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为了争取政府调控的主导权，势必要在政策顶层设计的指导下，进行自下而上的全局的、长远的谋划。
房地产业事关中国的经济社会发展全局。当前，我国的房地产市场进入了发展的关键时期。一方面，在以往的“黄金十年”里，房地产业给中国经济和社会的发展带来了巨大贡献；另一方面，房地产的高速发展也带来了系列严重问题。我们认为，中国房地产政策顶层设计需要考虑到以下八个方面的问题。
第一，是投资属性和民生属性平衡转化问题。我国的房地产政策顶层设计，首要的就是解决房地产投资的属性问题，在继续注重其促进经济增长作用的同时，努力使之回归民生属性。这是才是房地产业发展的本意，也是“以人为本”理念的体现。
第二是建筑减排、绿色发展和低碳发展的问题。一直以来，我国房地产建设过程中能量的消耗是较大的，至今在土建、安装、装修等环节中依然还是沿袭高能耗高排放的模式。作为最大的发展中国家，目前中国在世界上的碳排放量是较大的，环境负担不堪其重。在全球二氧化碳排放总量中，建筑业占比很高。房地产业作为不折不扣的碳排放大户，理应受到重视并积极加以规制。
第三是强调持有功能向强调使用价值转化问题。由于近年来我国房地产市场发展迅猛，城市房屋价格节节攀升，使得大量的资本流入房地产业，不少房屋被购买来用于投资甚至是投机，这进一步促进了城市房地产业泡沫的积累。很多数据和研究从一个侧面反映了我国房屋的过度强调持有形式的问题。
第四是直接融资和间接融资创新问题。房地产业是资金密集型产业，房地产业正常营运所需的资金量十分巨大。当前房地产业发展所需的资金，间接融资比例较高，资金结构不尽合理。概而言之，大力发展房地产业的直接融资很有必要。
第五是参与主体集中发展和品牌优化问题。在我国城市化进程中，现有城市规模不断扩大。摊大饼式的铺张发展遍地开花，这直接造成了这些城市公共服务资源分布的困难。解决好资源分布均衡和适度集中的矛盾较为突出。一方面，不断扩大的城市使得公共服务资源需要顾及到每一个区域；另一方面，有限的公共服务资源分散后，其社会效益呈下降趋势。因此，房地产布局应考虑到集中程度和品牌优化的问题。
第六是在不同速度发展要求下的大建筑物业支柱属性问题。自我国的住房改革以来，我国的房地产业迎来了迅猛发展的时期，“黄金十年”就是争议不大的描述。但是，伴随着房地产业的高速发展，一系列的问题也如影随形。这其中之一，就是房地产业的发展速度与资源支撑能力相脱节的问题。
第七是优先发展区域和结构重构布局问题。回顾我国房地产发展的历程，不难发现在区域上它并不是均衡发展的，主要体现在东部沿海地区发展较为迅速，中西部地区发展较为缓慢；特大城市发展较为先进，中小城市较为滞后。这就带来了明显的梯度效应：一线城市火爆，二三线城市繁荣，四线城市相对平淡的状况。因此，需要从全局出发，统筹兼顾各地的房地产发展，当前尤其需要顾及到600多个地级市的发展。
第八是市场和行政政策约束路径问题。中国房地产行业调控，自始至终都是政府主导的政策发挥作用，很多情况下甚至是行政手段直接压制。今后的房地产市场，需要及时的治理和调控，但是它需要的是更多的市场手段，辅之以法律手段，而更少的强制行政手段。
一定程度上，以往我们的房地产政策一直是被房地产裹挟着向前的。当前的房地产改革已经进入了深水区，各方的利益博弈白热化。为了争取政府调控的主导权，势必要在政策顶层设计的指导下，进行自下而上的全局的、长远的谋划。
作者系中国指数研究院副院长
房地产业事关中国的经济社会发展全局。当前，我国的房地产市场进入了发展的关键时期。一方面，在以往的“黄金十年”里，房地产业给中国经济和社会的发展带来了巨大贡献；另一方面，房地产的高速发展也带来了系列严重问题。我们认为，中国房地产政策顶层设计需要考虑到以下八个方面的问题。
第一，是投资属性和民生属性平衡转化问题。我国的房地产政策顶层设计，首要的就是解决房地产投资的属性问题，在继续注重其促进经济增长作用的同时，努力使之回归民生属性。这是才是房地产业发展的本意，也是“以人为本”理念的体现。
第二是建筑减排、绿色发展和低碳发展的问题。一直以来，我国房地产建设过程中能量的消耗是较大的，至今在土建、安装、装修等环节中依然还是沿袭高能耗高排放的模式。作为最大的发展中国家，目前中国在世界上的碳排放量是较大的，环境负担不堪其重。在全球二氧化碳排放总量中，建筑业占比很高。房地产业作为不折不扣的碳排放大户，理应受到重视并积极加以规制。
第三是强调持有功能向强调使用价值转化问题。由于近年来我国房地产市场发展迅猛，城市房屋价格节节攀升，使得大量的资本流入房地产业，不少房屋被购买来用于投资甚至是投机，这进一步促进了城市房地产业泡沫的积累。很多数据和研究从一个侧面反映了我国房屋的过度强调持有形式的问题。
第四是直接融资和间接融资创新问题。房地产业是资金密集型产业，房地产业正常营运所需的资金量十分巨大。当前房地产业发展所需的资金，间接融资比例较高，资金结构不尽合理。概而言之，大力发展房地产业的直接融资很有必要。
第五是参与主体集中发展和品牌优化问题。在我国城市化进程中，现有城市规模不断扩大。摊大饼式的铺张发展遍地开花，这直接造成了这些城市公共服务资源分布的困难。解决好资源分布均衡和适度集中的矛盾较为突出。一方面，不断扩大的城市使得公共服务资源需要顾及到每一个区域；另一方面，有限的公共服务资源分散后，其社会效益呈下降趋势。因此，房地产布局应考虑到集中程度和品牌优化的问题。
第六是在不同速度发展要求下的大建筑物业支柱属性问题。自我国的住房改革以来，我国的房地产业迎来了迅猛发展的时期，“黄金十年”就是争议不大的描述。但是，伴随着房地产业的高速发展，一系列的问题也如影随形。这其中之一，就是房地产业的发展速度与资源支撑能力相脱节的问题。
第七是优先发展区域和结构重构布局问题。回顾我国房地产发展的历程，不难发现在区域上它并不是均衡发展的，主要体现在东部沿海地区发展较为迅速，中西部地区发展较为缓慢；特大城市发展较为先进，中小城市较为滞后。这就带来了明显的梯度效应：一线城市火爆，二三线城市繁荣，四线城市相对平淡的状况。因此，需要从全局出发，统筹兼顾各地的房地产发展，当前尤其需要顾及到600多个地级市的发展。
第八是市场和行政政策约束路径问题。中国房地产行业调控，自始至终都是政府主导的政策发挥作用，很多情况下甚至是行政手段直接压制。今后的房地产市场，需要及时的治理和调控，但是它需要的是更多的市场手段，辅之以法律手段，而更少的强制行政手段。
一定程度上，以往我们的房地产政策一直是被房地产裹挟着向前的。当前的房地产改革已经进入了深水区，各方的利益博弈白热化。为了争取政府调控的主导权，势必要在政策顶层设计的指导下，进行自下而上的全局的、长远的谋划。
作者系中国指数研究院副院长