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Note:
销售人员所有的口头承诺都要求他具体确认并录音留证。
补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。
从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音，并保留到交房以后。
涉及自己利益的合同约定内容必须要求具体、精确表述。
以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。
石奇峻
性别：男
年龄：33岁
行业：会展广告
职业：项目经理
年收入：10万元至12万元
楼盘和广告宣传完全两样，车库变成储藏室，精装修房的材料、电器档次变低⋯⋯不要认为“货不对板”不会发生在你身上。从法律角度讲，买期房时，商品房预售合同应该规定房屋交易的所有细节，也是最具有法律效力的文件。你签字之前真的了解合同里各种条款代表什么吗？在这个卖方市场，你本来就处于不利的位置，如果再在合同上马虎怕麻烦，受损的一定是你。
明知不公平，还是签了
2010年底，石奇峻被上海嘉定新城地铁站附近的一个楼盘广告吸引，电话咨询售楼处的时候，销售人员热情地推荐了145平方米的四室两厅的精装修房，有四个阳台。
石奇峻很快就去售楼处看了沙盘和样板房。另一个吸引他的地方是公寓区和别墅区共享的35%的绿地，销售人员还强调这是“无间过渡”绿化带，而且这种房型只剩几套了。
他第二个礼拜就来签合同。40多页的合同，售楼人员说看和不看没什么差别，反正一个字都不能改。但石奇峻还是花2个小时看完了合同。
房屋质量的条款规定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要甲方除免费维修外，需要按照修复费的0倍给予赔偿。”也就是说，房屋出现质量问题，即使在保修期内开发商也是只修不赔。
合同里还写明，购买人已经知道并同意包括绿地、道路、公园、学校等规划的变化。如果出现粉尘、废气、高压线等不利因素，购买人完全悉知认可。
事实恰恰相反，正是楼盘内外学校、公园、绿地的规划促使石奇峻下决心买这套房子，从咨询、看房到签合同之前，没有一个销售人员提醒他可能发生的变化，怎么可能就被他认可同意？
关于精装修的内容都在补充条款部分，只有粗略的描述。厨房配置标准：橱柜、台面、五金配件。厨房电器（吸油烟机、燃气灶、消毒柜）：西门子或同等品牌。卫生间配置标准：洁具（座便器、台盘、浴缸）科勒或同等品牌⋯⋯看房时销售人员介绍的2500元／平方米的装修标准，合同里没有提及。什么样的品牌是同等品牌，价格标准是多少，谁也不知道。
看完还是一个字没改地签了，不是他傻，而是之前已经交了10万元的定金。如果不买，这笔钱就归了售楼处。他只能祈祷房子别出什么问题。
临近交房时间，公寓区和别墅区的“无间过渡”绿化带上筑起了高高的铁栅栏，一半以上的绿地被划到别墅区那一边了。售楼处的解释是：“栅栏也属于绿化中的一部分”。
石奇峻签字的预售合同能保护他的利益吗？在弄清楚这个问题之前，你要先了解商品房预售合同。
补充条款＞格式合同
商品房预售合同是格式合同。合同范本由各地房屋资源管理局统一，上面有很多空白填空项目：地块信息、买卖双方基本信息、房屋信息、交付时间、付款方式、违约赔偿金额、物业公司等。签合同前销售人员填好大部分，买房者能做的，就是填上自己的姓名、身份证号、地址等个人信息和在落款处签名盖章。
补充条款是补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款比格式合同更重要。因为这是买房者唯一可能用来维护自己利益的条款。如果按法律效力排队，补充条款＞格式合同＞相关法律规定。
在楼市行情好的时候，补充条款被开发商用来规避责任，买房者没有更改的余地。而现在的楼市惨淡，实际上有利于你争取到更多有效的谈判机会，可以趁这个时候和开发商协商，在补充条款里加入有利于自己的条款。
Attention!看房时
别空着手去看房
