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摘要：物业专项维修资金社会发展的产物。温州市物业维修资金管理从2001年开始规范，至今不过短短的9年时间，随着物业维修资金法规政策的规范和健全，如何管理好该项资金，特别是既要保障资金的正常运作，又要使资金能够得到增值保值，是温州物业维修资金管理机构面临的重大任务。为此，笔者根据现有资金管理政策，深入开展对物业维修资金增值收益测算，寻求合适的资金理财方案，为物业维修资金增值保值和高效发展提出合理建议。
关键词：温州市物业维修资金；增值保值的分析
物业专项维修资金是一项新兴的事物，它是社会发展的产物。温州市物业维修资金管理从2001年开始规范，至今不过短短的9年时间，伴随着管理工作的深入，资金归集稳步开展，收缴总量已经达到一个比较可观的数字，截止2009年6月底，中心累计归集物业维修资金达7.94亿元，为住宅物业提供了有力的资金保障。但随着政策的规范和健全，如何管理好该项资金，特别是既要保障资金的正常运作，又要使资金能够得到增值保值，是温州物业维修资金管理机构当前工作的重大任务。为此，管理机构根据现有资金管理政策，深入开展对物业维修资金增值收益测算，寻求合适的资金理财方案，增强资金管理的高效和长期发展。
一、当前资金管理情况分析
1 资金收缴情况
截止2008年底，中心累计收缴资金7.38亿元。历年收缴明细(表1)
2 资金使用情况
截止2008年底，累计专户使用支出4464.91万元。
3 增值收益情况
截止2008年底，累计利息收入到帐4824.99万元。已到帐利息明细(表4)
4 应付业生增值收益情况
根据历年来资金收缴情况，暂以《浙江省物业专项维修资金管理办法》第21条“专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。”规定进行测算(表5)
以上测算结算，2001－2008年仅以单利计算，就应支付业主增值收益6656.28万元，按复利计算需支付6961.11万元；如扣除维修费用支出后，增值收益支出也需6367.16万元。
由于2007年度多次银行利率调整提高，2008年需支付增值收益额度更高。
5 收支情况对比
据上述资金增值情况反映：2001年至2008年，物业维修资金累计利息收入4824.99万元。按照温州市历年来收支情况，测算三种情况下的利息收支，并评估相应的收支比：一是以单利计算(不计复利)，综合评估利息收支比为95.77％；二是以复利计算，综合评估利息收支比为92.76％三是增加维修费用支出，综合评估利息收支比为99.55％。按照上述三种情况反映，增值收支情况为支出大于收入。
同时上述三种收益都未扣除管理经费支出，从2003年开始累计经费支出660.12万元，如再加管理经费支出，收支比相差接近20％。2007年之前有几笔资金是按三年定期存储，其产生的收益都是收不抵支，而之后都是按一年定期存储，扣除部分预留维修支出资金外，其收益结果收不抵支将更加严重，经测算2008年度增值收益差额346.06万元，如再加上管理经费支出，最少差额在500万元以上。
二、未来几年资金管理情况分析
1 资金收缴情况
根据温州市城市房地产开发中期发展规划(数据来源温州市城市住房建设规划2008－2012年)，商品住房年均开发预测为240万m2，加上拆迁安置等，预计市区2008－2012年住房总需求为1200－1500万m2。按照需求分析，根据房地产开发周期及近几年房地产开发情况，据推测，温州市区2008－2012年开发总量在1000万m2左右，中心所辖范围内的鹿城区、龙湾区及经济技术开发预估开发总量大致约700－800万m2。按照温州市物业维修资金缴交标准，暂以小高层78元／m2估算，可归集维修资金5.4-6.2亿元，年均为1.08-1.24亿元。
参照以上估算情况，结合中心近些年物业维修资金管理实际情况，中心保守估计每年资金归集量在0.8－1亿元左右。
2 资金支出情况
