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【摘 要】近年来，我国的房地产行业获得了很大的发展，同时，房地产行业的发展也是现在人们关注的重点。房地产开发企业在发展过程中对企业的经济效益和工程质量非常重视，工程质量也是人们关注的重点，因此，本文主要就对房地产开发行业在发展过程中对成本控制进行了研究，其次对管理工作中存在的问题进行分析，并找到相关的解决措施。
【关键词】房地产工程；成本管理；控制
一、房地产项目成本管理的内涵及阶段性
（一）项目成本管理的内涵
项目成本管理就是在整个项目实施过程中，为确保项目在批准的成本预算内尽可能好地完成而对所需的各个过程进行管理与控制。建设项目成本就是项目建设过程中的费用，它通常由“固定成本”及“可变成本”组成。这里说的“固定成本”是指建设过程中的必须花费，不受制于外部环境与条件的限制：“可变成本”则可以理解为与实施过程中息息相关的支出，是建设工程量的函数，它的变量是劳动力、机械、材料，更为重要的是管理，即建设成本的管理。它的内涵在于管理的是建设过程中按照预定的计划并为达到预定的目标的费用怎样支出和如何控制支出。（二）项目成本管理的阶段性
根据房地产项目成本管理的界定，我们可以把项目的整个开发过程中分阶段、分周期进行控制，也就是在不同时期，对某一阶段所要发生的成本进行控制，然后在数个阶段后进行周期性的总结、归纳及反馈，以确保项目最终成本控制在合理的预期的范围内，为项目实现预期利润打下坚实基础。而在实际项目操作过程中，不同时期的成本管理内容基本可概括如下：
在项目拿地阶段，成本管理的主要作用是为投资决策者提供详细依据。一般来说，我们必须对意向性项目进行可行性分析，并出具详细的可行性研究报告，在报告中要求体现意向项目当地及周边项目的市场情况，并对该项目的市场及产品定位、开发计划等做整体分析，结合这些因素对该项目进行预期销售价格的暂定，估算项目的总成本，在这些的基础上，按保证预期利润的前提下，测算出获取土地的价格，为最终的决策提供依据。在项目策划阶段，成本管理的主要作用是根据策划方案及项目概念设计方案编制项目总体投资估算，根据投资估算确定项目的阶段目标成本。项目策划阶段是开发项目成本控制的关键，这个阶段将直接影响后续的成本控制。在项目规划设计阶段，成本管理要求采用技术与经济相结合的方法，参与确定项目的设计方案，并根据最终方案进行项目设计概算。并在完成项目施工图设计后根据工程施工合同进行编制施工图预算，要求施工圖的预算控制必须在设计概算的允许范围之内。在项目施工招标与采购阶段，成本管理的主要内容是以施工图预算为基础，通过招标的方法确定各专业的合同，即确定各分类的实际成本。项目招标包括施工单位的选择和设备、材料供应商的确定两个方面，通过招投标，开发公司选择合适的施工单位或材料供应商，对质量、进度进行控制，并对项目投资成本进行合理的控制。这个阶段贯穿项目整个施工周期，并按所需节点的要求提前进行。在施工阶段，成本管理的主要作用更多的是尽量减少成本浪费，还有在施工过程中一些不可预期费用产生的确定。通过工程付款控制、工程变更费用控制，预防索赔等方式，使实际费用在可控范围内。在工程结算阶段，成本管理的主要内容是根据工程合同约定进行项目的最终结算审核，确定各个分类项目的最终实际成本，将项目最终成本控制在目标成本范围内。工程结算阶段的成本控制不仅是本项目成本控制的最后一道防线，也是起到了反映当初估算报告有效程度的作用，是一个反馈作用。在项目后期评估阶段；是总结项目各个成本指标数据，为企业后续拓展项目进行成本管理经验和数据的积累。此阶段的成本控制仍然是成本管理的一个重要阶段，可以全面回顾、比较、分析总结各项目以及整体项目成本的计划实施、控制的过程，从而总结积累成本管理经验和基础数据，为项目团队成本管理水平提高奠定坚实的基础。