你不可能在看房的时候就知道将来要为了这房子和开发商打官司，等走到那一步再搜集证据就晚了。所以应该从看房开始，就保留好所有的证据。相机、DV、录音笔、智能手机都可以。要拍下来的有宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。
从事商品房买卖纠纷的执业律师总结，有4个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用作商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼，车库尺寸不达标或数量减少。销售人员的介绍要录音，口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。
所以，对方做出的承诺都要求落实到合同上，如果不能写在合同里，保留好录音。
多提问，问细节
录音过程中要多问细节，把对方承诺的内容重复一遍，让他确认，问题包含越多细节越有利。比如“交房时，我的吸油烟机也是现在看到的西门子xxx型号的黑色款，是吗？”“如果换同等价位的吸油烟机有哪些品牌可供选择，价格范围是多少？以什么为标准？”等。
如果你也和石奇峻一样，在购房合同上看到了类似“乙方（购房人）已经被提醒告知并且同意，如果出现变动，甲方（开发商）不承担责任”的表述，要询问清楚。包括更改的告知方式、更改的范围。如果不接受怎么办？询问内容也要录音。
大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了有关证据，会对自己更有利。
Attention!买房前
交定金时约定反悔期
定下买这个楼盘的房子了，就要签商品房认购协议并交定金。如果签完协议、交完定金，又不想买了，开发商不会退还定金的，打官司也多半会败诉。
要避免这种情况，可以在认购协议里的补充协议中约定，在交纳定金多少天以内，购房者可以要求无条件返还定金。如果是买房者过了期限再反悔，开发商有权不退还购房定金，如果是开发商不和买房者签商品房买卖合同，应双倍返还定金。如果因为某些条款协商不成导致最后合同没签成，不属于违约，开发商应该原数退还购房定金。
买房时改不了合同？
继续保留证据
其实很多人签购房合同时都发现了不合理之处，但要更改非常困难。
北京的广告销售郑丹在排队等着签合同时，看见购房者带来的律师提出合同中有问题，要求修改合同。售楼人员就把对方手中的合同拿回来：“改合同是吗？下一位。”房子不愁卖的时候，卖房就这么强势：要么签，要么别买。
这个时候，你除了保留看房时的证据，还要等到交房的时候，继续收集小区的照片资料并公证。在法律上，这种做法叫作证据保全，能让你在要求开发商履行承诺和广告宣传内容时，掌握更多的筹码和胜算。
证据的优先级别是：书面合同＞录像＞录音。
Attention!交房时
面积变了房款也要变
商品房的面积计算方式有套内面积、建筑面积、使用面积、公摊面积。在2011年3月最新修订的北京市商品房预售合同的合同样本中，采用4种面积计价方式。但在购房合同中一般只有套内建筑面积和建筑面积两种计价方式。
期房允许合同约定的面积和实际面积有3%以内的误差，在正式交房之前，开发商会再做一次面积实测，如果有3%以内的面积误差，将按照房屋单价计算差额房款，多退少补。如果面积误差超过3%，买房者可以要求解除买房合同或者多退少补差额房款。但是，公摊面积在约定了一定比例后，是不允许出现误差的。
公共空间被占用
绿化条件最容易被更改，特别是别墅和公寓混合的小区。如果绿化是决定买房的重要因素，一开始就在这些环节上尽可能取证。社区活动中心，邻里中心最终成为商铺或办公室的情况也很多。
期房的沙盘要拍照、公证，销售人员对绿化带、社区活动中心等设施的介绍要录音，向销售人员确认绿化带和社区配套建筑的具体位置，以及将来有没有任何东西遮挡和分割等事项。交房时，继续在绿化现场拍照公证。开发商有没有履行承诺，就很明显了。
北京良乡的一个楼盘卖房时宣传，小区内外会造起青山绿水、湖泊花园，交房时却一个也没有，买房者多次拍照公证收集证据并起诉，最后开发商不得不妥协，把广告宣传和楼书上面的配套设施全部落实。
装修标准和材料变了
北京的广告销售郑丹在收房时发现，合同里写明使用某知名品牌的电梯，安装的却是另一个不知名品牌的电梯，写明安装双面断桥铝窗户，实际安装的是普通塑钢窗户。
