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随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注。
所谓“住房反向抵押贷款”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却刚起步。
国内条件已成熟
时至今日，全国城镇房价普遍上涨，尤其是中国保监会准备率先试点开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之多。而且我国人口老龄化已更加严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要，所以如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。
最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在接受媒体采访时表示，因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同，这种保险产品的月收益也不同。这里仅根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2-6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。
“首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活，而且活多久保险公司就会供养多久。其次，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重，让老年人增强生活自信。”孟晓苏说，另外，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老，这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。
孟晓苏建议，在试点地域选择上，应把北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。在试点人群选择上，可借鉴我国台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步。
不能成为养老主要渠道
按照传统观念，房产作为家庭重要的遗产，一般是老人留给子孙。针对这一点，中国国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，以房养老看起来很美，但接受度低，真正做好很难。推行“以房养老”需要完善的细节非常多，其中就涉及到房产的继承问题。
“以房养老牵扯了我们中国传统文化中间房子继承给儿子，目前的房子中间还牵涉了家族，‘以房养老’观念短期难以改变。”任兴洲说，另一方面，银行、保险等金融机构为規避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高，如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。
其实，国务院此次提出的“以房养老”并非新生事物，此前北京、上海、南京等地都通过不同形式进行过试点，如2007年北京石景山区“养老房屋银行”、上海公积金管理中心的“以房养老”、2011年中信银行基于老年借记卡的“倒按揭”业务，但最终或因养老观念不合，或因申请门槛过高，最终都以失败收尾。
“现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的；二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存，三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理？”中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧表示。
梦想如何照进现实？
以房养老在国外也有长期的实践经历。美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上規模最大，制度灵活的“以房养老”体系。作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本1981年开始引入“以房养老”，目前已发展出多种形式，政府、银行、房地产公司均可参与其中。
然而，有业内人士表示，在美国，即便老人知道“反向抵押贷款”，也很少有人会依赖这笔收入养老，“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并不是核心收入来源。美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出，美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于投资，而并非选择按月领钱养老。
知名财经评价家叶檀则提出，出租比抵押更靠谱。在当今中国社会的现实条件下，当老人的身体状况到了失能失智的阶段，靠子女提供服务照料实际上是比较困难的，比较好的选择是入住老年服务机构。如果在资金上有困难，可以考虑把老人的住房租出去，用这样的方式来获得机构服务的资金。这样的做法没有改变住房的产权所属，当老人故去时，其亲属就可以将住房收回再做处置。这个方案的关键是要有一个非营利的服务机构来操办，因为租金可能并不很富余，要是走市场的路子，老人所得就寥寥无几了。
所谓“住房反向抵押贷款”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却刚起步。
国内条件已成熟
时至今日，全国城镇房价普遍上涨，尤其是中国保监会准备率先试点开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至十倍之多。而且我国人口老龄化已更加严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要，所以如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。
最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在接受媒体采访时表示，因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同，这种保险产品的月收益也不同。这里仅根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2-6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。
“首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活，而且活多久保险公司就会供养多久。其次，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重，让老年人增强生活自信。”孟晓苏说，另外，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老，这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。
孟晓苏建议，在试点地域选择上，应把北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。在试点人群选择上，可借鉴我国台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步。
不能成为养老主要渠道
按照传统观念，房产作为家庭重要的遗产，一般是老人留给子孙。针对这一点，中国国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，以房养老看起来很美，但接受度低，真正做好很难。推行“以房养老”需要完善的细节非常多，其中就涉及到房产的继承问题。
“以房养老牵扯了我们中国传统文化中间房子继承给儿子，目前的房子中间还牵涉了家族，‘以房养老’观念短期难以改变。”任兴洲说，另一方面，银行、保险等金融机构为規避市场风险，针对“以房养老”的群体挑肥拣瘦，设置的门槛过高，如养老人本人须年满55岁，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年等等。这么苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。
其实，国务院此次提出的“以房养老”并非新生事物，此前北京、上海、南京等地都通过不同形式进行过试点，如2007年北京石景山区“养老房屋银行”、上海公积金管理中心的“以房养老”、2011年中信银行基于老年借记卡的“倒按揭”业务，但最终或因养老观念不合，或因申请门槛过高，最终都以失败收尾。
“现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的；二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存，三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理？”中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧表示。
梦想如何照进现实？
以房养老在国外也有长期的实践经历。美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上規模最大，制度灵活的“以房养老”体系。作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本1981年开始引入“以房养老”，目前已发展出多种形式，政府、银行、房地产公司均可参与其中。
然而，有业内人士表示，在美国，即便老人知道“反向抵押贷款”，也很少有人会依赖这笔收入养老，“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并不是核心收入来源。美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出，美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于投资，而并非选择按月领钱养老。
知名财经评价家叶檀则提出，出租比抵押更靠谱。在当今中国社会的现实条件下，当老人的身体状况到了失能失智的阶段，靠子女提供服务照料实际上是比较困难的，比较好的选择是入住老年服务机构。如果在资金上有困难，可以考虑把老人的住房租出去，用这样的方式来获得机构服务的资金。这样的做法没有改变住房的产权所属，当老人故去时，其亲属就可以将住房收回再做处置。这个方案的关键是要有一个非营利的服务机构来操办，因为租金可能并不很富余，要是走市场的路子，老人所得就寥寥无几了。