000元的中档住宅供需将继续保持平稳，高端市场的公寓和别墅将出现两种不同的反映，位置、产品品质、物业水平等都不错的项目价格稳定并可能出现上扬的局面。
后奥运地产价格由综合因素共同决定
纵观历史，雅典和悉尼均是奥运会前房价高涨，会后开始下跌，而亚特兰大奥运会前涨，奥运会后平稳。自2001年7月北京申奥成功以来，人们也在不停猜测：2008年奥运会结束之后，北京的房价就要下跌了。那么，究竟奥运会后北京的房地产会是怎样一种形势呢?
因为房地产价格是由经济的、社会的、人文的、历史的、政治的等因素共同作用所决定的。在我国，奥运会结束之后，奥运经济热潮不可能马上降温，同样，房价也不可能立即下跌。
决不会出现暴跌
北京现在大部分是个人自住性购房，并且由于我国对房地产市场的及时调控，包括土地、税收、金融政策及法规等方面的约束，市场难以形成泡沫，所以说政策制约了我们房地产市场可能出现泡沫式增长，同时也给市场带来另一个优化作用，那就是相对稳定。再加上我们人多地少，需求始终大于供给，即使没有奥运会的作用，房地产市场在未来也不大可能会出现暴跌现象。
涨势过猛值得警惕
从供求关系变化角度来说，在长期的、反复的、不断调整的过程中，已经有一些泡沫被挤掉了，而不断新生的需求力量为市场提供了持续的购买力。从历史原因看，中国人对住房固有的、独特的情结，锁定了在一般情况下房地产市场不会出现剧烈动荡。
对于住宅来讲，应该将居住作为第一需要，投资只能作为补充。北京政府也就北京房价飙升而出台多条政策，但并未见到明显成效，是由于房地产的刚性需求、全国及国际地产投资及投机的推动、供给结构失衡以及调控政策滞后造成的。但房价过度上涨，提前透支则可能导致泡沫的滋生，现在北京不乏这种苗头。据统计，现在北京很多人都有两套房，处于闲置或出租状态。目前北京的购买结构主要表现为居住的刚性需求，同时有较多的投资性购房。北京房地产增长一直比较平稳，但近期房价增幅较快，房价已在高 位运行，应该保持警惕。
07虚涨 08后降
于凌罡
当房地产的高额利润把众多的投资者吸引过来，供应量远远大于需求量；当政府频频出台限制房价的批文，来抑制增长过快的房价；当股市再次红火，大量资金纷纷涌入资本市场，房价的走势也就有径可寻了。从成本、供需关系、投资环境这些因素中我们可以对未来的房价有一个粗略的判断……
不少开发商把房价走高责任归咎于成本的提升，但在楼市成本相对固定的情况下，房价却仍在不断上涨，足以证明两者并无直接联系。
算一算房地产的成本
土地成本：
土地出让金(给政府)＋拆迂补偿(给原土地方或拆迂户)
盖楼成本：
建筑安装成本＋市政施工成本＋项目管理成本＋环保节能成本
税费成本：
主要包括(营业税＋土地增值税＋企业所得税)等
利息成本：
房地产行业暴利严重，从行业拆借年息≈20％可见一斑！
管理成本：
公司运营、开发中额外付出的各种可见及不可见成本
房价成本
≈(土地成本＋盖楼成本)×1．2
数字 27．54倍
以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27．54倍，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11．41，英国10．5，意大利8．61，法国7．68，美国6．43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11．07。再看房价与家庭收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是5：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。
50倍市盈率
在温州一套150平方的房子，价格150万元，可是月租金只有2000－3000元，按2500元计算，一年只有3万元的租金收入(不算交纳的税)，要50年才能收回成本，租售比是如此之高，相当于股票的50倍市盈率。这种投资方式对房价的推动力大幅减少，房价再涨上去，甚至会消失。
供需关系
从06年起北京招拍挂土地供应猛增，我们可以预料政府很快就能解决土地供应量的问题，特别是石景山一个区就能立刻提供80万平米限价房用地的事实。所以，供应的增加，是明确可见的。
政府打击炒房，增收物业税(也叫资源税)，以及中产阶级购房率的上升，必然导致需求的下降。虽然北京有外来人口购房增加的趋势，但增加量超过供应量，是显而易见的。毕竟，均价8792元的北京房价，已经足以使很多想在京购房的外地人止步。
暴利之下供应量大增
马克思说：“资本一旦有20％的利润，就会活跃起来，有50％的利润，就被到处使用……”比如火柴，如果能有200％的利润率，那么产量很快就会大涨，于是供大于求，于是价格大跌，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。一开始，彩电、VCD、手机、空调、汽车都因为利润高，于是产量大涨，于是纷纷降价，利润降低，有的甚至亏损或即将亏损。