二、房地产项目成本管理中的存在问题
（一）成本管理重视不够，在房地产企业内部，未能坚定树立成本管理作为企业长期核心竞争力的思想理念，导致许多房地产企业的成本管理只停留在口号阶段、制度阶段，但实际对成本管理的重视程度还不够，制度的制定还不到位，制度的贯彻执行有待进一步加强。
（二）成本管理体系尚未健全，从调研情况来看，我国房地产企业的成本管理还处于较为粗放单一的阶段，还未建立较为科学、量化、公正、有效的成本管理体系。随着我国房地产业的不断发展，房地产市场的不断成熟，巫需建立起一套先进的、系统化、精细化的房地产企业成本管理体系。有些房地产企业的责任成本制度刚刚建立，相应的绩效考核机制尚待深入落地。
（三）成本管理过程尚有缺陷，从对多个项目负责人、区域公司总经理的访谈情况来看，许多项目经理或区域公司总经理一致认为造成项目成本超出的三项最主要因素：一是项目定位不精准，产品策划与方案设计不经济；二是设计质量和进度管理问题；三是一线项目工程与合同管理混乱，过程失控。从此结果来看，房地产项目的成本管理和控制还存在许多问题，房地产项目各阶段成本管理的控制要点还不明确，主要措施还有待进一步加强。
（四）成本管理的专业人才缺乏，企业管理者往往忽略这点，认为成本核算比较简单，只要会计算工程量，认真负责就可以做，没有根据企业需要培养一支能够适应成本管理需要的专业队伍，这样不可避免地使自己的企业处于粗放经营的模式中，使成本核算指标不仅合理，且缺严格的奖惩制度，在一定程度上影响了从事成本管理工作的积极性。
三、房地产项目成本管理与控制的建议措施
（一）多途径寻找开发项目，降低土地成本，近年来土地成本越来越高，原先土地成本占项目总支出的1/3左右，现在也水涨船高了。笔者所在公司在以下方面做了充分的准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，降低土地成本。
（二）全面质量管理，保质保量完成工程项目，全面质量管理是一项综合工程，需要多个部门及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，开发公司须在一些关键管理环节上采取严密而切实可行的管理措施。因此，要以人为本，树立全员质量成本意识，落实成本治理责任制，划定收入与支出配比责任层次，编制各层次的责任成本预算，按照成本费用责任层次和治理环节，制定考核标准，开展全员、全过程、全工期、全项目的治理，实行工资与绩效挂钩，按规定兑现奖罚，把成本费用治理目标责任通过企业的治理控制系统落到实处，以较少的活劳动和物化劳动耗费，取得较大的经济效益，不断降低工程成本。开发单位和施工单位既要搞好协作，又要严格监督工程的质量，进行全过程质量管理控制，保质保量地完成工程项目。还要控制好施工工期，争取提前完工。
（三）加强施工材料品质和价格的成本控制，例如，某工程项目建筑安装工程费达九千万多元，包括土建、水电、材料3部分。其中材料款三千万多元，占建筑安装工程费的30%左右，可见材料成本占整个工程成本的比重较大，而且有较大的节约潜力。因此，材料品质和价格的成本控制，是降低工程成本的关键。
（四）工程项目结算的成本控制，办理工程竣工决算，可以全面清理项目建设过程的财务，在决算中全面反映项目建设过程中资金的来龙去脉，是项目成本控制的重要环节。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞的及客观上的疏忽，应建立以下机制：①会议确认制；②二次复核、审计制；③奖惩制度。
结语
房地产企业在对成本进行控制的时候，要具有很高的责任心，同时，要按照必要的规程和规范进行工作，在工程施工中要对重要的部位和质量通病容易发生的部位进行重点的控制，这样也能更好的提高建筑工程的施工质量。
参考文献：
[1]李颖.住宅开发工程的成本控制研究[D].沈阳建筑大学，2012.
