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【摘要】我国城镇住房制度改革经历了漫长而曲折的历程，在这一过程中，政府尝试了不同的改革方式试图解决国内住房问题。通过简要回顾了自1978年来三十余年的城镇住房制度改革历程，在肯定房改取得巨大成就的同时，还提出了目前存在的一些不容忽视的问题。
【关键词】住房制度改革；经济适用房
新中国成立之初，社会经济凋敝，百废待兴。政府利用计划与行政命令配置资源，确保稀缺资源能够首先满足重工业部门的发展需要。计划经济体制由此形成，而低租金、实物配给式的传统城镇住房制度也相伴而生。传统住房制度作为计划经济体制的重要组成部分，为缓解建国初期的住房需求起到了积极作用。但是，随着经济体制改革与对外开放新历史时期的到来，传统住房体制的弊端也日益暴露出来，主要表现在：
1.政府、企业财力负担日益加重。传统城镇住房制度下，国家和企业每年要拿出相当多的资金用于住房建设和维修。这种投资虽然占财政支出很大比例，但相对于巨大的居民住房需求仍只是杯水车薪。
2.住房建设与经济发展相脱节制约了房地产业发展。由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲，建筑业和相关服务业市场狭小，无法积累产业发展资金，更不可能发挥经济带动作用。
住房所特有的“双重属性”即社会属性和商品属性，决定了它既是保障人民安居乐业、维护社会稳定的重要环节之一，也是促进国民经济发展的最重要组成部分之一。因此建国初期的传统住房制度已经不再适合新的历史时期的需要，无法满足人民日益增长的住房需求，改革势在必行。
一、我国城镇住房制度改革历程
我国城镇住房制度改革是一个长期摸索、稳步推进的过程，可以把1980-1987年看作福利住房制度的破冰时期、1988-1997年为改革全面起步阶段、1998年至今为改革的深化阶段。
1、福利住房制度的破冰时期（1980-1987年）
根据相关统计资料，1952-1978年中国包括农村住房在内的住房总投资仅占同期基本建设投资的7.5%，仅占GDP的0.7%。住房投资的长期严重不足导致至1978年城市人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米（人均建筑面积6.7平方米），缺房户869万户。针对国内住房困难，邓小平同志提出：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来”。根据邓小平同志的谈话，国家建设委员会起草《加快城市住宅建设的报告》。中国城镇住房制度改革从此拉开序幕。
1980年4月，邓小平发表了著名的、具有历史意义的《邓小平关于建筑业和住宅问题的讲话》。不久，1980年6月中共中央和国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式提出实行住房商品化政策，允许“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住房”，这是对建国后把住房看作福利品的传统观念的一次重大颠覆。从此，地方局部试点逐渐展开。
这阶段房改的主要内容以公有住房出售为主。政府试行“三三制”售房，即个人只需付出三分之一，其余部分由国家和企业补贴。但补贴售房改革让地方政府和单位背负上过重的财政负担，同时公房的低租金制度，租买比价不合理，也使得公房体制内人们对自购住房兴趣不高；售房对于住在公房且住房条件较好、租金低的人来说，有损其利益，他们表示不满和反对。因此，在各方的不满声中，补贴售房试验在1986年3月被叫停。
1986年试点售房实验受挫后，中国房改的中心从单纯推动售房转移到推动租金改革，希望“以租促售”。1986年，国务院住房制度改革领导小组提出了“提高工资、变暗补为明补、变实物分配为货币分配、以提高租金促进售房”的整体房改思路。在这时候，住房分配已经从实物分配转为部分货币化分配。
2、改革全面起步阶段（1988-1997年）
这段时期内，旧的福利住房体制的惯性十分巨大，再加上社会经济和收入分配等方面综合配套制度没有同步发展，这样福利住房制度依然占据主体，但同时新的由市场化机制提供的商品住房也在夹缝中旺盛生长。由此中国城镇住房进入了福利住房与商品住房并存的双轨制时期。
3、改革的深化阶段（1998年至今）
1998年是中国住房制度改革和住房事业发展历史上历史性的一年。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称“98年23号文件”）明确提出要稳步推进住房商品化、社会化，停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化的目标。住房制度改革由此真正触及核心，新的住房供应机制与体系应运而生。
二、住房制度改革中存在的问题
从1980年小平同志关于住宅问题的讲话至今，中国房改走过了30余年历程，取得了辉煌的成就：城镇居民的居住条件大幅改善，人均居住建筑面积从1978年的6.7平方米提高到现今的30余平方米；建立了市场化的新型城镇住房体系；房地产业成为带动国民经济高速发展的支柱产业等。但是，在辉煌成就的背后，我们也应该清醒认识到房改中存在的问题。
房地产业在国民经济体系中地位过高。1997年亚洲金融危机的突然袭来，为了应对危机，扩大国内需求，中央决定把房地产业尽快培育成为新的经济增长点，1998年以后，房地产业逐步发展成为国民经济体系中的支柱产业。但是，由于我国当时依然把GDP增速作为考核地方政府政绩的核心标准，因此房地产业巨大的GDP贡献率导致地方政府过分倚重该产业，使得社会资源过度集中于该产业领域，严重影响我国经济的可持续发展。
参考文献：
[1] 杨鲁，王育琨.住房改革：理论的反思与现实的选择[M].天津人民出版社，1992.
[2] 成思危主编.中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点M].民主与建设出版社，1999.
[3] 朱亚鹏.住房制度改革政策创新与住房公平[M].中山大学出版社，2007.
[4] 李剑阁.中国房改现状与前景[M].中国发展出版社，2007.
