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中图分类号：F293.3文献标识：A 文章编号：1006-7833（2012）04-000-02
摘要目前房地产业在我国存在着大量问题，在政府的多次调控下该问题依然严重，在一定程度上导致了人民的物质生活未能得到很好的满足。本文通过描述我国房地产业的现状并分析了形成房地产泡沫的主要原因，进而针对问题形成的原因阐述了政府宏观调控房价的必要性，最后提出了相应的解决中国房地产泡沫问题的应对措施。
关键词房产泡沫政府监管产业结构应对措施
近年来，随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，房地产快速发展，与此同时暴露出了当今房地产业存在的许多问题，政府也不得不加强对其宏观调控。而目前的房价在屡次的政策控制下依然未能使房产泡沫破灭，房价问题俨然成为人民物质生活不能很好满意的一大问题。从1998年停止住房实物分配以后，我国房地产业的发展进入了一个新的阶段。近年来，房地产市场的繁荣发展一方面对我国经济保持稳定的增长起到了一定的作用，另一方面对促进我国经济的增长起到了举足轻重的作用，同时伴随着房地产投资、消费的快速增长，房价节节攀升，成为经济持续发展的一个隐患。
一、中国房地产行业现状
2003年6月13日，为了促进房地产金融健康发展，中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产业务管理的通知》（史称“央行121文件”），这是一个有关紧缩房贷的新规定，但是在各方面势力的强烈反对下，121文件仅发布两个多月，央行又下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（史称“18号文件”），自此之后，中国房价开始了它的一路狂奔。而且，房价的飙升在一、二、三线城市分别呈现出了不同的态势[1]。一线城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州；二线城市包括天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、沈阳、福州、青岛、济南、合肥、太原、石家庄、中山；三线城市包括环山、无锡、东莞、珠海、惠州、三亚[2]。近年来大城市的高房价一直牵动着广大人民群众的视听，尤其是北京。2010年国家相继出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。央行在2010年至2011年也已经连续四次上调一年期存贷款基准利率以抑制货币流通性。然而经历2010年“史上最严厉”的楼市调控政策之后，房价并没有像人们所预期的那样呈现大幅下降，甚至并未出现松动的迹象。统计数据显示，“9·29”二次调控政策实施两月之后的11月份，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，环比上涨0.82%，同比飙升34.29%。其中86个城市价格环比上涨，十大重点城市中有九成房价上涨。可见，在调控政策层层重压围堵之下，房价仍然“逆市突围|。
二、形成房地产泡沫的主要原因
经过许多专家学者们对诸多发达国家如：美国、日本等国的房地产泡沫的比较分析，发现各个国家房地产泡沫的形成有很多想用因素，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国这个社会主义国家由于自身的特殊性，房地产泡沫的形成也存在着复杂的原因。
（一）中国经济严重依赖房地产
中国从有据可查的记录来看，房地产投资占GDP的比重从1997 年的4.02%开始一路上涨，到2010年时这个比例到了14%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度[3]。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP 的影响将高达3.15×14%=44.1%，可以说房地产绑架了GDP，这一点儿都不夸张。
（二）政府对房地产市场长期监管力度不足，措施不利
政府在土地拍卖出让、允许开发商高价出售的同时，还应根据“对城市中低收入者住房实施福利措施”的原则，对当地中低收入者供应经济适用房和廉租商品房[4]。尽管政府对此有所考虑并付诸实际，建起了一些经济适用房和廉租商品房，但数目上却远远低于市场的需求，更由于缺乏监管办法和措施，经济适用房和廉租商品房建设速度缓慢且许多房屋并没有落到真正需要的人的手中。
（三）地方各级政府的炒房炒地行为