[2]梁耀强.房地产项目施工管理及成本控制研究[D].华南理工大学，2009.
[3]胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008，10：47-48.
【关键词】房地产工程；成本管理；控制
一、房地产项目成本管理的内涵及阶段性
（一）项目成本管理的内涵
项目成本管理就是在整个项目实施过程中，为确保项目在批准的成本预算内尽可能好地完成而对所需的各个过程进行管理与控制。建设项目成本就是项目建设过程中的费用，它通常由“固定成本”及“可变成本”组成。这里说的“固定成本”是指建设过程中的必须花费，不受制于外部环境与条件的限制：“可变成本”则可以理解为与实施过程中息息相关的支出，是建设工程量的函数，它的变量是劳动力、机械、材料，更为重要的是管理，即建设成本的管理。它的内涵在于管理的是建设过程中按照预定的计划并为达到预定的目标的费用怎样支出和如何控制支出。（二）项目成本管理的阶段性
根据房地产项目成本管理的界定，我们可以把项目的整个开发过程中分阶段、分周期进行控制，也就是在不同时期，对某一阶段所要发生的成本进行控制，然后在数个阶段后进行周期性的总结、归纳及反馈，以确保项目最终成本控制在合理的预期的范围内，为项目实现预期利润打下坚实基础。而在实际项目操作过程中，不同时期的成本管理内容基本可概括如下：
在项目拿地阶段，成本管理的主要作用是为投资决策者提供详细依据。一般来说，我们必须对意向性项目进行可行性分析，并出具详细的可行性研究报告，在报告中要求体现意向项目当地及周边项目的市场情况，并对该项目的市场及产品定位、开发计划等做整体分析，结合这些因素对该项目进行预期销售价格的暂定，估算项目的总成本，在这些的基础上，按保证预期利润的前提下，测算出获取土地的价格，为最终的决策提供依据。在项目策划阶段，成本管理的主要作用是根据策划方案及项目概念设计方案编制项目总体投资估算，根据投资估算确定项目的阶段目标成本。项目策划阶段是开发项目成本控制的关键，这个阶段将直接影响后续的成本控制。在项目规划设计阶段，成本管理要求采用技术与经济相结合的方法，参与确定项目的设计方案，并根据最终方案进行项目设计概算。并在完成项目施工图设计后根据工程施工合同进行编制施工图预算，要求施工圖的预算控制必须在设计概算的允许范围之内。在项目施工招标与采购阶段，成本管理的主要内容是以施工图预算为基础，通过招标的方法确定各专业的合同，即确定各分类的实际成本。项目招标包括施工单位的选择和设备、材料供应商的确定两个方面，通过招投标，开发公司选择合适的施工单位或材料供应商，对质量、进度进行控制，并对项目投资成本进行合理的控制。这个阶段贯穿项目整个施工周期，并按所需节点的要求提前进行。在施工阶段，成本管理的主要作用更多的是尽量减少成本浪费，还有在施工过程中一些不可预期费用产生的确定。通过工程付款控制、工程变更费用控制，预防索赔等方式，使实际费用在可控范围内。在工程结算阶段，成本管理的主要内容是根据工程合同约定进行项目的最终结算审核，确定各个分类项目的最终实际成本，将项目最终成本控制在目标成本范围内。工程结算阶段的成本控制不仅是本项目成本控制的最后一道防线，也是起到了反映当初估算报告有效程度的作用，是一个反馈作用。在项目后期评估阶段；是总结项目各个成本指标数据，为企业后续拓展项目进行成本管理经验和数据的积累。此阶段的成本控制仍然是成本管理的一个重要阶段，可以全面回顾、比较、分析总结各项目以及整体项目成本的计划实施、控制的过程，从而总结积累成本管理经验和基础数据，为项目团队成本管理水平提高奠定坚实的基础。
二、房地产项目成本管理中的存在问题
（一）成本管理重视不够，在房地产企业内部，未能坚定树立成本管理作为企业长期核心竞争力的思想理念，导致许多房地产企业的成本管理只停留在口号阶段、制度阶段，但实际对成本管理的重视程度还不够，制度的制定还不到位，制度的贯彻执行有待进一步加强。