[5] 建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究[M].中国建筑工业出版社，2007.
【关键词】住房制度改革；经济适用房
新中国成立之初，社会经济凋敝，百废待兴。政府利用计划与行政命令配置资源，确保稀缺资源能够首先满足重工业部门的发展需要。计划经济体制由此形成，而低租金、实物配给式的传统城镇住房制度也相伴而生。传统住房制度作为计划经济体制的重要组成部分，为缓解建国初期的住房需求起到了积极作用。但是，随着经济体制改革与对外开放新历史时期的到来，传统住房体制的弊端也日益暴露出来，主要表现在：
1.政府、企业财力负担日益加重。传统城镇住房制度下，国家和企业每年要拿出相当多的资金用于住房建设和维修。这种投资虽然占财政支出很大比例，但相对于巨大的居民住房需求仍只是杯水车薪。
2.住房建设与经济发展相脱节制约了房地产业发展。由于公房制度长期实行无偿分配和低租金的福利体制，住房的投融资机制被严重扭曲，建筑业和相关服务业市场狭小，无法积累产业发展资金，更不可能发挥经济带动作用。
住房所特有的“双重属性”即社会属性和商品属性，决定了它既是保障人民安居乐业、维护社会稳定的重要环节之一，也是促进国民经济发展的最重要组成部分之一。因此建国初期的传统住房制度已经不再适合新的历史时期的需要，无法满足人民日益增长的住房需求，改革势在必行。
一、我国城镇住房制度改革历程
我国城镇住房制度改革是一个长期摸索、稳步推进的过程，可以把1980-1987年看作福利住房制度的破冰时期、1988-1997年为改革全面起步阶段、1998年至今为改革的深化阶段。
1、福利住房制度的破冰时期（1980-1987年）
根据相关统计资料，1952-1978年中国包括农村住房在内的住房总投资仅占同期基本建设投资的7.5%，仅占GDP的0.7%。住房投资的长期严重不足导致至1978年城市人均居住面积由1950年的4.5平方米下降到3.6平方米（人均建筑面积6.7平方米），缺房户869万户。针对国内住房困难，邓小平同志提出：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来”。根据邓小平同志的谈话，国家建设委员会起草《加快城市住宅建设的报告》。中国城镇住房制度改革从此拉开序幕。
1980年4月，邓小平发表了著名的、具有历史意义的《邓小平关于建筑业和住宅问题的讲话》。不久，1980年6月中共中央和国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式提出实行住房商品化政策，允许“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住房”，这是对建国后把住房看作福利品的传统观念的一次重大颠覆。从此，地方局部试点逐渐展开。
这阶段房改的主要内容以公有住房出售为主。政府试行“三三制”售房，即个人只需付出三分之一，其余部分由国家和企业补贴。但补贴售房改革让地方政府和单位背负上过重的财政负担，同时公房的低租金制度，租买比价不合理，也使得公房体制内人们对自购住房兴趣不高；售房对于住在公房且住房条件较好、租金低的人来说，有损其利益，他们表示不满和反对。因此，在各方的不满声中，补贴售房试验在1986年3月被叫停。
1986年试点售房实验受挫后，中国房改的中心从单纯推动售房转移到推动租金改革，希望“以租促售”。1986年，国务院住房制度改革领导小组提出了“提高工资、变暗补为明补、变实物分配为货币分配、以提高租金促进售房”的整体房改思路。在这时候，住房分配已经从实物分配转为部分货币化分配。
2、改革全面起步阶段（1988-1997年）
这段时期内，旧的福利住房体制的惯性十分巨大，再加上社会经济和收入分配等方面综合配套制度没有同步发展，这样福利住房制度依然占据主体，但同时新的由市场化机制提供的商品住房也在夹缝中旺盛生长。由此中国城镇住房进入了福利住房与商品住房并存的双轨制时期。
3、改革的深化阶段（1998年至今）
1998年是中国住房制度改革和住房事业发展历史上历史性的一年。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称“98年23号文件”）明确提出要稳步推进住房商品化、社会化，停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化的目标。住房制度改革由此真正触及核心，新的住房供应机制与体系应运而生。
二、住房制度改革中存在的问题
从1980年小平同志关于住宅问题的讲话至今，中国房改走过了30余年历程，取得了辉煌的成就：城镇居民的居住条件大幅改善，人均居住建筑面积从1978年的6.7平方米提高到现今的30余平方米；建立了市场化的新型城镇住房体系；房地产业成为带动国民经济高速发展的支柱产业等。但是，在辉煌成就的背后，我们也应该清醒认识到房改中存在的问题。
房地产业在国民经济体系中地位过高。1997年亚洲金融危机的突然袭来，为了应对危机，扩大国内需求，中央决定把房地产业尽快培育成为新的经济增长点，1998年以后，房地产业逐步发展成为国民经济体系中的支柱产业。但是，由于我国当时依然把GDP增速作为考核地方政府政绩的核心标准，因此房地产业巨大的GDP贡献率导致地方政府过分倚重该产业，使得社会资源过度集中于该产业领域，严重影响我国经济的可持续发展。
参考文献：
[1] 杨鲁，王育琨.住房改革：理论的反思与现实的选择[M].天津人民出版社，1992.
[2] 成思危主编.中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点M].民主与建设出版社，1999.
[3] 朱亚鹏.住房制度改革政策创新与住房公平[M].中山大学出版社，2007.
[4] 李剑阁.中国房改现状与前景[M].中国发展出版社，2007.
[5] 建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究[M].中国建筑工业出版社，2007.