郑丹和其他买房者找开发商谈判了几次，但是合同里只明确规定了窗户材质，对电梯品牌的表述却非常模糊，而郑丹和邻居们都没有保留对方承诺电梯品牌的证据，最后开发商在电梯的问题上不了了之，只以600元／平方米的单价赔付了窗户的差价。
要退房？只有五种情况可以！
合同有关于退房的规定
以房价下跌为由要求退房几乎不可能实现。2005年，上海大华水岸蓝桥的89户业主通过诉讼，以总房款3%的赔偿金为代价，退房成功。业主胜诉的关键是补充条款中“无理由退房”的约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。
2005年之前，不少开发商在补充条款中都有类似表述。但在大华水岸蓝桥退房案之后，纷纷把这一项删掉了。
要识别是真保价还是假承诺，一看有没有落实在合同里，二看有没有具体执行方案，包括保价承诺生效的具体时间范围、价格下跌的具体参考范围和样本、谁来举证、赔偿的具体形式、赔偿到位的具体时限等。否则，即使开发商把保价承诺写进合同，但用模糊的字眼来规定，买房者仍然可能得不到补偿。
厨房、卫生间、门厅有质量问题
房屋有质量问题不一定能退房。根据法律规定，因为房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要退房或赔偿，法院应予支持。
哪里的质量问题会严重影响正常居住？厨房、卫生间、门厅。这三个地方功能性强，出现质量问题可以被视作影响正常居住，比如漏水、地面不平整、结构变化等。
房屋结构改变了
如果签订合同后，开发商变更设计规划，影响房屋结构、户型、空间尺寸和朝向，又没有书面通知买房者，买房者有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。
房屋与样板户型的结构比例发生变化，也可以视作改变建筑主体结构。
面积误差超过3%
合同里写明的面积和交房时的实际面积的误差达到一定比例。合同里如果没有规定具体的比例，误差超出3％时，买房者就有权要求退房。
交房延迟超过3个月
除非自然灾害、政策改变等不能预见、不能避免、不能克服的客观事实导致的延迟交房，否则开发商延迟交房达到3个月，买房者可以要求解除合同。
销售人员所有的口头承诺都要求他具体确认并录音留证。
补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。
从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音，并保留到交房以后。
涉及自己利益的合同约定内容必须要求具体、精确表述。
以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。
石奇峻
性别：男
年龄：33岁
行业：会展广告
职业：项目经理
年收入：10万元至12万元
楼盘和广告宣传完全两样，车库变成储藏室，精装修房的材料、电器档次变低⋯⋯不要认为“货不对板”不会发生在你身上。从法律角度讲，买期房时，商品房预售合同应该规定房屋交易的所有细节，也是最具有法律效力的文件。你签字之前真的了解合同里各种条款代表什么吗？在这个卖方市场，你本来就处于不利的位置，如果再在合同上马虎怕麻烦，受损的一定是你。
明知不公平，还是签了
2010年底，石奇峻被上海嘉定新城地铁站附近的一个楼盘广告吸引，电话咨询售楼处的时候，销售人员热情地推荐了145平方米的四室两厅的精装修房，有四个阳台。
石奇峻很快就去售楼处看了沙盘和样板房。另一个吸引他的地方是公寓区和别墅区共享的35%的绿地，销售人员还强调这是“无间过渡”绿化带，而且这种房型只剩几套了。
他第二个礼拜就来签合同。40多页的合同，售楼人员说看和不看没什么差别，反正一个字都不能改。但石奇峻还是花2个小时看完了合同。
房屋质量的条款规定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要甲方除免费维修外，需要按照修复费的0倍给予赔偿。”也就是说，房屋出现质量问题，即使在保修期内开发商也是只修不赔。
合同里还写明，购买人已经知道并同意包括绿地、道路、公园、学校等规划的变化。如果出现粉尘、废气、高压线等不利因素，购买人完全悉知认可。