按照项目建设情况及资金使用年限，并参照历年来资金划拨支出情况，2004-2007年期间，年均增加支出约为60-70万元，增幅为15-20％。随着市区物业共用设施设备使用日益陈旧，考虑可能出现突发性的维修费用，综合各种因素，大致估算未来物业维修资金支出。
3 资金增值收益返还情况
截止2009年6月，中心累计收缴资金已达7.94亿元，预计年增量资金达1个亿左右。按照增量资金情况，加上历年收缴及支出情况，预计年增值返还给业主收益将需2600－2800万元；如每年收缴量在0.8－1亿元，在利率不变前提下，那么年增值收益支出需增加332－414万元。
4 管理费用支出情况。
按照历来年管理费用支出情况分析，及未来几年人员及硬件设施的投入，在现有基础上，中心估计管理费用今后平均增幅10％左右。
2003年至2008年管理机构经费支出820.12万元。
三、资金调整结构配置，实现收益最佳化
根据现有的物业维修资金政策法规，在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。因此，目前对资金增值主要手段只有购买国债或转定期存款。
由于国债购买有一定的时间性限制，暂不以国债作为主要投资目标，目前主要通过分析不同年限的转定期存款作为资金增值的手段。
1 投资收益率分析
目前人行公布的最新存款利率分别为：一年定期2.25％、二年定期2.79％、三年定期3.33％、五年定期3.6％。
从利率水平看，五年定期收益最高，一年定期最低。以一年定期为基准，各定期比分别为，1:1.24、1:1.48、1:1.6。
2 从资金流通性分析
根据现行我国银行有关规定，在存款期需要提前提取存款，均按活期利率计息，因此一年期相对五年期存款流通性好，不管是提前提取或存款期间出现不同利率变化，都能更好的调整存款年限，减少收益损失。
3 选择最佳年限
上述两点能够看出，低年限定期存款收益水平低，但灵活性强，短期能对资金结构实行调整，而高年限定期收益水平相对较高，但灵活性差，会面临存款期间出现的利率变化，影响收益水平。因此，在相应的资金结构配置时不以一年期或五年期为主要配置对象。
从剩下的二年期及三年期两种存款水平相比较，一在利率方面：以一年期为基准，二年期比一年期增加0.54％，而三年期去比二年期也是0.54％，两者相比，二年，三年期增幅无明显区别；二是近年利率调整幅度，基本上是以0.27％为基准，因此，资金结构配置选择以二年，三年期为主要对象。
4 选择配置组合
根据以上几点情况，同时根据中心实际工作的需要，按照正常的业务要求及发展需要，专户预留2000万元作为活期存款外，其余全部转为定期存储。存储年限以三年为主，一年或五年为辅。根据此标准，以现有存款7亿元计算，带订几项组合计划：
(1)短中长保守型计划
该计划包括短中长各期组合，其中以中长期为主配置，一年定期20％，三年期50％，五年期30％，该组合特点是收益较高，预计年收益率3.195％，其长中短期搭配组合也较合理，一旦业主有资金需求，可根据需求量选择性进行调整，而所造成的损失相对较轻；不过从收益角度看，一年期略多，考虑到预留活期资金已足够，相对可以略少配比一年期，另外如出现利率上调，其方案中五年期也略多，有一定的可变风险。
(2)中长期投资激进型计划
该计划偏重于中长期投资，三年期30％，五年期70％，该组合特点是以中长期收益为目的，基本上不考虑各种利率变化因素，收益水平是以当前利率水平为参考，相对当前收益是十分高，预计年收益3.519％，大于三年期存款。但同样其缺点也十分明显，如预期利率水平发生变化，特别是出现2008年多次利率下调情况，可能出现负收益情况，高收益伴随着高风险。
(2)短中期稳定成长型计划
计划侧重长短期互补存储方式，一年期10％，三年期90％。该组合特点是收益比较稳定，其收益不仅能满足正常工作需要，而且相对利率调整风险很低，其年收益率预计为3.57％，由于主要以三年期为主，该将三年期的存储为不同时间段分开存储，这样可以在不同时间段形成“阶梯”，方便支取转存。