房地产这个行业为什么能持续几年兴旺不衰呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能个月内增加十倍，但是一个地方的在建房产项目如果在一个月内增加一倍就是大跃进了。而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重，一些资金要进入这个行业，面临隐形的门槛。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的。在两个利益集团的博弈中，政府无疑会以国计民生为重，这在频频出台的限制房价的批文中可见一斑。
大力发展低价房数量
经济适用房与廉租房功能基本是相当的．都以满足中低收入者花较小的成本得到安居之所的目标。但是，现在谁要是能买到经济适用房，一定会博来众人的羡慕．为什么？因为经济适用房实在是太难买了！目前商品房已经是各地的支柱产业．甚至是独霸产业，能快速增加GDP，增加不用上交中央财政的卖地收入，而经济适用房的建设却与此相矛盾，那么地方政府对经济适用房的开发自然就不感冒了。可以欣慰的是：2006年上半年的“国六条”已经明确规定要在年底前，各地安排一定规模的廉租住房开工建设，经济适用房的建设也必将会有一个较大的发展。
政府如果真的落实了许诺：34亿廉租房资金，就可以提供5万套廉租房。那么，相当于年供应量25％的廉租房，再加上即将入市的数百万平米限价房，以及已经落实的经济适用房都会对房价有不小的影响。
资金有了分流
资金可以在不同行业之间流动，以寻找利润率最高的行业，并通过竞争导致该行业利润下降，循环往复，从而使各行业之间的利润率趋于平衡，所以，高利润行业的价格最终必然因此而回落。
股市分走房市羹
在2006年10月份的份统计数据表明：中国的储蓄存款数年来首次出现下降现象，而同期，股市账户保证金从4000多亿元涨到6000多亿元。股市的红火也给基金投资带来了前所未有的投资机会，抓住2006年的行情进入股票和基金投资市场赚取50％利润的人大有人在，而06年基金的平均收益也达到了20％。
投资房产相对于股票，有先天的劣势：税费高，契税3％左右，房产中介费1％，营业税5％，个人所得税20％。股票则只有0．2％的印花税，0．15％的佣金。股票可以连连快速涨停，半个月涨一倍并不稀奇，房子则不可能涨这么快。房子要抛出，经历时间很长，挂牌半年无人问津很正常。股票打个电话或点点鼠标，眨一下眼的功夫就成交了。投资渠道的多元化，自然减少抬高房价的炒房需求，促使房价下跌。
买房前问自己四个问题
张曦元
Bobo在北京CBD国贸附近上班，还在租房大军中的他想在通州购买一套二手房，bobo知道自己给出的条件在通州很容易实现：一百平米左右、均价六千元左右、首付30万以内、板楼、阳光。买房or租房，在他看来没有本质差别，但根据中国人的传统，bobo还是决定将几年工作积蓄中的一大部分换成“心理踏实”。
买房的人各有各的理由，bobo是为了摆脱漂泊感，另外也是为了要结婚生子，但无论如何，在做出“买房”这个人生重大决定之前，应该先问问自己这四个问题。
01．买房的目的是提高生活品质，
买了以后能够达到这个目标吗?
如果买了房以后反而让你疲惫不堪，还是暂缓行动!因为你极有可能因为离地铁20分钟的路程而痛苦不堪——回想看房时，这二十分钟被广告中的“开车到地铁2分钟”自动冲销不计；又或者你根本没想过房子的支出远没有月供款那么简单，按月结算的账单纷至沓来，在没有考虑自己的经济承受能力时妄下决定，结果可能是生活倒退10年，开始房奴生涯。
根据bobo的情况，如果现在买一套他中意的房子，需要首付18万，公积金贷款50万，商业贷款12万，组合贷款20年，月供2881．56元。如果他用1800元，可以在离单位和市区更近的地方租到两居，留下18万首付理财，每个月可以多留出1000元零花或用其他方式理财。
02．是否觉得存款除了做首付买房，没有别的用途?
千万别以为钱除了买房就没别的用处。2006年的股市大好，基金猛涨超过100％——堪比最火热时期的房地产交易。相对于房价之高，涨幅之大，房子的租金却如此便宜，也相对稳定，租房可能真是一个不错的选择。让我们算算上海一套100万元的房子，普遍年租金不到3万，每月2500元，毛坏房可能每月只要1500元。为了“安稳的感觉”舍弃每月较少的租金支出，而选择一次性大额首付，长期沉重的贷款负担买一套已经大幅上涨的房子，明智吗?相比之下，美国人可能更加洒脱。
对hobo来说，是否觉得用18万做首付买房是合理的理财方式，可能未必，如果18万投资在股市中会有更好的收益。当然，投资有风险，他需理性判断。
03．今后六年内这块区域的房价会继续上涨吗?选择购房时机，不仅适用于投资和适用于自住。道理很简单，如果像前三年那样，房价快速上涨，那么，早买总比晚买好。如果判断今后几年中，特别是08年以后房价会出现回落，或者判断该区域房价已经存在严重泡沫，就要谨慎。
而想买二手房的hobo还要考虑高昂的税费，之所以是6年，是因为5年是国家限制二手房交易的门槛，5年之内的交易税费都很高。
04．未来有多少变化可控?
房子是长期支出款项无疑，但其间你能把握住多少变化，工作地点?伴侣人选?收人中止?
Bobo是否确定要做通州人，只在CBD上班?作为年轻人，未婚，工作、感情，都存在“变”的可能，而如果今后每天住在通州，和现在的亲友往来必然减少，每天上班要起得更早，因为月供导致的心理压力，也会影响他享受自由的生活。