事实恰恰相反，正是楼盘内外学校、公园、绿地的规划促使石奇峻下决心买这套房子，从咨询、看房到签合同之前，没有一个销售人员提醒他可能发生的变化，怎么可能就被他认可同意？
关于精装修的内容都在补充条款部分，只有粗略的描述。厨房配置标准：橱柜、台面、五金配件。厨房电器（吸油烟机、燃气灶、消毒柜）：西门子或同等品牌。卫生间配置标准：洁具（座便器、台盘、浴缸）科勒或同等品牌⋯⋯看房时销售人员介绍的2500元／平方米的装修标准，合同里没有提及。什么样的品牌是同等品牌，价格标准是多少，谁也不知道。
看完还是一个字没改地签了，不是他傻，而是之前已经交了10万元的定金。如果不买，这笔钱就归了售楼处。他只能祈祷房子别出什么问题。
临近交房时间，公寓区和别墅区的“无间过渡”绿化带上筑起了高高的铁栅栏，一半以上的绿地被划到别墅区那一边了。售楼处的解释是：“栅栏也属于绿化中的一部分”。
石奇峻签字的预售合同能保护他的利益吗？在弄清楚这个问题之前，你要先了解商品房预售合同。
补充条款＞格式合同
商品房预售合同是格式合同。合同范本由各地房屋资源管理局统一，上面有很多空白填空项目：地块信息、买卖双方基本信息、房屋信息、交付时间、付款方式、违约赔偿金额、物业公司等。签合同前销售人员填好大部分，买房者能做的，就是填上自己的姓名、身份证号、地址等个人信息和在落款处签名盖章。
补充条款是补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款比格式合同更重要。因为这是买房者唯一可能用来维护自己利益的条款。如果按法律效力排队，补充条款＞格式合同＞相关法律规定。
在楼市行情好的时候，补充条款被开发商用来规避责任，买房者没有更改的余地。而现在的楼市惨淡，实际上有利于你争取到更多有效的谈判机会，可以趁这个时候和开发商协商，在补充条款里加入有利于自己的条款。
Attention!看房时
别空着手去看房
你不可能在看房的时候就知道将来要为了这房子和开发商打官司，等走到那一步再搜集证据就晚了。所以应该从看房开始，就保留好所有的证据。相机、DV、录音笔、智能手机都可以。要拍下来的有宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。
从事商品房买卖纠纷的执业律师总结，有4个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用作商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼，车库尺寸不达标或数量减少。销售人员的介绍要录音，口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。
所以，对方做出的承诺都要求落实到合同上，如果不能写在合同里，保留好录音。
多提问，问细节
录音过程中要多问细节，把对方承诺的内容重复一遍，让他确认，问题包含越多细节越有利。比如“交房时，我的吸油烟机也是现在看到的西门子xxx型号的黑色款，是吗？”“如果换同等价位的吸油烟机有哪些品牌可供选择，价格范围是多少？以什么为标准？”等。
如果你也和石奇峻一样，在购房合同上看到了类似“乙方（购房人）已经被提醒告知并且同意，如果出现变动，甲方（开发商）不承担责任”的表述，要询问清楚。包括更改的告知方式、更改的范围。如果不接受怎么办？询问内容也要录音。
大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了有关证据，会对自己更有利。
Attention!买房前
交定金时约定反悔期
定下买这个楼盘的房子了，就要签商品房认购协议并交定金。如果签完协议、交完定金，又不想买了，开发商不会退还定金的，打官司也多半会败诉。
要避免这种情况，可以在认购协议里的补充协议中约定，在交纳定金多少天以内，购房者可以要求无条件返还定金。如果是买房者过了期限再反悔，开发商有权不退还购房定金，如果是开发商不和买房者签商品房买卖合同，应双倍返还定金。如果因为某些条款协商不成导致最后合同没签成，不属于违约，开发商应该原数退还购房定金。
买房时改不了合同？
继续保留证据
其实很多人签购房合同时都发现了不合理之处，但要更改非常困难。