以上几个配置是从不同的组合中选择出的，是以比较理想的状态下得出的结果，可能与实际情况还有些许的不一致，但从管理角度出现，相对的稳定或采取比较保守的收益要求比较切合实际需要，只要能够满足正常的增值保值，减少高风险带来的不确定因素，就是实现资金管理的最大保障。
关键词：温州市物业维修资金；增值保值的分析
物业专项维修资金是一项新兴的事物，它是社会发展的产物。温州市物业维修资金管理从2001年开始规范，至今不过短短的9年时间，伴随着管理工作的深入，资金归集稳步开展，收缴总量已经达到一个比较可观的数字，截止2009年6月底，中心累计归集物业维修资金达7.94亿元，为住宅物业提供了有力的资金保障。但随着政策的规范和健全，如何管理好该项资金，特别是既要保障资金的正常运作，又要使资金能够得到增值保值，是温州物业维修资金管理机构当前工作的重大任务。为此，管理机构根据现有资金管理政策，深入开展对物业维修资金增值收益测算，寻求合适的资金理财方案，增强资金管理的高效和长期发展。
一、当前资金管理情况分析
1 资金收缴情况
截止2008年底，中心累计收缴资金7.38亿元。历年收缴明细(表1)
2 资金使用情况
截止2008年底，累计专户使用支出4464.91万元。
3 增值收益情况
截止2008年底，累计利息收入到帐4824.99万元。已到帐利息明细(表4)
4 应付业生增值收益情况
根据历年来资金收缴情况，暂以《浙江省物业专项维修资金管理办法》第21条“专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。”规定进行测算(表5)
以上测算结算，2001－2008年仅以单利计算，就应支付业主增值收益6656.28万元，按复利计算需支付6961.11万元；如扣除维修费用支出后，增值收益支出也需6367.16万元。
由于2007年度多次银行利率调整提高，2008年需支付增值收益额度更高。
5 收支情况对比
据上述资金增值情况反映：2001年至2008年，物业维修资金累计利息收入4824.99万元。按照温州市历年来收支情况，测算三种情况下的利息收支，并评估相应的收支比：一是以单利计算(不计复利)，综合评估利息收支比为95.77％；二是以复利计算，综合评估利息收支比为92.76％三是增加维修费用支出，综合评估利息收支比为99.55％。按照上述三种情况反映，增值收支情况为支出大于收入。
同时上述三种收益都未扣除管理经费支出，从2003年开始累计经费支出660.12万元，如再加管理经费支出，收支比相差接近20％。2007年之前有几笔资金是按三年定期存储，其产生的收益都是收不抵支，而之后都是按一年定期存储，扣除部分预留维修支出资金外，其收益结果收不抵支将更加严重，经测算2008年度增值收益差额346.06万元，如再加上管理经费支出，最少差额在500万元以上。
二、未来几年资金管理情况分析
1 资金收缴情况
根据温州市城市房地产开发中期发展规划(数据来源温州市城市住房建设规划2008－2012年)，商品住房年均开发预测为240万m2，加上拆迁安置等，预计市区2008－2012年住房总需求为1200－1500万m2。按照需求分析，根据房地产开发周期及近几年房地产开发情况，据推测，温州市区2008－2012年开发总量在1000万m2左右，中心所辖范围内的鹿城区、龙湾区及经济技术开发预估开发总量大致约700－800万m2。按照温州市物业维修资金缴交标准，暂以小高层78元／m2估算，可归集维修资金5.4-6.2亿元，年均为1.08-1.24亿元。
参照以上估算情况，结合中心近些年物业维修资金管理实际情况，中心保守估计每年资金归集量在0.8－1亿元左右。
2 资金支出情况
按照项目建设情况及资金使用年限，并参照历年来资金划拨支出情况，2004-2007年期间，年均增加支出约为60-70万元，增幅为15-20％。随着市区物业共用设施设备使用日益陈旧，考虑可能出现突发性的维修费用，综合各种因素，大致估算未来物业维修资金支出。
