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【摘要】投资控制贯穿项目全过程，造价控制在投资控制统领下也跟项目各实施阶段紧密相关，现就中小型公司房地产开发项目在决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和竣工结算阶段的造价控制与管理逐一阐述：
【关键词】投资控制 造价 控制与管理
一、决策阶段的造价控制与管理
从投资控制角度来说，决策阶段是项目全过程投资控制的重点和关键点，决定了项目70%以上的投资。那是不是开发项目的造价控制重点都要放在决策阶段来呢？我个人认为不是的，原因有二：首先，项目决策是技术与经济的综合配比，需要大量翔实的基础数据、经验丰富的工程技术和经济专家、科学的决策方法。中小型房产公司目前从人力物力上都还有所欠缺；第二，建设项目均是房产开发项目，与工业建设项目及公共建筑项目有所不同，后者是在确定生产能力及使用要求的前提下，在建设地点、建设标准、工艺流程和设备选型等方面有多种组合模式，需仔细研究找出最佳方案。而房产开发项目不确定因素相对少得多，地块都是通过招拍挂方式取得，位置和大小不由自己选择。每宗地块都有对应的规划条件指标，建设规模基本就确定了。而建设标准，取决于小区档次定位，更主要要通过营销策划确定销售预期而定。所以，在项目决策阶段通过造价手段来控制项目成本实际意义不大。
二、设计阶段的造价控制与管理
到设计阶段，造价控制有了具体的对象——房屋建筑。合理的设计是控制工程造价的关键和源头。中小型房产公司目前适宜采用“安全可靠、成熟先进、经济适用”的设计理念，不追求标新立异，更注重稳重可靠。本阶段控制成本的造价手段主要是依据经验数据对设计户型、外立面装饰、设备材料选型等提出优化建议，如户型是否规整，有无过多的拐角墙；是否过分追求立面效果而增大外墙系数，导致砌筑、保温、装饰面层工程量的无谓增加；设备材料选型标准是否合适等等。而涉及到结构部分的砼、钢筋含量、基础形式、主体结构形式等的优化建议，单从造价角度来考虑比较困难，虽然这部分对造价影响很大，但因涉及结构安全，需结构计算，无法简单通过造价高低来评判设计优劣。作为绝大多数中小房产开发商，没有自己的设计部门，最有效的做好设计造价控制途径就是找一个优秀的设计单位，一个认真负责的设计团队。设计费用占整个开发成本比例不足2%，对造价的影响度却高达35%～75%，做好设计工作经济效益显著。合同条款可增设设计奖励，提高设计人员工作积极性，设计尾款作为设计保证金，在工程完工时视设计质量是否达到预期标准来确定退还比例。合理的放宽设计周期，保障设计人员有有足够的时间做技术与经济对比，各专业之间有充分交流协调的机会，确保设计精度。
三、招标阶段的造价控制与管理
招标阶段的主要工作是招标确定施工单位与签订施工合同，是通过造价手段控制项目成本实质工作的开始，目前，招标文件已经比较格式化，控制的重点应该放在招标清单的编制与拟采用主要合同条款的拟定。首先，清单的编制過程，是对施工图设计的一次仔细梳理，在现场施工操作之前的所有工作中，只有工程量的计算过程才能看图识图达到如此细致的程度，能找出大部分设计中的“错、漏、碰、缺”，初步检验设计质量，并及时反馈到设计单位，在招标文件发出之前完善设计，保持与招标清单一致，最大限度减少施工期间的变更和签证，这点对防止投标单位不平衡报价和施工期间造价控制都十分有利。所以编制招标清单，应着重注意以下几个问题：1、清单项目的完整和工程量的准确性，这是个基本要求，这两者出现过大的差异直接影响投标报价和工程真实成本，使之后的造价控制失去基准；2、项目特征描述与工作内容的准确性，这点容易出现纰漏。某些细部做法设计人员有时是直接标注在图纸上，有时引用标准图集，有时在图集基础上做调整；3、做好清单编制说明。特别是对清单里已修改的做法和材料，设计文件未来得及同步修正，一定要仔细的在编制说明中反映，作为控制价编制和投标报价的统一依据。
而对于合同签订，重点是招标文件中的“合同条款及格式”部分编制，而不是招标后的合同谈判，递交了投标文件的投标单位都应对招标文件中的合同条款予以接受，所以在编制招标文件时就应在法律允许范围内对拟签订合同的主要条款按照最大限度对己方有利的原则来拟定，一旦确定中标单位后再要来更改合同条款以更有利招标方的行为都是无力的。对于合同中的造价控制，重点关注的条款就是合同价款的方式、变更的估价原则和价格调整。
四、施工阶段的造价控制与管理
施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。此阶段涉及面广，影响因素多，如施工周期变化，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动等。控制工程造价要从多方面入手，技术方面的、经济方面的、管理方面的都要协调兼顾，从造价工作角度出发，重点做好以下方面：1、配合现场项目部加强合同管理，做好合同跟踪，督促合同双方都按合同履责。及时解决履行过程中出现的问题，避免索赔事件的发生；2、协助现场项目部加强现场签证质量。现场签证应严格按流程，分级把关，限额签证。尽量减少设计变更 ，杜绝不实及虚假签证，统一签证与结算的内容和口径；3、造价管理人员应随时深入现场，收集和掌握工程有关资料，及时掌握现场施工动态，为工程结算提供依据，做好必要的准备工作；4、协助项目管理人员及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，有条件要做到分段结算，以便随时准确掌握项目成本情况，相应调整控制目标。