北京的广告销售郑丹在排队等着签合同时，看见购房者带来的律师提出合同中有问题，要求修改合同。售楼人员就把对方手中的合同拿回来：“改合同是吗？下一位。”房子不愁卖的时候，卖房就这么强势：要么签，要么别买。
这个时候，你除了保留看房时的证据，还要等到交房的时候，继续收集小区的照片资料并公证。在法律上，这种做法叫作证据保全，能让你在要求开发商履行承诺和广告宣传内容时，掌握更多的筹码和胜算。
证据的优先级别是：书面合同＞录像＞录音。
Attention!交房时
面积变了房款也要变
商品房的面积计算方式有套内面积、建筑面积、使用面积、公摊面积。在2011年3月最新修订的北京市商品房预售合同的合同样本中，采用4种面积计价方式。但在购房合同中一般只有套内建筑面积和建筑面积两种计价方式。
期房允许合同约定的面积和实际面积有3%以内的误差，在正式交房之前，开发商会再做一次面积实测，如果有3%以内的面积误差，将按照房屋单价计算差额房款，多退少补。如果面积误差超过3%，买房者可以要求解除买房合同或者多退少补差额房款。但是，公摊面积在约定了一定比例后，是不允许出现误差的。
公共空间被占用
绿化条件最容易被更改，特别是别墅和公寓混合的小区。如果绿化是决定买房的重要因素，一开始就在这些环节上尽可能取证。社区活动中心，邻里中心最终成为商铺或办公室的情况也很多。
期房的沙盘要拍照、公证，销售人员对绿化带、社区活动中心等设施的介绍要录音，向销售人员确认绿化带和社区配套建筑的具体位置，以及将来有没有任何东西遮挡和分割等事项。交房时，继续在绿化现场拍照公证。开发商有没有履行承诺，就很明显了。
北京良乡的一个楼盘卖房时宣传，小区内外会造起青山绿水、湖泊花园，交房时却一个也没有，买房者多次拍照公证收集证据并起诉，最后开发商不得不妥协，把广告宣传和楼书上面的配套设施全部落实。
装修标准和材料变了
北京的广告销售郑丹在收房时发现，合同里写明使用某知名品牌的电梯，安装的却是另一个不知名品牌的电梯，写明安装双面断桥铝窗户，实际安装的是普通塑钢窗户。
郑丹和其他买房者找开发商谈判了几次，但是合同里只明确规定了窗户材质，对电梯品牌的表述却非常模糊，而郑丹和邻居们都没有保留对方承诺电梯品牌的证据，最后开发商在电梯的问题上不了了之，只以600元／平方米的单价赔付了窗户的差价。
要退房？只有五种情况可以！
合同有关于退房的规定
以房价下跌为由要求退房几乎不可能实现。2005年，上海大华水岸蓝桥的89户业主通过诉讼，以总房款3%的赔偿金为代价，退房成功。业主胜诉的关键是补充条款中“无理由退房”的约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。
2005年之前，不少开发商在补充条款中都有类似表述。但在大华水岸蓝桥退房案之后，纷纷把这一项删掉了。
要识别是真保价还是假承诺，一看有没有落实在合同里，二看有没有具体执行方案，包括保价承诺生效的具体时间范围、价格下跌的具体参考范围和样本、谁来举证、赔偿的具体形式、赔偿到位的具体时限等。否则，即使开发商把保价承诺写进合同，但用模糊的字眼来规定，买房者仍然可能得不到补偿。
厨房、卫生间、门厅有质量问题
房屋有质量问题不一定能退房。根据法律规定，因为房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要退房或赔偿，法院应予支持。
哪里的质量问题会严重影响正常居住？厨房、卫生间、门厅。这三个地方功能性强，出现质量问题可以被视作影响正常居住，比如漏水、地面不平整、结构变化等。
房屋结构改变了
如果签订合同后，开发商变更设计规划，影响房屋结构、户型、空间尺寸和朝向，又没有书面通知买房者，买房者有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。
房屋与样板户型的结构比例发生变化，也可以视作改变建筑主体结构。
面积误差超过3%
合同里写明的面积和交房时的实际面积的误差达到一定比例。合同里如果没有规定具体的比例，误差超出3％时，买房者就有权要求退房。
交房延迟超过3个月
除非自然灾害、政策改变等不能预见、不能避免、不能克服的客观事实导致的延迟交房，否则开发商延迟交房达到3个月，买房者可以要求解除合同。