（二）成本管理体系尚未健全，从调研情况来看，我国房地产企业的成本管理还处于较为粗放单一的阶段，还未建立较为科学、量化、公正、有效的成本管理体系。随着我国房地产业的不断发展，房地产市场的不断成熟，巫需建立起一套先进的、系统化、精细化的房地产企业成本管理体系。有些房地产企业的责任成本制度刚刚建立，相应的绩效考核机制尚待深入落地。
（三）成本管理过程尚有缺陷，从对多个项目负责人、区域公司总经理的访谈情况来看，许多项目经理或区域公司总经理一致认为造成项目成本超出的三项最主要因素：一是项目定位不精准，产品策划与方案设计不经济；二是设计质量和进度管理问题；三是一线项目工程与合同管理混乱，过程失控。从此结果来看，房地产项目的成本管理和控制还存在许多问题，房地产项目各阶段成本管理的控制要点还不明确，主要措施还有待进一步加强。
（四）成本管理的专业人才缺乏，企业管理者往往忽略这点，认为成本核算比较简单，只要会计算工程量，认真负责就可以做，没有根据企业需要培养一支能够适应成本管理需要的专业队伍，这样不可避免地使自己的企业处于粗放经营的模式中，使成本核算指标不仅合理，且缺严格的奖惩制度，在一定程度上影响了从事成本管理工作的积极性。
三、房地产项目成本管理与控制的建议措施
（一）多途径寻找开发项目，降低土地成本，近年来土地成本越来越高，原先土地成本占项目总支出的1/3左右，现在也水涨船高了。笔者所在公司在以下方面做了充分的准备，积极调动一切资源，多途径寻找开发项目，降低土地成本。
（二）全面质量管理，保质保量完成工程项目，全面质量管理是一项综合工程，需要多个部门及大量专业人员的通力合作才可圆满完成。施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，开发公司须在一些关键管理环节上采取严密而切实可行的管理措施。因此，要以人为本，树立全员质量成本意识，落实成本治理责任制，划定收入与支出配比责任层次，编制各层次的责任成本预算，按照成本费用责任层次和治理环节，制定考核标准，开展全员、全过程、全工期、全项目的治理，实行工资与绩效挂钩，按规定兑现奖罚，把成本费用治理目标责任通过企业的治理控制系统落到实处，以较少的活劳动和物化劳动耗费，取得较大的经济效益，不断降低工程成本。开发单位和施工单位既要搞好协作，又要严格监督工程的质量，进行全过程质量管理控制，保质保量地完成工程项目。还要控制好施工工期，争取提前完工。
（三）加强施工材料品质和价格的成本控制，例如，某工程项目建筑安装工程费达九千万多元，包括土建、水电、材料3部分。其中材料款三千万多元，占建筑安装工程费的30%左右，可见材料成本占整个工程成本的比重较大，而且有较大的节约潜力。因此，材料品质和价格的成本控制，是降低工程成本的关键。
（四）工程项目结算的成本控制，办理工程竣工决算，可以全面清理项目建设过程的财务，在决算中全面反映项目建设过程中资金的来龙去脉，是项目成本控制的重要环节。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞的及客观上的疏忽，应建立以下机制：①会议确认制；②二次复核、审计制；③奖惩制度。
结语
房地产企业在对成本进行控制的时候，要具有很高的责任心，同时，要按照必要的规程和规范进行工作，在工程施工中要对重要的部位和质量通病容易发生的部位进行重点的控制，这样也能更好的提高建筑工程的施工质量。
参考文献：
[1]李颖.住宅开发工程的成本控制研究[D].沈阳建筑大学，2012.
[2]梁耀强.房地产项目施工管理及成本控制研究[D].华南理工大学，2009.
[3]胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008，10：47-48.