自我国1994年实行分税体制后，地方政府在经济改革与发展中的作用越来越突出，中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面[5]。土地一级市场由政府所垄断，中央政府把GDP和税收等作为评价和奖惩地方官员的主要依据，地方政府便把GDP的增长作为最优的政治目标。“房地产经济与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，具有在最短时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。这对当地经济GDP总量有快速的增长促进作用，对政府也有巨大的税收增长诱惑力[6]”。政府出于促进GDP增长或使市场出于半饱和状态等方面的考虑，使开发商竞争激烈，地价不断上涨，形成了“高房价——高地价”的态势。这不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时间内大量流向少数人手中。
（四）机构和个人的房地产投机行为
房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果，而房地产投机行为则是众多原因中形成房地产泡沫的直接诱因。开发商、中介机构、房地产投资者都清楚看到了市场庞大的对房子的刚性需求。房地产商自然不会降价，中介机构自然成为房价上涨的推手，对房地产投资者而言，触手可及的是实实在在的房子，看得见摸得着，既不用频繁交易，买一套房子下来也总会当成是大事来办；从中国百姓的传统观念继承来看，买房总是比买股票买基金来的更加实在；从历史的角度而言，房价不跌也造就了市场一致预期，那就是房价不可能下跌，仍会一直涨，买房子比买股票、基金等都会更安全。同时，房子交易的频率是很低的，但投资收益往往不会比股市、基金等的收益低，甚至更高。种种因素综合起来就构成了房价只增不减的现状。
三、政府宏观调控的必要性
（一）市场自发调节容易产生两极分化，有违社会主义公平正义，造成社会不安定。而房地产又直接关系到国计民生和社会经济秩序的稳定，所以政府对房地产业得调控成为必须。
（二）商品住房价格波动，对系列商品链的价格变化产生重要影响。由于不能对吃、穿、医疗、教育等消费形成任何替代，住房价格高涨容易形成其他生活必需品如粮油价格的比价复归[7]。即房价的上涨将有可能导致其他生活必需品的比价复归，直至影响CPI导致通货膨胀，所以说政府必须宏观调控房价。
（三）房价的变动将直接对金融和国民经济的稳定和安全产生重要的影响，这在美国爆发的次贷危机中得以暴露。由于银行不断发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，这将可能导致房地产的泡沫催发出更大的泡沫，一旦泡沫破灭，个人无法偿还贷款将直接危及银行贷款安全乃至金融安全，从而影响经济稳定、社會稳定，甚至政治稳定。
所以政府必须在适当的时候做出适当的宏观调控以遏制房地产泡沫继续扩大，帮助房地产业走向正轨。
四、解决中国房地产泡沫问题的应对措施
房地产泡沫达到一定程度必然会破裂，而破裂将会给中国经济带来灾难性的后果。从我国的特殊国情角度考虑，对于房地产的调控需从多个方面入手。
（一）适度增加土地供应
许多专家学者认为“真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度，无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来[8]”。所以，国家可以在保证农田不被削减的基础上，允许一部分集体所有土地进入到市场，再根据国民收入的适当比例来规划住房建设，使其与住房合理消费需求保持平衡稳定，这样当土地的供应量增加后，房地产市场的供求关系就会得到舒缓，房价自然就会平稳。
（二）加强房地产市场的监管
国家应对违法炒房、扰乱房地产正常秩序加以管制，在继续加强宏观调控完善房地产市场体系的同时，要加强廉租商品房和经济适用房的监管。使房地产市场规范化、透明化。
（三）改变产业结构，不要过分依赖房地产
迪拜债务危机，美国次贷危机已经向我们充分展示了国家经济严重依赖房地产的后果，所以中国改变这种过分依赖房地产业式的经济体系是事在必行、当务之急的。只有大力发展其他产业，才能让中国经济在多方带动下健康发展。
（四）引导民众理性投资，增加投资品种
国家应加快建立长效机制，合理引导民众走出房地产投机投资，倡导理性投资，拓宽投资市场，增加投资品种，从而减轻房地产市场发展的外部需求压力。
参考文献：
[1]袁一泓.“18号文”Vs“121号文”:房地产冬去春来?21世纪经济报道.2007.3.14.
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理.中国建筑工业出版社.2010:85.
[3]李延喜.次贷危机与房地产泡沫.中国经济出版社.2008:87.
[4]郑淑琴.温州房地产市场的调查与思考.
[5]吴德进.房地产泡沫:理论、预警与治理.社会科学文献出版社.2009:170.
[6]高岩.房地产泡沫与人间浮世绘.广角镜.2005(3).
[7]吴净霖.从宏观调控法角度规范房地产市场中的政府行为.