结语
建设项目工程造价控制管理是一个综合系统工程，以上仅是从造价工作角度对开发项目造价控制与管理作出的整理，还需要多多从基层从现场角度考虑问题，才能真正做好工程造价控制与管理工作。
【关键词】投资控制 造价 控制与管理
一、决策阶段的造价控制与管理
从投资控制角度来说，决策阶段是项目全过程投资控制的重点和关键点，决定了项目70%以上的投资。那是不是开发项目的造价控制重点都要放在决策阶段来呢？我个人认为不是的，原因有二：首先，项目决策是技术与经济的综合配比，需要大量翔实的基础数据、经验丰富的工程技术和经济专家、科学的决策方法。中小型房产公司目前从人力物力上都还有所欠缺；第二，建设项目均是房产开发项目，与工业建设项目及公共建筑项目有所不同，后者是在确定生产能力及使用要求的前提下，在建设地点、建设标准、工艺流程和设备选型等方面有多种组合模式，需仔细研究找出最佳方案。而房产开发项目不确定因素相对少得多，地块都是通过招拍挂方式取得，位置和大小不由自己选择。每宗地块都有对应的规划条件指标，建设规模基本就确定了。而建设标准，取决于小区档次定位，更主要要通过营销策划确定销售预期而定。所以，在项目决策阶段通过造价手段来控制项目成本实际意义不大。
二、设计阶段的造价控制与管理
到设计阶段，造价控制有了具体的对象——房屋建筑。合理的设计是控制工程造价的关键和源头。中小型房产公司目前适宜采用“安全可靠、成熟先进、经济适用”的设计理念，不追求标新立异，更注重稳重可靠。本阶段控制成本的造价手段主要是依据经验数据对设计户型、外立面装饰、设备材料选型等提出优化建议，如户型是否规整，有无过多的拐角墙；是否过分追求立面效果而增大外墙系数，导致砌筑、保温、装饰面层工程量的无谓增加；设备材料选型标准是否合适等等。而涉及到结构部分的砼、钢筋含量、基础形式、主体结构形式等的优化建议，单从造价角度来考虑比较困难，虽然这部分对造价影响很大，但因涉及结构安全，需结构计算，无法简单通过造价高低来评判设计优劣。作为绝大多数中小房产开发商，没有自己的设计部门，最有效的做好设计造价控制途径就是找一个优秀的设计单位，一个认真负责的设计团队。设计费用占整个开发成本比例不足2%，对造价的影响度却高达35%～75%，做好设计工作经济效益显著。合同条款可增设设计奖励，提高设计人员工作积极性，设计尾款作为设计保证金，在工程完工时视设计质量是否达到预期标准来确定退还比例。合理的放宽设计周期，保障设计人员有有足够的时间做技术与经济对比，各专业之间有充分交流协调的机会，确保设计精度。
三、招标阶段的造价控制与管理
招标阶段的主要工作是招标确定施工单位与签订施工合同，是通过造价手段控制项目成本实质工作的开始，目前，招标文件已经比较格式化，控制的重点应该放在招标清单的编制与拟采用主要合同条款的拟定。首先，清单的编制過程，是对施工图设计的一次仔细梳理，在现场施工操作之前的所有工作中，只有工程量的计算过程才能看图识图达到如此细致的程度，能找出大部分设计中的“错、漏、碰、缺”，初步检验设计质量，并及时反馈到设计单位，在招标文件发出之前完善设计，保持与招标清单一致，最大限度减少施工期间的变更和签证，这点对防止投标单位不平衡报价和施工期间造价控制都十分有利。所以编制招标清单，应着重注意以下几个问题：1、清单项目的完整和工程量的准确性，这是个基本要求，这两者出现过大的差异直接影响投标报价和工程真实成本，使之后的造价控制失去基准；2、项目特征描述与工作内容的准确性，这点容易出现纰漏。某些细部做法设计人员有时是直接标注在图纸上，有时引用标准图集，有时在图集基础上做调整；3、做好清单编制说明。特别是对清单里已修改的做法和材料，设计文件未来得及同步修正，一定要仔细的在编制说明中反映，作为控制价编制和投标报价的统一依据。
而对于合同签订，重点是招标文件中的“合同条款及格式”部分编制，而不是招标后的合同谈判，递交了投标文件的投标单位都应对招标文件中的合同条款予以接受，所以在编制招标文件时就应在法律允许范围内对拟签订合同的主要条款按照最大限度对己方有利的原则来拟定，一旦确定中标单位后再要来更改合同条款以更有利招标方的行为都是无力的。对于合同中的造价控制，重点关注的条款就是合同价款的方式、变更的估价原则和价格调整。
四、施工阶段的造价控制与管理
施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。此阶段涉及面广，影响因素多，如施工周期变化，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动等。控制工程造价要从多方面入手，技术方面的、经济方面的、管理方面的都要协调兼顾，从造价工作角度出发，重点做好以下方面：1、配合现场项目部加强合同管理，做好合同跟踪，督促合同双方都按合同履责。及时解决履行过程中出现的问题，避免索赔事件的发生；2、协助现场项目部加强现场签证质量。现场签证应严格按流程，分级把关，限额签证。尽量减少设计变更 ，杜绝不实及虚假签证，统一签证与结算的内容和口径；3、造价管理人员应随时深入现场，收集和掌握工程有关资料，及时掌握现场施工动态，为工程结算提供依据，做好必要的准备工作；4、协助项目管理人员及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，有条件要做到分段结算，以便随时准确掌握项目成本情况，相应调整控制目标。
结语
建设项目工程造价控制管理是一个综合系统工程，以上仅是从造价工作角度对开发项目造价控制与管理作出的整理，还需要多多从基层从现场角度考虑问题，才能真正做好工程造价控制与管理工作。