3 资金增值收益返还情况
截止2009年6月，中心累计收缴资金已达7.94亿元，预计年增量资金达1个亿左右。按照增量资金情况，加上历年收缴及支出情况，预计年增值返还给业主收益将需2600－2800万元；如每年收缴量在0.8－1亿元，在利率不变前提下，那么年增值收益支出需增加332－414万元。
4 管理费用支出情况。
按照历来年管理费用支出情况分析，及未来几年人员及硬件设施的投入，在现有基础上，中心估计管理费用今后平均增幅10％左右。
2003年至2008年管理机构经费支出820.12万元。
三、资金调整结构配置，实现收益最佳化
根据现有的物业维修资金政策法规，在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。因此，目前对资金增值主要手段只有购买国债或转定期存款。
由于国债购买有一定的时间性限制，暂不以国债作为主要投资目标，目前主要通过分析不同年限的转定期存款作为资金增值的手段。
1 投资收益率分析
目前人行公布的最新存款利率分别为：一年定期2.25％、二年定期2.79％、三年定期3.33％、五年定期3.6％。
从利率水平看，五年定期收益最高，一年定期最低。以一年定期为基准，各定期比分别为，1:1.24、1:1.48、1:1.6。
2 从资金流通性分析
根据现行我国银行有关规定，在存款期需要提前提取存款，均按活期利率计息，因此一年期相对五年期存款流通性好，不管是提前提取或存款期间出现不同利率变化，都能更好的调整存款年限，减少收益损失。
3 选择最佳年限
上述两点能够看出，低年限定期存款收益水平低，但灵活性强，短期能对资金结构实行调整，而高年限定期收益水平相对较高，但灵活性差，会面临存款期间出现的利率变化，影响收益水平。因此，在相应的资金结构配置时不以一年期或五年期为主要配置对象。
从剩下的二年期及三年期两种存款水平相比较，一在利率方面：以一年期为基准，二年期比一年期增加0.54％，而三年期去比二年期也是0.54％，两者相比，二年，三年期增幅无明显区别；二是近年利率调整幅度，基本上是以0.27％为基准，因此，资金结构配置选择以二年，三年期为主要对象。
4 选择配置组合
根据以上几点情况，同时根据中心实际工作的需要，按照正常的业务要求及发展需要，专户预留2000万元作为活期存款外，其余全部转为定期存储。存储年限以三年为主，一年或五年为辅。根据此标准，以现有存款7亿元计算，带订几项组合计划：
(1)短中长保守型计划
该计划包括短中长各期组合，其中以中长期为主配置，一年定期20％，三年期50％，五年期30％，该组合特点是收益较高，预计年收益率3.195％，其长中短期搭配组合也较合理，一旦业主有资金需求，可根据需求量选择性进行调整，而所造成的损失相对较轻；不过从收益角度看，一年期略多，考虑到预留活期资金已足够，相对可以略少配比一年期，另外如出现利率上调，其方案中五年期也略多，有一定的可变风险。
(2)中长期投资激进型计划
该计划偏重于中长期投资，三年期30％，五年期70％，该组合特点是以中长期收益为目的，基本上不考虑各种利率变化因素，收益水平是以当前利率水平为参考，相对当前收益是十分高，预计年收益3.519％，大于三年期存款。但同样其缺点也十分明显，如预期利率水平发生变化，特别是出现2008年多次利率下调情况，可能出现负收益情况，高收益伴随着高风险。
(2)短中期稳定成长型计划
计划侧重长短期互补存储方式，一年期10％，三年期90％。该组合特点是收益比较稳定，其收益不仅能满足正常工作需要，而且相对利率调整风险很低，其年收益率预计为3.57％，由于主要以三年期为主，该将三年期的存储为不同时间段分开存储，这样可以在不同时间段形成“阶梯”，方便支取转存。
以上几个配置是从不同的组合中选择出的，是以比较理想的状态下得出的结果，可能与实际情况还有些许的不一致，但从管理角度出现，相对的稳定或采取比较保守的收益要求比较切合实际需要，只要能够满足正常的增值保值，减少高风险带来的不确定因素，就是实现资金管理的最大保障。