[8]任志强.土地供应问题是解决房价的根本.扬子晚报.2010.3.23.
摘要目前房地产业在我国存在着大量问题，在政府的多次调控下该问题依然严重，在一定程度上导致了人民的物质生活未能得到很好的满足。本文通过描述我国房地产业的现状并分析了形成房地产泡沫的主要原因，进而针对问题形成的原因阐述了政府宏观调控房价的必要性，最后提出了相应的解决中国房地产泡沫问题的应对措施。
关键词房产泡沫政府监管产业结构应对措施
近年来，随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，房地产快速发展，与此同时暴露出了当今房地产业存在的许多问题，政府也不得不加强对其宏观调控。而目前的房价在屡次的政策控制下依然未能使房产泡沫破灭，房价问题俨然成为人民物质生活不能很好满意的一大问题。从1998年停止住房实物分配以后，我国房地产业的发展进入了一个新的阶段。近年来，房地产市场的繁荣发展一方面对我国经济保持稳定的增长起到了一定的作用，另一方面对促进我国经济的增长起到了举足轻重的作用，同时伴随着房地产投资、消费的快速增长，房价节节攀升，成为经济持续发展的一个隐患。
一、中国房地产行业现状
2003年6月13日，为了促进房地产金融健康发展，中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产业务管理的通知》（史称“央行121文件”），这是一个有关紧缩房贷的新规定，但是在各方面势力的强烈反对下，121文件仅发布两个多月，央行又下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（史称“18号文件”），自此之后，中国房价开始了它的一路狂奔。而且，房价的飙升在一、二、三线城市分别呈现出了不同的态势[1]。一线城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州；二线城市包括天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、沈阳、福州、青岛、济南、合肥、太原、石家庄、中山；三线城市包括环山、无锡、东莞、珠海、惠州、三亚[2]。近年来大城市的高房价一直牵动着广大人民群众的视听，尤其是北京。2010年国家相继出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。央行在2010年至2011年也已经连续四次上调一年期存贷款基准利率以抑制货币流通性。然而经历2010年“史上最严厉”的楼市调控政策之后，房价并没有像人们所预期的那样呈现大幅下降，甚至并未出现松动的迹象。统计数据显示，“9·29”二次调控政策实施两月之后的11月份，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，环比上涨0.82%，同比飙升34.29%。其中86个城市价格环比上涨，十大重点城市中有九成房价上涨。可见，在调控政策层层重压围堵之下，房价仍然“逆市突围|。
二、形成房地产泡沫的主要原因
经过许多专家学者们对诸多发达国家如：美国、日本等国的房地产泡沫的比较分析，发现各个国家房地产泡沫的形成有很多想用因素，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。中国这个社会主义国家由于自身的特殊性，房地产泡沫的形成也存在着复杂的原因。
（一）中国经济严重依赖房地产
中国从有据可查的记录来看，房地产投资占GDP的比重从1997 年的4.02%开始一路上涨，到2010年时这个比例到了14%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度[3]。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP 的影响将高达3.15×14%=44.1%，可以说房地产绑架了GDP，这一点儿都不夸张。
（二）政府对房地产市场长期监管力度不足，措施不利
政府在土地拍卖出让、允许开发商高价出售的同时，还应根据“对城市中低收入者住房实施福利措施”的原则，对当地中低收入者供应经济适用房和廉租商品房[4]。尽管政府对此有所考虑并付诸实际，建起了一些经济适用房和廉租商品房，但数目上却远远低于市场的需求，更由于缺乏监管办法和措施，经济适用房和廉租商品房建设速度缓慢且许多房屋并没有落到真正需要的人的手中。
（三）地方各级政府的炒房炒地行为
自我国1994年实行分税体制后，地方政府在经济改革与发展中的作用越来越突出，中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面[5]。土地一级市场由政府所垄断，中央政府把GDP和税收等作为评价和奖惩地方官员的主要依据，地方政府便把GDP的增长作为最优的政治目标。“房地产经济与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，具有在最短时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。这对当地经济GDP总量有快速的增长促进作用，对政府也有巨大的税收增长诱惑力[6]”。政府出于促进GDP增长或使市场出于半饱和状态等方面的考虑，使开发商竞争激烈，地价不断上涨，形成了“高房价——高地价”的态势。这不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时间内大量流向少数人手中。
（四）机构和个人的房地产投机行为
房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果，而房地产投机行为则是众多原因中形成房地产泡沫的直接诱因。开发商、中介机构、房地产投资者都清楚看到了市场庞大的对房子的刚性需求。房地产商自然不会降价，中介机构自然成为房价上涨的推手，对房地产投资者而言，触手可及的是实实在在的房子，看得见摸得着，既不用频繁交易，买一套房子下来也总会当成是大事来办；从中国百姓的传统观念继承来看，买房总是比买股票买基金来的更加实在；从历史的角度而言，房价不跌也造就了市场一致预期，那就是房价不可能下跌，仍会一直涨，买房子比买股票、基金等都会更安全。同时，房子交易的频率是很低的，但投资收益往往不会比股市、基金等的收益低，甚至更高。种种因素综合起来就构成了房价只增不减的现状。
三、政府宏观调控的必要性
（一）市场自发调节容易产生两极分化，有违社会主义公平正义，造成社会不安定。而房地产又直接关系到国计民生和社会经济秩序的稳定，所以政府对房地产业得调控成为必须。
（二）商品住房价格波动，对系列商品链的价格变化产生重要影响。由于不能对吃、穿、医疗、教育等消费形成任何替代，住房价格高涨容易形成其他生活必需品如粮油价格的比价复归[7]。即房价的上涨将有可能导致其他生活必需品的比价复归，直至影响CPI导致通货膨胀，所以说政府必须宏观调控房价。
（三）房价的变动将直接对金融和国民经济的稳定和安全产生重要的影响，这在美国爆发的次贷危机中得以暴露。由于银行不断发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，这将可能导致房地产的泡沫催发出更大的泡沫，一旦泡沫破灭，个人无法偿还贷款将直接危及银行贷款安全乃至金融安全，从而影响经济稳定、社會稳定，甚至政治稳定。
所以政府必须在适当的时候做出适当的宏观调控以遏制房地产泡沫继续扩大，帮助房地产业走向正轨。
四、解决中国房地产泡沫问题的应对措施
房地产泡沫达到一定程度必然会破裂，而破裂将会给中国经济带来灾难性的后果。从我国的特殊国情角度考虑，对于房地产的调控需从多个方面入手。
（一）适度增加土地供应
许多专家学者认为“真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度，无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来[8]”。所以，国家可以在保证农田不被削减的基础上，允许一部分集体所有土地进入到市场，再根据国民收入的适当比例来规划住房建设，使其与住房合理消费需求保持平衡稳定，这样当土地的供应量增加后，房地产市场的供求关系就会得到舒缓，房价自然就会平稳。
（二）加强房地产市场的监管
国家应对违法炒房、扰乱房地产正常秩序加以管制，在继续加强宏观调控完善房地产市场体系的同时，要加强廉租商品房和经济适用房的监管。使房地产市场规范化、透明化。
（三）改变产业结构，不要过分依赖房地产
迪拜债务危机，美国次贷危机已经向我们充分展示了国家经济严重依赖房地产的后果，所以中国改变这种过分依赖房地产业式的经济体系是事在必行、当务之急的。只有大力发展其他产业，才能让中国经济在多方带动下健康发展。
（四）引导民众理性投资，增加投资品种
国家应加快建立长效机制，合理引导民众走出房地产投机投资，倡导理性投资，拓宽投资市场，增加投资品种，从而减轻房地产市场发展的外部需求压力。
参考文献：
[1]袁一泓.“18号文”Vs“121号文”:房地产冬去春来?21世纪经济报道.2007.3.14.
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理.中国建筑工业出版社.2010:85.
[3]李延喜.次贷危机与房地产泡沫.中国经济出版社.2008:87.
[4]郑淑琴.温州房地产市场的调查与思考.
[5]吴德进.房地产泡沫:理论、预警与治理.社会科学文献出版社.2009:170.
[6]高岩.房地产泡沫与人间浮世绘.广角镜.2005(3).
[7]吴净霖.从宏观调控法角度规范房地产市场中的政府行为.
[8]任志强.土地供应问题是解决房价的根本.扬子晚报.2010.3.23.